Category: AU Investment Column

今年以來，澳洲房價節節升高，越來越多的海外投資者選擇到澳洲買房，各大媒體報刊也不時發表相關新聞，其中，海外買家更被視爲澳洲房産主要的購買力來源。那麽，澳大利亞房價真的如傳言所說被海外買家推高了嗎？在回答這個問題以前，我們先回顧一下澳大利亞對海外資金在澳投資的規定及限制，幷瞭解一下到底有多少海外資金涌入了澳大利亞市場？

衆所周知，澳大利亞海外投資審查委員會（Foreign Investment Review Board，簡稱“FIRB”）的規定是允許普通海外人士在澳購買全新的住宅用房（包含樓花）作爲投資。而其流程也相對簡單，只需買家向FIRB正式提出申請，基本上很快都能獲得批准，順利在澳購房。然而，在2008年以前，FIRB規定全新或樓花物業中只有50%的物業可以賣給海外人士。也就是說，在新房市場最多可能有50%的資金來自于海外。當然，實際出售比的數值還非常值得推敲。根據報道的數據統計，在2011~2013年度，海外投資者在澳購買全新住宅用房的比例約爲總量的12.5%，比過去幾乎翻了一番。同一時期，投資房地産市場的海外資金約占當年海外資金總投資的35%（是前幾年的2.4倍左右）。不難看出，海外投資者對于在澳大利亞房地産市場是相對熱衷的，但在澳大利亞購買房地産物業的仍以本地人居多。

2008~2009年，澳大利亞政府在前總理陸克文的領導下，改革了一系列關于外國人投資澳洲房産的相關政策，取消了只允許出售50%的物業給海外人士的限制。這一改革簡化了海外人士在澳投資的程序，對于海外人士來說在澳投資的成本也相應减少許多。從理論上來說，開發商可以將其名下的全新住宅物業100%都出售給海外人士。而之後幾年，澳大利亞的房地産市場蒸蒸日上，到了今時今日，報道顯示也有越來越多的海外資金涌入本地市場從而擠走了本地買家。

 

我撿到了墨爾本中心商業樓

1996年4月9日晚上，一陣急促的電話鈴聲突然響起，穿透祥和寧靜的黑夜，與CD機裏柔和的音樂節拍摻雜在一起，顯得格外不和諧。

熟悉的號碼——是Mark，地産界的一位朋友。

我的心一陣收緊，快速地估量著電話那端即將傳來的消息究竟是好是壞。

“David，你交給我的任務，我完成了，希望你能滿意。我幫你找到了澳洲總工會大樓，這棟樓位于墨爾本市中心的La Trobe街，占地1600平方米，建築面積爲8000多平方米。”

Mark一口氣介紹下來。聽著他興奮的語氣，我收緊的心也被感染了，著實興奮起來。但旋即又冷靜了：“那價格大概是多少？”

“1989年有人曾出價1980萬澳元要買這幢大樓，但房主幷沒有出手，因爲他想賣2500萬澳元。……”

我剛燃起的興奮，馬上被這個“天價”澆熄了。心裏暗自叫苦，“Mark呀，你跟我合作過多次了，怎麽會不清楚我的經濟狀况，這棟樓的價位根本不在我的承受範圍之內啊！”

“David，你不用著急，聽我把話說完。現在這棟樓的要價只是800萬澳元，比1992年有人要買時出的價錢的零頭還少！”

我這豈不是揀到“金元寶”了？

那個時候我已經惡補了一些地産常識，對價格、地段什麽的也基本上算是心中有數了。就我當時的判斷，我覺得在這種黃金地段，八百萬幷不算貴。我動心了。

與Mark約好次日上午10點就去實地看樓。

這個晚上注定是不眠之夜。

我緊鎖著雙眉，在幾尺見方的陽臺上來回踱步。時而望向欄杆外那輕柔如緞的海平面，時而低頭沉思。一輪彎月灑下清輝許許，在昏暗的海平面上映下幾縷銀光，偶爾被細微的海浪掀起陣陣漣漪，儘管微弱，却激蕩著我心裏的不安。

CD機裏傳來的輕音樂使得夜越發的空靈靜謐，《Sunny Bay》(陽光海岸)——我歷來喜歡的音樂類型，希望能帶來思緒的一絲澄明。

Mark說的總工會大樓，情况會是如何呢？ 大樓售價突然降低1千萬，這當中是否另有蹊蹺呢？

我將這幾日的想法在腦海裏清晰地整理一番。

回想起前兩日與Mark的通話，他告訴了我一個消息：停滯了五年的澳洲商業地産如今正是在最低谷，但很有可能在1－2年內恢復。結論是：看漲！

按我的經驗，趁低吸納，趕緊進吧！

這個消息無疑是一記强心針，促成了我下定决心進軍地産。

此時，商業樓宇成爲我再度進軍地産業的第一目標。

我尋找地産項目的條件很苛刻：第一，位置要好；第二，地要大；第三，價錢要好。

當我把這樣的條件與精挑細選出的數十家地産代理溝通時，幾乎所有人都搖頭：辦不到！辦不到！地大位置又好的，價錢就不能好！

我回答說，只要你想做這筆生意，你就能辦到！

十幾家地産代理的斷然拒絕，說實話，我心裏底氣已是减少了幾分。澳洲總工會大樓的出現，于我而言，是一個很大的希望，一個改變我人生的機會。我期待著第二天的實地考察。

4月10日下午3點，Mark陪我去現場。我到實地一看，發現大樓非常陳舊，裏面的設施也該換了。可能正因爲如此，出租率很低，還不到一半的租戶。不過，這幢大樓的位置倒是很好。

墨爾本市中心不是很大，有五條橫街，九條竪街，每條橫街或每條竪街之間都是等距的，大約爲200米。

霍克大樓的位置在哪裏？它在市中心最外圍的第五條橫街—La Trobe街上。這條街道因爲當時幷不繁華，所以不被看好。但我相信墨爾本的CBD區還在迅速發展中，五年後，一定會變得很繁華。

不出所料，不久後，霍克大樓的正對面建起了墨爾本最大的購物中心——墨爾本中央商厦（Melbourne Centre）；在地下，是中央火車站。霍克大樓成了墨爾本中心軸上的商業樓。

4月11日，我打電話另外委托了房地産工程公司和地産估價公司進行評估，評估費用就花了2萬澳元。七天后，得到的信息越發叫我吃驚。工程評估報告與市值評估報告都顯示：這棟樓的工程架構穩固，市場價值有上升趨勢。

但是，爲什麽這棟樓跌了這麽多？我得找出原因，要不然也不能買；

第一，這幾年，墨爾本的商業樓宇正處于低潮；

第二，有人說，這幢大樓的風水不好，幾乎是所有的租戶自從進駐這個大樓之後生意就沒好過，結果都撤走了；

第三，大樓維護欠佳，空調系統、衛生、消防及辦公設備、以及裝修燈飾等都嚴重老化；

第四，租戶只有一半；

第五，猶太老頭年紀大了，無力經營。兒子在地産方面又比較欠缺，無能力打理。

這似乎是上天給我的一個機會，而且我也已經做好了迎接這個機會的充分準備。

我决定買。

至于上述幾條原因，我可以歸結爲一條：大樓維護和管理不好。市場處在低谷階段，應該是投資的最佳時機。

我相信，如果我在買下來後全部更新設施，租客就會不請自來的。

華人朋友們聽到我這樣說都很吃驚，他們認爲我肯定是瘋了，說我這是明擺著往火坑裏跳！買下這棟風水不好的樓，我以前賺的老本都會給賠了進去。

可我相信我的眼光是不會錯的。澳洲地産業和中國地産業最爲不同的是，澳洲的土地是私有的，地産項目都是和所占的土地一起出售的，擁有了房子，也就擁有了房子下面的土地。而土地是稀缺的資源，不可再生的資源，是在不斷地增值的。這幢大樓下面的土地就值1500多萬，將來我就會取得意想不到的收穫。眼光就是金錢，觀念就是財富。

租房子不如合資買房子

 

我在墨爾本的時候，也會經常舉辦一些房地産項目的諮詢論壇，那時來的客戶就有很多類了：有當地的白人、有老華僑、有新移民，當然也不乏還有一些來墨爾本讀書的中國留學生。

2009年9月的一天下午，會場不大，却足足來了80多人，大家聽了我對澳洲房産市場的分析以及如何操作買房的策略之後，都展開了异常熱烈的討論，其中有三個年輕朋友的身影吸引了我的注意力。

這三個人都是中國留學生，且是最早到達會場的。三人在簽到完之後，就開始認真地翻閱我的《澳洲夢》一書以及今天我們公司推薦的樓盤項目資料。他們甚至還自帶著一個計算器，認真地寫寫劃劃，計算著什麽。

我感到很有趣，在會後與他們進行了攀談。

我知道這三位朋友都是在墨爾本大學念書的中國留學生，同齡，22歲。兩個男的，冬冬來自上海，小齊來自溫州，而唯一的女孩小靜則是個東北姑娘。三人都是在高三的時候來到墨爾本的，然後考入了同一所大學，又機緣巧合地在同一套房子裏當租客。

三個年輕人如今每周都要負擔房租100澳元，一年需要支出5200澳元的房租費用（折合人民幣32，000元左右）。久而久之，他們就萌生了一種想法：每年三萬多這麽花出去，這錢鐵定是有去無回的，但是否存在一種可能，他們可以不用做租客，搖生一變成爲房東呢？

這樣的想法，在他們聽說身邊有一位中國留學生，他爸媽貌似只首付了十幾萬澳幣，就給他在墨爾本置了一棟花園洋房後，顯得更爲真實了。

于是，一個“合資買房”的想法便油然而生，因爲在澳洲，法律上認可沒有血緣關係的人也是可以一起買房的，所以他們這回就是來探討這個想法的可行性。

鑒于他們都在墨爾本大學念書，我向他們介紹的是一個離校區不太遠的花園洋房項目，4房，當時的總價是40萬澳幣。按照首付三成來算，他們只需要承擔12萬澳幣的首付，就可以買下這棟房子。每人分攤下來，也就是各出4萬澳幣（折合人民幣24萬左右）。

“金先生，我們三個人家境都不算非常富裕，所以我們要把可能存在的經濟風險都要考慮進去。首付4萬澳幣，對我們每一家來說，都是需要盡力凑一凑的，但問題也都不算大。我們如今心裏最沒底的是，不知道以後還貸款會不會數額很龐大？”溫州人小齊問道。

“澳洲這邊買房子有個很有趣的規則，和國內房産不一樣，是可以只還息不還本的，而且我也鼓勵你們這麽做，可以爲你們减緩不少壓力。”

“大概是每年要還多少呢？”

“貸款利率是7%左右，你們首付了三成，其餘28萬澳幣是貸款，那麽每年差不多是19，600澳元的利息，分攤到每人每年大約要支付6500澳幣的利息（折合人民幣39，000元左右）。”我說道。

“哦，那這麽算來，我們如果只租房子的話，每年也要有5200澳幣的租金支出，如果買下了房子，每年也就多付個一千塊澳幣，但這房子就是我們的了。”小靜分析道。

“不僅如此呢，澳洲房租一直會上漲，你們如今一年房租是5200澳幣，明年這個數字就肯定會漲，一年只會比一年貴，漸漸地就會趕超你們的貸款利息了。”

“哦，對哦！這麽一算，果然還是買房子划算！”冬冬兩眼開始放光。

“然後，這套4房的花園洋房，你們每人各住一間臥房，還有一間就可以租給其他的留學生，這樣就可以有至少每周100澳元的房租首付，一年也就可以賺上三萬多人民幣，每人也就是靠當房東能賺上一萬多元！”

“恩恩，好的，謝謝你金先生！您的分析很實在，也完全照顧到了我們的實際情况，我們回去再商量一下。金先生，如果以後我們有任何疑問的話，不知道方便來找你諮詢嗎？”小齊最後問道。

“非常歡迎，20幾年前，我和你們一樣都是一名中國留學生，我很樂意幫助你們一起在澳大利亞生根發芽！”我笑道。

俗話說天有不測風雲，誰都不希望遇到這樣的悲劇，可是誰也無法預防所有災禍發生的可能。即使是澳大利亞，也曾發生過諸如森林火災、水災這樣自然災害。那麼究竟有沒有什麼辦法，能將災難所帶來的損失降低到最小呢？

在澳洲，人們在購買了新居之後，往往做的第一件事情，就是去購買保險。和房屋有關的保險主要是建築保險（Building insurance）。它主要保的是和房屋結構有關的部分，如果因為非房主因素而造成的房屋結構性損壞都可以包括在這個保險範圍內。前面所提到的火災也好，其他的風災、水災、雷災、地震等自然災害，還有交通事故對房屋所造成的破壞，都可以通過這個保險得到賠付。

我自己就遇到過這樣一個很好的例子：我在墨爾本東南區買了一片物業，共有三棟房子，因為建築年久，房子不得不進行維修，當時預估的維修費用是每套10萬澳元左右。但還未開工重建，就遇到了一場火災而被全部燒毀。由於我此前已為這片物業都購買了建築保險，結果保險公司為每棟房子賠付了10萬澳元，總計為30萬澳元，於是“因禍得福”，這場火災非但沒有給我造成任何財產損失，反而讓我從中多賺了一些錢。但之所以有這樣的運氣，還得歸功於及時購買了建築保險。此外，2010年年頭，因為氣候原因，墨爾本遭暴雨侵襲，我公司個別客戶的房產也遇到了進水的麻煩。但由於他們所投保的西太平洋銀行（Westpac Bank）為客戶所提供的建築保險在此次災害中提供償付，從而讓我的客戶沒有蒙受很大的損失。由此可見，購買建築保險是必需的，來自國內的購房者尤其要建立這種意識。如果作為自住房，你還想進一步要保障自己的室內財產，我建議你還可以購買和屋內財產保險（Home content insurance）。這個險種可讓你任何屋內設施和財產的意外損失都有可能獲得賠付（具體視保險條款而定）。

購買投資房的話，除了建築保險外，我還強烈建議大家要購買公眾責任險（Public Liability Insurance）。這個保險主要承保被保險人在其經營或擁有的地域範圍內從事生產、經營或其他活動時，因發生意外事故而造成他人（第三者）人身傷亡和財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任。假設租客在租住的房子內發生意外傷害事故，比如滑到摔傷等，而他又要控告房東的話，那麼這時候房東就能夠靠這個保險確保安全了。

最後，還有一種保險叫房東保險（Landlord insurance）。要是發生以下這些情況，就可以依仗這個保險：租客拖欠房租；租客損壞財物；租客中途毀約等。雖然這些情況在澳洲房屋出租過程中並不多見，但如果要防微杜漸的話，還是可以考慮一下的。

當然，投資者對他們的保單，尤其是涵蓋什麼和不涵蓋什麼，要有非常明確的認識。總之，在澳大利亞投資房產，保險可以起到重要的保駕護航作用，讓你能夠安安心心地做地主。

金凱平專欄全集:

金凱平談澳洲墨爾本房產投資

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有些投資者來澳洲投資房産是別有用心的，他們的最終目的是炒匯。但是，房産投資是種長期投資，追求的是穩中有升的局面；“炒外匯”是一種短期投機行爲，玩的是心跳，這兩者不匹配。

多年來，澳洲房産形勢一直很好，與此同時，由于澳大利亞宏觀經濟的繁榮，造成了澳元匯率高擎。所以就有一些國內人士想用港元或美元購買澳大利亞的房地産，企圖利用房地産的升值和匯率的上漲來達到“一舉兩得”的目的。

雖然我幷不反對單純的做外匯買賣，可是我反對“炒匯買房”。因爲澳大利亞房地産業的一個重要特點，就是發展平穩，風險係數較小。只要投資者能够長期的持有投資項目，就一定能獲得理想的收穫的。買澳洲房子，就是圖一個穩定，但是，如果把“炒匯”的因素引入其間，就將會把這個低風險的産業變成了一個高風險的對象。

有些人或許看到了澳元匯率高擎的一面，但却沒有看到匯率這個東西受國際經濟、金融和政治因素影響而很容易産生巨大波動的一面。首先，要想通過“炒匯”賺錢，非得具備相關的很多知識、經驗、條件。很多國內人士其實較缺乏對外匯的感性認識。外匯市場受主要國家的經濟基本面、利率、資本市場、政治形勢、戰爭、石油價格、政府干預、技術面等許多因素的影響，“炒匯”者一方面信息滯後，另一方面信息量也遠遠不够。就以澳元爲例，它的走勢其實就受到了澳大利亞利率政策、進出口貿易狀况和國家宏觀政治經濟情况的制約，同時還受到國際市場風雲變幻的左右，有些因素的變換只在朝夕之間，即使是方面專家也是很難把握的。

2008年全球金融危機爆發時，澳元對美元的兌換遭遇重挫。在這種情形下，就發生了這樣一個因爲匯率問題而導致房地産投資受損失的案例。在危機發生之前，當時有一位試圖購買我公司開發房産的客戶，可能是聽信了某些貸款中介的鼓動，想采用向匯豐銀行申請港幣貸款的計劃。他認爲這樣一來既能從房産投資中獲利，又可以從港幣和人民幣的交易中獲利。當時我們公司就勸告他，這樣做有風險，可他不聽，于是我們也就中斷了和他的合作。可這位客戶又轉向了別家房産公司，最終還是采用了港幣貸款。但他沒想到，過戶後不久由于金融危機的突然爆發，匯豐銀行爲了降低自身的風險，要求這位客戶再出價值10萬澳元（相當于60多萬元人民幣）的費用給銀行，作爲匯率風險的保證金，幷規定這筆保證金一旦交付，就必須等到金融形勢基本穩定下來，才能解凍。大家可以想想，10萬澳元可是一筆不小的資金，要在短期內籌集本來就不容易，而且在當時那種情况下，誰都不知道何時金融形勢會趨于平穩，因此這位客戶就只能自食其果了。

其實別說小的散戶，就連航空母艦式的大企業也會在炒匯中受到巨大損失。上海有一棟商貿大樓叫著名的“中信泰富廣場”，而這棟樓的業主正是中國香港著名的中信泰富集團。該集團的前主席叫榮智健，他是著名“紅色資本家”榮毅仁的公子，在中信泰富主席的位上曾蟬聯了多年的中國首富。就是這樣一位出自名門世家，在中國香港商海翻滾多年的强人，最後也是倒在了炒匯上。2008年中信泰富涉足金融産品，包括簽署了一筆巨額的澳元期權合同，但未料到當年9月全球金融危機大爆發，澳元一度狂跌，中信泰富因此損失了147億港元。而這最後導致榮智健辭去主席職務，黯然下臺。

總之，還是一句話，要想在澳大利亞房地産業中穩賺大錢，一定要有長期投資的準備，切不可抱有投機心理。

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越來越多的海外買家在澳洲購房投資，或作爲日後自己與家人移民到澳洲時的落脚點。許多買家在購房時都會考慮該以誰的名義買房：是自己的名字，配偶的名字還是孩子名字？或許買家們忽略了一點，就是澳大利亞的物業可以是聯名購買的。比如說：夫妻聯名購買，也可以是夫妻一方與孩子聯名購買，甚至夫妻雙方與孩子三人共同聯名購買物業也是可以的。那麽，聯名買房是否有什麽實際意義呢？首先，讓我們瞭解一下澳大利亞聯名購房的方式。

• 自然共有權益（Joint Tenancy）

當2個或更多人共同買房時，如不做特別說明，一般都會按照自然共有權益簽訂購房合同。自然共有權益是聯名擁有物業的一種方式，幷擁有下列特點：

1. 所有業主共同擁有該物業。當該物業的自然共有權益存在時，沒有任何特定比例分配的擁有權，即是說，業主對于該物業擁有相等的利益。如果該物業産生收入（例如：租金），則所有業主均分該收入。
2. 自然共有權益是以“生還原則”( Principle of Survivorship ) 作準。如果其中一位業主過世，則其名下原有的權益便自動歸其餘還在生的業主。

例如：A和B以自然共有權益共同購買物業，則A和B各自擁有該物業二分之一的擁有權。如果A過世，則其名下的利益自動歸爲B所有，即B成爲唯一的業主。如果ABC三人以自然共有權益共同購買物業，則三人各占物業三分之一擁有權，如果A過世，其名下的利益自動歸爲B和C所有，即B和C各占該物業的二分之一擁有權。在這當中，幷不存在任何特定的分配比例的概念。也因此，嚴格來說，A名下的這部分利益無法作爲其遺産的一部分。

• 按份數共享權益（Tenancy in Common）

這也是聯名買房的一種形式，但與自然共享權益不同的是，擁有人可以按照份數比例自由分配每位業主名下對該物業的擁有權。而該業主名下的這部分擁有權是可以作爲其遺産由後人繼承的。同時，業主也可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情况下，較爲自由的將屬￿自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。

例如：ABC三人以共享權益共同購買物業，幷决定A占該物業50%的利益，B占30%，C占20%。如果A過世，則其名下這50%的利益可以作爲遺産由其順位繼承人全權繼承。

• 聯名購房的考量

在澳大利亞，法定的遺産順位繼承人一般爲配偶。因此，在業主沒有設立遺囑的情况下，對于夫妻雙方來說，無論是按自然共享權益還是共享權益聯名購買物業，所達到的結果很有可能殊途同歸，即，夫妻一方過世後，其名下的物業很有可能歸爲其配偶所有。（當然，如果您有過多段婚姻，就應當認真考慮設立遺囑，又稱“平安紙”，以免在將來産生不必要的糾紛）。

目前，許多留學生在澳洲買房，由于其沒有還款能力，一般會考慮與父母聯名購買，這樣便可由父母出資幷承擔貸款。值得注意的是，留學生由于有澳大利亞臨居簽證，可以購買自住用途的二手房，如果是與父母合買，由于父母爲非常駐外籍人士（請參照：http://www.juwai.com/news66684.htm），則只能選擇新房或樓花。

值得注意的是，如果購買物業後想要轉名，則需要額外支付一筆不小的費用。例如：A與其父親B共同購買一套物業，價值60萬澳元（其中需支付60萬澳元房産所産生的印花稅）。3年後，房産價值升值到90萬澳元，B將自己名下部分物業全部贈與A，則在轉讓過程中，A需要另付45萬澳元（及房産價值一的一半）所産生的印花稅（澳大利亞每個州對此要求各有不同，因此您應當事先諮詢您的會計師和律師）。考慮到澳大利亞目前沒有遺産稅（但作爲遺産獲得的財産或收入可能會受到其他相關稅務調理管制，例如：個人所得稅等），該物業也能作爲遺産的一部分較爲自由地由配偶及子女在日後繼承。

如果買家决定以聯名的方式買房，需要在購房合同上將所有買家的名字列明，包括聯名方式。按不同比例分配的，也需要事先做好比例分配。在繳納印花稅、房産過戶轉讓以及向土地局登記買家的産權時，都需要列明聯名買房的方式及比例。因此，在簽訂購房合同時，投資者就需要將自己的聯名方式及比例分配告知律師。

我建議買家在購房前先將自己的考量與自己的律師多做溝通，以便律師能够更好的瞭解買家的計劃，也爲日後可能面臨的額外費用事先做出規劃。

楊泱專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房産投資

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