最近幾年，加拿大的房貸政策越來越嚴，很多已經來加拿大好多年，收入不高，還沒買房的人士越來越難貸到款。很多有了自住房，再想投資房產的人士更是遇到貸款的瓶頸，以致看到合適的投資房沒法下手，錯失良機。
其實，加拿大除了5大銀行以外，還有幾十家可以做房貸的金融機構，條件不好的借房貸人士沒有必要一棵樹吊死，這家銀行不給你貸款，你可以找別家去借，只要找到一家就行。加拿大的房貸市場，目前競爭很激烈，各家貸款機構可謂八仙過海，各顯神通。
一家房屋貸款公司最新推出的買House 首付10% （買Condo 首付20%）的房貸專案，手續費加保險費只需要1.5%，貸款利率目前是5年固定2.99%。首付10% 買House 主要適用於買第一套房的人士，若買第二套房可能首付要增加到15%或更多，但不管怎樣，該房貸公司肯定比那些大銀行容易貸到款。
對房地產投資稍微有一點瞭解的都明白，房地產投資必須靠貸款的杠杆才能掙到大錢，往往貸款比例越大，投資回報率越高，當然貸款比例的範圍要在可控風險的範圍之內。
下表是以我最近代理的一個在多倫多市中心距Bloor/Dufferin 地鐵站只有500米的一個二層，半獨立屋Duplex為例，買家如果採用該房屋貸款公司的首付10%的貸款產品，計算出的靠全部出租產生的現金流及預期投資回報率。
從上表可以看到：
1.只要租金足夠高，即使首付10%，房貸壓力也並不是很大，每個月帳面上只要倒貼315 塊就夠了。最重要的是，每月倒貼315 塊換來的是1140 塊的淨值現金流（本金回報），這個回報遠超過RRSP 的回報。
2.通過首付10%，靠租金實現的淨值回報率達到了18%，非常可觀，也說明了多倫多有些區域的房產仍然還具有很高的投資價值。
3.因為首付投入的少，只要以後房產有增值，投資回報率都被大幅提高。文中舉例的10%首付，靠租金和每年只要有5%的房產增值就可以達到5年後回報增加3.3 倍的回報。
4.通過首付10%，它的投資回報率比25%首付的投資回報率（我之前文章專門算過是165%）增加了1倍，說明了貸款杠杆的威力非常巨大。
這個10%首付的房貸是個比較新的專案，如果想深入瞭解這個產品，包括夫妻倆已經有房如何用10%首付再買房之類問題，可以打電話或者加我微信詳細瞭解。
房屋貸款公司最新推出的買House 首付10%的專案從借貸成本來說是最合算的，比那些大銀行都低。因為如果到加拿大本地的任何一家大銀行申請借貸比例90% 的房貸的話，一方面申請條件非常高，要求很苛刻，很難批准。即使批准了，要求必須購買政府規管的CMHC 保險，借貸比例90% 的話，保費（premier）按規定是貸款額的2.4%（前幾年是2%，今年漲到2.4%）。而這家房貸公司的10%首付新產品，保費只要1.5%，節省了0.9%的貸款成本。至於其他的一些對申請人要求不高的房貸公司的房貸也跟這個10%首付的專案沒法比。例如，目前房貸市場情況下，如果收入不夠，想首付15% 或者20%，一般只能從B Lender 借到貸款，利率是1年固定4%以上，還要付一筆費用不菲的Lender fee，1年以後，續貸款（renew）時還很麻煩。 這個10%首付的房貸專案主要是對目前沒有房貸的人最容易申請。對於夫妻倆已經有了自住房的，想再多貸款投資房子的，最好的方式就是把一方從產權的名字上拿下來，名下沒有房貸的人再貸款當然很容易了。這種方法不止對這個10%首付的新房貸專案適用，想多申請銀行房貸的也都同樣適用。
從房產投資的角度來說，夫妻兩人婚後買的自住房（法律上來說，一般情況就是婚房），產權上放2個人的名字是最傻的，因為效果基本是一樣的，只要證明是婚房，即使一方名字不在產權上，將來真有分家那一天的話，這個自住房仍然是一人分一半，不跟產權上的名字直接掛鉤。而產權上放2個人的名字去借房貸，就大大束縛了雙方的借貸能力。對於夫妻倆的名字都在自住房的產權上，房貸還剩一些的情況下，若想再多貸款買房，最容易的辦法就是從產權中拿下一個人的名字，當然房貸上面的名字也要相應拿下來，對於自住房買了幾年，房產淨值已經增加了一些的情況，這麼做都不是太難。
然後用拿下來的這個名字去買投資房，例如10%首付買房，拿到貸款就會容易很多。從稅務角度，也應該這麼操作：自住房儘量多付些首付，少貸些款，因為反正貸款利息也不能抵稅，而投資房應該盡可能多貸款，一方面擴大投資回報率，另一方面可以合法的避稅少交稅。因為每家情況不一樣，自住房只放夫妻倆一個人名字需要具體情況具體分析。這個10%首付的房貸產品也適用於Refinance （重新貸款），對於一些著急需要現錢的人這是一個很好高效的解決辦法。
至於有人擔心這家房貸公司是否可靠就是多慮了，因為是人家把錢借給你，不是你借錢給人家，該擔心的不是你，而是人家貸款機構，他們最擔心錢借出去還不上。
相信很多人都不知道這個首付只要10%就可以很容易貸款買房的專案。除此之外，還有不少貸款產品，普通人也都是不太瞭解，甚至即使專門做方面的人也不太清楚。 例如，現在沒有加拿大身份的中國人到加拿大買房的越來越多，以前要想在加拿大貸款買房，人必須過來。而現在可以做到購房的中國人從頭到尾都不用登陸加拿大，也可以首付35%，銀行貸款65%買房，全部手續都在中國就可以搞定，包括加拿大的銀行開戶。
還有，外國人在加拿大貸款買房，很多情況下還可以首付20%就能買房，只是房貸利率比本地人稍微高一點而已（但仔細算算，這對貸款者也非常合算的，尤其是兩國的利差差距很大的情況下）。 所以，我一直強調術業有專攻，人各有所長，幹什麼事情要想做的多快好省，不走彎路，就應該找在該領域最擅長的人去做。