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謹慎再謹慎！加拿大買房時必須核查的文件

對多數人來說，買房也許是你今生最大的一筆投資，因此再怎麽謹慎也不爲過。

在加拿大買房時注意核查哪些文件

當然，請專業驗房師檢查房屋是常識之一，但完美的房子是不存在的，所以不要指望驗房報告顯示房屋沒有任何瑕疵。你只需關注是否有損害將來居住及房屋價值的大問題，如建築材料劣質、老化或建築結構不當等。

當你看好了房子，就開始下offfer。接下來就需要仔細審核、查看相關文件，這是買房過程中至關重要的一步，這些文件包括：

  • 公寓商品房管委會（Strata council）的會議記錄，其中收集了過去1～2年內大大小小的會議內容，詳細寫明了國內所有房産交易過程出現的問題及糾紛。
  • 必須要求賣主出示Information Certificate (Form “B”) ，這是管理委員會出的，一定要最新的。裏邊涉及如下內容：
  1. 大樓或小區存在什麽問題，發生過或可能發生什麽問題，除房屋維護費用之外，房屋管理公司可能會征收何種附加費。
  2. 房屋賣主是否欠管委會錢，有沒有其它人對大樓或小區提出過法律訴訟？如果有，你可以看到起訴書複印件。
  3. 産權關系是否具法律效力。
  4. 房産交易過程中或以後，大樓的某些制度是不是會改變？
    • 查看房管管理公司的現行條例，對于入住者有何要求。
    • 了解房屋管理公司的當前財務狀況，這樣可以知道在房屋出現狀況需緊急維修時，公司是否有足夠資金。
    • 查看已注冊的房屋規劃，有關房屋修正條款及一些針對買主的限制條款等，因爲有些房屋會限制買主的自由使用，如不可以用作商業用途等。
    • 查看房屋說明報告（Property Disclosure Statement，通常我們簡稱爲PDS），此報告由賣主填寫，賣主有義務告訴買主他所知道的任何關于房屋的問題。對于報告中提到的所有問題，你都應當交由代理商做詳細核查。
    • 注意房屋保修的相關信息。
    • 建築大樓外部檢驗報告。

如果上述文件都不存在什麽問題，您就可以放心貸款。之後再進行驗房，交定金，最後找律師或公正人辦理剩余手續。

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加拿大換房手續必讀：那些年我們一起追過的貸款

如果由于生活需要，在按揭貸款到期之前，決定購買新房，賣掉舊房，就會涉及到申請新的按揭貸款，還掉原有按揭貸款並解除抵押的問題。加拿大的華人移民中，很多人在生活穩定之後會考慮生兒育女，或將國內的長輩接過來一起生活。家庭人口或life stage的變化，使人最先想到的就是換房問題。如果原有自住房産尚有按揭貸款余額，則需要小心處理，否則有可能計劃難以實現。下面就換房過程中一些常見的財務安排給大家介紹一下。

詳解加拿大買賣房過程中的貸款安排

買和賣房産的交割時間是換房交易財務安排中的核心問題。換房交易中，最理想的狀態是買新房和賣舊房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成買賣兩個房子的交易，加拿大大多數商業銀行的按揭貸款都是“portable”的，即，“可攜帶式”，借款人可以將原有房産的按揭貸款余額帶入新的按揭貸款，從而免除原有按揭貸款未到期引起的罰款。如果舊房的買主希望接手售房人原來的按揭貸款也可以。

例如，A將房産出售給B，A還有按揭貸款余額20萬，如果B願意接手A的貸款，並且符合貸款條件，則可以接手A的貸款，A提前解除貸款合約沒有罰款。我們稱這種做法是“assumable” “可讓渡貸款”。換房過程中，如果交接兩處房産在同一天，財務安排會更加經濟一些，但操作起來有一定難度，而且有風險，一旦其中一筆交易出現纰漏或延誤，則會影響另一筆交易，弄不好會搞得自己homeless，無家可歸。

如果先完成賣房交易，則需要房主暫時移居臨時住所，雖然比較折騰人，但財務上的安排是最簡便的——將賣房款入賬後，作爲首付款用于買房交易。辦事比較穩妥的消費者通常選擇這種做法，麻煩自己，不麻煩銀行。在實際生活中，很少有人先賣掉房子再開始找房子，通常情況下是邊賣邊找，不過在簽署買賣合同時將賣房交易的交割日期安排在買房交易的交割日之前。

如果需要先買房，搬進新家後再裝修將要挂牌出售的房産，則需要自己有足夠的首付款來完成買房交易。同時，要找專業人士處理同時支撐兩個按揭貸款的問題。大多數消費者的還款能力並不足以同時支持兩個房子的按揭貸款，所以要找對銀行和服務人員。有些銀行可以將即將出售的房産“視作”出租用房，並派評估師評估租金的市場價，再將市場價乘以一定的折扣，以收入抵減的方法計入個人收入，只有這樣才可以使大多數人有能力同時支持兩個按揭貸款。

例如：新房按揭貸款和其他支出總計每月4200元，家庭每月稅前收入1萬元;舊房預估租金2250元，銀行按照租金收入市場價的80%來計入個人收入，即1800元;原按揭貸款和原房産其他支出每月1600元，用收支抵減法計算，即，完成購房交易後，每月總支出4200元，總收入12000(10000+1800-1600)元，家庭償債能力4200/12000=35%，小于42%，因此，符合銀行的貸款標准。如果不使用抵減法，使用直接法，完成購房交易後，償債比例爲(4200+1600)/(10000+1800)=49%，大于42%，因此不符合銀行貸款標准。消費者自己很難搞清銀行的標准和計算方法，因此，在打算換房之前一定要咨詢清楚。每個銀行計算的方法和標准都不一樣，BMO使用的是租金收入抵減法，因此，對換房的消費者來說，財務上的安排更容易些。

如果在買房之前或之後將現有住房賣出，但買房交割日在前，賣房交割日在後，如果借款人首付不足，則可以申請過橋貸款(bridge loan)，銀行批准過橋貸款有個條件——原有住房已經無條件出售，也就是說銀行要驗證售房合同已經取消了全部條件。過橋貸款的利率通常高于按揭貸款利率，所以換房的消費者會在賣房後當天還清。如果出售房産之後結余較多，借款人可以在申請按揭貸款的同時申請房屋淨值貸款額度，買房交易交割時，使用額度項下提款來完成交易，待原有住房售出後，立刻將信用額度還清，從而降低貸款本金。

例如，原房産售價30萬，尚有貸款余額18萬，買新房首付款8萬元，新房房價45萬元，新按揭貸款24萬，屋淨值額度12萬，過橋貸款1萬元，新房房屋貸款總計37萬元，買房交割日8月1日，賣房交割日8月20日。借款人在8月1日將首付款8萬元交給律師，銀行將全部貸款37萬放款給律師，從而完成買房交易。8月20日完成買房交易後，借款人將過橋貸款和房屋淨值額度項下的提款全部歸還銀行，借款人從即日起新的貸款余額只有按揭貸款24萬，備用房屋淨值額度12萬。上述例子中忽略了交易費用未計，因爲首付低于20%需要購買按揭貸款違約保險，因此房屋淨值額度與按揭貸款的總金額爲房價的80%。

換房過程中經常有意想不到的事情發生。最常見的是買房交易已經無法更改，但現有住房沒有售出。如果借款人首付款足以支持買房交易，情況比較容易處理，即，前面所講的，臨時將待售住房按照出租房看待，銀行需要評估租金的市值。如果首付款不足就麻煩了，需要動用其他信用工具解決問題。

本文試圖說明換房過程中的一些常見問題處理方法。每個消費者的財務狀況和未來打算都不同，如果打算換房，建議先咨詢銀行，再動手操作。

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