此文側重於分析海外投資者在申請海外貸款時應當留意的法律暗礁。希望通過此文的分享與注意點的提醒，能讓更多人在對澳洲投資前景充滿信心的同時，也帶著一份放心。
1、識別和選擇有資質的貸款經紀人，必要時請律師審查《貸款合同》
2016年5月起，澳洲本土銀行紛紛收緊海外收入貸款後，各類借貸公司、基金公司或開發商旗下的金融公司猶如雨後春筍，遍地開花。參差不齊的貸款機構與迫在眉睫的樓花交付壓力讓投資者有時忽視了風險所在，從而冒然選擇了“雜亂高利”的海外收入貸款項目。
總體而言，彙豐銀行是海外投資者目前最好的選擇，無論是“費用”、“利息”、“申請流程”方面給予海外客戶非常好的申請條件。其中，不少海外投資者也會通過選擇貸款經紀人來獲得更多更便捷的貸款服務支持與優惠，因此識別和選擇有資質的貸款經紀人便是重中之重：
- 《貸款經紀從業守則》規定，貸款經紀須為澳洲公民或擁有永久居留權，且持有澳大利亞安全與投資委員會（ASIC）發出的CRN資質牌號（Credit Representative Number）；
- 在詢問過從業5年的貸款經紀後，意外發現很多客戶並沒有得到過《貸款合同》條款的法律解釋，甚至部分客戶並不在意《貸款合同》中的條款解讀。在目前海貸的嚴峻情勢下，請專業律師審查《貸款合同》無疑能更好地保障客戶的貸款申請與物業的順利交付。
2、銀行在物業交付前仍保留撤銷貸款的權利
分享本人真實辦理過的一個案例，銀行的“臨陣”通知與處理方式著實讓客戶損失慘重。
2016年，持有永久居留權的鄭先生有著部分海外收入與部分本地收入，在申請貸款時雖有被要求補交證明材料，但也算一路綠燈。最終得到了預先批准(Pre-approval)且順利簽署了《貸款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大銀行之一的XX銀行以公寓面積太小為由在交割前的24小時決定撤銷貸款，這讓想要在黃金海岸首次置業的鄭先生損失了近5萬澳元的首付。
鄭先生事後不停向賣家解釋“銀行甚至沒有留時間給我再去申請貸款，我的條件在這之前從來沒有被拒絕過啊！”無疑，賣家無法替鄭先生買單，最終沒收首付，終止了合同。
該銀行最後解釋道，他們一般不批准對50平米以下物業的貸款申請。他們拒絕評論審查貸款的銀行經理是否有得到任何名義的佣金。
2016年，持有永久居留權的鄭先生有著部分海外收入與部分本地收入，在申請貸款時雖有被要求補交證明材料，但也算一路綠燈。最終得到了預先批准(Pre-approval)且順利簽署了《貸款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大銀行之一的XX銀行以公寓面積太小為由在交割前的24小時決定撤銷貸款，這讓想要在黃金海岸首次置業的鄭先生損失了近5萬澳元的首付。
鄭先生事後不停向賣家解釋“銀行甚至沒有留時間給我再去申請貸款，我的條件在這之前從來沒有被拒絕過啊！”無疑，賣家無法替鄭先生買單，最終沒收首付，終止了合同。
該銀行最後解釋道，他們一般不批准對50平米以下物業的貸款申請。他們拒絕評論審查貸款的銀行經理是否有得到任何名義的佣金。
該案例很好地說明了銀行對海外收入貸款政策收緊的同時，也在《貸款合同》中扮演著強勢主動的一方，並且保留著在物業交付前可撤銷貸款的權利。
另外請注意，以下情況也是導致海外收入貸款可能被撤銷的原因：
- 個人收入達不到銀行貸款申請要求
- 電話核查時與雇主信提供的信息細節不一致
- 雇主信內容混亂，工資進賬記錄混亂，不能詳細的說明入賬來源
- 雇主單位資質達不到銀行申請要求
- 房屋內部面積在45平米以下
- 中國信用記錄不良等
3、預先批准不同於預獲資格，更不同於《貸款合同》的簽署
預先批准(Pre-approval)不同於預獲資格(Pre-qualified)，更不同於《貸款合同》的簽署。
一種普遍的解讀是，預獲資格(Pre-qualified)指貸款機構根據某些信息來推測可以給您提供多少貸款。如果您獲得了預先批准(Pre-approval)，說明貸款機構已對您提交的信息進行了核實，在一定條件下，給予您確定的活期利率。然而，也有很多貸款機構將二者偏差地理解為同種含義。
因此與貸款機構談判時，事先一定問明其對預獲資格(Pre-qualified)與預先批准(Pre-approval)兩個關鍵詞的定義以及額外的貸款申請要求。
此外，無論您是獲得預獲資格(Pre-qualified)還是預先批准(Pre-approval)，兩者都不等同於《貸款合同》的簽署與生效。需要注意的是，《貸款合同》往往要求太平紳士或律師作為見證人以保障合同簽署及交換的真實性。
4、彙率波動及其影響
在彙豐銀行官方發布的《彙豐銀行外幣住房貸款風險說明》中，提及到以下風險：
- 還款幣種限制及其影響；
- 貸款利率波動及其影響；
- 彙率波動及其影響（占說明近50%篇幅）。
若收入貨幣相對貸款貨幣升值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應減少，貸款申請人的負債收入比降低。若收入貨幣相對貸款貨幣貶值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應增多，貸款申請人的負債收入比升高。
極端情況下，借款人的收入可能無法支持其每月還款。雖然彙豐銀行實行“澳元貸，澳元還”的政策，但若貸款申請人主要收入來源於人民幣，而在澳洲的物業為非投資物業且無穩定收入來源時，彙率波動將無疑成為很大的貸款影響因素之一。
舉個例子：（引用《說明》官方情景分析）
若您的收入為人民幣，但申請的是澳元貸款，則您將在貸款期間內承擔人民幣（收入貨幣）對澳元（貸款貨幣）的彙率波動風險。
假設您申請等值人民幣600萬的澳元貸款，放款當時人民幣對澳元的彙率為6，即您的貸款金額為100萬澳元。按30年貸款期限、4%年利率、每月定額還款方式計算，您每月應還款額為4774.15澳元，按當時彙率計算即為人民幣28,644.90元。彙率波動的可能情形為：
a) 假設一年後，人民幣相對澳元升值5%至1澳元=5.7元人民幣，您每月應還款額仍為4774.15澳元，但相應人民幣金額減少至27,212.66元。從人民幣角度看，您的每月還款額減少5%；
b) 再假設一年後，人民幣相對澳元貶值5%至1澳元=6.3元人民幣，您每月應還款額仍為4774.15澳元，但相應人民幣金額增加至30,077.15元。從人民幣角度看，您的每月還款額增加5%。
5、行政處罰或刑事罪名
通過經修改的或造假的海外收入證明來申請貸款，無疑是一種貸款詐騙行為，並且一度被認為是2016年澳洲各大銀行紛紛收緊海外收入貸款的主要原因之一。
在澳洲房產投資最井噴的過去3年，利用經修改的或造假的海外收入證明申請貸款成為不少黑心貸款經紀人斂財的主要手段。
然而，因為所有貸款文件均需申請人簽名，被追查時，黑心的貸款經紀可能早就逃之夭夭，而貸款申請人卻有可能面臨文書造假的行政或刑事處罰。
倘若貸款申請人有著惡意不還錢的主觀意願，根據《澳洲聯邦刑法典》第134節規定“行為人以永久剝奪他人財產的蓄意，通過某一欺詐行為，不誠實地獲取了他人的所有財產”，那麼其很有可能被判處貸款詐騙罪，面臨最高10年監禁的刑法。
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