中國投資者剛開始了解英國房地產市場時，大多發出了這樣的感嘆:英國的購房流程似乎過於嚴謹復雜，還要求買賣雙方委托專業律師進行交易。
在整個交易過程中，買家和賣家都不需要見面和聯系，全權由雙方律師溝通和走流程。其次，相比於中國住宅統壹的70產權，英國住宅的產權差別很大。各種不同的住宅類別也令人迷惑。
為了讓讀者更清楚了解英國住宅市場，本文將從法律角度分析英國市場上的兩種產權類別：永久性產權（Freehold）和租賃性產權（Leasehold）。
壹、宏觀交易數據
先從宏觀交易數據觀察英國房地產市場租賃性產權（Leasehold）和永久性產權（Freehold）的占有率。
從圖1可以看出，租賃性產權（Leasehold）的房產交易在近14年時間中壹直維持在20%市場份額左右。
如果把範圍縮小至所有新房交易，租賃性產權（Leasehold）的交易量在金融危機後的2009年達到59%的峰值，並回落到2018年的35%。由於絕大多數的公寓樓盤是以租賃性產權（Leasehold）的形式交易，所以如果把範圍進壹步縮小至倫敦，Leasehold 在2018年的交易占比達到57%。
二、如何區別租賃性產權和永久性產權？
很多人簡單地把中國人俗稱的“別墅”（house）歸類為永久性產權（Freehold）, 公寓(Flat）歸為租賃性產權（Leasehold），這樣的區分並不完全正確，因為有的別墅也是租賃性產權（Leasehold） .
我們先從定義來分析兩者的區別。永久性產權（Freehold）指的是永久土地產權，其業主（“Freeholder”）擁有這塊土地及土地上的房產，產權沒有時間限制，可以世代傳承;租賃性產權（Leasehold）是有時間限制的住宅租借產權，其業主（“Leaseholder”)根據租約(Lease)向永久產權人租賃住宅所有權，壹般有125年、250年到999年不等。
接下來我們從幾個方面來分析永久性產權（Freehold）和租賃性產權（Leasehold）的不同點:
· 住宅類型
永久性產權（Freehold）: 該類型的住宅均為俗稱的“別墅”。
租賃性產權（Leasehold）:大部分該類型的房屋是公寓樓，也有少數是俗稱的“別墅”。
· 住宅年限
永久性產權（Freehold）： 對土地及房屋有永久產權，沒有時間限制。
租賃性產權（Leasehold）: 租賃產權所有人（Leaseholder）跟永久產權人（Freeholder）簽訂壹份租約（Lease），租約規定雙方享有的權利和需要履行的義務。
租賃時間以租約為準，壹般從125年、250年到999年不等。在租約結束前，租賃產權人（Leaseholder）可以向永久產權人（Freeholder）申請延長租約（Lease Extension），如果沒有申請延期，則到期時永久產權人（Freeholder）從法理上有權利收回所有土地上方的住宅。
· 住宅修繕
永久性產權（Freehold）: 根據住宅情況自主選擇時間進行修繕。
租賃性產權（Leasehold）: 住宅外墻和結構的維修是通過繳納物業費（Service Charge）的形式由永久產權人的物業管理團隊負責。常規的租約會要求租賃產權人（Leaseholder）每5至7年對住宅內部進行壹次粉刷或進行墻紙的更新。
· 住宅保險（Building Insurance）
永久性產權（Freehold）: 永久產權人（Freeholder）需要自己購買土地以及房屋保險（包括室內保險）。房屋若遭受損害，比如水災、地震和火災，則需要自己通過保險索賠或自費進行維修。
租賃性產權（Leasehold）: 租賃產權人（Leaseholder）不需要單獨購買此保險，樓盤的永久產權人（Freeholder）需為樓盤以及土地進行全額投保。保險費用每年以物業管理費的形式（Service Charge）均攤到樓盤中的每位租賃產權人（Leaseholder）身上。
若樓盤任何部分遭受承保範圍內的損害，永久產權人（Freeholder）應將由此獲得的保險賠償金全額用於修繕該部分以恢復租約（Lease）中規定的狀態。壹般情況下，自住的租賃產權人（leaseholder）還會購買室內保險從而對公寓的家具及貴重物品進行投保。
· 住宅改造
永久性產權（Freehold）: 永久產權人（Freeholder）擁有自主改造住宅的極大權利，只需要向當地政府申請相關的規劃許可，並確保改造不違反法律要求，就可以對房屋進行改造。
租賃性產權（Leasehold）: 租賃產權人（leaseholder）則不得對房屋進行任何結構上或外觀上的改動。具體改造權利受租約中的規定約束。若希望對住宅進行任何非結構性的改動，則需要提前向永久產權人（Freeholder）申請並需獲得書面的同意書。
· 日常費用
在房產交易結束後，無論是永久性產權（Freehold）還是租賃性產權（Leasehold），每年都會產生壹些特定的開支。下表列舉了壹些費用明細對比。
*需要註意的是，個別Freehold樓盤位於小區內，由於業主享受到開發商提供的公共服務，例如公共花園和禮賓服務等，所以也需要交納壹定的物業費。
三、總結
永久性產權（Freehold）和租賃性產權（Leasehold）並不存在孰優孰劣。兩種不同屬性的產權分別服務不同的群體。
購房者首先應該充分了解兩者的差別及局限性，然後基於自身需求進行選擇。
永久性產權（Freehold）的住宅就像是樂高積木壹樣，可以讓購房者充分發揮他們的DIY天賦，靈活地按照個人喜好設計出壹個溫馨的家。
租賃性產權（Leasehold）的住宅更適合那些在大都市工作和生活的人：沒有太多時間打理自己的房間，希望在有限的時間裏能夠充分地享受到各種服務。
來源：中倫律所倫敦辦公室（微信號：zhonglun-london）