人民币贬值

在這些國家買房，人民幣破七可能對你影響不大

8月6日，人民幣對美元彙率離岸市場和在岸市場同時跌破7這一整數關口的消息一出，無疑對高淨值人士的財富規劃提出了更新的要求：家庭資產多元化配置必須提上議事日程，將資產全部“放在一個籃子裡”必將無法應對未來多變的經濟形勢，而很多人也認識到沒有外幣資產，或許是未來可能面對的最大財務風險。進一步豐富家庭資產的組合配置，海外置業是繞不過的一環，在人民幣下行之際，不妨來看看歐洲房產的走勢如何。

葡萄牙：全國房價平均上漲6.4%，裡斯本同期增長20.5%

毫無疑問，葡萄牙依舊保持著昔日的榮光地位。在一份由PwC和城市土地研究所合作調研得出的房地產趨勢報告中，葡萄牙首都裡斯本排名首位，成為最具投資潛力的城市。政治穩定、經濟復蘇、可持續的經濟增長和潛力無限的市場，都是裡斯本房地產被專家們看好的原因。

葡萄牙房地產的表現也沒有辜負投資者的信賴。從日前葡萄牙國家統計局公布的全國房價最新數據來看，葡萄牙房產價格中位數呈上漲趨勢，首都裡斯本仍然是全國房價最高的城市。

數據顯示，今年第一季度，葡萄牙房產的中位數價格上漲至每平方米1011歐元，與去年同期相比增長了6.4%；裡斯本的房價中位數則達到3111歐元，同期相比增長了20.5%。而大裡斯本區的阿馬多拉市漲幅為22.7%，波爾圖的漲幅為22%，漲幅更為顯著。

房價的連續上漲與資本的不斷湧入密切相關。咨詢公司第一太平戴維斯近日公布的數據顯示，今年上半年葡萄牙全國房地產市場投資增長了25％，投資金額約為10.5億歐元。

葡萄牙裡斯本優質房源，房價約¥781萬。點擊查看詳情

在住宅市場，第一季度，葡萄牙是歐盟第三個房價漲幅最大的國家之一，僅次於捷克和匈牙利。咨詢公司Savills指出，2019年葡萄牙房價將繼續維持上漲的態勢，預計漲幅將達到16%。

西班牙：房產持續熱銷，海外買家繼續湧入

在近幾年房地產市場得到了有效復蘇的背景下，西班牙在今年更是一路狂飆。因其發展潛力巨大，越來越多的投資者選擇將海外資產在西班牙布局。

西班牙國際統計局最新數據顯示，海外買家仍在不停湧入西班牙房市。2019年第一季度西班牙的住宅銷售額與2018年同期相比增長了14％，新房銷售占總銷售額的比例從17.7％增加到19.5％。

另一份數據則顯示，西班牙二手房的價格在7月份增長了0.3％，同比增長了5.3％，達到1738歐元/平方米；馬德裡和巴塞羅那的增幅與全國平均水平一致，巴塞羅那的價格上漲0.2％，馬德裡的價格上漲0.3％。

投資者看好西班牙的原因，還在於它的教育、醫療水平在全球的知名度非常高，社會福利條件也相當優越。與其他國家相比，西班牙的房價相對來說算得上劃算合理，未來的升值潛力和投資回報都較高。很多入場較早的投資者已經收回了本金，並過上了安逸的包租婆/公的日子。

西班牙哈維亞（Javea）的3臥2衛房產，房價約¥475萬。點擊查看詳情

希腊：房產繼續炙熱，外國資金流入再創新高

希腊向來被視為歐洲房產的後起之秀。回顧2018年，外國資金流入希腊房地產市場較2017年已增長172%，全年約有13億歐元。

而今年，國外流入希腊房地產市場資金則繼續大幅增長。希腊央行的數據顯示，今年第一季度，進入希腊購買和開發房地產的外國資金同比增長130%。按照目前的趨勢，今年全年希腊房地產市場國外資金流入量有望達到30億歐元，成為另一個歷史高點。

業內人士表示，近年希腊房地產市場供需兩旺的主要得益於希腊經濟全面復蘇帶來的市場信心以及興旺的旅游業對Airbnb民宿的推動，再加上“黃金簽證”政策加持，讓希腊房產想不火也不行。

海外資產的持續流入帶來的是不斷攀升的房價走勢。今年第二季度數據顯示，包括雅典在內的阿提卡地區土地價格自2009年以來首次出現上漲。其中，聖托裡尼和安提帕羅斯島的房價升幅最大，今年上半年與去年同期相比已經分別上升了18.2%和18.1%，房產均價分別為3465歐元/平方米和3810歐元/平方米。

希腊聖托裡尼 – 提拉的2臥1衛房產，房價約¥332萬。點擊查看詳情

目前，希腊的房地產業已成為旅游業之外的又一經濟支柱產業，是對希腊GDP貢獻最大的行業之一。

來源：僑外出國

人民幣貶值，菲律賓房產又火了！

自從五一節後，人民幣對美元的彙率就貶值的厲害，在不到一個月的時間裡貶值近2.4%，一度接近7這個關口。

如果人民幣繼續貶值，到底會帶來啥影響？

最直接的就是市場恐慌。

如果繼續貶值，外資看見肯定不太願意大筆投資中國市場了，他們會擔心貶值帶來的彙率損失可能蓋過股票收益。一旦資本的投入變少，那我國國內經濟也不好帶，會變得相對低迷。

其次就是容易出現信貸危機。

人民幣貶值其實是相當於我們手裡的人民幣變多了，但外彙儲備沒有變化，相應的人民幣購買力就會下降，只能繼續“印錢”。不印錢行嗎？市場和銀行債務都表示不行，一旦M2不變，那麼銀行的債務就會出現危機。

再來就是容易引發外資逃離。

人民幣快速貶值，市場拿人民幣換美元衝動增加，反過來加速人民幣貶值，增加彙率管理難度。

所以，每次人民幣貶值總會上熱搜，搞出幾條大新聞，很多人也擔心人民幣如果一直貶值下去，股市豈不是要一跌到底？

那我們面對人民幣貶值，除了靜待市場和緩，還能怎麼做才能更好的保證收益和減少損失呢？

對投資者來說，進行海外房產投資是對於中國經濟放緩和人民幣貶值的一種風險對衝。在綜合性設置投資模塊時，配置海外資產有較大的必要性，菲律賓成為投資熱地。

在菲律賓今年獲得的總投資額中，有487億元人民幣都是來自中國，占比達到了46.8%，去年中國對菲律賓的投資為5.758億元。相比於2017年，中國今年對菲律賓的投資增長8364%。

1月8日，中國銀行作為聯席全球協調人，成功協助菲律賓共和國完成期限10年的15億美元主權債券的定價發行，本次菲律賓美元債券的成功發行顯示了國際投資者對菲律賓經濟前景的信心。

此外，菲律賓房產成為投資熱點包括以下原因：

經濟高速發展

權威媒體《美國新聞與世界導報》將菲律賓評選為“2018年全球最佳投資國家第一名”。增幅是亞太地區GDP增幅最高的國家。

今年一季度菲律賓的國內生產總（GDP）與上年同期相比實際增長了5.6%，名義增長7.4%。菲律賓受貿易戰影響小，2019年經濟增長率有信心達到7%。

長達40年的人口紅利期

截止至2018年，菲律賓人口有1.051億。平均人口年齡是23-24歲，其中14歲及以下的人口比例為34.5%。預計一直到2050年，菲律賓的人口結構依然會處於增長狀態。大量的年輕勞動力進入市場，不僅促進經濟的發展，這也是最強大的消費市場，對住房的需求非常旺盛。

菲律賓與中國即將進入老齡化社會不同的是，菲律賓的人口紅利剛剛到來。類似於中國80年代的人口結構，中國的經濟神話，成為菲律賓未來30年的增值預期。

住房成剛需

菲律賓首都馬尼拉人口2400多萬，土地面積僅683平方公裡，城市人口密度世界第一，達到37585人/平方公裡，且人數還在不斷上漲，住房成剛需。

另外，菲律賓1000多萬海外務工人員，使得往國內的彙款年年攀升。像不像貫穿中國奇跡的一個詞“打工”？那麼這些海外務工人員，在外賺到錢了，回國買房是必需的，這與推高中國房價的主力之一是何其相像！

再加上，菲律賓土地交易日漸興旺，尤其是馬尼拉核心區的土地、熱門旅游地區的土地交投兩旺。近幾年，菲律賓住宅區的地皮價格最高上漲了接近3倍，最低的漲幅也有46%，並且預計未來中期土地價格會持續上漲。

據據房地產研究網站Global Property Guide 的2018年報告顯示，菲律賓租金回報率高達7.53%，亞太地區租金回報率菲律賓排名第一。其中首都馬尼拉作為菲律賓首都，眾多CBD聚集地，國家經濟最發達地方，租金收益率更是高達8.98%，而如今中國國內一線大城市北上廣深的租金收益率僅2%左右。

投資收益可觀

人民幣在貶值，去年8月，人民幣一次性對美元貶值2%。彙改一周年，中間價從6.1到現在的6.7，累計貶值達10%。也就是說，如果一年前你以人民幣換美元買房，今年不管房價漲跌，也已經淨賺10%的收益。未來還可能用來給孩子上國際名校的分校或者父母度假養老。

租房市場持續火爆

菲律賓有著強大的人口紅利和住房需求，但作為一個土地私有制國家，拆遷是不可能的，且一般項目施工期約5年，新交付房源不足，致使菲律賓租賃市場持續火爆，二手房市場活躍。

投資建議

對於有閑散資金的普通家庭來說，建議去購買菲律賓房產，地段要好，因為菲律賓的開工建設速度總體是比較慢的，而且地段好的話，租金也高，能抵扣月供。

對於收入情況不錯的家庭來說，如果想要做家庭資產配置，減輕風險，且未來有移民和留學打算的，除了投資菲律賓房產外，還可以用一部分外幣做長期儲蓄規劃。

馬尼拉房產項目推薦：

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保護主義滋長專家：中國熱錢不再偏愛美國轉抱亞洲房市 | 美國

在人民幣長期看空基本格局不變之下，美國總統特朗普的保護主義讓忙著將資產轉移海外的中國投資人對美國房產興趣大失，專家預估未來這群中國買家的焦點將轉回亞洲。

彭博社報導，房產顧問公司高力國際亞洲研究與諮詢服務執行董事 Andrew Haskins 認為，隨著投資人撤離美國，中國資金潮將回流亞洲。他認為，關於人民幣貶值預期多半已經實現，在這樣情況下，中國投資人對美元計價資產的動機就會跟著降低。

過去兩年來，人民幣兌美元累計貶幅共達 13%，但 2017 年至今，人民幣兌美元已升值近 1%，許多亞洲貨幣如韓元、新台幣也跟著走強。

Haskins 認為，政治上的紛擾可能讓中國在美投資布局跟著慢下來，尤其特朗普政府正忙著將保護主義從口號演變為現實。他引用商用不動產諮詢公司（Real Capital Analytics）與高力國際的資料顯示，亞洲房地產 2015 年對美投資金額來到 330 億美元的高峰，但到了去年這個數字卻大降 12% 到 291 億美元，當中中國就占了 43%。

他分析，當人民幣兌美元貶值時，美國的買氣會跟著激增。Haskins 表示，去年中國在亞洲投資比重為 17.4%，尚未處於主導地位，但他預估會有越來越多中國投資會轉向亞洲市場。但 Haskins 特別點出如今房價位居全球最難以負荷地區之冠的香坊，不再是資金停泊的首選目的地。

地產服務與投資公司世邦魏理仕最新《2016 年亞洲投資者跨國房地產投資資料》顯示，美國連續第二年位列最受亞洲投資者青睞的投資目的地榜首，在 2016 年吸引了 43% 的亞洲資金。受英國脫歐的影響，紐約取代倫敦，成為最受亞洲投資者歡迎的目標城市。倫敦以微弱差距緊追在後，依序為中國香港、首爾、悉尼。

（據鉅亨網）

美國 | 調查：紐約地產最受海外投資者青睞中國人有增無減

據12月15日出爐的一份調查顯示，紐約連續第七年成為美國城市中外國資金置業的首選城市，也是第三次成為全球的外資首選地。而在來自外國發展中國家的投資裡，中國名列第一。再加上人民幣貶值的因素，今後紐約會出現更多的中國房產投資者。

這個由“外國房地產投資協會”（Association of Foreign Investors in Real Estate，AFIRE）會員完成的調查顯示，紐約連續多年受到外國投資者的青睞。在他們的投資項目中，以多家庭住宅排名第一，排名第二的投資則是因日益流行的網上購貨催生的倉儲業。

AFIRE是一家投資管理公司，其成員包括國際上最大的地產投資者，其名下管理著2萬億美元的房地產投資資金。

紐約連續第七年成為美國城市中外國資金置業的首選城市，也是第三次成為全球的外資首選地

這次中國在發展中國家的投資中占據了首位。除了大量貪官外逃帶出的資金、中國大投資集團以及富人到紐約投資外，人民幣的貶值也讓中等收入家庭加入到美國房地產的投資隊伍。

另根據“石英”（qz.com）網站消息，由於人民幣持續走弱，去年人民幣兌美元下跌近7%，中國的家庭都在將人民幣儲蓄兌換成美元。中國對外彙歷來有管制，為阻止民眾大量兌換，北京方面正更嚴格執行每人每年只能兌換不超過5萬美元的規定。為了躲避中國的外彙管制，很多吸引中國人投資的公司應運而生。美國人借機籌資開發，讓中國人把人民幣兌換成美元。

報告還顯示，在吸引外國投資的國家中，排在美國之後的第二名是德國。

AFIRE共有200名成員，其中有100名參加了答卷。95%的人願意在今後加大對美國房產的投資。此問卷是由威斯康辛商學院的James A Graaskamp房地產中心於2016年第四季度做出的。

互聯網資訊綜合整理

美國 | 中國投資者正以創紀錄的速度買入美國房產

中國投資者目前正緊盯房價相對較低的美國城市和地區，並在以上地區的住宅房地產市場投入了創紀錄的現金。

路透數據顯示，2016年上半年，中國投資者已經購買了價值大概150億美元的海外房地產，該數字已經相當於2015年全年的金額。

此輪“瘋狂的購房”主要是由於人民幣的不斷貶值，為了抑制資本外流，中國政府一直在采取各種措施，步入將個人每年的購彙額限制在50000美元。不過上有政策，下有對策，投資者已經找到了繞開這些限制的辦法，比如通過離岸貿易公司。

2016年上半年，中國投資者已經購買了價值150億美元的海外房地產，相當於2015年全年的金額

不過目前中國對海外房地產的投資方向也發生了一些變化。此前投資者熱衷於購買紐約、洛杉磯等大城市的住宅，而目前投資者更傾向於泰國芭堤雅海灘、美國奧蘭多、西雅圖以及休斯頓等城市。

發生以上轉變的主要原因在於中國買家的一些傳統投資目標的價格不斷攀升。比如中國香港，一度十分受到內地投資客的歡迎，不過中國香港政府在本月決定向外國業主額外征收30%的稅收，此舉在一定程度上抑制了外來的投資需求，令火熱的中國香港房地產市場有所降溫。

世邦魏理仕集團的經濟學家理查德·巴克姆（Richard Barkham）表示特朗普上台後美國城市可能也會采取類似的措施。這對中國大陸的投資客而言並不是一個好消息。

亞洲協會和羅森·伯格咨詢集團今年早些時候公布的一份報告顯示，2010-2015年間，中國買家一共花費了930億美元用於購買美國住宅。

與此同時，在紐約地鐵地區中國企業去年的商業地產並購額也達到了64.4億美元。

（據中金網）

人民幣料跌安全因素刺激中國客到澳洲購房

據《澳洲人報》報道，Investorist的一份報告稱，今年，人民幣估計將繼續貶值，而這將帶動澳洲房產售賣。

但該報告也指出，澳洲的限貸政策也是一些中國投資者的擔憂。

該份報告調查了150家有售賣澳洲房產的中國地產中介。調查顯示，今年中國投資者對海外房產的需求將增加，市場也預計中國房價和人民幣將跌。

報告顯示，澳洲仍排在中國人海外購房的前列，因為其政局穩定、澳元貶值。

中國買家到海外購房的主要原因是減少風險

但4月22日，該網站的首席執行官艾利斯（Jon Ellis）稱，澳洲銀行對海外買家的限貸政策或會限制中國投資者到澳洲購房。

艾利斯說，因為期房都是簽訂合同18個月後才需要交付資金的，很多買家都還沒有交割，所以澳洲銀行限貸目前還沒有顯示出對中國投資者的購買有什麼影響。

他說：“因為國外安全的投資環境，並且人民幣看跌，所以中國投資者對國外房產需求很大。但他們的融資能力是影響因素之一。目前還沒有問題，但也的確存在到時無法交割的風險。”

此前，澳洲國民銀行的報告稱，外國買家對澳洲房產的需求已從兩年前的16.8%降至11.8%。

上周，澳聯儲也稱，如果中國投資減少，公寓市場的確面臨風險。

報告指出，中國買家到海外購房的主要原因是減少風險。

報告稱：“跟中國的股市和房市比，主要海外市場的房市歷來存在較少波動。”

Property Alliance Group的銷售經理Vida Lu說：“近來人民幣的貶值趨勢更加刺激了這種需求，人們害怕市場仍未探底。越來越多的中國投資者了解到了海外投資的好處，所以需求會繼續上升，尤其是中國國內房市已達到頂值。我不認為，海外國家的新政（如FIRB的更高要求）會阻止中國買家，因為他們的海外置業需求沒有改變。”

報告還顯示，教育和投資是中國人海外購房的兩大推動因素。越來越多的中國投資者將海外購房與子女教育相聯。

（據澳洲新快網）

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外匯局闢謠外匯管制中國人海外買房持續升溫

“過去的一年，我們都在擔心會發生什麼，現在看來我們的擔心是多餘的。(去年中國)對外匯管制的收緊對個人和家庭在購買海外房產上並沒有受到明顯影響。”在近日的一場海外房產經紀人峰會上，國際房產中文平台居外網CEO查理•皮特(Charles Pittar)這樣告訴《第一財經日報》記者。

人民幣貶值大陸富豪買美國房產避險

人民幣從去年8月份以來兌美元一直在貶值。為了減少人民幣貶值造成的資產縮水，大陸富豪紛紛在美國購置房產對沖。

去年8月11日和12日，中共主動下調人民幣兌美元中間價兩千多點，令人民幣貶值3%。中共此舉出乎國際金融市場預料，市場看貶人民幣情緒高漲。進入2016年的第一個交易周，人民幣再次大幅貶值，人民幣對美元貶值超過1.5%，至5年來最低水平。

人民幣貶值大陸富豪買美國房產避險 — 在人民幣兌美元連續貶值的背景下，有市場人士預計，優良的美元資產將成為資產配置的「新寵」

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另外，大陸宏觀經濟形勢一直不見起色，一月份各項經濟數據顯示經濟依舊不振。國際金融機構紛紛下調人民幣兌美元預期。國際投行高盛1月8日將2016年底人民幣兌美元預期從1美元兌換6.6元人民幣下調至兌換7元人民幣；將2017年底人民幣對美元預期從6.8元下調至7.3元。麥格理銀行等三家銀行也下調了人民幣估值。

在人民幣兌美元連續貶值的背景下，有市場人士預計，優良的美元資產將成為資產配置的「新寵」。鵬華基金表示，未來一年，美元資產走強，人民幣相對美元貶值壓力將持續存在。因此，投資中配置美元資產能有效分散單一幣種資產的風險。

面對人民幣貶值壓力，大陸富豪們紛紛購買美國房地產保值。

有港媒報導，大陸證大集團董事長助理兼私募投行總監談佳隆表示，一些資產在800萬元人民幣以上的客戶，基於人民幣貶值預期而賣掉國內房地產轉配海外資產。不少投資者是希望通過增加以美元為主的海外樓市、黃金的配置，對沖因國內增加貨幣供應量造成的潛在通脹的影響，實現資本的保值。而資本市場下滑和匯率貶值兩個因素相加，使得海外配置越來越熱。

有海外媒體調查顯示，60%以上中國富豪計劃在未來兩年增持海外資產，其中住宅最受歡迎，其餘為證券、商業地產、信託產品和人壽保險。另有47%高淨值個人已安排30%以上的資產投資海外。42%受訪者的首選目的地是美國，其次是中國香港、澳洲、加拿大和英國。

據全美房地產經紀人協會資料顯示，在截至2015年3月的一年時間裡，約20.9萬處美國房屋賣給了美國境外人士或在該國生活不到兩年的新移民，總價值在1040億美元，中國買家在其中佔比最大，為286億美元，平均購房價格約為83.2萬美元。

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人民幣持續貶值華人美國置業保值

人民幣從去年8月份以來兌美元一直在貶值。為了減少人民幣貶值造成的資產縮水，中國富豪紛紛在美國購置房產對沖。美國房產值得投資嗎？

為了減少人民幣貶值造成資產縮水，中國富豪紛紛在美國購置房產對沖

在人民幣兌美元連續貶值的背景下，有市場人士預計，優良的美元資產將成為資產配置的「新寵」。鵬華基金表示，未來一年，美元資產走強，人民幣相對美元貶值壓力將持續存在。因此，投資中配置美元資產能有效分散單一幣種資產的風險。面對人民幣貶值壓力，大陸富豪們紛紛購買美國房地產保值。

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人民幣貶值現在還應進入澳洲房市嗎？律師：趁早抓住好時機

由於澳大利亞經濟和中國密切相連，澳元非常容易受到中國方面的影響。在近期人民幣貶值後，澳元也遭遇大幅拖累，幾乎跌至近10年來最低點。而一些本地中介公司也表示，近期不少海外買家都遇上彙款難的問題，對在澳洲購房造成了一定影響。

誠然，人民幣貶值對於中國買家在澳的購買力有一定影響，但由於人民幣對澳元的彙率同時暴跌，總體來看，海外買家反而比本地買家更加受益。舉例來說，2014年購入悉尼市區附近的兩房公寓房約80萬澳元。當時澳元兌換人民幣約在1澳元換6.5元人民幣左右，折合人民幣該物業價值約為520萬元人民幣，如貸款80%，則買家需支付約104萬元人民幣。一年後，該區同類型物業市值約為100萬澳元，以目前彙率1澳元換4.5元人民幣折算，買家支付20%房款首付90萬元人民幣。因此，雖然澳洲這兩年澳洲房價上漲較為迅猛，目前一線城市的房價可能會使不少本地買家望而卻步，對於人民幣買家而言，在今年購入澳洲物業的費用還是十分合算的。

相比而言，美國加息對於澳洲市場的影響可能更為直接。今年以來，澳大利亞儲備銀行幾次降息及近期利率保持不變的決定極大地刺激了本地房地產市場，同時吸引了大批的投資者在市場裡與首次置業者競爭。對於持有多套物業的投資客來說，一旦利息上漲，還貸壓力就會立即增大。目前，專業預測在2015年的最後3個月內澳大利亞儲備銀行或會緊跟美國步調宣布加息。投資者應提前做好相應准備。從近幾周的售房記錄來看，澳大利亞二手房房價增長的速度已趨於平緩，購房者在出價時更為理性，一擲千金勢在必得的情況已非常少見，出售方式也由公開拍賣區域私下協商出價。對於海外買家來說，這不失為一個入場的好時機。

值得注意的是，澳大利亞海外投資審查委員會（即FIRB）已確認將於2015年12月1日還是向海外買家征收海外人士買房申請費。對於在澳購買100萬澳元以下房產的海外置業者將會被收取5000澳元的申請費，而購買100萬澳元以上房產的海外置業者，購房價格每超過100萬澳元就必須再繳納1萬澳元的申請費。按目前的市場來說，各方預測即使加收了5000澳元的申請費，也不會大幅阻止中國買家在澳購房的熱情和步伐。但是對於近期有意在澳置業的海外買家來說，不妨考慮在12月前訂購物業即省5000澳元。

楊泱專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房產

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