眾所周知，在澳大利亞購買物業除了需要向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房產投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。在澳大利亞新的財政年開始後，許多澳房業主陸續收到土地稅的評估稅單（下圖）。其中，一些業主已經擁有名下物業許久，卻突然收到土地稅稅單；一些業主只聽說澳洲有印花稅，表示從來不知道土地稅怎麼計算；更有一些業主已經拖欠土地稅，卻並不知道為何要交付或如何去申請豁免。今天，我們一起“十問十答土地稅”。
- 什麼是土地稅？
澳洲土地稅是土地所有者按照年度繳納的稅種，由各州/地區政府收取，目前只有北領地未設置該稅種。計稅金額按照業主持有或者聯名持有的土地總價值，實行一年一征繳。
州稅局（State Revenue Office）每年對土地價值進行評估，按照上年度財政年最後一天，即每年6月30日（或12月31日）對所有澳房業主名下的土地價值進行計算。州稅局是以市政廳（Council）所提供的“土地價值”（Site Value）為基礎進行土地稅計算的，而此“土地價值”通常情況下是被記錄在物業的市政費通知單（Council Rate Notice）上。
- 土地稅和房屋建築有關系嗎？
土地稅，按字面意思拆解，即對“土地價值”所征收的稅，而“土地價值”不包括地上建築物的價值。
例如投資者有一棟海邊別墅價值$120萬澳幣，那麼真正的“土地價值”可能是50萬澳元。政府也會根據市場情況進行地價調節，然後通過市政費與稅單通知單通知業主。
即，土地稅和房屋建築價值沒有關系。
- 哪些土地需要繳納土地稅？哪些土地可豁免土地稅？
如果物業的土地價值超過一定價值的話，則可能就需要繳納土地稅了。無論是自己擁有，或是和別人一起擁有以下這類土地，都需要按要求繳納土地稅：
- 商業或工業物業，例如零售店、商務房和工廠
- 度假房
- 租賃或是投資房產
- 一些沒有得到豁免條件的初級生產用地
- 空地，包括鄉村荒地
- 任何其它非免徵土地
- 其它
可豁免土地稅的包括：
- 主要居所（家）
- 一般而言，物業產權在業主名下，而不是公司或信托機構
- 在某些案例中，豁免的可以延伸到一些信托的信托人。這些情況中，一個或多個受益人將這個土地作為他們的主要居住場所。
- 某些做初級生產用地的土地（生活農場）
- 總價值低於土地所在州/地區政府規定的土地稅征收額
- 公寓和慈善機構
- 其它
一言以概之，投資物業大多需要交納土地稅，自住的物業或者用於初級生產用地通常可以申請土地稅豁免。
- 為什麼我會突然收到土地稅的評估稅單呢？
- 與上一個財政年相比，所擁有物業的土地價值已經超過土地稅征收額
- 購買了另一新物業以作投資目的
- 之前物業的土地稅豁免已經終止
- 第一次收到土地稅的評估稅單，我該怎麼辦？
- 要求審查評估稅單中的土地稅概要
- 聯系州稅局已更新業主與土地信息細節
- 若符合本文上述的條件，可申請豁免
- 乖乖地繳納土地稅
- 土地稅征收額是多少呢？
除澳大利亞北領地沒有土地稅外，每個州對“應納稅土地價值（Taxable Land Value）”的征繳幅度和稅率是不一樣的。而且，相應土地稅的起征額也是不一樣的。
以個人擁有總價$100萬澳幣的應稅土地為例，如果這些土地都在一個人名下並且都在同一個州，應繳土地稅請見下表：
個案的土地稅計算可參見以下網站：
- 新南威爾士州：http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/calculation
- 維多利亞州：http://www.sro.vic.gov.au/landtaxcalculator
- 昆士蘭州：https://www.qld.gov.au/environment/land/tax/calculation/
- 我不會用上述的計算網站算土地稅，怎麼辦？
您的稅務師、會計師或是稅務律師會為您做好土地稅的詳細報表。
請您詢問他們得到進一步信息，並且尊重他們的工作與支付相應的費用，即使只是為您做簡單的計算。因為，他們每一次計算的背後都是學習工作到半夜的辛勤與付出。
- 聯名/集資/私募買的土地，土地稅按所占份額繳納嗎？
大面積土地的投資與囤積聯名/集資/私募風已經慢慢從中國吹到了澳洲，那麼在土地稅繳納上，地稅是按照一戶土地征收的，按照州稅局寄出的土地稅評估稅單為准進行繳納。
至於稅額的分攤問題可以由各土地擁有者們自行商定，並未規定要按照所占份額進行繳納，只要保證最後按時繳納正確的數額就好。
- 案例分析
王先生於2015年首次置業買了一套位於悉尼價值100萬澳元的公寓樓花作為自主房屋。2016年7月1日交房時，在律師出具的交房費用明細表中發現自己需承擔915澳元的土地稅。隨後查看購房合同後發現：
- 合同首頁標明“Land Tax is adjustable – Yes“;
- 特殊條款68條寫明買家接受1,825澳元/每年作為交付當年的土地稅清算數據。
問1：王先生是否需要繳納915澳元的土地稅？
答：是。原因是開發商在開發該樓花項目過程中每年需要繳納相應的土地稅。開發商在2016年初向政府繳納了當年的土地稅，但是7月1號以後開發商將房產交給王先生，所以開發商要王先生返還其預支的半年土地稅金額。該金額由具體房產交付日期決定，因為7月1號交房，開發商需承擔182/365天，王先生需承擔183/365天，即915澳元（1,825*（183/365））。
問2：王先生是否在接下來的每一年都需要繳納土地稅？
答：如果王先生並無其他房產且將此套房產作為主要居所（家），則一般情況下他無需再繳納土地稅，因為：
- 該公寓的土地價值一般不會超過2萬澳元（2016年新南威爾士州土地稅起征額）；
- 假設該公寓土地價值超過2萬，但由於屬於自住房產，仍無需繳納土地稅。
注：本人在所有購房合同的解釋中，都會向買家著重說明一個“Adjustment”的條款，該條款即與此問相關。
此外，在購買樓花時，可由律師發信給開發商以嘗試協商免除房產交付當年的土地稅清算，即注明 “Land Tax is adjustable – No”。並且，需要格外注意任一合同中特殊條款關於土地稅的規定。
- 減免土地稅的策略與規劃方案
- 分散物業投資區域
- 在不同州購買土地
- 瞄准北領地
- 控制土地的購買價格
- 用不同的主體來購買投資物業
- 不同家庭成員
- 家庭信托
- 以公寓房取代別墅進行投資
- 讀者思考題：為什麼一般公寓房的擁有者不需繳納土地稅？
注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議。
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