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加拿大貸款置業方程式
最近躋身於買房的人們深深切切的感受今年大多地區房地產的猛勢，4月5日，地產局今天公布了3月份和第一季度的銷售數據，與去年同期相比，今年3月多倫多地區的地產銷售大漲16.2%，共有10,326間房屋易手；第一季度銷售量大增15.8%，共有22,575間房屋易手。多倫多416地區的獨立屋均價為117萬4,358元，比去年同期上升了12.4%；905地區的獨立屋均價為83萬7,217元，比去年同期上升18.2%。
不僅如此，對於未來的加拿大房地產形勢也是一片看好。加拿大《赫芬頓郵報》根據2013至2016年的樓價走勢，估算10年後多倫多、溫哥華等各大城市的房價。據其推算，在2026年多倫多的單家庭房屋（single-family home）將在226萬至358萬之間，而溫哥華單家庭房屋均價則將在280萬至510萬之間。
房屋火爆，搶offer現像不可避免，當驗房和貸款條件都為了爭取更多成功率而舍棄的時候，購房者如何能夠保護自己，能有十足把握獲批貸款，以及海外投資人如何在加拿大獲得貸款都成了經常被問及的問題。今天我們就來深入探討加拿大貸款流程和注意事項。
加拿大貸款程序跟中國大不同
很多人初來加拿大想要安置家業，但對於加拿大的銀行體系以及貸款手續並不了解，更對於自己出來加拿大憑借什麼資料輔助能夠成功獲得房屋貸款一無所知。
在中國，申請人想要獲得貸款首先要通過正規文件證明自己有償還能力，銀行站在不信任的角度在審視您的申請，檢驗您是否能夠有資格獲得貸款。而在加拿大情況就不一樣了，大部分加拿大商業銀行根據貸款人的申請資料，憑借信用記錄的信息來審核貸款人的資格，一般情況下只要您的信用記錄保持良好，平且能夠證明自己申請時所陳述的內容，銀行都會同意放款。
加拿大銀行的按揭貸款流程大致分為三個步驟：審批、驗證以及放款。通常情況下，只要貸款人能夠如實填寫貸款申請，及時全面的提供銀行所需要的文件，銀行都會如期發放款項的。移民出現紕漏導致不能成功獲得貸款的情況一般因為收入證明不過硬、首付來源解釋不清、房屋實際價值與銀行估計不符、房屋結構有改建現像以及產權交割情況存在疑點等。但要是這些情況都不存在，一切都非常順利的話那麼從申請提交按揭貸款到獲得銀行批復只要一到兩個工作日，在這方面加拿大銀行的效率還是比較高的，當然也有例外，每個人情況不同可能需要的時間也會不一樣，信用記錄這些硬性條件有問題就可能導致花費更多時間等待。
銀行審核的內容從上述內容也能初見端倪，主要包括對於房價、收入、首付以及居民身份這四個項目的審核。只有這四項都沒有問題，才能保證順利獲得貸款。只要銀行覺得不夠證據證明就會一而再再而三的向您索要相關信息，直到銀行滿意為止。正如介紹律師的文章所提到的，律師會處理貸款文件的審核。對於新移民來說，繁復的法律文件和術語要自己搞懂不被欺騙，要花很長的時間進行研究，即使本地人看到如此多的銀行或其他貸款機構的文件也會一頭霧水。聘請一個律師不僅可以節省時間也可以會進行的更順利，關鍵律師通常會在審核結束後向你詳細解釋這些本讓人雲裡霧裡的貸款條款。要是貸款通過了檢驗，銀行便會通知律師，並把貸款文件交給代理律師。
想要了解其銀行或貸款機構的貸款詳細業務便要到門店自己咨詢相關的工作人員。建議貸款人要多去咨詢幾家銀行或貸款機構，不僅能貨比三家也能保證自己不在這個貸款之路上失足、降低風險。
加拿大銀行的買房貸款相關產品
- 預批住房按揭貸款（Pre-approved Mortgages）：預批是指銀行提前批准您作為買家可以向該銀行以多少利率貸到多少額度的款。許多銀行都提供預批貸款，並鎖定利率在一段時間內不會上升。這項業務尤其能幫助您更好的了解自己的財政狀況，讓您在買房前能夠知道自己能負擔什麼價位的房子，由於利率會在一定期內固定也就保障您能夠安心的去挑選自己想要的夢想家園。
- 常規住房按揭貸款（Conventional Mortgages）：大多數銀行都提供標准的以物業作為抵押的常規房屋抵押貸款，要求貸款人每月支付月供，即本金和利息。常規抵押貸款要求買家至少首付房價的25%-35%。這個屬於大家最多選擇的貸款形式，由於首付夠多一般這種貸款成功率也比較高。
- 高額住房按揭貸款（High-ratio Mortgage）：如果您的首付低於25％，你還是有可能可以申請到房屋貸款，但您將需要按揭保險（Mortgage Insurance）。這種保險是保護銀行的利益的。加拿大有兩個機構作貸款保險，一個是GE，另一個是CMHC。
- 賣家借出的住房按揭貸款（Vendor Take-back Mortgage）： 這種貸款形式需要基於房屋的賣家願意借出房價的一部份給貸款人，也就是買家。這種形式的貸款往往是第二按揭，來填補房屋成交價與銀行貸款之間的差價，賣家這樣做的目的也是為了能提高房屋一定的吸引力。
- Open Mortgage和Closed Mortgage：Open Mortgage 允許貸款人除了固定月供外可以作額外還款，以減少借貸的利息成本。因為它的還款靈活性，利率就會稍高些。而Closed Mortgage就沒有這種可以隨時還款的靈活性了，你必須到簽訂期限到期時才能結束，才可以付清按揭，但利率就可以稍低些。
當然，買家除了可以選擇不同的住房按揭貸款類型，還可以選擇不同的還款時間可以按每月，每半月，每兩個星期，每星期等形式向銀行支付按揭。一直以來加拿大的低利率對房產市場起了很好的支撐作用。
值得注意的是，非加拿大居民和新移民貸款前，即使你在加拿大並沒有收入，也一定要保證自己在加拿大境內沒有不良信用記錄，因為只有符合這一條件您才能順利貸款。也正由於信用記錄的缺失，一般情況下非加拿大居民和新移民需要交付相對當地居民更多的首付，所以買房前做好貸款評估，准備好充分的首付資金才能保證買房過程萬無一失。
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加拿大購房貸款轉按轉續全面攻略
在買房過程中, 很多人申請貸款時都會儘量尋找最佳利率。但當貸款合約到期的時候，事實上很多人都忘記了貸款合約的內容, 貸款人往往要等到銀行寄來續約檔, 才知道貸款需要更新了。據統計, 超過六成的業主都會接受跟現有的銀行續約, 接受銀行開出的貸款條件，放棄了當初買房時貨比三家的精神，畢競這是最省時的方法, 單單簽名就可以繼續貸款了。
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過去銀行都看准了貸款人怕麻煩的心態，很多時會開出比市場為高的利率; 但隨著互聯網的普及，更多人都掌握了市場利率的情況，銀行較以前更願意用貼近市場的利息去為現有的客人提供續約。
另一方面，貸款要求的提高亦令到很多貸款者 “被迫” 要留在原來的銀行。
當然仍然有不少誘因令貸款人在合約到期前, 甚至是合約未完之前 (意味著貸款機構會收取顧客罰金)，仍希望透過貸款顧問去為他們轉按。
一丶轉按可以爭取更多貸款金額
收入提高了，或者房子升值了。不少人都會希望從中把房子的資產取出來作投資之用。這時很多時原來的銀行都不會提高借貸。
若需要額外資金，轉按是方便直捷的方法。
二丶尋求更好的服務
如果貸款是透過銀行本身的貸款專家 (Mortgage Specialist) 做的，無論是去是留，貸款專家也是沒有任何的傭金。 很多人發現在貸款到期的時候，在貸款上若要徵求專業的意見，都會被轉介到分行職員處理。這時候才意識到服務的重要，畢競貸款對大部人來說是幾十年的事。對於貸款仲介都更樂意照顧客人的貸款，期望在每次合約到期時都能為客戶找到更好的貸款條件。
三丶瞭解貸款的條件
除了五大銀行，不少貸款機構能提供更低的利率，或更長的還款期。
推薦閱讀：加拿大五大銀行房貸利率速查
所以當貸款合約到期前三至六個月，客戶可聯絡相熟的貸款顧問瞭解一下，好讓自己在選擇去留與否有更明智的決定！
探秘加拿大低首付買房
最近幾年，加拿大的房貸政策越來越嚴，很多已經來加拿大好多年，收入不高，還沒買房的人士越來越難貸到款。很多有了自住房，再想投資房產的人士更是遇到貸款的瓶頸，以致看到合適的投資房沒法下手，錯失良機。
其實，加拿大除了5大銀行以外，還有幾十家可以做房貸的金融機構，條件不好的借房貸人士沒有必要一棵樹吊死，這家銀行不給你貸款，你可以找別家去借，只要找到一家就行。加拿大的房貸市場，目前競爭很激烈，各家貸款機構可謂八仙過海，各顯神通。
一家房屋貸款公司最新推出的買House 首付10% （買Condo 首付20%）的房貸專案，手續費加保險費只需要1.5%，貸款利率目前是5年固定2.99%。首付10% 買House 主要適用於買第一套房的人士，若買第二套房可能首付要增加到15%或更多，但不管怎樣，該房貸公司肯定比那些大銀行容易貸到款。
對房地產投資稍微有一點瞭解的都明白，房地產投資必須靠貸款的杠杆才能掙到大錢，往往貸款比例越大，投資回報率越高，當然貸款比例的範圍要在可控風險的範圍之內。
下表是以我最近代理的一個在多倫多市中心距Bloor/Dufferin 地鐵站只有500米的一個二層，半獨立屋Duplex為例，買家如果採用該房屋貸款公司的首付10%的貸款產品，計算出的靠全部出租產生的現金流及預期投資回報率。
從上表可以看到：
1.只要租金足夠高，即使首付10%，房貸壓力也並不是很大，每個月帳面上只要倒貼315 塊就夠了。最重要的是，每月倒貼315 塊換來的是1140 塊的淨值現金流（本金回報），這個回報遠超過RRSP 的回報。
2.通過首付10%，靠租金實現的淨值回報率達到了18%，非常可觀，也說明了多倫多有些區域的房產仍然還具有很高的投資價值。
3.因為首付投入的少，只要以後房產有增值，投資回報率都被大幅提高。文中舉例的10%首付，靠租金和每年只要有5%的房產增值就可以達到5年後回報增加3.3 倍的回報。
4.通過首付10%，它的投資回報率比25%首付的投資回報率（我之前文章專門算過是165%）增加了1倍，說明了貸款杠杆的威力非常巨大。
這個10%首付的房貸是個比較新的專案，如果想深入瞭解這個產品，包括夫妻倆已經有房如何用10%首付再買房之類問題，可以打電話或者加我微信詳細瞭解。
房屋貸款公司最新推出的買House 首付10%的專案從借貸成本來說是最合算的，比那些大銀行都低。因為如果到加拿大本地的任何一家大銀行申請借貸比例90% 的房貸的話，一方面申請條件非常高，要求很苛刻，很難批准。即使批准了，要求必須購買政府規管的CMHC 保險，借貸比例90% 的話，保費（premier）按規定是貸款額的2.4%（前幾年是2%，今年漲到2.4%）。而這家房貸公司的10%首付新產品，保費只要1.5%，節省了0.9%的貸款成本。至於其他的一些對申請人要求不高的房貸公司的房貸也跟這個10%首付的專案沒法比。例如，目前房貸市場情況下，如果收入不夠，想首付15% 或者20%，一般只能從B Lender 借到貸款，利率是1年固定4%以上，還要付一筆費用不菲的Lender fee，1年以後，續貸款（renew）時還很麻煩。 這個10%首付的房貸專案主要是對目前沒有房貸的人最容易申請。對於夫妻倆已經有了自住房的，想再多貸款投資房子的，最好的方式就是把一方從產權的名字上拿下來，名下沒有房貸的人再貸款當然很容易了。這種方法不止對這個10%首付的新房貸專案適用，想多申請銀行房貸的也都同樣適用。
從房產投資的角度來說，夫妻兩人婚後買的自住房（法律上來說，一般情況就是婚房），產權上放2個人的名字是最傻的，因為效果基本是一樣的，只要證明是婚房，即使一方名字不在產權上，將來真有分家那一天的話，這個自住房仍然是一人分一半，不跟產權上的名字直接掛鉤。而產權上放2個人的名字去借房貸，就大大束縛了雙方的借貸能力。對於夫妻倆的名字都在自住房的產權上，房貸還剩一些的情況下，若想再多貸款買房，最容易的辦法就是從產權中拿下一個人的名字，當然房貸上面的名字也要相應拿下來，對於自住房買了幾年，房產淨值已經增加了一些的情況，這麼做都不是太難。
然後用拿下來的這個名字去買投資房，例如10%首付買房，拿到貸款就會容易很多。從稅務角度，也應該這麼操作：自住房儘量多付些首付，少貸些款，因為反正貸款利息也不能抵稅，而投資房應該盡可能多貸款，一方面擴大投資回報率，另一方面可以合法的避稅少交稅。因為每家情況不一樣，自住房只放夫妻倆一個人名字需要具體情況具體分析。這個10%首付的房貸產品也適用於Refinance （重新貸款），對於一些著急需要現錢的人這是一個很好高效的解決辦法。
至於有人擔心這家房貸公司是否可靠就是多慮了，因為是人家把錢借給你，不是你借錢給人家，該擔心的不是你，而是人家貸款機構，他們最擔心錢借出去還不上。
相信很多人都不知道這個首付只要10%就可以很容易貸款買房的專案。除此之外，還有不少貸款產品，普通人也都是不太瞭解，甚至即使專門做方面的人也不太清楚。 例如，現在沒有加拿大身份的中國人到加拿大買房的越來越多，以前要想在加拿大貸款買房，人必須過來。而現在可以做到購房的中國人從頭到尾都不用登陸加拿大，也可以首付35%，銀行貸款65%買房，全部手續都在中國就可以搞定，包括加拿大的銀行開戶。
還有，外國人在加拿大貸款買房，很多情況下還可以首付20%就能買房，只是房貸利率比本地人稍微高一點而已（但仔細算算，這對貸款者也非常合算的，尤其是兩國的利差差距很大的情況下）。 所以，我一直強調術業有專攻，人各有所長，幹什麼事情要想做的多快好省，不走彎路，就應該找在該領域最擅長的人去做。