危機時期投資大馬房產，是正確的決定嗎？

新冠狀病毒疫情大爆發，但是你恰好想在馬來西亞買房 ？

老實說，這可能是你所面臨最棒的財務決策！

為什麼？

為了應對全球經濟重挫，舉銀行貸款為例，全球大部分政府近期都宣布了另一次的“量化寬松政策（Quantitative Easing measures）”。

與2008年的全球金融危機中的次貸危機1相似，當時美國推出了2萬億美元的刺激計劃，並將利率下調至接近零。馬來西亞則是宣布了調低了法定儲備率（SRR）——銀行需在國行存入的儲備金，從3%下調100個基點2至2%，此項措施預計為金融體系釋出近300億令吉流動性，亦讓銀行有更多現金用於借貸。

其次，馬來西亞政府近期3次下調隔夜利率（OPR），目前下調了75個基點、降息至2.5%。OPR3大幅下跌也導致了商業的發展和銀行存款的減少。我們會見證的是前所未有的量化寬松政策 4，和正在影響我們每一個人的貨幣政策。

你可能會問：這對日常消費者有什麼影響？

流動性（Liquidity），即可用的現金正在湧入市場，而其效應則是法定貨幣5 比如說美金或是馬幣，會顯著性減少、人們會開始購置資產而非貨幣。經驗豐富的投資者都知道，在不久的將來，我們會需要更多的現金來置產，比如房地產。

這些是與次貸危機中相似的舉措。而當時，這也導致了許多國家的房地產繁榮景像，包括馬來西亞，在2008年至2013年間，房地產的價值翻了1至3倍之多。

當然量化寬松政策和隔夜利率，並非政府僅有的經濟刺激手法。

在接下來的12到18個月，預計將有更多的措施，協助推動房地產市場：

1. 調整或廢除RPGT

RPGT6 是產業盈利稅，在出售產業或是產業公司股權時，需要依據其盈利繳納的稅務。

通過減低其利率或是廢除，政府都能鼓勵更多人進行產業交易。

2. 取消或調低抵押貸款的貸款價值比（LTV）

LTV7是指貸款金額和抵押品價值的比例。通過允許銀行針對單一房地產借出更高金額，客戶將無需挪出大筆現金充作抵押金，這將會使他們更容易購得房地產。

3. 重新引入“發展商承擔利息計劃（DIBS）”

發展商承擔利息計劃（DIBS）是在房屋建築期間，由發展商從購房者的房貸中吸收房貸利息的措施。

如果你購買在此計劃下的房屋項目，發展商將負責原本由你承擔的、房屋建築期間的房貸利息（通常為項目推介後36個月），之後再如常繳付房貸和利息。基於未完工前無需繳付這些承諾費，重新推行DIBS會讓購房者更容易購置房地產。

4. 放寬外國人購買門檻

減低外國人購房門檻，將對國外購房者有相當的吸引力。

試想想，假設上述政策被提出將對房地產行業帶來的影響。當然，這也一定程度取決於新冠疫情的減緩的狀況。

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你可能會問，為什麼政府要幫助房地產市場？

這個原因頗為簡單，主要因為房地產行業背後有最少過百個甚至過千個產業在運行。協助房地產，等同協助整個房地產產業鏈背後的過千個不同產業。

目前已經獲得房貸的購房者，可以說是享有特權的幸運兒。因為這是不能錯過的投資窗口，就如同2008年至2010年的那段時期。

注意安全、靜待家中、保持投資。

專業術語表

  1. 次貸危機：全稱次級房屋借貸危機（Subprime mortgage crisis），在2008年爆發並大幅衝擊抵押貸款行業，主要因為借貸者獲批他們無法負擔的貸款金額。因此導致大批的抵押品贖回權被取消，並且很大程度衝擊了需要貸款機構和對衝基金。
  2. 基點：100個基點等於1%（主要用於表達利率的差異）。
  3. OPR：Overnight Policy Rate隔夜利率，由馬來西亞國家銀行設定並用於金融政策導向，這是國行每日流動性操作的目標利率。
  4. 量化寬松政策：Quantitative easing (QE)，一種由中央銀行采納的非常規貨幣政策，用來增進國內貨幣供應和刺激經濟活動。它通常舍棄中央銀行長期購置政府債券及其他類型資產，比如不動產抵押貸款證券（MBS）。
  5. 法定貨幣：Fiat Currency ，簡稱法幣，依靠政府的法令使其成為合法通貨的貨幣。美元是法幣，歐元和其他主要世界貨幣亦然。這種貨幣和某些以實物為基礎的貨幣不同，比如黃金或白銀，它們一般被稱為商品貨幣（commodity money）。
  6. RPGT：產業盈利稅，因出售不動產產業或不動產公司（RPC）股權所產生的收益而被征收的稅務，其範圍包括出售地皮和房產。
  7. LTV：貸款價值比，一種財務術語，貸款人用於表達該貸款和所購買資產價值的比率。

 

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原文發布於IQI Global
責編：Zoe Chan