租赁产权 – juwai

泰国90年产权房能吸引外国买家青睐吗？数据告诉你

泰国政府正加快推动房地产刺激经济的实施计划，但这次调整面向的目标群体并非是其国内买家和投资者，而是拥有高净值的国际买家和投资者。

自3月25日政策公布，泰国政府刺激房地产复苏并试图利用外国投资者强劲购买力，来拉动泰国疫后经济快速反弹的政策路径逐步明朗。泰国在医疗和养老地产方面具有广阔的成长空间，而这也是政府极力希望整合的资源优势，希望能为低迷的国内房地产市场带来额外的增长动力，甚至成为驱动泰国经济快速增长的核心驱动力之一。

目前讨论的刺激外国人在泰国买房的政策大致包括如下：

放开公寓购买限制，从最高49%提高到70-80%，但外国业主投票权不得超过泰国人，即至多49%；
外国人购买宅基物业（如别墅）时价格必须是在1500万铢以上的；
租赁物业产权持有年限从30年提高到最高90年，首次50年后续40年。

更多详情：重磅！泰国终于要向外国人开放别墅产权了

回顾2018至2020这三年的数据会发现，外国人在泰国购置物业的交易金额和过户总数看，排名前五的分别是：

曼谷972.29亿铢，合计16589单元
春武里284.14亿铢，合计11125单元
清迈55.69亿铢，合计2256单元
北榄46.89亿铢，合计2007单元
普吉66.07亿铢，合计1368单元

其中公寓户型占比：

曼谷7.8%
春武里30.3%
清迈18.5%
北榄6.3%
普吉17%
其他府9%

春武里府芭提雅拉伦温泉小镇（Lalune）永久产权联排双层别墅，面积135平方米，3卧4卫2车库，房价只需399万铢（约¥ 82万）！

如果按交易价格划分：

77.6%价格不超过500万铢
介于500-750万铢的占12%
介于750-1000万的占3.3%
介于1000-1500万铢的占1.1%
介于1500-2000万的占0.7%
价格5000万铢以上的占0.3%

从外国买房者统计数据可以看出，租赁类房源交易较为平淡，部分原因可能是租期过短，因此建议增加产权年限同时减少续签次数，比如将首次30年提高到50年，再续40年，合计90年；而之前30年要续签两次才能达到90年。中国买家对产权房热情较低，他们希望购买并拥有永久产权的土地和物业，之前租赁房源以俄罗斯买家为主。

有房地产专家警告，政府吸引外国投资者和买家来泰国买房投资物业将会是不错的拉动泰国房地产的措施，但有时候必须松紧适度，如果失控可能会推高泰国地产价格飙涨，甚至出现严重的泡沫问题。97金融危机时泰国经济出现崩盘，房地产正是其中的催化剂之一。

来源：泰国中华网

好政策必定会迎来国际投资涌入，大家务必好好把握购房时机。

欢迎私信居外IQI置业顾问，了解关于泰国房产项目的更多信息。

业主佳音！英国将延长房屋租赁产权至990年

近日，英国政府表示会彻底改革英格兰的房屋租赁权制度（leasehold），把租期延长990年，同时取消地租（ground rent）。

房屋租赁制度使英格兰几百万购买了租赁权的房主面临不断上涨的地租，购买产权困难，甚至无法出售房子。英国政府自从2017年开始就在调查现有的租赁权制度，近日决定会按照去年7月法律委员会（Law Commission）的建议采取行动。

永久产权 vs 租赁产权

在全面解读官宣改革内容之前，我们先看一下英国永久产权（freehold）和租赁（leasehold）的区别：

永久产权（freehold）是指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性的所有权。英国大部分别墅都属于永久产权房。简单来说，永久产权房主既是业主，也是地主。值得注意的是，地主如果选择出售租赁产权（leasehold）但保留土地的话，则可以向租赁产权业主收取地租（ground rent）。

租赁产权（leasehold）是指买家对房屋本身拥有所有权，但其房屋占用范围内的土地所有权归他人或政府所有（比如中国住房为70年产权，就属于租赁产权）。英国绝大部分公寓都属于租赁产权，一般产权年限为999年、250年，125年。简单来说，租赁产权房主只是业主，不是地主。

租赁权问题成患

据估计，英格兰和威尔士目前有大约450万户家庭只拥有住房的租赁权，租赁权问题让一些业主苦不堪言。一些开发商会在房产开发完成几年后，把房子的产权出售给投资商，投资商会大幅增加购买产权的费用。

2011年，一对夫妇在利物浦附近购买了一栋只出售租赁权的三卧室房产，花了15.3万镑。他们最初一年支付295镑的地租。他们在即将迎来第三个孩子的时候决定搬家，这时他们才知道，地租会每十年翻一番。他们想要出售房子很难，希望可以联合同一开发项目的其他屋主一起购买房屋的产权，据估计需要花费8000至1.2万镑，取决于参加的屋主人数。

另有住在Cheshire的一位儿科护士披露，她当初购买房子的时候，开发商说她可以在两年后花2000至4000镑购买产权，但是后来产权被出售给一家投资公司，费用增加至超过1.3万镑。

改革1. 990年租期、取消地租

根据英国的现行法例，房子的租赁权只能延期一次，每次只能延长50年，而且屋主还要给产权所有者支付地租。而公寓可以延期多次，每次延期90年，而且不用支付地租。通常情况下，地租不多，但是近些年开发的一些新的房产却规定，地租每十年翻一番，这让许多房主面临高额地租，也无法出售房产。

根据法律委员会的建议，现在无论是房子还是公寓，租赁期都应该延长至990年，同时取消地租；新建的退休老人公寓出售的时候也不应该收取地租。英国政府表示，今年春季议会重开的时候就会提出有关地租的立法。英国政府此前承诺，会禁止将来出售的房子只出售租赁权。

改革2. 降低延租费用

延长房产的租赁权需要支付费用。英国政府表示会修改计算延期费用的方法，将会由政府决定计算的方法，而不是由租赁权所有者和产权所有者协商。

目前延期收费的计算方法中，拥有租赁权一方需要支付较多的费用，因为租赁期延长，房产价值会增加，拥有租赁权的一方也会受益，因此需要支付一笔费用，大约相当于房产价值增加的50%。新的计算方法将取消这部分收费。

改革3. 引进“产权共有制”

英国政府将会建立一个新的名为“产权共有制委员会”（Commonhold Council）的机构，其中将包括代表房屋租赁权所有者的团体和房地产行业的代表。

产权共有制是指购买公寓的人拥有对公寓的产权，这些业主组成房产的管理公司，这样公寓的业主就可以自己决定服务费的收费，不需要有第三方产权所有者和管理公司的参与。将公寓转为共有制是法律委员会最主要的改革提议之一。

相关报导：

综合整理自外媒报导
责编：Zoe Chan

英国房产权政策大改革将使租赁权房屋所有者受益，每个家庭每年可以节省数千甚至上万英镑！

欢迎与居外IQI联系，获得英伦置业的专业指导和项目咨询。

英国永久性产权和租赁性产权之大不同

中国投资者刚开始了解英国房地产市场时，大多发出了这样的感叹:英国的购房流程似乎过于严谨复杂，还要求买卖双方委托专业律师进行交易。

在整个交易过程中，买家和卖家都不需要见面和联系，全权由双方律师沟通和走流程。其次，相比于中国住宅统一的70产权，英国住宅的产权差别很大。各种不同的住宅类别也令人迷惑。

为了让读者更清楚了解英国住宅市场，本文将从法律角度分析英国市场上的两种产权类别：永久性产权（Freehold）和租赁性产权（Leasehold）。

一、宏观交易数据

先从宏观交易数据观察英国房地产市场租赁性产权（Leasehold）和永久性产权（Freehold）的占有率。
从图1可以看出，租赁性产权（Leasehold）的房产交易在近14年时间中一直维持在20%市场份额左右。

如果把范围缩小至所有新房交易，租赁性产权（Leasehold）的交易量在金融危机后的2009年达到59%的峰值，并回落到2018年的35%。由于绝大多数的公寓楼盘是以租赁性产权（Leasehold）的形式交易，所以如果把范围进一步缩小至伦敦，Leasehold 在2018年的交易占比达到57%。

1995年至2018年私人住宅中Leasehold的交易占比；数据及图片来源: “Leasehold and commonhold reform”, House of Common Library, 2019年12月31日。

二、如何区别租赁性产权和永久性产权？

很多人简单地把中国人俗称的“别墅”（house）归类为永久性产权（Freehold）, 公寓(Flat）归为租赁性产权（Leasehold），这样的区分并不完全正确，因为有的别墅也是租赁性产权（Leasehold） .

我们先从定义来分析两者的区别。永久性产权（Freehold）指的是永久土地产权，其业主（“Freeholder”）拥有这块土地及土地上的房产，产权没有时间限制，可以世代传承;租赁性产权（Leasehold）是有时间限制的住宅租借产权，其业主（“Leaseholder”)根据租约(Lease)向永久产权人租赁住宅所有权，一般有125年、250年到999年不等。

接下来我们从几个方面来分析永久性产权（Freehold）和租赁性产权（Leasehold）的不同点:

· 住宅类型

永久性产权（Freehold）: 该类型的住宅均为俗称的“别墅”。

租赁性产权（Leasehold）:大部分该类型的房屋是公寓楼，也有少数是俗称的“别墅”。

· 住宅年限

永久性产权（Freehold）：对土地及房屋有永久产权，没有时间限制。
租赁性产权（Leasehold）: 租赁产权所有人（Leaseholder）跟永久产权人（Freeholder）签订一份租约（Lease），租约规定双方享有的权利和需要履行的义务。

租赁时间以租约为准，一般从125年、250年到999年不等。在租约结束前，租赁产权人（Leaseholder）可以向永久产权人（Freeholder）申请延长租约（Lease Extension），如果没有申请延期，则到期时永久产权人（Freeholder）从法理上有权利收回所有土地上方的住宅。

· 住宅修缮

永久性产权（Freehold）: 根据住宅情况自主选择时间进行修缮。

租赁性产权（Leasehold）: 住宅外墙和结构的维修是通过缴纳物业费（Service Charge）的形式由永久产权人的物业管理团队负责。常规的租约会要求租赁产权人（Leaseholder）每5至7年对住宅内部进行一次粉刷或进行墙纸的更新。

· 住宅保险（Building Insurance）

永久性产权（Freehold）: 永久产权人（Freeholder）需要自己购买土地以及房屋保险（包括室内保险）。房屋若遭受损害，比如水灾、地震和火灾，则需要自己通过保险索赔或自费进行维修。

租赁性产权（Leasehold）: 租赁产权人（Leaseholder）不需要单独购买此保险，楼盘的永久产权人（Freeholder）需为楼盘以及土地进行全额投保。保险费用每年以物业管理费的形式（Service Charge）均摊到楼盘中的每位租赁产权人（Leaseholder）身上。

若楼盘任何部分遭受承保范围内的损害，永久产权人（Freeholder）应将由此获得的保险赔偿金全额用于修缮该部分以恢复租约（Lease）中规定的状态。一般情况下，自住的租赁产权人（leaseholder）还会购买室内保险从而对公寓的家具及贵重物品进行投保。

· 住宅改造

永久性产权（Freehold）: 永久产权人（Freeholder）拥有自主改造住宅的极大权利，只需要向当地政府申请相关的规划许可，并确保改造不违反法律要求，就可以对房屋进行改造。

租赁性产权（Leasehold）: 租赁产权人（leaseholder）则不得对房屋进行任何结构上或外观上的改动。具体改造权利受租约中的规定约束。若希望对住宅进行任何非结构性的改动，则需要提前向永久产权人（Freeholder）申请并需获得书面的同意书。

· 日常费用

在房产交易结束后，无论是永久性产权（Freehold）还是租赁性产权（Leasehold），每年都会产生一些特定的开支。下表列举了一些费用明细对比。

*需要注意的是，个别Freehold楼盘位于小区内，由于业主享受到开发商提供的公共服务，例如公共花园和礼宾服务等，所以也需要交纳一定的物业费。

三、总结

永久性产权（Freehold）和租赁性产权（Leasehold）并不存在孰优孰劣。两种不同属性的产权分别服务不同的群体。
购房者首先应该充分了解两者的差别及局限性，然后基于自身需求进行选择。
永久性产权（Freehold）的住宅就像是乐高积木一样，可以让购房者充分发挥他们的DIY天赋，灵活地按照个人喜好设计出一个温馨的家。
租赁性产权（Leasehold）的住宅更适合那些在大都市工作和生活的人：没有太多时间打理自己的房间，希望在有限的时间里能够充分地享受到各种服务。

来源：中伦律所伦敦办公室（微信号：zhonglun-london）