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作為澳洲最大城市以及新州的首府城市，悉尼這幾年房價蹭蹭蹭地猛漲，購房成本牢牢占據全澳第壹，其他大城市也呈同等趨勢。

澳洲人曾經引以為豪的住房自有率如今直線下降，先前幾乎不識買房愁滋味的中產階層紛紛直呼買不起。為此，有人提出“共享產權”的想法幫中產圓夢。簡言之，就是找人合買房子，然後壹步步贖回房子全部產權。

悉尼這幾年房價蹭蹭蹭地猛漲，購房成本牢牢占據全澳第壹，其他大城市也呈同等趨勢

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買房夢漸行漸遠

克勞德·魯賓遜現年46歲，年薪8.5萬澳元，超出澳洲平均收入水平。但這筆收入相對於悉尼如今的購房成本，不過是杯水車薪。

“對我這樣的人來說要想買房太難了，”魯賓遜說，“我掙得不算少，但還要養家、付房租，根本掏不起10%的（購房）定金。”

全球最大房地產數據分析機構“核心信息咨詢公司”提供的數據顯示，悉尼獨棟住房價格最近５年內上漲約60%，公寓房價同期上漲44%。

事實上，整個澳大利亞房地產市場近年不斷升溫。海外買家被認為是過去3年助推房價上漲的主要因素。但隨著近期大銀行停止對海外買家發放購房貸款，加上央行5月降息至歷史低位，政府對部分購房者實施稅收優惠政策等，本地居民顯示出強烈購房意願。而悉尼這個人口第壹大城市憑借其得天獨厚的發展優勢，更成為買房人的第壹目標。

今年5月至7月，悉尼獨棟住房價格中位值達88萬澳元（人民幣442.9萬元），公寓價格中位值為67萬澳元。

市場研究機構Demographia今年發布的國際房價負擔能力調查報告顯示，悉尼是全球房價負擔第二重城市，房價中位值是家庭年收入中位值的12.2倍，僅次於中國香港。按報告標準，房價與家庭年收入比低於3屬於“可以負擔”，高於5.1已是“極度無法負擔”。

未來18個月裏，悉尼即將完工不少住房建築，或許能拖緩目前房價漲幅，但專家普遍預測，悉尼房價在可預計的壹段時間內不會下跌。

“過去10年我聽過好幾回關於房地產泡沫要破裂的說法，”魯賓遜說，“但泡沫並沒有破裂，房價反而壹路上揚。悉尼是個宜居城市，也很漂亮，但在此定居的經濟成本太高了。”

經濟學家索爾·埃斯萊克說，在澳洲多數大城市，居民住房價格漲幅普遍超過收入漲幅，二者差距之大在發達國家中排名靠前。部分中產階層壹下子拿不出那麽多買房訂金或首付，同時也享受不了政府福利住房政策，成了“夾心層”，直接導致城市住房自有率大幅下降，租房人口隨之增加。買不起房的不光是年輕人，甚至包括部分在外人看來收入尚可的中年人。

墨爾本大學研究顯示，澳洲成年人住房自有率壹度保持在67%左右，但這個數字明年可能降至不足50%，悉尼等大城市情況更糟糕。

醞釀“共享產權計劃”

為幫助“夾心層”買房，新州公益組織聯盟提出“共享產權計劃”，幫扶對象是那些年薪7萬澳元至10萬澳元的首次置業者，例如教師和警察。

按照這個設想，個人或家庭購買第壹套住房時，可按比例支付部分房款（最低支付25%），剩余部分由社區住房部墊付。購房者收入增加後，可購買剩余部分房產，直至收回整個房產所有權。

新州住房協會聯合會主管溫迪·海赫斯特解釋道，購房者可以根據自己出資的房產份額辦理抵押貸款，剩余份額的抵押貸款由社區住房部承擔。隨著購房者經濟能力提升，他們可以接著購買剩余部分房產。如果房價上漲，他們可以將先前購買部分視作投資增值，將這筆投資再抵押出去，以此購買剩余房產。

社區住房部不屬於政府機構，由非營利住房協會、政府補貼租房組織和教會持有住 房機構三部分組成，是澳洲住房保障體系的重要組成部分。這個機構主要負責向中低收入階層提供價格較低廉的租房。

悉尼南部聖喬治社區住房部的帕特裏克·瑞安說，“共享產權計劃”能大幅降低中產家庭特別是年輕家庭進入房地產市場的成本。據他所在部門調查，僅在聖喬治社區，就有２萬戶家庭可能受益於這個計劃。

至少，在魯賓遜眼中，這個計劃是他目前有可能攀上悉尼房產階梯第壹級臺階的唯壹可行辦法。
但要推廣這壹計劃，單靠社區住房部顯然不夠。瑞安呼籲州政府對申請購房者予以政策傾斜，因為依據當前立法，購房者如果通過共享產權模式首次購買住房，就享受不到政府提供的首次購房補助金。

另外，瑞安也希望政府和房地產開發商能協助社區住房部廣泛籌集房源，例如請求對方以壹定優惠價格騰出壹部分土地和房產，供這個計劃使用。在他看來，2008年美國次貸危機給房地產商的壹個教訓就是，不要過高追求經濟利益。

部分專家則建議，參與這個計劃的住房公益組織直接投資房地產開發，靠租金支持計劃開展。

他山之石可否攻玉？

“共享產權計劃”不是新州首創。類似做法在英國已實施30多年。英國共享產權住房由當地非營利組織住房協會運作，具有“半買半租”性質。購房者購買壹定份額的住房產權（通常為25%至75%），對剩余產權每年支付2.75%至3%的租金，形成購房者和住房協會按出資比例共有房產的模式。個人擁有的房產份額可自由動態調整，既可以向住房協會購買剩余份額，也可以轉讓自有份額。如果個人沒有獲得全部房產，轉讓時住房協會具有優先購買權。

在英國，有資格申請者包括初次購房者、曾經擁有住房但目前無力購房者以及共享產權住房購買者，年收入壹般不得超過8萬英鎊。倫敦地區將申請門檻調整為9萬英鎊。

專家介紹，共享產權住房政策在英國實施以來，滿足了更多中低收入家庭住房需求，壹定程度上削弱房價漲幅高於收入增幅產生的負面效應，同時因為建造這類住房所需政府資金補貼遠少於公租房，從而實現更高供給效率。但這壹做法能否在全澳範圍順利開展，有待商榷。

澳洲人溫迪·戈登是英國壹家住房協會共有產權住房部銷售經理。她認為，如不做調整，英國模式很難在澳洲復制，其中壹大原因在於英國銷售房屋不僅要看價格，還會考慮申請購買者收入、個人和社區聯系等因素。

因此，在部分城市，購房者可以直接從公開市場購買共享產權住房，價格會參考所在地房價，但也會考慮購房者支付能力，從而給與壹定優惠。而在澳洲購房，除通過中介直接從賣主那裏購買外，相當壹部分是在房產中介組織的拍賣會上當場喊價購買。要想在澳洲，特別是經濟發達地區，說服私人開發商出讓部分利益，“不是說不可能，但確實得下壹番功夫”。

（據今日澳洲）

 

據最新研究數據顯示，隨著春季的到來，房產購買高峰季也隨之到來，房市上可供購買的房產減少，房屋價格將漲得更高。

據《信使郵報》報導，上週四，研究機構CoreLogic發佈的住宅價格指數（Home Value Index）顯示，8月在澳洲8個州府城市當中，有6個城市的房價再度攀升，總體來說，傳統的春季購房高峰期正式到來。

在過去的3個月，與去年同期相比，全國房屋的成功交割率下降了15%，而在各州府中，房產交割率下降了17.1%

 

但是在不同地區和不同房產類型當中，受「諸多變量和一些風潮的影響」，澳洲房產市場的房價漲幅十分不穩定。總的來說，在所有的州府城市，房產價格在上個月增長了1.1%，年增長率為7%，比起2015年11.1%的漲幅來說，下降了很多。

不過，房產專家預測，買家的房產需求和房產供應量的下降所產生的衝突，將導致春季的房市收益增加。在過去的3個月，與去年同期相比，全國房屋的成功交割率下降了15%，而在各州府中，房產交割率下降了17.1%。

CoreLogic的首席研究員Tim Lawless表示，銷量減少的趨勢和房市上供出售的房產較少，推高了各大城市的房價，這是也是導致房市供應不足的部分原因。他說：「特別是在悉尼和墨爾本，登記在售的房產已經逼近歷史最低。導致交易放緩的其他因素還包括，緊縮的借貸處境、可負擔性的降低、交易成本的上升。而在建公寓的數量和銷售也是一個因素，銷售人員如果不能成功完成交割，也不會被計算在銷售額之內的。」

CoreLogic的分析員Cameron Kusher表示，房價的高增長率往往出現在房價最可負擔的區域，「房產市場的動力處於低位」，過去的一年，最可負擔區域的房價上漲了10%，中間價位的房價也上升了7.4%，而最貴房產的上漲率只有6.2%。

截止2016年8月，各大城市房產亮點：

表現最好的城市: 悉尼，增長3.9%

表現最差的城市：達爾文，下跌3.9%。

租金收益最好的城市:

• 獨立屋：霍巴特和達爾文，5.2%
• 公寓：霍巴特，5.4%

租金收益最差的城市:

• 獨立屋：悉尼和墨爾本，2.8%
• 公寓：悉尼，3.9%

全國最貴的城市: 悉尼，房屋中位價為78萬澳元

全國最負擔得起的城市: 霍巴特，房屋中位價為30.6萬澳元

（據今日澳洲）

 

墨爾本（Melbourne）是澳大利亞維多利亞州的首府、澳大利亞聯邦第二大城市，「全球最適合人類居住的城市」，近年來澳洲墨爾本房價走勢節節攀升，墨爾本以其獨特的優勢吸引越來越多人前往置業，房價漲幅甚至屢超悉尼，那麼澳洲墨爾本房價走勢究竟如何呢下面居外為你分析：

2010 — 2016 澳洲墨爾本房價走勢：

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從上圖中可以看出2012年開始，墨爾本房價開始實現穩定而持續的增長，在2015年至2016年增幅明顯加大，甚至有專家預計，墨爾本2016年的房價走勢將領漲全澳。據居外2016年1季度澳洲房價走勢，2016年第一季度，墨爾本同比增幅分別為9.8%超過悉尼9.7%。其中墨爾本的獨立屋均價則出現超過10%的同比增幅。

目前，墨爾本房產最搶手的地區位於北區和東南區，這兩個地區中低位價格的郊區是墨爾本最搶手的房產所在地。正處於賣方市場的墨爾本，今年的房價漲幅最高能達到6個百分點，威爾遜博士博士則指出，澳大利亞其他各州府的房價漲幅僅介於2%-4%之間。墨爾本房價走勢昂揚。

澳洲墨爾本房價走勢為何強勁？

1、墨爾本房產增值空間大，投資回報率可觀

墨爾本的居住環境堪稱全球第一，而這裡的房產增值空間也位於全球第二，很多世界級的富豪也選擇在這裡置業。其實，墨爾本的房產價格的增長幅度長期的高於澳洲的其他城市。。權威機構SQM的最新評估報告也顯示墨爾本將是2016年房價增值最大的首府城市，房價最高可能上漲13%。

2、城市規劃，墨爾本房產供不應求

墨爾本開發空間很大。由於經濟的發展，人口的大量增長，維州州長納普信正式公佈墨爾本未來40年遠景規劃，減少在墨爾本城區的住宅供應量。不過隨著越來越多人選擇住在城區，這樣的供需不平衡，預示著墨爾本房產未來的巨大升值空間。

其中Docklands作為澳大利亞最大的建設項目，政府規劃要在2020 年之前，將其打造成為一個能容納2萬居民，適合3萬各行業從業人員的工作，每年接待上百萬觀光遊客的可持續發展的新區。政府計劃將這個區域打造成一個經典區域維多利亞港灣，將不亞於悉尼的情人港。

3、人口轉移，刺激房屋的剛性需求

墨爾本經濟發達，生活較為舒適。越來越多的人從小城市、悉尼或者海外流向這裡。根據澳洲統計局的統計墨爾本人口增長速度比悉尼要快18%，人口數量預期在2056年會超過悉尼，成為第一大城市。這也使得墨爾本的地產變得更加珍貴，大量人口流入墨爾本，由此引起的對房屋的剛性需求，也會對房價產生重要的影響，所以澳洲墨爾本房價走勢節節攀升。

4、墨爾本交通便利 吸引置業者

墨爾本最大的特點，就是一張車票全部通用，電車、公車和火車。街道特別寬敞，30米，沒有擁堵，在這點上甚至更勝大城市悉尼一籌。對於上班通勤，上學、旅遊等日常生活非常重要，因此墨爾本吸引了越來越多的人來此置業、投資。

 

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鑒於澳洲四大銀行經營環境及利潤增長存在風險，信用評級機構穆迪周四晚上宣布將其展望由“穩定”調整至“負面”。

展望評級下調將導致澳洲海外借貸成本增加。（澳聯社圖片）

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據澳洲廣播公司報道，穆迪表示，展望調整反映預期澳洲聯邦銀行（Commonwealth Bank）、國民銀行（NAB）、澳新銀行（ANZ）及西太平洋銀行（Westpac）在年內將面臨挑戰，可能導致利潤增長和資產質量下滑，更易受到外部沖擊影響。

另壹信用評級機構標準普爾上個月已將四大銀行評級調整到“負面”。

穆迪表示，調整評級是因為：

低收入、低工資和持續低利率，引發澳洲持續經濟動蕩，對銀行毛利造成壓力；

房價升勢兇猛、家庭債務增加，預期銀行將面對房產市場帶來的巨大尾部風險；

銀行部分貸款組合壞賬增加。

穆迪在報告中指出：“盡管面臨諸多壓力，澳洲四大銀行在資金方面仍有強大緩沖，流動資金狀況改善，結構性盈利能力較高。

“如果澳洲經營環境有所改善，樓市杠桿、名義收入和房價指數趨穩，加上銀行進壹步改善資本市值和融資狀況的話，評級可以重返‘穩定’。”

據《悉尼先驅晨報》及路透社綜合報道，評級展望調整將導致澳洲海外借貸成本增加。

此前，澳洲最大規模借貸機構聯邦銀行已被批評調整利率偏袒股東而非壹般客戶。

信用質量下降在銀行業界引起震蕩。最近，銀行收益反映了壞賬對最終盈利產生重大影響。

美國銀行券參考利率和銀行同業交易涉嫌人為操縱，17家銀行和2家國際經紀人事務所已發起聯合訴訟，同時也對澳洲四大銀行造成壓力。

本周，穆迪確認澳洲保住AAA信用評級，表示預期澳洲經濟“可以在全球環境不明朗的形勢下保持強勢”。

（據澳洲新快網）