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作者：艾米·R·雷莫（Amy R. Remo）

2019年，菲律賓房地產業本可以實現十分強勁的增長，但稅收政策提案引發的不確定性和不穩定的利率制度可能會使其增長低於預期水平。

“在2018年前9個月經濟增長放緩的情況下，房地產業仍保持著良好的狀態，辦公樓和住宅等主要板塊在2018年的需求量和供應量均達到了創紀錄的高數值。然而，我們發現房地產業即將迎來多項挑戰，”高力國際菲律賓公司在題為《2019年十大預測：此次競賽以靈活性為名（Top 10 forecast for 2019: Flexibility is the name of the game）》中提到。”

高力國際菲律賓公司稱，影響房市的不利因素多種多樣：在未來12至24個月內，利率上升可能壓低中低收入居民的需求，而通脹加劇也許會進一步削減消費支出。

該機構還指出，執行全面稅制改革方案（Comprehensive Tax Reform Program）第二部分的規定會引發不確定性。全面稅制改革方案是一項旨在降低企業所得稅稅率並合理調整外國投資者稅收和非稅收優惠待遇的舉措。

高力國際菲律賓公司還補充，其他挑戰包括技術工人嚴重短缺而導致的施工延誤，以及阻礙遍布馬尼拉都會區的重要基建項目的通行權問題。

盡管存在這些挑戰，預計2019年菲律賓房地產業將目睹新的有利因素發揮作用，同時推高各細分市場的需求，促進增長。人們認為，這些新興趨勢將迫使業者適應這些變化，從而更好地適應市場。

“對於2019年的菲律賓房地產市場而言，這場競賽將以靈活性為名，”高力國際菲律賓公司強調。

“租戶的強勁需求和不斷變化的偏好讓靈活工作空間進入了人們的視野；住宅開發商正在調整他們的項目，以便滿足離岸博彩業中國員工和當地職業人士的需求；商場運營商變得更樂於接受外國餐飲（F&B）和家居裝飾企業租戶，而且我們還發現零售空間吸收的定義在2019年出現了徹底的改變。開發商還積極收購設施較為健全，位於商業區以外地段的土地，試圖在繁榮的房地產市場上大賺一筆，”高力國際解釋說。

根據高力國際的說法，以下為決定2019年菲律賓房地產發展形勢的十大亮點。

1. 以基礎設施為重點的政府支出將刺激房地產市場

高力國際表示，預計政府執行的前期基礎設施項目計劃將決定馬尼拉都會區內外開發商所采取的戰略。因此它也發現，2019年，馬尼拉以外區域的辦公樓和住宅開發項目的分散化格局也變得越發明顯。

“高力國際認為，房地產企業將更積極地收購呂宋島北部和南部的地塊，並確保它們所在的位置具有戰略優勢，邦板牙、布拉干、甲米地、拉古納和八打雁更是他們關注的重點區域。政府應通過在2020年至2022年間修建完鐵路、高速公路和收費公路等計劃連通這些省份的項目來支持開發商的擴建活動，”高力國際在報告中寫道。

2. 馬尼拉都會區辦公樓的空置率仍低於6%

高力國際表示，預計到2018年底，馬尼拉的辦公樓空置率將在5%上下浮動。

“我們發現強勁的需求將持續到2019年，而且預計需求會隨著新供應的增加而同步變動。在接下來的12個月裡，高力國際預計開發商將交付近100萬平方米大小的新辦公空間，而售出物業的總面積將達到約91萬平方米。預計到2019年底，空置率僅為5.4%。在2019年即將交付的辦公樓物業中，有約30%已經提前租出，”高力國際表示。

知識流程外包（KPO）行業可以提供健康信息管理、軟件工程、財務和會計等價值更高的外包服務，因此預計該行業將在未來12個月推高辦公樓的需求。谷歌等頂級科技公司開始入駐菲律賓，而且在索隆斯（Tholons）最新全球外包調查中，馬尼拉都會區的排名也有所上升，這些變化也會提振辦公樓的需求。

3. 離岸博彩業務將在馬尼拉以外地區擴大規模

據高力國際觀察，2019年，離岸博彩企業將買下20萬平方米到30萬平方米大小的辦公空間，約占2019年預計售出量的23%。

“我們鼓勵那些規模不斷擴大的新離岸博彩公司繼續在宿務、邦板牙和拉古納尋找落腳點，因為這些地區仍有大量可用的空間，”高力國際在報告中寫道。

“離岸博彩企業不僅需要開闊的辦公空間和居住空間，還必須在當地機場提供中國直飛航班或者可以直接進出馬尼拉地區的城市內運營。這就是這些企業開始關注呂宋南部部分城市的原因之一，”高力國際補充道。

4. 靈活工作空間將實現10%的年度增長

馬尼拉都會區辦公物業市場供應緊張，流動勞動力開始形成一股潮流，企業試圖降低運營成本——這些因素共同催生了另一個辦公物業的細分板塊：靈活工作空間。

“我們發現，目前微型、小型和中型企業不斷崛起，尋求即插即用型辦公室的跨國公司和外包公司大量湧入，而且政府正在進行一系列可能改善國家營商環境的政策改革。在這樣的背景下，馬尼拉的靈活工作空間庫存將在未來三年內每年平均增長10%，”高力國際預測道。

“在未來三年裡，我們認為商場、酒店、住宅樓和職場人士專用宿舍將提供更為靈活的工作空間，”高力國際補充道。

5. 馬尼拉灣地區主導馬尼拉都會區的公寓價格和供應量

2018年第三季度，海灣地區的公寓存量超過奧提加斯中心，成為第三大次級市場。與奧提加斯中心相比，海灣地區可出售的住宅單元數量要多200余套。

高力國際表示，2019年，預計海灣地區已動工的1.5萬套新公寓中，有6000多套新共管公寓將竣工。該公司還預計，到2021年，海灣地區將超越馬卡蒂中央商務區等其他次級市場。

Arbor Lanes位於馬尼拉灣地區塔吉格市（Taguig City）南阿爾卡（Arca South）的東面地區，坐落在34,315平方米的大型混合用途開發項目之中，其完美融合了大自然景觀和建築特色。這是一片發展迅速的中央商務區和生活區，可以通過南呂宋高速公路（South Luzon Expressway）快速前往馬卡蒂市（Makati City），還可以通過C5干道通往博尼法西奧全球城市（Bonifacio Global City）。房價約¥400萬。
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6. 豪華住宅市場依然表現強勁，其房價即將突破每平方米40萬菲律賓比索

高力國際預計豪華公寓需求將繼續處於高位，因為馬尼拉都會區仍然是該區域內租金收益最具吸引力而房價相對較低的地段之一，富裕的菲律賓人、外國投資者和離岸博彩公司對該地段的物業有著長期的需求。

馬尼拉的豪華物業市場規模相對較小，但這類物業的需求在過去幾年內一直保持穩定。與此同時，二級市場上此類項目的租用或購買需求居高不下。

積壓的需求也促使中等收入公寓開發商在馬尼拉海灣地區等新興商業區擴大業務規模，建設高端項目。馬卡蒂的阿亞拉大道（Ayala Avenue）沿線將修建一個豪華物業項目，預計其物業價格將突破每平方米40萬菲律賓比索（約5.32萬元人民幣）的臨界點。

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7. 餐飲業將進一步主導零售空間的吸收過程

高力國際認為，在未來12個月內，餐飲（F&B）行業依然是吸收馬尼拉都會區零售空間的主要驅動力。這可以歸因於海外菲律賓勞工彙款的持續流入和人民可支配收入的增加，而穩定的宏觀經濟背景也發揮了一定的作用。

據報導，未來12個月內，佰百雞（Popeye’s）、熊貓快車（Panda Express）和奶昔小屋（Shake Shack）等外國餐飲品牌將在馬尼拉開設分店，預計這些品牌的活動將推動馬尼拉的零售空間吸收過程。

8. 更多來自家居裝飾或奢侈品零售行業的外國公司在海灣地區開設分店

高力國際表示，考慮到馬尼拉都會區的公寓越來越受歡迎，人們對家居用品的需求將持續增長。在2018年第三季度啟動的開發項目中，開間公寓和一臥室單元住宅項目的占比將近60%。

高力國際指出，自去年年初，填海商業區的預售公寓上市以來，其價格已經上漲了約30%至80%。高力國際稱，這反映了該地區游客和外國投資者的支出情況。

高力國際認為，海灣地區已經發展成熟，可以容納更多高端餐飲、鞋履和服裝品牌了。普拉達、紀梵希和薩爾瓦多·菲拉格慕已經在太陽賭場（Solaire casino）開設了店面。該地區將持續吸引更多高端零售商。在未來12個月內，我們將目睹更多奢侈品品牌在填海商業區開店，”高力國際說道。“在海灣地區，阿塞納購物中心（Aseana mall）等新購物中心即將建成，這為運營商提供了引進奢侈品零售商的機會。”

馬尼拉高端商業地段地塊，面積2.1公頃。
位於馬尼拉的高端主要商業區，靠近馬尼拉灣，主要商業道路，如Macapagal Ave，EDSA，Roxas Boulevard。
非常靠近馬尼拉著名的娛樂場所，這是亞洲版本的拉斯維加斯，如岡田馬尼拉，太陽賭場和附近的購物中心，如MOA或亞洲商城。
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2019年，菲律賓房地產業本可以實現十分強勁的增長，但稅收政策提案引發的不確定性和不穩定的利率制度可能會使其增長低於預期水平。

9. 對奎松市更具戰略意義的土地儲備和鄉鎮開發項目

馬尼拉地鐵是政府批准的最高成本項目。按計劃，該項目應於2018年12月動工，並於2022年之前在奎松市建成前三個站點：棉蘭老大道（Mindanao Avenue）、坦當梭拉（Tandang Sora）和北大道。

“高力國際認為奎松市將從地鐵建設計劃中獲益，因為有13個車站計劃建於奎松市內。隨著馬尼拉地鐵、地鐵7號線和普通輕軌地鐵站的建設工程不斷推進，我們認為奎松市內以辦公樓、住宅和零售物業為特色的綜合用途項目將變得越來越有吸引力，”高力國際說道。

10. 已整修的基礎設施可以促進宿務休閑娛樂行業

高力國際表示，除了機場翻新和擴建項目以外，其他基礎設施項目也將為農村地區帶來新的機遇，從而推動宿務旅游業的發展。這些項目完工後將刺激人們對宿務都會區（包括宿務市、拉普拉普市和曼達維）走廊外地區物業的需求，促使開發商建設更多酒店和服務式公寓。

高力國際預計，在接下來的12個月裡，房地產公司將采取更積極的方式來開發可用的土地。曼達維（Mandaue）和麥克坦（Mactan）地區將成為開發商關注的重點，因為人們普遍認為這些地區非常適合建設度假型城鎮。

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來源：inquirer.net
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

壹位觀察人士表示，海外菲律賓人將超現代的全新生活方式快速介紹到菲律賓各個角落。

 2018年9月16日

菲律賓外出務工人口總數約為910萬人，達到全國人口的10%。2015年，海外勞工向菲律賓國內匯款總額達到280億美元，占菲律賓GDP的9.8%，這壹數據反映了菲律賓海外勞工群體對國家經濟的巨大貢獻。

然而，海外勞工的整體消費實力、以及其對菲律賓經濟發展模式帶來的轉變，卻被大大低估。

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房地產需求

從海外勞工群體中收益最為明顯的行業，當屬菲律賓的房地產市場。自21世紀初以來，這壹群體購房需求的增長，就開始推動馬尼拉大都會及其周邊地區房地產市場的繁榮發展。

菲律賓房地產和建築商協會負責人Manuel Serrano表示，“海外勞工人員振興了公寓市場”。

房地產的繁榮勢頭已經超出了馬尼拉大都會的範圍，達雅臺（Tagaytay）、宿霧（Cebu）等省城以及拉斯皮納斯（Las Pinas）、安赫勒斯（Angeles）等新興農村城鎮都出現了新的住宅和高樓建設項目。

面對海外勞工的買房需求，菲律賓房地產開發商以全力提升服務品質和商業思維作為回應，並且已達到國際化的較高水平。

早在2005年初，房產開發商Ayala Land就開始針對海外勞工、在海外工作的專業人士以及居住在美國和歐洲但退休後會回菲律賓居住這些特定人群，啟動了其房產項目國際銷售的計劃。

如今，菲律賓各大房產開發商如Rockwell、Century Properties、Filinvest Land和Ayala Land等，都已向美國、加拿大、英國、迪拜和新加坡，這些潛在菲律賓購房者派出了海外銷售代表團隊。

2004年至2005年，開發商Rockwell的銷售代表Mika Bautista每年往返美國4-5次，向在美國的菲律賓人銷售公寓。在英國，菲律賓房地產公司出現在當地各類與菲律賓相關節日慶典上（如菲律賓巴裏奧嘉年華）推銷房產。

面向海外消費者開展宣傳活動

菲律賓房地產公司還在國際菲律賓媒體上大力宣傳，開展吸引眼球的推廣活動。

Rockwell 在Filipino Channel（壹家菲律賓有線電視臺）上投放廣告；總部位於倫敦、加拿大、澳大利亞的房地產公司在“Planet Philippine”這類雜誌上投放廣告；而總部位於美國的房產開發商，則在“Filipinas” 雜誌上投放廣告。除此之外，這些公司還在新加坡、倫敦等地區設立分支機構（設有辦公處和員工）。

這些戰略收獲了巨大的利潤回報。

2017年，菲律賓海外勞工對房產開發商Ayala和Filinvest分別貢獻了31%、40-50%的銷量。專攻海外菲律賓客戶的Megaworld公司稱，2006年公司盈利增加了3020萬美元，增幅達92%。2017年，在美國工作的菲律賓人為Ayala貢獻了52億比索（9800萬美元）的收益。

這些公司轉變了其業務操作方式，成為吸引海外菲律賓客戶購買其產品的“跨國企業”，並取得了巨大的成功。

如今，這些工作在海外的菲律賓人不僅是其國內消費的主力軍，更意味著富裕的、可靠的投資者，很顯然，他們並沒有成為國家的“邊緣人”！他們不僅為菲律賓房地產業務模式和環境的轉變做出了貢獻，更將壹種全新的、現代化的生活方式快速傳播到菲律賓的每個角落。

來源：channelnewsasia
責任編輯：V X

WILLIAMS MEDIA就整個馬尼拉地區的住房需求，與高力國際（菲律賓）調研經理Joey Roi Bondoc展開對話。

2018年9月14日

高力國際（菲律賓）認為，當前整個馬尼拉地區（包括都會區和外圍區域）正火熱進行中的基礎設施項目，將對當地住房需求產生積極影響。

WILLIAMS MEDIA對話高力國際（菲律賓）調研經理Joey Roi Bondoc，深入了解馬尼拉住房市場的情況。

馬尼拉都會區住房需求

Bondoc表示：基礎設施開發項目，如MRT7號線、馬尼拉地鐵和單軌空中列車等，壹旦完工，將大大提高住宅房地產的價值。他表示，“我們預計這些項目站點附近住宅房產的需求將會增加，而這也將進壹步提高起資本價值。MRT3號線的完工無疑將使沿線站點附近公寓項目的吸引力大大增加。”

Bondoc補充道，毫無疑問，目前政府既定的馬尼拉都會區基礎建設項目規劃，將對房地產開發商和投資者近期和中期的戰略產生決定性的影響。

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都會區外圍區域的住房需求

Bondoc指出，公寓式居住趨勢的日漸發展以及馬尼拉大都會可用土地的不足，導致眾多新建開發項目在都會區外圍的興建，如加維特（Cavite）、拉古納（Laguna）、邦板牙（Pampanga）和八打雁（Batangas Bulacan）。

Bondoc解釋道，“整體而言，當前政府在基礎設施方面的大規模支出有利於房產部門的發展。占GDP的5-7%的年基礎設施支出，能夠支持北呂宋地區北部鐵路（Northrail） 和克拉克機場擴建項目，以及南部加維特-拉古納高速公路、輕軌6號線、Sangley機場和加維特-C5南部鐵路項目的完成。”

高力國際數據顯示，布拉幹機場是政府公司合作模式（PPP）下的另壹項大規模待建項目。“這壹項目將有助於布拉幹地區（Bulacan）成為多功能開發項目的建設所在地，並將提高布拉幹的地位，使其成為首都馬尼拉以外辦公和住宅的首選，” Bondoc說。

待建的Sangley 機場將進壹步提高加維特（Cavite）作為馬尼拉都會區以外區域重要商業區的地位。“加維特過去為馬尼拉大都會的商業活動提供住宅房產支持，但隨著其與馬尼拉之間道路網絡的完善，開發商們開始大規模投資加維特。”

“壹旦Sangley機場完工，加維特的商業活動將會迎來更加繁榮的發展。現代機場的建成，將使加維特告別以往僅僅作為馬尼拉都會區附屬的形象，而成為真正的、獨立的中心城市。這將為該省的住宅項目帶來更加顯著的發展。”

Bondoc表示，房產開發巨頭們壹直十分熱衷於在美羅克拉克（Metro Clark ）建立大型綜合社區。“其重要原因是這裏計劃建設客運和貨運鐵路、高速公路和克拉克機場擴建計劃。高力國際認為，建設綜合性多功能社區，包括公寓項目、獨立住宅和土地項目，將使這裏的土地價值得到充分發揮，也是充分利用當地勞動力的必要舉措。這些勞動力也是業務外包和工業企業所需要的。

高力國際預計，隨著機場和現代化項目的發展，開發商將繼續在馬尼拉都會區外圍開發衛星社區建設。這些新建的綜合社區將提供有多功能、多用途的開發項目，因此具備比獨立項目更高的價值。“我們認為這壹特點使綜合社區對投資者而言更具吸引力。租客也會更加傾向於綜合社區，因為這類社區會提供更好的居住和工作環境。這壹趨勢將使馬尼拉都會區外圍地區的住房項目更具吸引力。”

邦板牙、布拉幹和加維特道路網絡的改善和機場的擴建，將進壹步發揮這些地區的土地價值，提高其承建住宅項目的可行性。

Bondoc總結道，“這些地區的住宅房產需求將持續增加，因為每年海外菲律賓匯回資金有很大壹部分都用於滿足住宅需求。”

來源：retalkasia
責任編輯：V X

美國總統唐納德·特朗普在最近訪問菲律賓時延續其一貫惜字如金的作風，稱菲律賓擁有“最優質的房地產”。

這位房地產商出身的總統提到了菲律賓作為美國在東南亞地區軍事盟友的戰略重要性。然而，他卻沒有忘記表達對菲律賓房地產市場的看法。這背後主要的原因當然是因為：菲律賓在基礎設施方面的大額支出，穩定的增長和外國投資者的投資興趣，菲律賓的房地產市場正呈現出良好的發展勢頭。

菲律賓房市現如今出現了變化：自住業主比偶然出現的投資者要多，而且分析師表示目前菲律賓房地產的繁榮以實際的剛性需求而不是“變化多端”的投機為主。

每次談及菲律賓住宅房產都不得不提到該國近期令人印像深刻的經濟統計數據。2017年，菲律賓全年GDP增長率為6.7%，這是東南亞地區的最高水平。占經濟活動70%的消費支出同比了增長6.1%。

“就經濟增長而言，菲律賓在年輕人口強勁消費支出的支持下，依然是亞太經合組織國家中的佼佼者，”戴德梁行亞太地區研究部門執行董事Sigrid Zialcita說。

“此外，本屆政府正在加大政府開支，並強調基礎設施支出的重要性，”她補充道。她所指的是菲律賓總統羅德裡戈·杜特爾特（Rodrigo Duterte）的計劃，即所謂的3B （Build, Build, Build）策略，亦稱大建特建政策。根據這項計劃，菲律賓政府將把基礎設施支出增加到8.44萬億菲律賓比索（約1680億美元）。

萊坊Santos房地產咨詢公司提供的數據顯示，菲律賓豪華住宅2017年的年均價格增長率最高，為28%，其中馬尼拉大都會（Metro Manila）內多個中央商務區的房產均價達到了每平方米35萬比索。與此同時，大城市預售公寓的銷量增加了24%，達到52600套，突破了高力國際的最高紀錄。

在海外工作的菲律賓人（OFW）構成了菲律賓的主要住房投資者群體之一，去年其彙款總額創下了新紀錄——228億美元。由於來自新加坡、香港、中國、盧森堡和美國的投資者承諾將向該國注入新資金，外國直接投資（FDI）也於十月飆升至20.17億美元的新高。

菲律賓政府已經將經濟改革提上了日程，分析師們認為這些改革舉措是促使外國資本進一步湧入菲律賓的催化劑。這些措施包括有計劃地降低外國零售商在菲律賓境內設立分店的最低實收資本要求；取消對外國購房者100%持有的投資住宅的限制；放寬對外國承包商參與房地產項目的要求。

Gentry Manor是一棟17層的公寓項目，它位於馬尼拉大都會帕拉那克（Paranaque）西城（Westside City）南海灘區（South Beach District）。這家酒店式公寓擁有設計精美的公寓單元，並在建築內引入了一個高端零售中心。56平米1臥1衛新房只售約¥191萬。
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不得不說，到目前為止，菲律賓房地產行業的前景還是一片光明。然而，菲律賓長期以來一直處於混亂狀態，並因此聲名狼藉。此外，無政府狀態也對剛剛穩定下來而且脆弱不堪的形勢造成了威脅。2016年時，國際信貸評級機構穆迪（Moody’s）和標准普爾（Standardand Poor’s）公司將菲律賓評級為有“政治風險”的國家，這是因為杜特爾總統向毒品走私者發動了一場血腥的戰爭，至少有1.2萬人已經在這場戰爭中喪命。

去年，與伊斯蘭國勾結的恐怖分子圍困菲南部城市馬拉維，而杜特爾特總統隨後宣布的戒嚴令也讓國際評級機構大為驚慌。Leechiu Property Consultants發布的數據顯示，2017年，第三方商業提供商（BPO）在馬尼拉大都會占用的辦公建築面積急劇下降26%，跌至3.85萬平方米。

盡管如此，這樣的變化尚未演變成一場全面的危機——起碼國際人士對杜特爾特與眾不同的“嚴厲之愛”領導風格的看法不會受到大幅影響。12月，惠譽國際（Fitch）提高了菲律賓的主權信用評級，承認目前沒有“證據”表明打擊非法毒品交易的戰爭削弱了投資者的信心。

“盡管菲律賓依然存在政治風險，但考慮到其作為亞太地區投資中心的強大吸引力，它的投資市場依然可以正常運轉，”Zialcita說。

杜特爾特在外交忠誠方面可以說是不走尋常路。他原本和特朗普總統建立了親密的關系，後來又轉變為與中國的戰略盟友，而中國與菲律賓在南海地區存在領土爭議，有大量房地產受到了此爭議影響。在他的任期內，菲律賓加入了“一帶一路”倡議。為推動此項目，中國在全球範圍內投入了大量資金，啟動了多項大規模的建設工程。

根據中國最大的海外房地產門戶網站居外網提供的數據，2017年第四季度，中國買家詢問菲律賓物業情況的次數相比去年同期激增了246.4%。

“（中國投資者）認為自己的投資已經得到了中國政府的認可，因為中國政府偏向於那些和一帶一路倡議有關的國家。”居外首席執行官羅雪欣（Carrie Law）說道。“他們還認為，大規模的開發項目和不斷增強的商業聯系將導致菲律賓的物價上漲，而這對於所有在短期內進行的房地產交易來說將是一個利好。”

“有部分驅動力來自於可觀的回報。菲律賓的租金收益率高於6%，超過了中國乃至整個亞洲（印度尼西亞除外）的所有城市，”她補充道。

確實，馬尼拉房地產的租金收益率比曼谷（4%）、新加坡（2.9%）和上海（2%）都要高。“現在的馬尼拉就像30年前的香港和新加坡，”萊坊Santos公司的首席執行官Rick Santos說道。

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除了中國這一金融富礦將為杜特爾特總統的基礎設施項目提供資金外，還有另一項因素有利於直接或間接推動房地產行業發展——《稅制改革加速與納入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion，TRAIN）法》。這項法案將帶來20年來菲律賓最全面的一次稅制改革。這套法案還規定年收入低於25萬比索的公民可免繳個人所得稅和高價值物業招致的遺產稅。

“由於個人所得稅減少導致購買力增加，再加上房屋租賃交易增值稅（增值稅）的免稅額已從1.28萬菲律賓比索增加至1.5萬菲律賓比索，這項法案可能會提高租房的需求，”Zialcita說。“這反過來又會鼓勵投資者購買更多房產以應對更高的租賃需求。”

TRAIN法案去除了價格介於250萬至320萬比索之間的住宅物業的增值稅免稅額，而這可能導致房屋的合同價格上漲。也就是說，TRAIN法案為房地產投資者創造了長期的投資潛力。據估計，今年這項法案實施後，菲律賓政府將獲得將近900億菲律賓比索的額外收入，其中大約70%的資金將分配給“大建特建”計劃。

“這些基礎設施項目應該可以釋放出農村地區的土地價值，”高力國際菲律賓公司研究部門經理Joey Roi Bondoc說。“隨著地方分權化不斷推進，大幅增加的公共基礎設施支出應該為從事建設，運營和維護（O&M）的關鍵運輸基礎設施企業提供新的機遇。”

正如Bondoc所說，“基礎設施的黃金時代”將迫使開發商在馬尼拉大都會附近正在積極擴建道路網絡的省份（如甲米地、拉古娜、布拉干和邦板牙）內啟動更多綜合性城鎮開發項目。

杜特爾特似乎專注於翻修馬尼拉大都會的基礎設施以便分散資本。政府已公布多項計劃，包括加快馬尼拉大都會區第一個地鐵網絡的建設，並完成博尼法喬全球化城市——奧迪加斯中心接駁道路（Bonifacio Global City-Ortigas Center Link Road）和C-5 / 卡蒂普南立交橋（C-5/Katipunan Viaduct）項目。 

綜合性城鎮包含居住、工作、休閑和購物場所，對於正在尋找合適物業的人群來說極富吸引力。上世紀90年代末，菲律賓房地產開發行業巨頭Megaworld率先啟動了城鎮和網絡公園建設工程。據該公司預計，最近一系列政府項目將產生巨大的連鎖效應。

“隨著稅制改革計劃持續推進，消費者支出也不斷增加，我們發現今年投資和購買住宅物業的人也變多了，”Mega World International高級副總裁Marivic Acosta說。

“第三方商業提供商和POGO（菲律賓海外游戲運營商）租用的物業不斷增加，這將對住宅市場產生多米諾效應，而鄉鎮地區受到的影響格外明顯。”

私營部門為馬尼拉基礎設施提供發展動力的積極性也變得越來越高漲。菲律賓知名房地產開發商阿亞拉（Ayala）和建築公司伊頓地產（Eton Properties）合作搭建了一座可連接帕西格和奎松的橋梁。Megaworld母公司安德集團（Alliance Global Group Inc.）正在利用其資本性支出項目來建造一條長為2公裡的空中列車單軌鐵路，而政府不必出資，可坐享其成。

特朗普的發言往往難以取信於聽眾。然而，面對如此樂觀的宏觀經濟基本面情況，誇大菲律賓房地產發展的言辭已開始壓下質疑的聲音。無論是即將完工的馬尼拉57層摩天大樓，還是宏偉的“一帶一路”農產工業區，菲律賓的房地產開發項目現在都已做好充分的准備，即將迎來新一輪的蓬勃發展。

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來源：PropertyGuru – Property Report
翻譯：LPS
責編：Adam Chen, Zoe Chan

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房地產顧問服務公司高力國際稱，盡管上調的利率和通貨膨脹帶來了一定挑戰，但今年菲律賓房地產市場的供需很可能迎來歷史新高。

盡管第二季度菲律賓國內經濟增長放緩，達到三年來最低的6%，但高力國際稱菲律賓的經濟發展速度仍然位居該東南亞第三，僅次於越南（6.8%）和中國（6.7%）。

高力國際表示，“盡管經濟增長放緩，但房地產行業仍是十分堅挺，2018年辦公、住宅和休閑房產的供需都將達到歷史新高。”

然而，該公司補充道，利率的上調或將在未來12至24個月內削弱中低收入階層對住宅房產的需求。

高力國際指出，由於開發商對高利率的影響有所擔憂，因此今年上半年新增公寓的數量有所減少。

8月初，菲律賓央行將政策利率上調了50個基點，為2008年全球金融危機以來最大幅的上調力度。

高力國際表示，“我們認為，利率的波動應當會促使當地開放商更願意與外國公司合作，共同開發水平和垂直住宅項目。”

除調高的利率外，加速的通貨膨脹對消費產生抑制，因此也給房地產行業帶來了一定的挑戰。

7月，由於食品和飲料產品價格上漲，通脹率達到5.7%，為五年來最高。

高力國際指出，房地產行業還面臨其他的挑戰，如由於技術工人的缺乏和公共基礎設施項目的大幅增加而導致建築進度的延誤，路權問題以及稅制改革加速與納入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion）法律（該法旨在合理化政府為投資者提供的刺激政策）實施的不確定性。

高力國際稱，數據顯示，今年，辦公房產的供需和凈吸納率都將達到歷史新高。

截至上半年，馬尼拉大都會的凈吸納量達到641000平方米，高於去年整年的638000平方米。

高力國際預計今年其吸納量將達到107萬平方米，此外，新可出租辦公房產的吸納量預計將達到108萬平方米，創下又一歷史新高。

高力國際表示，“預計在2018年下半年建成的可預租辦公樓中已有31%完成預租，因此今年下半年房市的高需求趨勢將持續下去。”

除了來自中國業務外包公司和離岸博彩公司的需求外，馬尼拉大都會辦公房產還受到物流、電信、保險和金融服務等傳統企業的推動。

與此同時，住宅房產大的發展將持續受益於菲律賓與中國的友好關系。

高力國際稱，“菲律賓的高力國際接收到了越來越多來自中國香港、日本和中國大陸公司的詢價，由此可見菲律賓越來越有可能與外國開發商合作。”

大量開發商計劃在馬尼拉以外的關鍵城市，如加維特省（Cavite）、布拉幹省（Bulacan）和邦板牙省（Pampanga）投建水平項目（住房和土地）。高力國際建議開發商在菲律賓的二三線城市開發住宅項目，因為這些地區的終端用戶需求高。

菲律賓加維特省大雅台市（Tagaytay）離馬卡蒂市區車程1小時半左右。這裏可觀看到全世界最小的火山島湖，是環境優美的休閑區。Wind Residences是2015年新發展的公寓。共有5棟樓。公寓設施有室外室內遊泳池、網球場等等，周邊有大型遊樂場、騎馬場、購物中心、5星級酒店和餐館。
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高力國際預計今年菲律賓國際遊客的數量將從去年的660萬上升到750萬。由於馬尼拉大都會將新增2800間新的酒店房，酒店供應量達到歷史最高，因此酒店的入住率大概將在65-68%之間徘徊。

高力國際預計，從明年開始至2021年，馬尼拉每年的平均入住率將達到68%-70%，與此同時，酒店房費的價格預計將每年增加約1-2%。

高力國際認為，盡管今年第一季度，由於稅制改革加速與納入的不確定性，工業房地產的投資下降了38%，但其吸納率仍將保持穩定。

部分企業宣布在呂宋島工業園區中部和南部設立辦公處。

高力國際表示，“最初，人們擔心菲律賓的房地產市場會出現過熱現象。但央行不斷采取舉措旨在控制通脹，以舒緩對房市過熱的擔憂。為了使得經濟增長能夠更好地支持房市的繁榮發展，政府必須確保實行適當的政策改革，包括繼續實施稅收和非稅收刺激，以保持菲律賓對外包和工業公司入駐的吸引力；放寬關鍵行業（如建築）的外國合作限制，以解決項目進度延期的問題。”

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原文：PhilStar
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

作者：歐陸投資移民

從前，海外購房或許一直是富人的游戲；而如今越來越多的中產階級加入到了這個大軍之中。究其原因，除了東亞人無比熱衷投資房地產的習性之外，那就是如何讓自己辛苦獲得資產進行“安全”、“有效”的保值了！

1. 無論地段，首先想性價比，說白了就是先挑便宜貨

既然是投資，那麼符合自己投資能力的是必然需要考慮的，但是不代表為了投資去挑一個便宜的，就自認為是“性價比”！所謂性價比，必然是具備一定投資潛力，又符合一定的價格標的，這一類的投資標的，說實話，真的是不太多！

而我們可以選擇的範圍，必然是相對性價比合理，但是絕對不要因為便宜，因為要投資，而去選擇一個幾乎沒有投資價值的房產項目。說到底了，不要被便宜的廣告給輕易忽悠了！自古便宜無好貨，好貨自然不便宜，在海外投資市場，這是幾乎是一個鐵律！

2. 看到地鐵和商場，就是“好東西”？

這或許是中國人購房的一個傳統習慣，認為出門就是軌道交通，出門就是餐廳、超市、大商場，這個樓盤一定具備升值潛力。事實真是這樣嗎？也許在中國是，因為這邊的購房主力都是抱著接近的這個想法，可以一擁而上，炒高這個樓盤的價格。

但是請記住，你現在投資的是海外，你的“中國思維”還可靠嗎？未必！當然，我們不能完全否認，無論歐美、日本還是泰國，當地人也都喜歡交通便捷，出行便利的，但是區別在於，他們更看中的是住宅區域是否私密？是否安靜？是否人流不那麼地雜亂？是否適合居住？

在這個基礎上，再去考慮衣食住行的相對便利。那麼自然的結果便是，離開軌道交通不是那麼太遠，比如，步行個10-15分鐘可以抵達；離開大型學校、醫院和商業區也不是過遠，比如，步行個10多、20分鐘，或者開車5-10分鐘可以抵達……等等。

原因很簡單，這樣的環境既滿足了生活區域不失便利和便捷，又能相對離開人流比較繁雜密集區域一定的距離，不至於影響到自己的住宅區安靜和私密程度；同樣地，也可以不那麼地輕易受到軌道交通的輻射和噪音影響。

而且你需要明白的一個問題是什麼？在許多國家的富人區裡，甚至於他們對於軌道交通是幾乎沒有太大需求的，但是那些高端住宅的漲幅潛力遠遠超過地鐵隔壁的所謂“地鐵房”。

請記住，你是投資海外，不是自住海外！你的選擇需要滿足的是當地需求，而不是你的需求！你的需求是什麼？是“投資潛力”！！

有句話說，“富人買房看地段和品質，考慮環境和是否夠檔次”、“普通人買房看地鐵價格，考慮超市和是否會爛尾”……雖然說，話有些絕對化，但是其中真的可以反應出成熟投資者心態和普通人的差異化。所以你一定要學會改變自己的傳統思維去投資海外，降低自己的風險，盡可能地尋覓到海外的潛力樓盤。

3. 學會保護自己，學會相信數據

這句話說說容易，其實做到很難。因為這年頭為了利益，各種忽悠的技巧實在枚不勝舉。但是在這個紛繁無章的海外投資市場裡，還是可以找到相對的淨土的。

外籍份額賣得一般沒關系，本地份額銷售得足夠火爆，你不得不去考慮一下，或許它真的值得你投資，畢竟本地人的購買份額從一定程度反應出了市場需求程度，而投資的根本升值原因，便是足夠的需求！

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來源：中國貿易金融網
責編：Zoe Chan