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菲律賓獨立海島，現實演繹海洋天堂｜居外精選

大都市裡總是繁華熱鬧的，比如拔地而起的高樓，比如川流不息的車輛，比如變化萬千的霓虹。這樣的生活，似乎是與自然隔開的兩個極端，居住在樓棟林立的高樓森林裡，人們似乎又對自然充滿了渴求。

於是，城市裡出現了很多優質住所。風格要麼是綠化充足的天然氧吧，要麼是依水而建的一線江景、海景。這些與眾不同的房子成為很多人夢寐以求的安家之處，他們都在盡可能讓生活與自然更為親近。

如果說擁有一處自然景觀作伴的住所是對居住環境的極大提升，那麼住在一個海島上呢，或者說擁有一個獨立的海上小島的生活會是如何呢？

Ligpo島是一座極其罕有的獨立島嶼，總面積為3,500平方米，坐落在如同天堂的菲律賓阿尼洛。阿尼洛位於一片擁有世界一流潛水設施的海洋保護區，距離菲律賓首都馬尼拉只有75英裡（約2小時車程），乘坐直升機只需要20分鐘，因此也具有極大的租售價值。

海島別墅本就已經很罕有，阿尼洛這棟別墅更為尤甚，畢竟全島就只有這一棟房子，似乎這棟別墅是一個獨立的王國，再加上最近別墅的整體經過全面整修，整個島嶼看上去就似乎是一個華麗溫馨的私人“島國”。

別墅共設有4間臥室套房，滿足大家庭多人口的居住需求，而且開闊的視野空間可以欣賞巴拉揚灣令人驚嘆的景色。此外，還設有一個獨立餐館以及一個海水游泳池。

島內的電力供應來自大陸地區，坐船前往一個大型停車場只需7分鐘。該島距離Lemery市的魚類、水果和蔬菜市場只有10分鐘左右的路程，因此，雖然是看似獨立，出行、生活卻十分便利，毫不孤獨。

如果有需要，別墅還可以進一步改建，擁有建造直升機停機坪的空間。

Ligpo島正對面約150米處是一個令人驚嘆的私人海灘，該海灘占地面積約為23,000平方米，如今開發了屬於他自己的私人度假勝地，其建築設計與四周的美麗環境相映成趣。周圍度假勝地按照英國中世紀酒吧風格建造的一棟建築、一個海灘酒吧和一棟地勢較高的竹質住宅，您可以遠眺海灘和島嶼的壯麗景色。

所有臥室都設有配備有浴室，居住的私密性極佳，每一個房間都擁有很高的入住體驗。要在當地找一位稱職的管家也是何其容易。

實事求是地說，如此罕見的獨島別墅出現在市面上是一個非常難得的機會。其私人海灘帶有餐廳和設施，也很容易聘請員工，具備成為度假勝地和可靠財源的條件。由於其商業價值確實很大，共享產權也是一種可以考慮的入主方式。如果您對這個小島具有興趣，不要猶疑，立即致電居外熱線400 041 7515，或點擊 https://www.juwai.com/52055879.htm，了解更多詳細資料。

撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

高租金回報、房產增值快的海外房產，其實只要壹百萬？

越來越多的海外置業者，正在將海外房產視為一種面向投資者的金融商品。與傳統的投資理財項目相比，海外置業投資有很大的優勢，在政治經濟穩定的國家購買房產，以較低的資本投入，收益穩定，收益率也高。

我們采訪了三位通過居外購置海外房產的客戶，來為大家分享他們低成本高收益的生財之道。

王女士
36歲傳媒行業傳媒主管
購置房產所在地：馬來西亞吉隆坡

在馬來西亞買房子真的就是湊巧，其實當時是在網上搜索馬來西亞旅游攻略，正好看到了一篇文章，是分析介紹馬來西亞吉隆坡房產投資，看著價位很合適，就動了心思。

選擇在居外購買，也是朋友介紹，他們公司之前和居外有過合作，就幫我牽線咨詢馬來西亞的房市行情，居外給人感覺很專業，詳盡地給我分析了關於吉隆坡房產的問題，像是價位、租金收益、投資前景等，加上我後來自己做了一些相關功課，最後敲定下來吉隆坡的一套房子。

近年趕上“一帶一路”的熱潮，政策的優惠讓吸引了很多國人到馬來西亞買房。而且馬來西亞房價2018年增幅排名亞洲第三，租賃投資回報率達到6%-8%，遠高於國內的大陸地區（2.66%）。而首都吉隆坡躋身世界ALPHA一線城市，2010年之後吉隆坡房價平均漲幅為9.7%，排名全球前十。

在買房的時候，也考量了文化、語言、教育醫療等方面，馬來西亞和中國文化相通、語言也相近，相對來說也更加適合國人投資與居住。而馬來西亞推出的“第二家園計劃”——外國公民持第二家園長期簽證可以在馬來西亞長期居住和工作而不用放棄原有國籍，也同樣是我選擇的馬來西亞的原因之一。

馬來西亞吉隆坡的房產，3臥2衛，115萬元

吉隆坡賽城核心區位，優質學校學區房
精裝修拎包入住，業主每年谷底返7.2萬元，每三年房租遞增5%
24小時安保服務

周先生
34歲互聯網行業產品經理
購置房產所在地：菲律賓馬尼拉

菲律賓算是這兩年最炙手可熱的房產投資地了吧。菲律賓是亞洲GDP增長最快的國家之一，正在經歷著十年前中國飛速發展的道路。菲律賓馬尼拉是全球人口增速全球領先，彙集了整個國家的高收入人群，和外資企業及NGO工作人員，租房需求強勁。

我也是看中了這點，所以選擇在首都馬尼拉入手了一套170萬左右的房產。雖然菲律賓房產已經熱了一段時間，但事實上，現在購入菲律賓房產依舊是一項回報很高的投資項目。菲律賓房產的租金回報率總體在6%左右，既可以享受高租金，同時又能獲得房產增值。

菲律賓對外國人投資門檻低，投資起來會更方便，從這一點來看，菲律賓是海外購房投資的好選擇。

菲律賓馬尼拉的房產，1臥1衛， 94萬元

位於馬尼拉華人最多也是做密集的帕塞區
本區域有馬尼拉最大的賭場，全亞洲最大的SM商場
投資回報在8%以上

金先生
42歲金融從業者
購置房產所在地：日本大阪

之前也有投資過澳洲的海外房產項目，算是有一點相關的經驗。趁著手裡還有余錢，想著讓手裡的錢繼續保值，就選中了相對投資成本低一些的日本房產作為投資對像。

日本的房產相對於歐美國家的房產的好處是，戶型小、成本低、脫手快，好出租。我在入手房產之前做了一些功課，對比了日本各城市的房價、租金和城市發展潛力，最後決定在大阪買房。

我入手的房子27平，不到70萬，靠近大阪地鐵的中央線，交通很方便。這種位置好的小戶型在年輕的上班族中間很吃香，當時入手的時候就看好了這點，而且這本房子本身也自帶租約，所以相當於買過來可以當現成房東，這租客合同到期倒也不愁找不到下家。

日本的房地產市場非常成熟，已經有很完善的法律法規和交易機制，經濟和政治環境也很穩定，因此日元資產其實是自帶避險屬性的。

大阪確實也是個很有發展潛力的城市，2025年大阪就要舉辦世博會，而且日本政府已經通過了在大阪興建賭場的法案，像是澳門、拉斯維加斯等著名賭城，眼見著都是靠賭場發展起來的，可以說，未來的大阪的房市還有很大的上升空間。

日本東京的房產，1臥1衛，88萬元

項目位置位於大阪市中央區
距大阪Metro中央線【堺筋本町】站徒步5分,　交通便利，便利店徒步3分，超市徒步3分，郵局徒步8分
房屋永久產權，收益穩定

如果對以上城市的房產感興趣的話，歡迎致電 400-041-7515 聯系居外，也歡迎分享你和居外的房子那些事兒~

2019年第三季度中國買家在菲律賓保持活躍

居外網執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）說：

“第三季度，在菲律賓購置住宅物業的中國買家數量實現了穩定的增長，其增幅與上一季度相比僅略有下降。

“經歷了四個季度的兩位數、三位數增長之後，中國買家對菲律賓房地產的購買詢價次數於第三季度同比增長了3.6%。

“自2018年第二季度以來，我們進入了中國買家對菲律賓物業購買興趣高漲的新時代。需求已經攀升到了新的高峰，並一直保持著當前的水平。

“中國開發商在灣區和馬卡蒂啟動的新開發項目體現了中國買家不斷增長的需求。

“我們對於中國投資者在住宅地產方面的投資沒有進行確切的估計，但其規模肯定非常龐大。來自阿亞拉地產（Ayala Land）的數據顯示，僅去年一年內，該公司就向中國買家出售了價值255億菲律賓比索（合35億元人民幣）的物業。

菲律賓：中國大陸買家詢價量

“SM開發公司（SM Development Corp）也透露，有數個季度，中國投資者買下的住宅物業占該公司總銷售量的30%。2017年，中國買家的交易量僅占10%，2016年更是只占了不到5%的份額，與當前的情況形成了鮮明的對比。

自2015年第一季度以來，中國買家對菲律賓房地產的詢價次數從未出現過季度負增長。近年來，中國買家詢價量的季度增長幅度高達375.8%。

“目前的增長趨勢剛開始顯露時，中國人在菲律賓購買的物業數量還非常少。

2014年，菲律賓在中國買家青睞的住宅物業購置目的地排行榜中位居第19——遠遠落後於其他東南亞國家然而，菲律賓以前那種默默無聞的狀態正在迅速改變——2018年，中國買家已經把該國的排名提升到了全球第12位。

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“在中國買家購置的菲律賓物業中，馬尼拉的房地產占了將近80%。

“在物業類型方面，中國買家更偏愛一臥室一浴室的住宅單元。海外買家購房的主要動機是投資，而不是添置自住房屋或度假住宅。

鼓勵中國買家在菲律賓投資的因素包括表現強勁的房地產市場、領先於地區整體的經濟增長、大型基礎設施投資、“一帶一路”項目參與性、資本控制和海外博彩業的發展。”

居外推薦菲律賓馬尼拉馬卡蒂的1臥1衛豪宅，房價約¥235萬。點擊了解更多房源詳情

IQI Caliver馬尼拉公司的常務董事兼發展部副總裁Emanuel Andrew Venturina說道：

“我們預計，到2019年底，有大量的新商業和住宅物業將被投放到市場中，因此我們認為2020年的房地產供應將繼續增長。”

“在灣區、博尼法西奧環球城和馬卡蒂城的房地產交易中，有90%的住宅物業交易都與博彩行業有關。我們已經發現，有許多中國投資者正在大量購買預售或期房物業，以及可隨時入住的高檔公寓。

“離岸博彩公司入駐奎松市和奧提加斯地區後將推高住宅租賃需求，而出租物業占用率將保持穩定。馬卡蒂市、博尼法西奧全球城和灣區的低空置率也是中國外包公司和離岸博彩公司的巨大需求所造成的影響。”

IQI-GLOBAL介紹

IQI全球是東南亞和中東地區首屈一指的房地產網絡——它在馬來西亞、泰國、越南、菲律賓、澳大利亞、阿聯酋、柬埔寨、印度尼西亞等15個國家開設了25個辦事處，並雇用了6000多名銷售人員。2018年，IQI Global的代理銷售了價值6.3億美元的新物業。如需了解更多信息，請訪問：https://www.iqiglobal.com

居外網介紹

居外網（Juwai.com）是全球最大海外房地產中文網站。目前平均每月有330萬用戶查詢居外網上展示的來自91個國家或地區的280萬條房源。居外網曾獲全球科技媒體“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎，曾獲中國電子商務協會兩度最佳海外房產網站稱號。居外網總部設在中國上海和香港，在美國、菲律賓、泰國、馬來西亞和澳大利亞設有區域團隊。歡迎點擊查看居外網上更多菲律賓在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢菲律賓房產的投資機會。

責編：Zoe Chan

行業巨頭暢談菲律賓房產投資前景

相比以往，近兩年的海外房產投資市場呈現出新特點：東南亞國家紛紛進入國內買家的視野，除了大家耳熟能詳的泰國，菲律賓也開始成為大家的投資目標，而香港邦外集團（Bonwai Group）作為國內首批海外房產投資企業，早已深耕菲律賓市場多年，並已發展集海外置業、物業管理、商業投資等多業態為一體的綜合性產業集團公司。在邦外集團在香港設立首個菲律賓展廳之際，居外網對邦外集團展開對話，了解他們眼中的香港買家和菲律賓房產市場的後續發展。（Q：居外網；A：邦外集團）

Q：請問邦外在中國香港新設展示中心，是基於哪些考慮？預計來自香港的買家增加嗎，是否有相關的數據？

A：邦外在香港設置展示中心，一方面是看重香港作為國際大都市的市場地位，一方面是認為香港籍買家會認同菲律賓房產的投資價值。從邦外近期的項目成交量來看，香港籍買家占比達20%，呈現出大幅增長情況。

Q：根據你們的觀察，香港買家到菲律賓購房的主要需求有哪些，投資，養老？

A：香港買家對菲律賓房產需求是多樣的，首先是認同菲律賓房產的投資價值，這是最基礎的。在這個基礎之上，才延伸出其他需求。在我們看來，認同菲律賓養老的香港買家不少，菲律賓作為知名的養老勝地，物價低廉，香港人退休後在菲律賓可以享受到非常不錯的生活。

也有部分買家主要考慮移民，一是菲律賓移民門檻低5萬美金即可，二是菲律賓也是一個機會之地。因此吸引了不少港人移民。

開幕現場，邦外集團高管為現場來賓分享菲律賓置業指南並對項目進行詳細介紹，現場氛圍相當火熱。

Q：香港買家到菲律賓購房主要集中在哪個區域？

A：香港人以及大部分海外買家主要集中在帕賽（Passay）博彩區。這個區域也是過去幾年最熱的區域，因此也特別容易獲得海外投資客的關注。但更多的機會會在一些未被過度關注的地區，如Ortigas地區。

Q：過去一年，菲律賓市場發展得怎樣？

A：過去一年，是中菲關系邁入新階段的一年，兩國在各個領域的交流合作持續升溫，隨著菲律賓人口和經濟的雙重增長，越來越多的投資者湧入菲律賓房產市場，“一帶一路”的政策紅利有著很大的溢出效應。

而且，隨著杜特爾特“大建特建”計劃開展，菲律賓步入“基建的黃金時代”，不計其數的道路、橋梁、鐵路，和機場將在未來幾年完工。同時，2019年菲律賓房地產市場的辦公，住宅，零售和酒店業呈上升趨勢，辦公室出租率達72%，零售業租金呈正向增長，旅游業保持了積極的發展軌跡。

Q：看好菲律賓馬尼拉哪些城市板塊？

A：綜合多方面的考察和調研，我們認為Ortigas東北沿地鐵區域正是投資的不二選擇。目前的馬卡蒂和BGC開發程度已經非常成熟，中心城區的土地已不能滿足開發商，所以大量溢出的人口、資金、企業正流向Ortigas所在的東北部。

相比市區，Ortigas儲備了大量待開發的土地資源，片區的房價也相對較低，還有很大的增值空間，也正因此，吸引了大量開發商來搶占布局開發項目。

未來這裡將是馬尼拉地鐵的首通站點，預計2022年正式投入運營。屆時“地鐵盤”一定是馬尼拉甚至整個菲律賓炙手火熱的搶投項目。

除了Ortigas，馬尼拉的Malate也是不可忽視的重要版塊，Malate作為老馬尼拉發展最成熟的城市，目前已有陸陸續續的翻新項目正在改建，在喬布斯國際公寓對面的菲律賓國家體育中心，政府正計劃翻新重建，建成後將成為菲律賓最大的國家體育館。

距離喬布斯國際公寓700米距離的馬尼拉灣，正在施工建設一項填海工程項目，占地378公頃，預計2年內完工。這個項目規模宏大，未來將產生巨大的經濟效益，創造無數就業機會，同時對旅游、房地產和服務業的發展具有不可估量的作用。

喬布斯國際公寓，馬尼拉市中心馬卡蒂珍稀現房，22平米精裝公寓，僅需¥55萬起。點擊查看房源詳情

所以，我們認為Malate和Ortigas的發展潛力同樣不可低估。有人說菲律賓就是二十年的中國，而馬尼拉就是十年前的上海。

不管從哪個角度考慮，菲律賓的投資潛力都非常巨大，背後的政府和國際資本的雙向推動，加上本地龐大的內需和良好的人口結構比例，菲律賓房地產的黃金期至少持續10年。

本文由邦外置業集團提供。邦外置業集團是亞太地區規模龐大、綜合實力雄厚的集房產銷售、資產管理、金融服務的綜合服務權威機構。集團擁有涵蓋全球數十個國家、二十多個地區的海外優質房產資源，是中國高淨值人群身邊的海外置業專家，同時集團與全球百強開發商有著戰略合作關系，憑著“誠信·專業·保障·透明”的理念，致力為客戶提供海外房產投資、資產配置等海外不動產配置服務。點擊查看邦外置業的代理房源，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

菲律賓比索表現強勢，房產市場將迎來至亮時刻！

過去5年，菲律賓比索兌人民幣彙率最低值為0.119人民幣/比索（即1比索可兌換0.119元人民幣），最高值為0.143人民幣/比索，目前為0.134人民幣/比索。

隨著人民幣持續貶值，菲律賓比索兌人民幣的比值正處於上升趨勢，基於菲律賓政局穩定，經濟發展良好，菲律賓貨幣幣值有望保持長期穩定。

可能很多人會問，我既不出國，也不留學，人民幣的漲跌，和我有什麼關系呢？

事實上，任何一個國家的彙率和本國貨幣的利率，以及社會通貨膨脹水平都是密切掛鉤的。如果你的人民幣收益，既沒有跑贏通脹，也沒有跑贏中國人民幣貶值的速度，那麼你的資產就是在高速縮水。

我們經常提到要把雞蛋放在不同的籃子裡規避風險，但如果所有籃子都放在同一輛車上：所有的資產都是人民幣一種貨幣計價，是不是會很危險呢？

據胡潤研究院發布的《2018中國高淨值人群財富管理白皮書》顯示：84%的高淨值人群會有“人民幣貶值”的擔憂。

那麼面對人民幣貶值，高淨值人群要怎麼選擇投資理財才能保值？

從全世界範圍來看，世界高淨值人群擁有大概54萬億美元的財富總量，這其中的24%投向了海外資產！

有錢人進行廣泛的海外資產配置，通過減少和國內資產的相關性，規避風險，獲得更為穩健的投資收益。也許這是未來十年，或是幾十年財富管理致勝的關鍵。

因為中國進入慢增長時代，投資的配置十分重要，合理的海外資產配置刻不容緩。

在面臨海外資產配置上，大家呈現出的最大顧慮之一是：

海外資產真的能掙錢嗎？

好像國內市場更熟悉，掙錢更快。

但事實真的是這樣的嗎？

以菲律賓馬尼拉為例，馬尼拉房地產市場在過去幾年以年均10%的幅度穩步上漲，部分地區租金回報率高達8.98%，而如今中國國內一線大城市北上廣深的租金收益率僅2%左右。

同時，隨著杜特爾特的“大建特建”戰略，未來菲律賓的房產市場將一路高歌猛進。

與此同時，中國正困擾於經濟結構轉型、人口老齡化等問題，經濟增長速度差不多已經見頂，即使我們仍然能保持7%左右的高速增長，也是高位上的下降趨勢。

從普遍意義上來看，在未來的幾年裡，海外市場的投資收益率將會高於國內市場的投資收益率，這就是趨勢。

我們需要清醒地看到，中國過去數年因為發行的巨量貨幣、經濟結構要轉型進入慢增長時期、勞動力下降、又加入SDR等，人民幣貶值是趨勢，至少未來5至10年來看是一個長期的趨勢。

隨著全球化趨勢越來越明顯，出境旅游和留學也越來越多，彙率也實實在在的影響著我們每個人的生活。特別是對注重投資的中高淨值家庭來說，適當配置海外資產對未來的財富增值很有必要！

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人民幣貶值，菲律賓房產又火了！

自從五一節後，人民幣對美元的彙率就貶值的厲害，在不到一個月的時間裡貶值近2.4%，一度接近7這個關口。

如果人民幣繼續貶值，到底會帶來啥影響？

最直接的就是市場恐慌。

如果繼續貶值，外資看見肯定不太願意大筆投資中國市場了，他們會擔心貶值帶來的彙率損失可能蓋過股票收益。一旦資本的投入變少，那我國國內經濟也不好帶，會變得相對低迷。

其次就是容易出現信貸危機。

人民幣貶值其實是相當於我們手裡的人民幣變多了，但外彙儲備沒有變化，相應的人民幣購買力就會下降，只能繼續“印錢”。不印錢行嗎？市場和銀行債務都表示不行，一旦M2不變，那麼銀行的債務就會出現危機。

再來就是容易引發外資逃離。

人民幣快速貶值，市場拿人民幣換美元衝動增加，反過來加速人民幣貶值，增加彙率管理難度。

所以，每次人民幣貶值總會上熱搜，搞出幾條大新聞，很多人也擔心人民幣如果一直貶值下去，股市豈不是要一跌到底？

那我們面對人民幣貶值，除了靜待市場和緩，還能怎麼做才能更好的保證收益和減少損失呢？

對投資者來說，進行海外房產投資是對於中國經濟放緩和人民幣貶值的一種風險對衝。在綜合性設置投資模塊時，配置海外資產有較大的必要性，菲律賓成為投資熱地。

在菲律賓今年獲得的總投資額中，有487億元人民幣都是來自中國，占比達到了46.8%，去年中國對菲律賓的投資為5.758億元。相比於2017年，中國今年對菲律賓的投資增長8364%。

1月8日，中國銀行作為聯席全球協調人，成功協助菲律賓共和國完成期限10年的15億美元主權債券的定價發行，本次菲律賓美元債券的成功發行顯示了國際投資者對菲律賓經濟前景的信心。

此外，菲律賓房產成為投資熱點包括以下原因：

經濟高速發展

權威媒體《美國新聞與世界導報》將菲律賓評選為“2018年全球最佳投資國家第一名”。增幅是亞太地區GDP增幅最高的國家。

今年一季度菲律賓的國內生產總（GDP）與上年同期相比實際增長了5.6%，名義增長7.4%。菲律賓受貿易戰影響小，2019年經濟增長率有信心達到7%。

長達40年的人口紅利期

截止至2018年，菲律賓人口有1.051億。平均人口年齡是23-24歲，其中14歲及以下的人口比例為34.5%。預計一直到2050年，菲律賓的人口結構依然會處於增長狀態。大量的年輕勞動力進入市場，不僅促進經濟的發展，這也是最強大的消費市場，對住房的需求非常旺盛。

菲律賓與中國即將進入老齡化社會不同的是，菲律賓的人口紅利剛剛到來。類似於中國80年代的人口結構，中國的經濟神話，成為菲律賓未來30年的增值預期。

住房成剛需

菲律賓首都馬尼拉人口2400多萬，土地面積僅683平方公裡，城市人口密度世界第一，達到37585人/平方公裡，且人數還在不斷上漲，住房成剛需。

另外，菲律賓1000多萬海外務工人員，使得往國內的彙款年年攀升。像不像貫穿中國奇跡的一個詞“打工”？那麼這些海外務工人員，在外賺到錢了，回國買房是必需的，這與推高中國房價的主力之一是何其相像！

再加上，菲律賓土地交易日漸興旺，尤其是馬尼拉核心區的土地、熱門旅游地區的土地交投兩旺。近幾年，菲律賓住宅區的地皮價格最高上漲了接近3倍，最低的漲幅也有46%，並且預計未來中期土地價格會持續上漲。

據據房地產研究網站Global Property Guide 的2018年報告顯示，菲律賓租金回報率高達7.53%，亞太地區租金回報率菲律賓排名第一。其中首都馬尼拉作為菲律賓首都，眾多CBD聚集地，國家經濟最發達地方，租金收益率更是高達8.98%，而如今中國國內一線大城市北上廣深的租金收益率僅2%左右。

投資收益可觀

人民幣在貶值，去年8月，人民幣一次性對美元貶值2%。彙改一周年，中間價從6.1到現在的6.7，累計貶值達10%。也就是說，如果一年前你以人民幣換美元買房，今年不管房價漲跌，也已經淨賺10%的收益。未來還可能用來給孩子上國際名校的分校或者父母度假養老。

租房市場持續火爆

菲律賓有著強大的人口紅利和住房需求，但作為一個土地私有制國家，拆遷是不可能的，且一般項目施工期約5年，新交付房源不足，致使菲律賓租賃市場持續火爆，二手房市場活躍。

投資建議

對於有閑散資金的普通家庭來說，建議去購買菲律賓房產，地段要好，因為菲律賓的開工建設速度總體是比較慢的，而且地段好的話，租金也高，能抵扣月供。

對於收入情況不錯的家庭來說，如果想要做家庭資產配置，減輕風險，且未來有移民和留學打算的，除了投資菲律賓房產外，還可以用一部分外幣做長期儲蓄規劃。

馬尼拉房產項目推薦：

本文由邦外置業集團提供。邦外置業集團是亞太地區規模龐大、綜合實雄厚的集房產銷售、資產管理、金融服務的綜合服務權威機構。集團擁有涵蓋全球數十個國家、二十多個地區的海外優質房產資源，是中國高淨值人群身邊的海外置業專家，同時集團與全球百強開發商有著戰略合作關系，憑著“誠信·專業·保障·透明”的理念，致力為客戶提供海外房產投資、資產配置等海外不動產配置服務。點擊查看邦外置業的代理房源，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

菲律賓房產投資黃金時代

經濟快速發展、人口紅利大、房租高回報，這是現在海外買家看好菲律賓房市的3大理由！作為投資者投資菲律賓的首選城市，在大規模開展基礎設施項目建設的情況下，房市也有了新的變化，房價在漲、更多區域值得關註！

菲律賓房市今年將迎來什麼新機遇？

2019年，預計菲律賓房地產行業將延續其增長趨勢，並保持良好狀態。這項預測基於調查研究的結果，以及房地產行業領袖仲量聯行所收集的數據。根據仲量聯行的報告，2018年，菲律賓房地產市場的辦公樓、住宅、零售店面和酒店物業銷售額均呈上升趨勢。

辦公樓

針對辦公樓物業在2019年的表現，各機構和去年一樣，再次做出了積極的預測。在供應方面，預計今年辦公樓物業將大幅增加；而在需求方面，菲律賓業務流程外包（BPO），在線博彩業和靈活職場企業的辦公空間占用率預示了樂觀的前景，而開發商也在兌現此前做出的承諾——加建辦公樓。由於租賃需求和投資者收益較為穩定，預計房租將出現上升趨勢，而這將拉高寫字樓開發項目的資本價值。

住宅

由於人們對中高檔住宅的需求十分強勁，預計2019年菲律賓住宅市場將蓬勃發展。目前，中高檔住宅開發項目的預售單元占比已經達到了80%到100%之間。菲律賓業務流程外包和在線博彩企業對辦公場所有較大需求，預計馬卡蒂和BGC商務區的住宅租賃市場也將受益於這類穩定需求的溢出效應。

菲律賓馬卡蒂市中心的高端項目——世紀尖頂大廈（Century Spire）。坐落於世紀之城，精裝修，永久產權。豪華公寓將以五個核心設施為基礎，包括大堂、泳池、酒吧、休閑區和圖書館，所有設計均采用靈巧的觸感和精致的Armani / Casa風格。
居外房源編號：24647141 點擊查看房源信息

零售

菲律賓的宏觀經濟環境良好，因此可能會對零售市場產生推動作用，而零售商也可以利用菲律賓人民持續增長的可支配收入。由於實收資本要求較低，而且《菲律賓貿易自由化法案（Trade Liberalization Act of the Philippines）》使政策有所放寬，菲律賓的外國投資可能會增加。政府正在圍繞實施《房地產投資信托（REIT）》法規一事進行討論，這可能也會鼓勵投資者把更多資金投向零售市場。

酒店

2019年，酒店行業將保持出色表現。外國酒店運營商可能進入菲律賓市場，並與當地開發商建立合作關系。菲律賓政府正通過加強基礎設施建設以改善旅游目的地的交通便利性，向旅游業提供持續不斷的支持。根據預測，這些舉措將在2019年對旅游業產生積極的影響，進而推動酒店業的發展。

其他新機遇

2019年將是菲律賓房地產行業迎來新趨勢和新機遇的一年。千禧一代引領的文化轉變帶來了以社區為基礎的生活方式，而這種生活方式將使菲律賓的聯合辦公和共同生活現像變得越發普遍。對聯合辦公空間的需求正在持續上升，這將促使更多的外國靈活空間運營商在2019年擴大其業務規模。

預計WeWork和IWG等已經在菲律賓擴大業務範圍的靈活空間運營商將在2019年進一步擴張。菲律賓還可能出現更多本地的聯合辦公和共同生活空間供應商，他們通常在城市邊緣地區開展業務。這類資產所需要的資本成本較低，因此可以激發投資者的興趣。

物流是另一種資產類型，而預計物流行業將在2019年興旺發展。電子商務公司的出現將為物流部門提供支持，因為這些公司必須完成商品的裝載和運輸。例如，拉扎達與扎洛拉（Lazada and Zalora）已經大幅擴張了他們在菲律賓的業務規模，物流行業將因此而受益。

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毫無疑問，外國和地方政府的政策將在2019年對房地產行業產生影響。例如，在中美貿易戰中，由於美國試圖加征關稅，中國開始考慮購買其他國家的房屋/土地，菲律賓房地產市場因此獲得了一個巨大的機遇。菲律賓政府正在實施“大建特建（BBB）”政策，而克拉克國際機場擴建、蘇比克貨運鐵路等正在進行的BBB項目推動了克拉克市和邦板牙省等地區的投資活動。政府的基礎設施建設工程也對周邊省份產生了溢出效應。2019年，包容性稅收改革二號方案（Trabaho）和《房地產投資信托》法規開始實施後也將影響房地產行業。

仲量聯行表示，菲律賓房地產行業在2019年的前景依然樂觀。2019年，菲律賓業務流程外包行業對房地產空間的穩定需求，以及新興房地產利益相關者（如技術企業和靈活的空間運營商）不斷增長的需求將繼續對菲律賓的房地產市場產生重大影響。預計2019年該行業還將進一步發展和擴張，這也許會鼓勵投資者加大對達沃、宿務、克拉克、卡加延·德奧羅、伊洛洛和巴科洛德等新秀城市的投資。

綜上所述，我們預計菲律賓房地產行業將在2019年繼續穩步發展。盡管2019年大選可能會帶來一些障礙，許多人對包容性稅收改革二號方案的影響抱有擔憂，而且菲律賓經濟特區管理局（PEZA）審批建築的進程緩慢，2020年的房地產行業前景依然相當樂觀。

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來源：Inquirer Business
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

菲律賓財長：房產稅改革能多方面促進該國房市發展

菲律賓財政部（DOF）某部門稱，由於人們習慣於采用過時的房地產估價標准，各省市每年都會損失約305億菲律賓比索的收入，這充分表明了房地產行業有必要進行估值改革。

地方政府財政局（BLGF）的代理副執行主任何塞·阿諾德·譚（Jose Arnold Tan）在一份新聞聲明中表示，各城市可以通過收取不動產稅獲得高達231億菲律賓比索的增量收入，而各省更新市場價值表（SMV）並使其符合國際標准後就能獲得74億菲律賓比索的額外收入。

房地產稅制改革是杜特爾特政府綜合稅制改革方案的第三部分內容。

財政部長卡洛斯·多明格斯三世（Secretary Carlos Dominguez III）

財政部長卡洛斯·多明格斯三世表示，這些改革將進一步提振房地產市場，引入更多投資，並為地方政府部門帶來額外收入。

“從本質上來說，房地產是最具價值的資產，也是最大的金融資源，”多明格斯說。“然而，由於市場價值表過於陳舊，征收效率低下，稅收管理不善，而且房地產估價方式缺乏統一性，房地產對政府收入的貢獻，特別是對地方政府收入的貢獻依然十分有限。”

譚稱，僅就各省而言，用74億菲律賓比索的房地產稅就可以建成551個公共市場，771公裡長的公路，7542間教室或2155家日托中心。

他補充說，如果用上各城市本應征收卻並未征收的230億房地產稅，那政府可能已經建成了513個運輸站點，339個垃圾填埋場，1154個衛星衛生中心或3330個低成本的再安置項目。

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譚指出，只有36%的地方政府部門已更新市場價值表。他說，包括97個城市和48個省在內的其他地區尚未按要求更新其市場價值表。

此外，只有60%的地方稅務局辦事處更新了區域估值標准。

譚稱，在當前的過時制度下，政府購買一套物業時常常估值過高，而收稅時往往又會出現估值過低的情況。

他還說，由於23個國家政府機構可以或者需要進行估價，而每個機構都會使用自己的系統和方法，該制度也會受到多層次的影響。

這導致市場價值和區域價值之間的差異達到了13%，有時甚至會達到94%。譚表示，市場估值表和私人估值標准之間的差異程度介於187%到7474%之間。

他說，地方政府經常忽視《地方政府法規》中的一條規定：每三年需更新一次市場價值表和區域估值標准。這是因為目前中央政府尚未制定以地方官員為對像，可迫使他們遵守該項規定的制裁措施。

來源：Inquirer Business
責編：Zoe Chan

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中國大陸買家現已主導菲律賓房地產銷售

房地產服務公司，利超物業咨詢（Leechiu Property Consultants，簡稱LPC）於2019年3月表示，中國大陸的購房者目前主導著菲律賓的住宅銷售，在此之前，菲律賓房地產市場上數量排名第一的買家是海外菲律賓勞工（OFWS）。

LPC首席執行官大衛·利超（David Leechiu）表示，部分菲律賓華人社區相鄰地區的熱門住宅需求項目目前正處於“活躍”期，每月可售出12套房產。

“假設每月的總銷售量達到7757套，則這些備受中國大陸買家青睞的項目中國大陸買家現已主導菲律賓房地產銷售的剩余庫存將在三個月內出清，”利超說。

這些地區包括海灣地區、馬卡蒂、馬尼拉、奧提加斯、奎松市和菲律賓離岸博彩業務區（POGO）附近的其他區域，以及當前的菲律賓華人社區。

在過去的三年內，海灣地區的出租住宅單元數量暴漲了80%，而租戶數量也顯著提升，現在每套單臥室住宅的平均租戶人數為四人，而兩臥室住宅的平均租戶人數為八人。

馬卡蒂區域精裝公寓Alveo Land 總價50萬人民幣/ 30平米

此外，利超表示，信息技術業務流程管理（IT-BPM）行業對辦公場所的需求也有望在今年內實現更快的增長，預計辦公樓的總出售面積將達到45萬平方米。

截至2019年3月，信息技術業務流程管理行業對辦公場所的需求量已經達到10.2萬平方米。

“我們預計這類需求將以更快的速度增長。如果菲律賓經濟特區管理局批准進入市場的物業數量增加，那我認為2019年售出物業的總面積將達到45萬平方米的預估值，”利超說。

菲律賓經濟特區管理局（PEZA）隸屬於貿易和工業部（DTI），其職責是鼓勵投資者在全國特定地區內開展出口導向型制造和服務設施業務。

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然而，利超指出，鑒於供應有限而需求旺盛，菲律賓經濟特區管理局應該釋放更多物業。

“看來，我們今年只有21.6萬平方米的已獲准空間可以投入市場，”他說道。

“我們預計，今年除了辦公樓物業市場以外，住宅和工業房地產的交易額也將持續攀升……但前提是獲得菲律賓經濟特區管理局認可的物業數量持續增加，”利超補充說。

截至3月，在達沃售出的PEZA認證物業面積創下了6000平方米的新紀錄，其次是克拉克和塔拉克，分別售出了5000平方米大小的物業。

以馬尼拉都會區為中心的離岸博彩業房地產需求在第一季度同樣達到了3.6萬平方米。

來源：GMA News
責編：Zoe Chan

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