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業主佳音！英國將延長房屋租賃產權至990年
近日，英國政府表示會徹底改革英格蘭的房屋租賃權制度（leasehold），把租期延長990年，同時取消地租（ground rent）。
房屋租賃制度使英格蘭幾百萬購買了租賃權的房主面臨不斷上漲的地租，購買產權困難，甚至無法出售房子。英國政府自從2017年開始就在調查現有的租賃權制度，近日決定會按照去年7月法律委員會（Law Commission）的建議采取行動。
永久產權 vs 租賃產權
在全面解讀官宣改革內容之前，我們先看一下英國永久產權（freehold）和租賃（leasehold）的區別：
永久產權（freehold）是指買家對房屋以及房屋占用範圍內的土地擁有永久性的所有權。英國大部分別墅都屬於永久產權房。簡單來說，永久產權房主既是業主，也是地主。值得注意的是，地主如果選擇出售租賃產權（leasehold）但保留土地的話，則可以向租賃產權業主收取地租（ground rent）。
租賃產權（leasehold）是指買家對房屋本身擁有所有權，但其房屋占用範圍內的土地所有權歸他人或政府所有（比如中國住房為70年產權，就屬於租賃產權）。英國絕大部分公寓都屬於租賃產權，一般產權年限為999年、250年，125年。簡單來說，租賃產權房主只是業主，不是地主。
租賃權問題成患
據估計，英格蘭和威爾士目前有大約450萬戶家庭只擁有住房的租賃權，租賃權問題讓一些業主苦不堪言。一些開發商會在房產開發完成幾年後，把房子的產權出售給投資商，投資商會大幅增加購買產權的費用。
2011年，一對夫婦在利物浦附近購買了一棟只出售租賃權的三臥室房產，花了15.3萬鎊。他們最初一年支付295鎊的地租。他們在即將迎來第三個孩子的時候決定搬家，這時他們才知道，地租會每十年翻一番。他們想要出售房子很難，希望可以聯合同一開發項目的其他屋主一起購買房屋的產權，據估計需要花費8000至1.2萬鎊，取決於參加的屋主人數。
另有住在Cheshire的一位兒科護士披露，她當初購買房子的時候，開發商說她可以在兩年後花2000至4000鎊購買產權，但是後來產權被出售給一家投資公司，費用增加至超過1.3萬鎊。
改革1. 990年租期、取消地租
根據英國的現行法例，房子的租賃權只能延期一次，每次只能延長50年，而且屋主還要給產權所有者支付地租。而公寓可以延期多次，每次延期90年，而且不用支付地租。通常情況下，地租不多，但是近些年開發的一些新的房產卻規定，地租每十年翻一番，這讓許多房主面臨高額地租，也無法出售房產。
根據法律委員會的建議，現在無論是房子還是公寓，租賃期都應該延長至990年，同時取消地租；新建的退休老人公寓出售的時候也不應該收取地租。英國政府表示，今年春季議會重開的時候就會提出有關地租的立法。英國政府此前承諾，會禁止將來出售的房子只出售租賃權。
改革2. 降低延租費用
延長房產的租賃權需要支付費用。英國政府表示會修改計算延期費用的方法，將會由政府決定計算的方法，而不是由租賃權所有者和產權所有者協商。
目前延期收費的計算方法中，擁有租賃權一方需要支付較多的費用，因為租賃期延長，房產價值會增加，擁有租賃權的一方也會受益，因此需要支付一筆費用，大約相當於房產價值增加的50%。新的計算方法將取消這部分收費。
改革3. 引進“產權共有制”
英國政府將會建立一個新的名為“產權共有制委員會”（Commonhold Council）的機構，其中將包括代表房屋租賃權所有者的團體和房地產行業的代表。
產權共有制是指購買公寓的人擁有對公寓的產權，這些業主組成房產的管理公司，這樣公寓的業主就可以自己決定服務費的收費，不需要有第三方產權所有者和管理公司的參與。將公寓轉為共有制是法律委員會最主要的改革提議之一。
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綜合整理自外媒報導
責編：Zoe Chan
英國房產權政策大改革將使租賃權房屋所有者受益，每個家庭每年可以節省數千甚至上萬英鎊！
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英國永久性產權和租賃性產權之大不同
中國投資者剛開始了解英國房地產市場時，大多發出了這樣的感嘆:英國的購房流程似乎過於嚴謹復雜，還要求買賣雙方委托專業律師進行交易。
在整個交易過程中，買家和賣家都不需要見面和聯系，全權由雙方律師溝通和走流程。其次，相比於中國住宅統壹的70產權，英國住宅的產權差別很大。各種不同的住宅類別也令人迷惑。
為了讓讀者更清楚了解英國住宅市場，本文將從法律角度分析英國市場上的兩種產權類別：永久性產權（Freehold）和租賃性產權（Leasehold）。
壹、宏觀交易數據
先從宏觀交易數據觀察英國房地產市場租賃性產權（Leasehold）和永久性產權（Freehold）的占有率。
從圖1可以看出，租賃性產權（Leasehold）的房產交易在近14年時間中壹直維持在20%市場份額左右。
如果把範圍縮小至所有新房交易，租賃性產權（Leasehold）的交易量在金融危機後的2009年達到59%的峰值，並回落到2018年的35%。由於絕大多數的公寓樓盤是以租賃性產權（Leasehold）的形式交易，所以如果把範圍進壹步縮小至倫敦，Leasehold 在2018年的交易占比達到57%。
二、如何區別租賃性產權和永久性產權？
很多人簡單地把中國人俗稱的“別墅”（house）歸類為永久性產權（Freehold）, 公寓(Flat）歸為租賃性產權（Leasehold），這樣的區分並不完全正確，因為有的別墅也是租賃性產權（Leasehold） .
我們先從定義來分析兩者的區別。永久性產權（Freehold）指的是永久土地產權，其業主（“Freeholder”）擁有這塊土地及土地上的房產，產權沒有時間限制，可以世代傳承;租賃性產權（Leasehold）是有時間限制的住宅租借產權，其業主（“Leaseholder”)根據租約(Lease)向永久產權人租賃住宅所有權，壹般有125年、250年到999年不等。
接下來我們從幾個方面來分析永久性產權（Freehold）和租賃性產權（Leasehold）的不同點:
· 住宅類型
永久性產權（Freehold）: 該類型的住宅均為俗稱的“別墅”。
租賃性產權（Leasehold）:大部分該類型的房屋是公寓樓，也有少數是俗稱的“別墅”。
· 住宅年限
永久性產權（Freehold）： 對土地及房屋有永久產權，沒有時間限制。
租賃性產權（Leasehold）: 租賃產權所有人（Leaseholder）跟永久產權人（Freeholder）簽訂壹份租約（Lease），租約規定雙方享有的權利和需要履行的義務。
租賃時間以租約為準，壹般從125年、250年到999年不等。在租約結束前，租賃產權人（Leaseholder）可以向永久產權人（Freeholder）申請延長租約（Lease Extension），如果沒有申請延期，則到期時永久產權人（Freeholder）從法理上有權利收回所有土地上方的住宅。
· 住宅修繕
永久性產權（Freehold）: 根據住宅情況自主選擇時間進行修繕。
租賃性產權（Leasehold）: 住宅外墻和結構的維修是通過繳納物業費（Service Charge）的形式由永久產權人的物業管理團隊負責。常規的租約會要求租賃產權人（Leaseholder）每5至7年對住宅內部進行壹次粉刷或進行墻紙的更新。
· 住宅保險（Building Insurance）
永久性產權（Freehold）: 永久產權人（Freeholder）需要自己購買土地以及房屋保險（包括室內保險）。房屋若遭受損害，比如水災、地震和火災，則需要自己通過保險索賠或自費進行維修。
租賃性產權（Leasehold）: 租賃產權人（Leaseholder）不需要單獨購買此保險，樓盤的永久產權人（Freeholder）需為樓盤以及土地進行全額投保。保險費用每年以物業管理費的形式（Service Charge）均攤到樓盤中的每位租賃產權人（Leaseholder）身上。
若樓盤任何部分遭受承保範圍內的損害，永久產權人（Freeholder）應將由此獲得的保險賠償金全額用於修繕該部分以恢復租約（Lease）中規定的狀態。壹般情況下，自住的租賃產權人（leaseholder）還會購買室內保險從而對公寓的家具及貴重物品進行投保。
· 住宅改造
永久性產權（Freehold）: 永久產權人（Freeholder）擁有自主改造住宅的極大權利，只需要向當地政府申請相關的規劃許可，並確保改造不違反法律要求，就可以對房屋進行改造。
租賃性產權（Leasehold）: 租賃產權人（leaseholder）則不得對房屋進行任何結構上或外觀上的改動。具體改造權利受租約中的規定約束。若希望對住宅進行任何非結構性的改動，則需要提前向永久產權人（Freeholder）申請並需獲得書面的同意書。
· 日常費用
在房產交易結束後，無論是永久性產權（Freehold）還是租賃性產權（Leasehold），每年都會產生壹些特定的開支。下表列舉了壹些費用明細對比。
*需要註意的是，個別Freehold樓盤位於小區內，由於業主享受到開發商提供的公共服務，例如公共花園和禮賓服務等，所以也需要交納壹定的物業費。
三、總結
永久性產權（Freehold）和租賃性產權（Leasehold）並不存在孰優孰劣。兩種不同屬性的產權分別服務不同的群體。
購房者首先應該充分了解兩者的差別及局限性，然後基於自身需求進行選擇。
永久性產權（Freehold）的住宅就像是樂高積木壹樣，可以讓購房者充分發揮他們的DIY天賦，靈活地按照個人喜好設計出壹個溫馨的家。
租賃性產權（Leasehold）的住宅更適合那些在大都市工作和生活的人：沒有太多時間打理自己的房間，希望在有限的時間裏能夠充分地享受到各種服務。
來源：中倫律所倫敦辦公室（微信號：zhonglun-london）