最近剛好有客人來咨詢關於加拿大房產增值稅相關的問題，我們發現很多人甚至很多在加拿大已經擁有物業的人，又或是一些入行不久的地產經紀都不是很清楚。今天借這篇文章好好跟大家聊聊加拿大稅務居民和加拿大非稅務居民賣房時關於增值稅的那些事兒。
在開始講賣房相關問題之前，首先，我們要弄清楚一個簡單的問題：
什麽是加拿大居民，什麽是加拿大非居民？
其實很簡單，按照字面上理解就可以：
持有加拿大公民身份或永久居民身份的人就是加拿大居民，其它的都是非居民。
什麽是加拿大稅務居民，什麽是加拿大非稅務居民？
簡單的理解就是，每年向加拿大政府報稅的就是稅務居民，不報稅的就是非稅務居民。
但是很有意思的是：稅務居民不一定是居民，同時居民也不一定是稅務居民。
按照加拿大稅法，年滿18周歲的非居民1年在加拿大居住超過183天就可以申請報稅號成為加拿大稅務居民，以留學生和持工作簽證在加拿大工作的的人居多。
有些人原本是加拿大居民，後來離開加拿大去其他國家發展，為了不將全球收入向加拿大政府交稅也可以向加拿大申報成為非稅務居民。主要是一些去其他國家發展的加拿大公民。
自住房（主要住所/Principal Residence）可免交增值稅？
加拿大稅務居民的自住房（Principal Residence）在出售時可享受免增值稅的福利，加拿大非稅務居民不存在免增值稅的福利。
加拿大稅務居民可以選擇一套屬於自己居住的房產申報為自住房。物業類型可以是：house；cottage；condominium；apartment in an apartment building；apartment in a duplex；trailer；mobile home；houseboat。
業主需要向稅局提交T2091表格申報該物業作為自住房。表格鏈接如下：
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html
當加拿大稅務居民賣出其自住房時，可享受自住房免增值稅的福利。申報該物業的銷售情況。表格鏈接如下：
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html
根據加拿大稅務局（CRA）2016年頒布的新規，從2016年1月1日之後賣掉的自住房必須在下一年向CRA申報才能享受增值免稅政策，在申報時，您需要向CRA提供一些基本信息，比如收益所得，買進賣出年份，房屋地址，居住時間等等。如果您忘記申報，您可能會面臨罰款數千元。
留學生和拿工簽在加拿大工作的人賣掉在加拿大的物業不用交增值稅？
是的，只要是加拿大稅務居民，並且賣出的房產為自住房（Principal Residence）就不需要繳納房產增值稅，留學生和持工簽的業主也是加拿大稅務居民，所以也可以享受免增值稅的福利。
投資房的增值稅交多少，怎麽交？
加拿大稅務居民的投資房（非自住房）在賣出時，如果賣出價格高於買入價格就需要對物業增值部分繳納相應的增值稅。資產增值部分的50%計入個人應稅所得，在報稅時按照個人當年收入的稅率交稅。
需提交給CRA關於增值稅的表格如下：
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html
加拿大非稅務居民不存在免增值稅的福利，也可以說加拿大非稅務居民在加拿大擁有的物業只能算是投資房。增值稅的計算方式也是將增值的50%計入納稅人當年收入，按照加拿大稅務局的個人所得稅標準計算所得稅。
加拿大非稅務居民在賣房之前，或者最遲在 Closing Day 後的10天內要向CRA提交T2062表格，申請 Certificate of Compliance。申報遲了會產生罰款，晚一天罰$25，最多罰$2,500。
表格鏈接如下：
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2062.html
T2062表格中，要提供預計的賣房價格。如果你在成交之前就已經拿到了CRA的Certificate，但是最後成交時，賣房價格有變動，比最初估計的成交價高，那麽就以最終成交價為準來進行25%的預留。如果在賣房時你還沒有拿到這張Certificate，買家律師則必須預留25%的房款（sales proceeds）作為預留稅款，放到信托賬號Trust Account裏面。在向稅局交過增值稅後會將多扣的部分退還給賣家。（這是因為政府怕非稅務居民賣了房子，拿著房款不交稅就直接消失了。萬一賣家真的跑了，CRA有權讓買家代替完稅。）
加拿大非稅務居民和加拿大稅務居民共同擁有的物業賣房時怎麽辦？能算自住房免增值稅嗎？
經常遇到一些情況，比如：
夫妻二人共同有用的物業，一人為加拿大居民，一人為加拿大非居民。
父母和子女共同擁有的物業，一般可能子女是加拿大居民，父母為加拿大非居民。
或兄弟姐妹或朋友共同擁有的物業，物業產權上的一個或多個業主為加拿大非居民，其余為加拿大居民。
關於共同產權，如果是夫妻共同有，一方為加拿大稅務居民又是自住房，則可向加拿大稅局申報免除房產增值稅。
其他情況，即使是父母與子女共同擁有的物業，只要有一方是加拿大非稅務居民，即使確實是自住房也不能完全享受房產增值稅減免。在物業賣出時需要查看當初購買該物業時的律師文件，按照文件裏面的產權分配比例來計算。比如父母占物業產權的50%，子女占物業產權的50%，父母為加拿大非稅務居民，子女為加拿大稅務居民，該物業為子女的自住房。物業賣出時律師會先扣留非居民的父母的50%房產的25%，直到稅務局完成清稅。子女身為加拿大稅務居民，他的50%則可享受增值稅免稅福利。
這裏關於共同產權物業的增值稅小編只是簡單舉了一個比較常見的例子給大家講解，不同的情況在申報增值稅時各有不同，如果大家確實有這方面的疑問還請務必在賣房前找專業的會計師和律師進行咨詢。
責編：Adam Chen
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