Category: AU Investment Column

在澳大利亞買房子，一般有兩種情况，一是通過房屋交易中介，直接從賣主手裏買房；另一種是在房屋交易中介組織的拍賣會上當場喊價購買。我建議來自國內的買房人士盡可能不要去拍賣買房。

但根據這些年澳大利亞的房屋買賣數據，拍賣房的售價一般要高出非拍賣房。在房地産市場的繁榮時期，拍賣房的售價一般要比非拍賣房高出20%；在市場穩定發展期，它將高出5~10%；只有在蕭條期，兩者之間的價格才接近一致。導致拍賣房價格高的原因主要有這樣幾個方面：

首先，在拍賣現場有可能會遇到强勁的競爭對手。如果兩個人都對一套房産志在必得，則很有可能會把價格一路抬高，即使最後能够戰勝對手，付出的代價恐怕也超過了市場一般價了。

其次，拍賣現場的氣氛可能會導致買家産生非理性判斷。當你身處拍賣現場時，往往會身不由己的受到整個拍賣氣氛的感染，激動情緒會不知不覺在取代理性思考。尤其是到了最後和另一個競拍者進行一對一喊價時，那種心有不甘的衝動就會促使自己喊出遠遠超過原本心理價位的價格，而這正中了拍賣師和房主的下懷。這種情形如果發生在房屋買賣的淡季，就會給買家帶來更大損失。

最後，還有一種偶爾發生但也不可忽視的情况，那就是在拍賣現場或許會有賣主的“托”存在。他們“搖旗呐喊”，頻敲邊鼓，驅使著拍賣價格向賣主希望的那樣沖高。如果你不能識破這些僞拍賣者的伎倆，就會中圈套，最後以過高的價格買下房子。

除了以上幾點外，在澳大利亞，房子一旦通過拍賣成交，不會像一般售房那樣向買家提供一般爲7天的“冷靜期”（Cooling Date）。這就意味著買家會因爲缺少足够時間對房子做全面調查，從而增加了購買的風險，比如會忽略房屋結構、內部設施、甚至病蟲害等問題。

所以我在澳大利亞生活了幾十年，有過很多房産購買的經歷，可僅有一次是通過拍賣形式來購買的，其他都是非拍賣形式買來的。

當然，如果你是要堅持去拍賣買房，那麽請至少做好以下準備工作：

• 要做好拍賣成交價超過市場價5-10%的準備

• 在正式舉牌拍賣前，先去觀摩多個拍賣會，以積累必要的拍賣經驗;

• 確保您的律師已經完全核對過賣主售房申明書（Vendor Statement）;

• 要對房屋結構、市場價格等相關事宜進行事先調查。

• 聯繫你的房貸顧問以瞭解你承受的價格尺度是多少。他們可以出具一個預估單（Pre-Approval Statement）以告訴你能借款多少,從而讓你在討價還價時心裏有底;

• 設定一個你絕不能越雷池半步的預算底綫。切記，爲了使你的出價不至于高過你的承受能力，你要在預算和心理上做好雙重準備;

• 準備好訂金（通常是總價的10%，而且要在拍賣成交後馬上支付）。

最後再給大家介紹一下澳大利亞房屋拍賣的簡單過程：在拍賣當天，買家們先到現場有30分鐘看房時間；接下來拍賣師開始宣讀有關拍賣的規定；接著拍賣師要求競拍者給出底價；然後就是開始競拍；當競拍人减少到2個時，拍賣師會徵求房主意見，如果房主認可，則出價高者就可以與房主簽訂合同，如果沒有達到，那麽價高者可以和房主再談判價格，如果最終房主沒有滿意最高出價，拍賣師就宣布此次拍賣流拍。

金凯平专栏全集：

金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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衆所周知，在澳大利亞無論是購買二手住宅還是樓花，一般都需要在合同簽訂時交納房價10%的定金。那麽，在合同簽訂直至房産交割的這段時間內，這10%的定金由誰持有，幷是如何被管理的呢？

定金持有者

簡單來說，在購房合同下，一般規定，10%的定金持有者可以是代理出售的房産中介，或是賣家的代理律師，具體由賣家、律師和中介協商而定。無論是中介還是律師代爲持有定金，這筆款項都應存入一個法定的信托賬戶，幷由持有方代爲管理，直至房産交割後再由定金持有者交至賣家。所謂信托賬戶，是由第三方監管的獨立于普通銀行賬戶的一種特別賬戶。換言之，賣家/開發商在房産正式過戶之前是無法拿到這筆定金的，對于買家而言是一種保障。當然，買方也無權使用或控制這個賬戶。

一般二手房的定金持有者爲房産中介較多，而樓花的定金持有者一般爲賣家的代理律師。當然，也有相反的情况。因此，買家在簽訂合同前，應通過律師問清楚將10%的定金支付給誰。

定金利息

在購買樓花時，由于合同簽訂至房産交割的時間比較長，一般爲2~3年，定金持有人會將定金放入一個産生利息的存款賬戶。到房産交割時，定金所産生的利息通常會由賣家和買家平均分配（扣除相關稅費、銀行手續費及持有者管理費用後），在交割後由定金持有者分別支付給買賣雙方。當然，有時購買二手房的定金也會産生利息。作爲買方，應當及時將自己的稅號告訴定金持有者，以確保銀行利息不會按照最高稅率被扣除。

注：【對于海外投資者來說，該情况很容易發生。如果銀行沒有得到稅號，幷會認爲該業主不會自動報稅及繳稅，所以，銀行主動扣除10%的稅率，如果是澳洲政府則將會扣除近50%的稅率。】

值得注意的是，根據不同購房的條款，定金産生的利息也有可能在房産交割後全部支付給賣家/開發商或是買家。因此，買家應當在簽訂合同前瞭解這些條款的內容，幷通過律師與賣家/開發商進行相應的協商。

特別情况

無論是購買二手房或是樓花，合同裏都可能會出現條款要求買家提前釋放定金，在交割前就將10%的定金直接支付給賣家/開放商，供其購買其他土地房産或是支付印花稅。如果賣家需要購買其他的土地（這種情况幷不少見），定金將會從中介的信托賬戶轉入賣家新購買土地的中介信托賬戶。如果是支付印花稅，則定金將會交到政府稅收部門。相對來說，對于買家還是有一定的保障，但是買家仍應在簽訂合同前考慮清楚自身需要承擔的風險。

注：【該情况發生概率非常小。另外，澳洲政府對于買家的大力保護，所以買家利益完全可以得到保障。】

購房意向金

目前，在購買樓花時，一般需要買家先支付一筆意向金(Expression of Interest)，這和購買二手房時支付給中介的小訂有异曲同工之效。但是每一家中介對于意向金的管理和退款都有不同要求，買家應該在支付意向金前確認好中介機構的規定。

楊泱專欄全集：

楊泱詳談澳洲房産投資法律

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房屋拍賣是澳大利亞非常流行的出售房產的壹種方式，尤其是在目前房市火熱的大背景下。房屋拍賣會更像是壹把雙刃劍，對於買賣雙方而言都有許多值得探討了解的地方，以保障自己的權益。那麽，在澳大利亞參加拍賣會要註意些什麽呢？

壹、參與澳洲房屋拍賣會註意事項

對於賣家而言，委任合適的中介為您宣傳出售房產至關重要。雖然拍賣場面大都火爆，最終競拍成功的售價往往會高出起價10%-20%左右，但是壹旦拍賣現場冷場，導致無人競價，場面將會非常尷尬。流拍後房屋再要以高價出售就變得非常困難。所以賣家在選擇售房模式時應綜合考慮自身情況，選擇適合自己的方式。

對於買家而言，在參加拍賣會前必須要做好房屋檢查、委任律師審閱合同條款並獲得貸款批準，因為壹旦買家在拍賣會競拍成功，當場就要與賣方簽訂購房協議，無法再更改或取消合同（也沒有冷靜期）。在拍賣當日，參加拍賣的買家應當準備好支付房價10%的訂金，壹旦競拍成功，簽訂合同時需要當場支付訂金。

特別提醒

目前，澳大利亞房產市場上以拍賣形式出售的房屋壹般為二手房，按照目前澳大利亞的法律規定（參考文章 外國投資者在澳洲買房投資的相關規定詳解 ，普通的海外買家是沒法購買二手房的，自然也沒法參與房產拍賣。因此海外人士在參加拍賣會前應確定自己能夠合法購買該房產。因為壹旦競拍成功，買家就無法返回購房合同了。

二、參加澳洲房屋拍賣會的規則

在拍賣當天，根據法律規定，拍賣師會在拍賣開始前公布拍賣規則。所有買家必須遵守這些規則，違反規則者會被處以罰款。這些規則大致包括：

• 不允許在拍賣錘落下之後接受報價；

• 競價者要根據要求提供身分證明；

• 禁止虛假報價，或以任何方式有意阻止其他競價人競價。

值得註意的是，不是人人都有權報價的，只有在拍賣現場進行過登記的買家才有權出價。有時圍觀人數很多的拍賣現場，也會發生實際出價只有2~3人的情況。在拍賣現場，由拍賣師介紹完拍賣規則和房屋大致情況後，會給出起拍價，然後開始競拍。當競拍人數減少到2人時，拍賣師會征求房主意見，如果房主認可，則出價高者就可以與房主簽訂合同。如果拍賣價格沒有達到房主的預期價位，那麽價高者可以和房主再進行協商，如果最終房主對最高出價都不滿意，拍賣師可以宣布此次拍賣流拍。也就是說，賣家可以在拍賣前設定壹個底價，如果最終競拍成功的買家的出價沒有達到賣家的底價，賣家是有權不出售該房產的。

三、參加澳洲房屋拍賣會不得不看的投資建議

• 設定明確地預算拍賣額度　我們建議買家在參加拍賣會之前就為自己設定好明確的預算額度，進行風險控制，因為拍賣現場很容易讓人沖動，給出遠超自己預算的報價。在澳大利亞，拍賣師的目標是為業主賣出最高的價格，因此，他們通常會想方設法吸引盡可能多的競價。為此，建議買家多參加觀摩拍賣會，熟悉了拍賣流程和規則後更容易競拍成功。壹般來說，拍賣師會在拍賣現場設定每次報價的最低增幅（例如每次叫價規定增幅是5000澳元或10000澳元）。買家也可以提出妳自己的報價，拍賣師可以根據情況決定是否接受妳的報價。壹般來說，拍賣會越接近尾聲，競價的增幅會越小。

• 嘗試直接與賣家溝通出價　如果投資者看到自己非常喜歡的物業，又不想參加拍賣，可以通過中介嘗試與賣家溝通，看賣家是否考慮接受拍賣前的報價。如果您的報價符合賣家的預期，那麽很有可能在拍賣前幾日，您就可以與賣家簽訂合同買下該物業。這樣對買家賣家而言都省下了許多時間和精力。

• 留意強制房屋拍賣的機會 還有壹種情況，對於買家來說往往會比較有利，就是銀行強制出售的房屋拍賣。這種情況多見於業主因為無力償還銀行貸款，抵押的物業被銀行強制出售，以償還貸款金額。壹般來說，大部分人都認為這種情況下的售價會比其他拍賣會低壹些，屬於撿漏型的購買。但是在貸款利息較低房市火熱的現階段，這樣的拍賣會已經相當少見了。

楊泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房產投資

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近日，壹份澳大利亞新的調查報告顯示，在短短兩年半的時間內，外資持有的澳洲農田增加了470萬公頃。截止到2013年6月30日，總共有496萬公頃的農業用地至少部分為外資所有。那麽，作為外籍人士購買澳大利亞農業土地有何限制呢？

外籍人士能否購買澳洲農業土地

首先，我們來看下農業土地的定義。根據澳大利亞1975年《外國收購和合並法案》，澳大利亞土地分為兩類：農村土地和城市土地。所謂農業土地是指完全並且純粹用於初級生產企業的土地。初級生產企業，就是初級生產在該企業生產中具有實質性並有商業目的和特點。初級生產企業的定義來自於澳大利亞1997年《所得稅評估法》。它指的是源於土地耕種，畜牧/農業，園藝，漁業，林業，葡萄栽培或乳業的生產。出於農業土地目的的初級生產不包括業余農場，‘農村住宅’地塊或用於代人放牧或采礦的土地。

根據澳大利亞海外投資委員會的相關規定，外籍人士（外籍人士的定義請見：http://www.juwai.com/news66684_1.htm）若在澳大利亞購買總資產超過2.48億澳元的初級生產企業則需要提出申請。換言之，購買2.48億澳元以下的初級生產企業時，外籍人士也可獲得申請豁免，無需額外提出申請。值得註意的是，若外籍人士購買的農業用地不涉及初級生產企業，則必須申請購買許可。此外，在從農業土地獲得權益之前，所有外國政府投資者必須通報澳大利亞政府並獲得預先批準。而在審查農業領域的外國投資提案時，澳大利亞政府主要會從以下幾個方面考慮提案所具有的影響：

• 澳大利亞農業資源的質量和可利用性，包括水資源
• 土地通行和使用
• 農業產能和生產率
• 澳大利亞保持作為本國和貿易夥伴可信賴的農業產品供應者的能力
• 生物多樣性
• 澳大利亞地方和區域社區的就業和繁榮

無論投資價值多少，所有投資者——包括外國和國內投資者——都必須遵守澳大利亞法律。例如：所有投資者都要遵循澳大利亞的國家競爭政策。澳大利亞競爭和消費者委員會將嚴格審查所有可能引起競爭方面顧慮的投資提案，其中包括外國投資者對於農業供應鏈的企業的收購可能引發的競爭方面的影響。所有的潛在投資者同時必須取得澳大利亞法律所規定的其他許可，比如環境許可等。