澳洲聯名購房3大方式 多與律師溝通可免後顧之憂

越來越多的海外買家在澳洲購房投資,或作爲日後自己與家人移民到澳洲時的落脚點。許多買家在購房時都會考慮該以誰的名義買房:是自己的名字,配偶的名字還是孩子名字?或許買家們忽略了一點,就是澳大利亞的物業可以是聯名購買的。比如說:夫妻聯名購買,也可以是夫妻一方與孩子聯名購買,甚至夫妻雙方與孩子三人共同聯名購買物業也是可以的。那麽,聯名買房是否有什麽實際意義呢?首先,讓我們瞭解一下澳大利亞聯名購房的方式。

  • 自然共有權益(Joint Tenancy

當2個或更多人共同買房時,如不做特別說明,一般都會按照自然共有權益簽訂購房合同。自然共有權益是聯名擁有物業的一種方式,幷擁有下列特點:

  1. 所有業主共同擁有該物業。當該物業的自然共有權益存在時,沒有任何特定比例分配的擁有權,即是說,業主對于該物業擁有相等的利益。如果該物業産生收入(例如:租金),則所有業主均分該收入。
  2. 自然共有權益是以“生還原則”( Principle of Survivorship ) 作準。如果其中一位業主過世,則其名下原有的權益便自動歸其餘還在生的業主。

例如:A和B以自然共有權益共同購買物業,則A和B各自擁有該物業二分之一的擁有權。如果A過世,則其名下的利益自動歸爲B所有,即B成爲唯一的業主。如果ABC三人以自然共有權益共同購買物業,則三人各占物業三分之一擁有權,如果A過世,其名下的利益自動歸爲B和C所有,即B和C各占該物業的二分之一擁有權。在這當中,幷不存在任何特定的分配比例的概念。也因此,嚴格來說,A名下的這部分利益無法作爲其遺産的一部分。

  • 按份數共享權益(Tenancy in Common

這也是聯名買房的一種形式,但與自然共享權益不同的是,擁有人可以按照份數比例自由分配每位業主名下對該物業的擁有權。而該業主名下的這部分擁有權是可以作爲其遺産由後人繼承的。同時,業主也可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情况下,較爲自由的將屬￿自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。

例如:ABC三人以共享權益共同購買物業,幷决定A占該物業50%的利益,B占30%,C占20%。如果A過世,則其名下這50%的利益可以作爲遺産由其順位繼承人全權繼承。

  • 聯名購房的考量

在澳大利亞,法定的遺産順位繼承人一般爲配偶。因此,在業主沒有設立遺囑的情况下,對于夫妻雙方來說,無論是按自然共享權益還是共享權益聯名購買物業,所達到的結果很有可能殊途同歸,即,夫妻一方過世後,其名下的物業很有可能歸爲其配偶所有。(當然,如果您有過多段婚姻,就應當認真考慮設立遺囑,又稱“平安紙”,以免在將來産生不必要的糾紛)。

目前,許多留學生在澳洲買房,由于其沒有還款能力,一般會考慮與父母聯名購買,這樣便可由父母出資幷承擔貸款。值得注意的是,留學生由于有澳大利亞臨居簽證,可以購買自住用途的二手房,如果是與父母合買,由于父母爲非常駐外籍人士(請參照:http://www.juwai.com/news66684.htm),則只能選擇新房或樓花。

值得注意的是,如果購買物業後想要轉名,則需要額外支付一筆不小的費用。例如:A與其父親B共同購買一套物業,價值60萬澳元(其中需支付60萬澳元房産所産生的印花稅)。3年後,房産價值升值到90萬澳元,B將自己名下部分物業全部贈與A,則在轉讓過程中,A需要另付45萬澳元(及房産價值一的一半)所産生的印花稅(澳大利亞每個州對此要求各有不同,因此您應當事先諮詢您的會計師和律師)。考慮到澳大利亞目前沒有遺産稅(但作爲遺産獲得的財産或收入可能會受到其他相關稅務調理管制,例如:個人所得稅等),該物業也能作爲遺産的一部分較爲自由地由配偶及子女在日後繼承。

如果買家决定以聯名的方式買房,需要在購房合同上將所有買家的名字列明,包括聯名方式。按不同比例分配的,也需要事先做好比例分配。在繳納印花稅、房産過戶轉讓以及向土地局登記買家的産權時,都需要列明聯名買房的方式及比例。因此,在簽訂購房合同時,投資者就需要將自己的聯名方式及比例分配告知律師。

我建議買家在購房前先將自己的考量與自己的律師多做溝通,以便律師能够更好的瞭解買家的計劃,也爲日後可能面臨的額外費用事先做出規劃。

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律師楊泱解析澳洲房産投資

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