美國總統唐納德·特朗普在最近訪問菲律賓時延續其一貫惜字如金的作風，稱菲律賓擁有“最優質的房地產”。
這位房地產商出身的總統提到了菲律賓作為美國在東南亞地區軍事盟友的戰略重要性。然而，他卻沒有忘記表達對菲律賓房地產市場的看法。這背後主要的原因當然是因為：菲律賓在基礎設施方面的大額支出，穩定的增長和外國投資者的投資興趣，菲律賓的房地產市場正呈現出良好的發展勢頭。
菲律賓房市現如今出現了變化：自住業主比偶然出現的投資者要多，而且分析師表示目前菲律賓房地產的繁榮以實際的剛性需求而不是“變化多端”的投機為主。
每次談及菲律賓住宅房產都不得不提到該國近期令人印像深刻的經濟統計數據。2017年，菲律賓全年GDP增長率為6.7%，這是東南亞地區的最高水平。占經濟活動70%的消費支出同比了增長6.1%。
“就經濟增長而言，菲律賓在年輕人口強勁消費支出的支持下，依然是亞太經合組織國家中的佼佼者，”戴德梁行亞太地區研究部門執行董事Sigrid Zialcita說。
“此外，本屆政府正在加大政府開支，並強調基礎設施支出的重要性，”她補充道。她所指的是菲律賓總統羅德裡戈·杜特爾特（Rodrigo Duterte）的計劃，即所謂的3B （Build, Build, Build）策略，亦稱大建特建政策。根據這項計劃，菲律賓政府將把基礎設施支出增加到8.44萬億菲律賓比索（約1680億美元）。
萊坊Santos房地產咨詢公司提供的數據顯示，菲律賓豪華住宅2017年的年均價格增長率最高，為28%，其中馬尼拉大都會（Metro Manila）內多個中央商務區的房產均價達到了每平方米35萬比索。與此同時，大城市預售公寓的銷量增加了24%，達到52600套，突破了高力國際的最高紀錄。
在海外工作的菲律賓人（OFW）構成了菲律賓的主要住房投資者群體之一，去年其彙款總額創下了新紀錄——228億美元。由於來自新加坡、香港、中國、盧森堡和美國的投資者承諾將向該國注入新資金，外國直接投資（FDI）也於十月飆升至20.17億美元的新高。
菲律賓政府已經將經濟改革提上了日程，分析師們認為這些改革舉措是促使外國資本進一步湧入菲律賓的催化劑。這些措施包括有計劃地降低外國零售商在菲律賓境內設立分店的最低實收資本要求；取消對外國購房者100%持有的投資住宅的限制；放寬對外國承包商參與房地產項目的要求。
Gentry Manor是一棟17層的公寓項目，它位於馬尼拉大都會帕拉那克（Paranaque）西城（Westside City）南海灘區（South Beach District）。這家酒店式公寓擁有設計精美的公寓單元，並在建築內引入了一個高端零售中心。56平米1臥1衛新房只售約¥191萬。
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不得不說，到目前為止，菲律賓房地產行業的前景還是一片光明。然而，菲律賓長期以來一直處於混亂狀態，並因此聲名狼藉。此外，無政府狀態也對剛剛穩定下來而且脆弱不堪的形勢造成了威脅。2016年時，國際信貸評級機構穆迪（Moody’s）和標准普爾（Standardand Poor’s）公司將菲律賓評級為有“政治風險”的國家，這是因為杜特爾總統向毒品走私者發動了一場血腥的戰爭，至少有1.2萬人已經在這場戰爭中喪命。
去年，與伊斯蘭國勾結的恐怖分子圍困菲南部城市馬拉維，而杜特爾特總統隨後宣布的戒嚴令也讓國際評級機構大為驚慌。Leechiu Property Consultants發布的數據顯示，2017年，第三方商業提供商（BPO）在馬尼拉大都會占用的辦公建築面積急劇下降26%，跌至3.85萬平方米。
盡管如此，這樣的變化尚未演變成一場全面的危機——起碼國際人士對杜特爾特與眾不同的“嚴厲之愛”領導風格的看法不會受到大幅影響。12月，惠譽國際（Fitch）提高了菲律賓的主權信用評級，承認目前沒有“證據”表明打擊非法毒品交易的戰爭削弱了投資者的信心。
“盡管菲律賓依然存在政治風險，但考慮到其作為亞太地區投資中心的強大吸引力，它的投資市場依然可以正常運轉，”Zialcita說。
杜特爾特在外交忠誠方面可以說是不走尋常路。他原本和特朗普總統建立了親密的關系，後來又轉變為與中國的戰略盟友，而中國與菲律賓在南海地區存在領土爭議，有大量房地產受到了此爭議影響。在他的任期內，菲律賓加入了“一帶一路”倡議。為推動此項目，中國在全球範圍內投入了大量資金，啟動了多項大規模的建設工程。
根據中國最大的海外房地產門戶網站居外網提供的數據，2017年第四季度，中國買家詢問菲律賓物業情況的次數相比去年同期激增了246.4%。
“（中國投資者）認為自己的投資已經得到了中國政府的認可，因為中國政府偏向於那些和一帶一路倡議有關的國家。”居外首席執行官羅雪欣（Carrie Law）說道。“他們還認為，大規模的開發項目和不斷增強的商業聯系將導致菲律賓的物價上漲，而這對於所有在短期內進行的房地產交易來說將是一個利好。”
“有部分驅動力來自於可觀的回報。菲律賓的租金收益率高於6%，超過了中國乃至整個亞洲（印度尼西亞除外）的所有城市，”她補充道。
確實，馬尼拉房地產的租金收益率比曼谷（4%）、新加坡（2.9%）和上海（2%）都要高。“現在的馬尼拉就像30年前的香港和新加坡，”萊坊Santos公司的首席執行官Rick Santos說道。
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除了中國這一金融富礦將為杜特爾特總統的基礎設施項目提供資金外，還有另一項因素有利於直接或間接推動房地產行業發展——《稅制改革加速與納入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion，TRAIN）法》。這項法案將帶來20年來菲律賓最全面的一次稅制改革。這套法案還規定年收入低於25萬比索的公民可免繳個人所得稅和高價值物業招致的遺產稅。
“由於個人所得稅減少導致購買力增加，再加上房屋租賃交易增值稅（增值稅）的免稅額已從1.28萬菲律賓比索增加至1.5萬菲律賓比索，這項法案可能會提高租房的需求，”Zialcita說。“這反過來又會鼓勵投資者購買更多房產以應對更高的租賃需求。”
TRAIN法案去除了價格介於250萬至320萬比索之間的住宅物業的增值稅免稅額，而這可能導致房屋的合同價格上漲。也就是說，TRAIN法案為房地產投資者創造了長期的投資潛力。據估計，今年這項法案實施後，菲律賓政府將獲得將近900億菲律賓比索的額外收入，其中大約70%的資金將分配給“大建特建”計劃。
“這些基礎設施項目應該可以釋放出農村地區的土地價值，”高力國際菲律賓公司研究部門經理Joey Roi Bondoc說。“隨著地方分權化不斷推進，大幅增加的公共基礎設施支出應該為從事建設，運營和維護（O&M）的關鍵運輸基礎設施企業提供新的機遇。”
正如Bondoc所說，“基礎設施的黃金時代”將迫使開發商在馬尼拉大都會附近正在積極擴建道路網絡的省份（如甲米地、拉古娜、布拉干和邦板牙）內啟動更多綜合性城鎮開發項目。
杜特爾特似乎專注於翻修馬尼拉大都會的基礎設施以便分散資本。政府已公布多項計劃，包括加快馬尼拉大都會區第一個地鐵網絡的建設，並完成博尼法喬全球化城市——奧迪加斯中心接駁道路（Bonifacio Global City-Ortigas Center Link Road）和C-5 / 卡蒂普南立交橋（C-5/Katipunan Viaduct）項目。
綜合性城鎮包含居住、工作、休閑和購物場所，對於正在尋找合適物業的人群來說極富吸引力。上世紀90年代末，菲律賓房地產開發行業巨頭Megaworld率先啟動了城鎮和網絡公園建設工程。據該公司預計，最近一系列政府項目將產生巨大的連鎖效應。
“隨著稅制改革計劃持續推進，消費者支出也不斷增加，我們發現今年投資和購買住宅物業的人也變多了，”Mega World International高級副總裁Marivic Acosta說。
“第三方商業提供商和POGO（菲律賓海外游戲運營商）租用的物業不斷增加，這將對住宅市場產生多米諾效應，而鄉鎮地區受到的影響格外明顯。”
私營部門為馬尼拉基礎設施提供發展動力的積極性也變得越來越高漲。菲律賓知名房地產開發商阿亞拉（Ayala）和建築公司伊頓地產（Eton Properties）合作搭建了一座可連接帕西格和奎松的橋梁。Megaworld母公司安德集團（Alliance Global Group Inc.）正在利用其資本性支出項目來建造一條長為2公裡的空中列車單軌鐵路，而政府不必出資，可坐享其成。
特朗普的發言往往難以取信於聽眾。然而，面對如此樂觀的宏觀經濟基本面情況，誇大菲律賓房地產發展的言辭已開始壓下質疑的聲音。無論是即將完工的馬尼拉57層摩天大樓，還是宏偉的“一帶一路”農產工業區，菲律賓的房地產開發項目現在都已做好充分的准備，即將迎來新一輪的蓬勃發展。
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來源：PropertyGuru – Property Report
翻譯：LPS
責編：Adam Chen, Zoe Chan
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