新冠狀病毒已經對澳洲經濟造嚴重損害，這也意味著很多租客也正在經歷因財務困難而交不起租的情況。
為此新南威爾士州政府在4月25日修改法例並采取一系列應急措施，來幫助房東和租客能良好協商共同面對並解決困難。
新的措施包括哪些呢？
新的措施包括過度性6個月暫禁令，即房東不得在暫禁期間內向拖欠房租的受疫情影響的租客發“租約終止通知”（Termination Notice）或者向新州仲裁庭（NSW Civil ad Administrative Tribunal）申請“驅逐令”。
6個月從Residential Tenancies Amendment (COVID-19) Regulation 2020法規發布日，即2020年4月15日開始算。
在新措施的實行下，房東須先和受影響的租客本著善意精神（good faith）共同協商解決方案，包括減租。若協商後，還是無法達成解決方案並且房東有合理依據來終止租約，房東可在60天後發終止通知或向仲裁庭做出申請。
其他情況下，房東須在6個月後才能給受影響租客發終止通知或向仲裁庭作出申請。但是，如果房東可以向仲裁庭證明其正在遭受過度重負，那麼房東也是有可能直接向仲裁庭做出申請。
那麼什麼樣的租客能享有6個月禁令新措施的保護？
為了享有新禁令保護，一個家庭需要能夠證明他們收到新冠病毒的影響，即：
第一，1個或多為負責繳租的家庭成員由於新冠病毒丟失了工作（包括收入降低），或 1個或多為負責繳租的家庭成員因為感染新冠狀病毒，或者照顧感染病毒家庭成員而不得以停止或減少工作時間，
第二，上訴因素導致家庭每周收入（包括政府補貼）相較疫情發生以前降低至少25%。
如果租客本著善意精神（good faith）去和房東做協商，則受保護期為6個月。
若不然，房東可以在60天後發租約終止通知。換句話說，如果租客盡力通過例如收集信息，咨詢律師，將各種有利材料准備好，與房東談判，那就是6個月，不然就是60天。
對於房東，他們減免的租金也是可以通過土地稅的減免申請來減少其損失。
因為對於新州的物業，商業和民用住宅的房東皆可享受最高25%地稅折扣。而申請的前提條件也是是房東對相關的物業租客減租，並且受影響的租客須滿足“財務困難”（financial distress）居民租客收入降低25%。
若租客經濟未被新冠狀病毒影響或者租客因其他因素違約，則新措施不適用。我們用流程圖來協助房東能夠更好判斷他的租客是否收新禁令措施的保護。
澳大利亞法律執業博士林匯銘
為您解析澳洲投資法與移民法
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