越來越多的買家選擇在澳大利亞購買帶土地的房屋。目前，市場上也有不少全新帶土地的別墅項目推出可供海外買家選擇。人們普遍認爲，雖然土地的價格偏高，但是土地的價值升幅較大，當然土地的持有成本也相對較高。除此之外，購買土地時您是否認真瞭解過該土地所附帶的限制呢？
許多買家都會關心土地房産證上注明的地役權。爲什麽嗎？所謂地役權，是指土地上某一部分給了業主之外的另一方就特定目的使用該部分土地的權利，即對該業主的房産使用權的限制規定。
舉個例子，A與B分別是兩塊相鄰土地的擁有者，但是要到A的土地上必須經過B的車道（紅綫部分），也就是B所擁有土地的一部分。那麽這時就産生了地役權，供A使用這部分屬于B的土地。值得注意的是，A幷未獲得對B地的擁有權，只不過獲得了一定的使用權。
産生地役權主要有三種方式：一是原物主用書面載明將地役給予另一方；二是物主將土地轉讓給另一方時，保留了地役權；三是通過政府依法徵用獲得地役權。通常來說，地役權的産生會記錄的該土地的房産證文件中，成爲注册地役權。
然而也有一些法定地役權是未被注明在房産證上的。例如：電話綫地役權、排水地役權等。這些地役權一般給予當地政府機構或負責機構（例如：水利局、電力局等）使用一部分屬物主的土地以便通過綫路和管道（通常由地下經過）。一旦地役權被注册在房産證上，就成爲一份公開的文件告知人們該地役權的存在。
這些地役權會隨著房屋和土地的買賣轉移到下一任物主身上。因此，人們一般認爲，地役權太多的土地會對其價值造成一定影響。尤其是當買家買下土地之後準備推倒重建該房屋時，地役權的存在會對其開發造成一定限制。首先，物主不可以隨意在地役權所屬的土地上加建加蓋，也不能在使用該部分土地時影響受益方使用該部分土地的權益。如果不然，受益方可以起訴物主或破壞該部分土地上的物件而獲得使用。
此外，地役權中的物件可能屬于地役權擁有者（一般爲相關部門）的財産。例如，排水地役權中的排水管隸屬于水利局的財産。因此，相應部門可以使用該部分財産，也有權到物主的土地對該部分財産進行維護和升級等行爲。當然，物主可以通過向相關部門申請建造許可允許其在該部分土地上建造房屋。這一般在開發商開發土地時或者當物主要重建物業時都會需要。如果買家是從開發商手中購買樓花（無論是別墅還是公寓房），那麽地役權一般都會有開發商根據需要决定建立。
當物主出售該物業時，必須在售房合同中披露地役權情况。對買家而言，在正式交換合同前也應當調查清楚該土地上的地役權情况，瞭解該地役權的受益方以及如何影響物主使用土地。通常來說，大部分的地役權都是沿著土地四周而設，對物主的使用限制相對較小。如果地役權在該土地上占地過大，那麽對于物主的影響也可能相對較大，對土地價值也會有一定影響。
楊泱專欄全集：
歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或是加入Kami的微博：【澳大利亞Kami律師】與她近距離接觸。