Category: AU Investment Column

6大基本經濟要素决定2015澳洲房産市場走向

轉眼已是2015年，縱觀過去一年裏澳洲房産市場的情况，似乎可以用“穩步上升，持續火熱”八個字來形容。創紀錄的投資貸款額度、不斷刷新的周末清拍率，都顯示出了澳洲房産市場的强勁。根據瀚亞集團數據分析部門總結的最新拍賣市場數據顯示，65.2%的平均清除率同比去年有所增加。從中不難得出一個結論：2014年的拍賣市場明顯强于2013年，整體市場行情也較之2013要好。

隨著2014年的過去，不少人也更加關注接下來一年澳洲房産市場的動向。我通過各種調研與市場分析做預測，2015年，澳洲房産市場將受到以下6種經濟因素的影響：

  • 失業率

據調查顯示，截止2014年11月數據統計澳洲全國失業率爲6.2%，是2002年9月以來最高紀錄。這個創紀錄的高失業率，對澳洲政府來說是“一等大事”，因爲澳洲政府的執政理念便是經濟至上，極其追求低失業率，所以可以肯定，接下來的一個財政年度，澳洲政府勢必會做出一系列反應來增加就業崗位，降低失業率。

  • APRA加速推進健全按揭貸款新政實踐

日前，澳洲審慎監管機關（APRA）致信給澳洲授權存款機構（ADIs），就風險評估、投資貸款、可維護性評估等方面提出建議，旨在加强良好的信貸行爲，加速推進健全按揭貸款新政的實踐。相信在健全貸款新政的同時，更加完善的體制也將爲澳洲住宅市場提供一個更成熟安全的投資環境，發展也勢必更爲長遠。

  • 住宅信貸承諾

住房金融數據顯示，投資者是目前澳洲住宅需求的主要推動力。2014年10月，自住業主新增貸款117億澳元，再融資目的貸款54億澳元，而投資者貸款121億。同比去年，自助業主新增貸款承諾上升0.8%，而投資貸款承諾上升19.8%。從中不難看出，首次購房者正在退出澳洲房産市場，投資者在支撑市場，接下來的一年，投資者仍將繼續保持這種局面，但因貸款新政的可能實施，或許會産生些許變化，但總體趨勢不會有太多改變。

  • 住宅審批

過去兩年，住宅批准大幅鬆綁爲新建築提供了一個重要管道。截止2014年10月，在過去12個月裏，共19.7529萬份住宅審批。這些高數量的住宅審批，一方面是澳洲整體市場需求的一個體現；另一方面，受限于多單元建築的高風險，最終能進入實際建築階段的項目會比預估要少。尤其對于悉尼、墨爾本等這類發展成熟的首府城市而言，可開發土地已極爲有限，所以投資者或是自住者都應瞄準時機，儘早選擇。

  • 澳元匯率

在澳洲，人們通常喜歡將澳元與美元作比較。在月高峰結束後的2012年2月，澳元兌美元匯率爲1.08，而到2014年11月，澳元兌美元的匯率跌至0.849，且大部分爲最近發生的下跌，六個月之前的匯率爲0.93美元。不管從哪方面說，澳元减弱了。而隨著澳元兌美元的繼續貶值，澳大利亞房地産市場將對海外買家來說更具吸引力，房地産仍將成爲澳洲政府在製造業等支柱産業陷入困境的時候藉以維持經濟穩定發展的一大籌碼。

  • 利率

據最新數據顯示，2014年12月官方利率保持在2.5%，若1月份沒有召開儲備銀行董事會議，這一低利率將至少保持到2015年2月。澳大利亞央行一再表示，他們相信一段時間的利率穩定是目前最謹慎的路綫，任何通過改變利率來幫助提升信心的舉措有可能結果恰恰相反。由此來看，澳洲的低利率仍將保持一段時間，而這無疑會使房地産投資更具吸引力。

根據以上一系列預測，澳洲房地産市場在2015年仍將繼續增長，但增長速度是否會放緩，却跟數以百計可能影響市場方向的因素有關，不僅僅是以上所提到的6大因素。所以，對于投資者而言，需要謹慎選擇投資平臺，獲取足够的市場信息，最大化的規避風險。

王鵬專欄全集：

瀚亞海外運營總監王鵬解析澳洲房産

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西班牙投資房産案例（一）：律師巧維權 一套別墅變兩套

今年4月，江西的客人高先生携妻子來到西班牙中國律師事務所，希望能够得到我的幫助。以下，我就來講述一下他的西班牙房産投資故事。

高先生從事房地産開發業，同時也是著名民營企業家。他喜歡旅游和收藏名表，曾多次來購買或者參加名表拍賣。之前來過西班牙，留下了比較好的印象。

今年年初，一位北京的朋友多次向其提起西班牙房産觸底是投資的絕佳機會幷且還可以順便獲得歐洲居留，幾次三番，高先生有些心動。因爲，西班牙的房産升值空間大；另外，兒子將近30，持有其地産公司的股份幷已有澳大利亞綠卡。

高先生因爲國內生意走不開，沒有時間坐“移民監”，所以一直沒有移民。現在，西班牙投資移民簽證只需每年入境一次而無在境內停留要求，高先生覺得相當于買房白得一張歐洲永久簽證，大大方便自己多次來往歐洲擴大自己的收藏。于是今年4月，高先生趁來歐洲購物之際，赴西班牙考察房産。

高先生北京的朋友熱情地安排其在馬德裏的熟人夏某人帶領高先生看房，在夏某人的安排下，高先生1天半內就走訪了馬德裏郊區Parla新區的多套別墅。由于全是新別墅，所以都自帶花園，面積大，社區配套設施全。據夏某人介紹，歐洲國家的上流人士都追求獨門獨院的花園洋房，所以像Parla這種郊區是馬德裏富豪聚集的社區。由于經濟危機，Parla別墅的價格已經下跌了近50%。鑒于高先生著名企業家的身份，根本不需要再去市中心看普通公寓。聽了夏某人的建議，考慮到自己在西班牙停留的時間較短，一向出手豪爽的高先生立即轉帳5萬歐元向開發商預定了一棟面積爲236平方米的parla 別墅，總價爲52.5萬歐元。雙方約定，高先生回國後匯出剩餘房款，由夏某人幫其代辦後面的手續，當晚就簽訂了定金合同。次日上午，高先生夫婦利用回國前最後一天在西班牙購物，幷打車前往常去的一家華人餐館用餐，每次也都會與其老闆李先生攀談一番。

高先生向李老闆提到自己這次來西班牙投資了房産，在parla 區購置了一套50多萬元的別墅云云。李老闆在西班牙經商多年，自己家就在parla地區，聽說高先生在當地買了50多萬歐的房子不禁奇怪：該區爲新區，別墅的均價十幾萬元左右， 高先生花50萬歐元是買了什麽豪宅？于是他不免好奇的打聽房子是在什麽位置。高先生拿出手機中拍下的房屋地址向李老闆展示。李老闆發現，高先生買的房屋與自家相隔不過幾條街。于是李老闆就納悶了，都是差不多的房子，自己只花了十幾萬，雖然高先生的房子是新房，可是價格也不至于相差這麽多，唯一的可能就是，高先生吃虧了。當李老闆向高先生說出自己的疑惑幷介紹了Parla 區的真實狀况後，高先生聯想這幾日買房的種種，頓時意識到自己被騙了。但想想自己明日就要回國，而且買房的押金也已經付了，平日精明的高先生一時也沒了主意。在李老闆的介紹下，高先生找到了我。

我向他分析說：“雖然你已經簽訂了房屋定金合同，即時生效，具備法律效力。但根據西班牙自由的市場經濟體系，西班牙法律對房屋的定價幷沒有限制。”在接受高先生的委托後，我們做了一番調查，向各方索要了有關的房屋信息後，我們認定此房屋中介對房産采取200%價格出售的行爲違反了西班牙刑法第250條，讓當事人無辜蒙受了經濟損失，可以構成欺詐罪。隨後致電中介，要求對方退還高先生的定金幷賠償損失，否則將正式向對方發出律師函，提起訴訟。

考慮到中介人夏某是高先生朋友圈中的人，以及高先生需要購房換居留的需要，我建議雙方以和爲貴，讓中介人按照市場實際價格幷且給予一定的優惠，以53萬歐元的價格出售給高先生兩套相同的別墅。高先生不但圓了其50萬投資移民的夢想，還在原來的基礎上“賺”了一套別墅。

西班牙是法律制度完善的歐洲國家，但在暴利的驅使下，還是有中介或開發商鋌而走險，利用從中國投資客戶不懂語言和對西班牙房地産市場不熟悉的特點，對房屋采取高于原15%~30%的價格進行銷售。

自年初以來，我已經接待了數位購房前或者購房後對房屋價格産生質疑的同胞，經統計，虛高房價主要有以下兩種情况：

  • 中介或者開發商選擇郊區或一些較差的區，面積較大，房屋狀况不錯的房産向投資人强力推薦，投資人在不瞭解各區差別的情况下，會誤以爲房屋均價便宜，適宜投資。
  • 一些西班牙經濟危機初期建好，但至今沒有售出的樓盤房價都已跌30%。然而，開發商會以全新樓盤發售爲由，以原價向中國投資人進行銷售。

對此我建議，在買房前，先選擇正規的機構，諮詢專業人士，多方對比房價幷做好房屋核查。如果在比對後對房價産生質疑，可求助于專業的法律機構，委托他們對房屋狀况進行審查，維護自己的合法權利。

季奕鴻律師專欄全集

季律師解析西班牙房産投資

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買澳洲房産 爲子女留學建造結實“後盾”

留學和買房，這兩個概念看上去有些風馬牛不相及，然而在澳大利亞，買房其實完全可以成爲留學的良好後盾。

留學澳洲的理由：

  • 高等教育是世界一流水平

澳洲目前共有40多所大學，其中有7所大學進入世界大學排名100强（根據英國《泰晤士報》2009年世界大學排名表和美國《新聞周刊》2009年世界大學排名表統計）。而其國立大學、墨爾本大學和悉尼大學這幾所頂尖大學長期來穩定位居世界大學排名的前50位。

正是因爲有著較高的國際聲譽與學術水平，澳大利亞的高校學生當中海外留學生超過20%，其中，中國學生占最多數（據統計，2010年在澳中國留學生達12萬7千人）。

中學教育輕鬆活潑，注重培養孩子的綜合素質和多元能力

一些中國家長也會選擇在高中階段就把孩子送到澳大利亞去接受當地的教育。這既可以大大减輕孩子的學業壓力，又因爲提前適應了澳洲的學習與生活，就會讓他們比來自國內讀完高中的學生更容易進入澳洲的大學深造。

  • 靈活的移民政策

雖然，目前批准留學生獲得澳大利亞永居權變得更爲嚴格，但相對美國和歐洲的許多國家來說，澳大利亞仍然是獲得“綠卡”最容易的地方。而且澳大利亞移民政策的特點是“時松時緊”，卡緊一段時間後，還會再放開。

因此，現每年都有源源不斷的中國留學大軍開赴澳大利亞，但也因此出現了許多現實問題，有些已經嚴重影響留學生順利完成學業，而住宿更是一個突出問題：

問題一：租金價格不斷上漲

在墨爾本，每間房間單獨出租的價格至少已達到150澳元左右，這導致留學生一年在住宿上至少花費8千澳元（近5萬人民幣），再加上其他日常生活開銷，一年的生活費差不多要2萬澳元。

問題二：住宿環境不理想

留學生往往是很多人合租在一個別墅或公寓內，髒亂嘈雜不消說，安全係數也會有些問題。要想在這種環境裏刻苦攻讀、學有所成，的確不容易。即使願意承擔更多租金，也幷不意味著就能租到稱心如意的房子。因爲,澳洲對于獨租房屋有著很多嚴格的條件限制，留學生初來乍到、人生地不熟，往往很難獲得房東的青睞，獲得獨租的機會。而且墨爾租房市場火熱，常有一房難租的現象産生。我所接觸到的不少送孩子到澳洲留學的父母，最擔心的還是他們的居住問題。

有沒有一種辦法，可以化解這一難題呢？答案就是“以房養學”。

以房養學，就是在澳洲留學期間，父母爲子女購買一套當地的房産，既滿足住宿所需，又利用房産的增值，達到抵充留學期間給費用的目的。我們可以來算這樣一筆賬：

小王在中國讀完了高一，想到澳大利亞來留學，如果他要從高二讀到碩士畢業，那總共需要8年時間。在這8年裏，他的學費和其他生活費用平攤下來，基本爲1年4萬澳元左右，那麽8年的總花銷要達32萬澳元（近200萬人民幣）。

如果小王的父母在他到澳洲的伊始，就購買一套價值40萬澳元左右的房子（如果在墨爾本西南區，根據2009年的標準，可以買到四居室的別墅），小王一個人住一間房，再可出租兩間至三房。小王的父母只需支付30%的首付，即12萬澳元即可。餘下部分申請貸款，房租可用來抵消部分房貸。這樣一來，小王不僅8年裏可以省下6萬多的房租支出，更重要的是澳大利亞的房産一般在7到8年左右可以有翻一番的增長幅度，而墨爾本西南區，像Point Cook這樣的地區在最近幾年中更是實現了5年翻一番的增幅。那麽等到小王碩士讀完，那套房子的總價也將增長到100萬多。

小王8年留學總收支公式：

100萬房産總值-28萬貸款-12萬首付-32萬生活支出-16萬的還貸利息（按7%的年利率計算）-2萬左右的買房相關費用（律師費、稅費等等）=10萬

從中可以看出，以房養學讓小王免費讀書8年，他們全家還淨賺了10萬澳元（約60多萬人民幣）。真是一舉多得的美事。

其實我還真就遇到過一個現實例子：有一位來自昆山的王老先生，今年已60多歲，但還要在墨爾本購買房産。銷售人員問他買房的目的，他說他有一個孫女，現在3歲，而家裏人都希望她長大後能去澳大利亞留學，老先生現在買了一套在墨爾本西南區價值30萬澳元的房産，那麽等到孫女讀大學時，這套房子就已經漲到100萬澳元了，即可輕鬆實現孫女的留學之夢，還獲得了巨大的投資回報。不僅如此，他還打算再買一套房産，因爲他還有一個僅2個月大的孫子，希望在她18歲生日的那天，爲他送上一套價值近120萬的澳洲房子作爲禮物。

所以，爲了下一代的長遠考慮，在澳大利亞買房是一個很好的選擇。

金凱平專欄全集：

金凱平談澳洲墨爾本房産投資

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如何降低土地稅 減輕澳洲物業的持有成本

 

衆所周知，在澳大利亞購買物業除了需要向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房産投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。簡單來說，土地稅金額是基于土地擁有者在一個州或城市中，名下所持有的土地在未開發前（即還未蓋房前的土地價值）計算的價值總和及稅率。今天我們就來看一下有哪些方法可以幫助投資者降低土地稅。

  • 分散物業投資地點

在不同的州與領地購買物業，很有可能就能降低需要繳納的土地稅金額。土地稅與印花稅一樣，是由各州政府自行徵收和管理的，因此，每個州或領地的稅率也會有所不同，且是基于土地擁有者在一個州或領地中，名下所持有的土地未開發前的價值總和而計算的。

目前，除去北領地以外，澳大利亞各州和領地政府都有徵收土地稅。因此，如果買家在北領地購買物業，是不需要繳納土地稅的。

舉例

如果一位買家在新州購買了3塊土地，每塊地在未開發前的價值分別爲20萬澳元，21萬澳元和30萬澳元（總價值爲71萬澳元）。那麽在2014年，這位買家需要繳納$4868澳元的土地稅。如果相反，這位買家分別在新州、維州和昆州各買一套物業，那麽在2014年這位買家就不需要繳納土地稅，因爲，其在每個州的物業土地價值都沒有超過該州土地稅的起征點。

  • 以公寓房取代別墅進行投資

一般公寓房的擁有者不需繳納土地稅。這是因爲，同一塊土地由該地上所有公寓業主共同所有，因此均攤到每位業主名下的土地價值非常有限，通常達不到土地稅的起征點。

此外，各州政府對于澳大利亞居民的自住房一般都有土地稅豁免的優惠政策（需要注意的是，每位居民在同一時間段只能有一套自住房）。因此，買家可以考慮購買土地價值較高的物業作爲自住房，省下可觀的土地稅費。同時在進行物業投資的時候考慮公寓房與別墅的組合投資。而對于海外買家而言，因爲沒有自住房，可以直接考慮組合投資以降低土地稅費。

當然，購買公寓房也會産生其他相應的費用，例如物業管理費。因此買家需要計算這類費用成本，如果物業管理費高于土地稅費，那麽就值得考慮是否需要轉而購買土地投資房了。

  • 用不同名義購買投資物業

通過用不同名義購買投資物業的方式降低可能徵收的土地稅費。舉例來說，相對于買家A名下持有3套物業，買家可以選擇以A的名義持有1套物業，其配偶B的名義購買1套物業，以A與B的孩子C的名義購買一套物業以此來避免可能面臨的土地稅費。此外，ABC家庭也可以通過建立家庭信托基金的方式持有一套物業（會産生其他費用）。

對于買家而言，在考慮如何降低土地稅費的同時，也應當考慮自身的收入及稅務情况。此外，由于各州對于土地稅起征點及稅率都有所不同，因此，在投資初期階段（例如買家名下有1-2套物業的時候），對于買家幷未産生太大的影響，而當投資者名下的物業越來越多的時候，可能就會收到一筆很大的政府賬單。因此，買家很有必要事先瞭解土地稅的徵收規定。我們也建議買家及投資者在投資初期就做好相應的長遠規劃，以備萬全。

揚泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房産

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“想投資房產獲益 請找對投資顧問” 澳洲房產投資專家力薦

 

 金凱平：希冀從房地産投資中獲益的人們，請找對你們的投資顧問，讓他們爲你們指引一條正確的道路。

“金老師，我現在都不知道怎麽辦了。爲了在墨爾本買房子，我聽取了很多人的意見和看法，可是越聽越糊塗了，因爲每個人的說法都不一樣，而且聽上去誰都挺有道理的，你說我該聽誰的？”

這是我的一個博友，通過電子郵件來向我訴說的煩惱。其實這樣的情况我遇到已經不止一次了。每當我遇到這樣的求助，總是會先問他們這樣幾個問題：

“你向哪些人諮詢買房的意見和看法了？”

回答一般總是：“我的親戚和朋友啊！”

“你爲什麽要向他們諮詢呢？”

回答也一般總是：“我和他們比較熟悉”；或者“親戚朋友總是爲我好，所以不會坑我”；或者“他們當中有人生活在墨爾本，也買過房子，所以他們懂的。”

“你知道在房地産投資中，什麽人的意見最重要？”

回答則一般總是：“可能是……我不大清楚……”

如果我們去購買一個價值幾十萬澳元的生意的話，相信絕大多數人都會非常慎重對待這項工作，非常願意花費足够腦力、精力、時間以獲取最好的回報。特別是當這個生意處在一個你以前從未涉及的地區和領域內的話，你往往更會依賴懂行的、專業的人士來爲你出謀劃策，提供有價值的經驗和理論介紹，甚至協助你操辦這個生意。大家會認爲這個幾乎就是天經地義的。然而，對待購買同樣價值的房産的時候，不少人却抱著一種隨意的心態，似乎感到憑藉自己的經驗能力就可以完全應對，或者只是參考一下周圍親戚朋友的意見。而事實上這種觀念恰恰是造成很多人投資房地産失敗，尤其是在澳大利亞投資失敗的重要原因。

勿把親戚朋友的意見作爲投資首要參考

如果親戚朋友根本就不生活在澳大利亞，也沒有買過澳大利亞的房子，那麽無論他們和你再熟悉、對你再瞭解、主觀上再有幫你的意圖，他們的意見都是沒有任何參考價值的。因爲澳大利亞的房地産和中國的房地産、美國的房地産或者世界其他國家的房地産都存在著很多差异，這决定了他們對這項投資的瞭解幾乎爲零。

其次，如果生活在澳洲，或者還在澳洲買過房子，是不是就該聽聽他們的意見了呢？答案仍然是否定的。作爲一個普通購房者，雖然也能積累一定的經驗教訓；也會琢磨出一定的規律，但是普通購房者只是從個人角度出發，因此獲得的經驗也是極爲狹隘有限的，這不僅不能給你提供足够的幫助，有時候甚至會起到南轅北轍的效應。比如說，有的人只買過自住房，因而他買房的全部理念都是圍繞著怎樣讓自己感到舒適展開的，但對于租客有什麽樣的需求却是完全沒有料想的；有的人購房完全是跟風，看大家買哪裏的房子，自己也跟著買，完全不顧成本和發展潜力，其實是失敗的投資，却依然會被他拿來當作成功的經驗介紹給你；還有些人雖然也可能取得了自身投資的成功，但他們對你的優勢、劣勢、目標無法做出專業分析評估，因此也就不能給出恰當的建議。

一句話，你的親戚朋友都不是房地産行業的專業人士，所以他們不但不能爲你給出正確的建議，反而會七嘴八舌進一步弄亂你的思路想法。

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你只需喝著咖啡聊著天 就能輕鬆投資澳洲房産

 

金凱平：在澳洲投資房産，是全世界最輕鬆的事。只需喝喝咖啡，聊聊天，就能輕鬆自如的應付投資中的繁瑣事務。

“你要在國外買房子？有沒有搞錯？中國買個房子就够麻煩的，在外國不把你給累死啊！”

很多從來沒有在國外買過房子的人，往往都會産生這樣一種看法，既然國內做房産投資是一件很不輕鬆的事情，那麽在國外買房子，肯定更會讓人費心費力。

確實，如果按照中國的經驗，個人從事房産投資，必定是一樁“辛苦”的行業。從買房到裝修，從貸款到出租，大到要和政府部門打交道，小到每個月跟在房客屁股後面催房錢，可謂事無巨細，樣樣都得親歷親爲。

也正因爲如此，不少人對到人生地不熟的海外投資更容易産生畏難心理，覺得：“我在國內都應付不過來，到國外買了房子，豈不要累死？”

其實不然！

以澳大利亞的房地産投資運作模式爲例，如果你對它有所瞭解，就會驚訝的發現，在這裏做一個房地産投資人，其實很輕鬆：

  • 無需絞盡腦汁計算貸款
  • 無需忙忙碌碌親自奔走
  • 無需嚴寒酷暑坐鎮監工
  • 無需精通英語處理文件
  • 無需面對房客催租要賬

僅僅在喝喝咖啡、會會朋友、聊聊閑天的這樣一種愜意狀態下就能自如應付自己的産業了。不誇張的說，投資房地産，大概是在澳洲所有行當中最爲清閑的一種了。

是什麽使澳大利亞房産投資要比在中國要輕鬆呢？合理的勞動力配置機制和成熟的産業服務。

  • 地産投資顧問

當你踏入澳洲房産這個領域，當你開始打算買地置業時，如果發現在你面前有很多情况選擇，弄得你眼花繚亂，可你却毫無經驗，不知如何取捨。專業的房地産投資顧問會根據投資者的和實際情况，挑選出最合適的購買對象。

  • 律師

當你看中了某一塊土地，幷打算去購買時，一大堆包括合同等在內的繁複文件還等著你去瞭解、弄懂、簽署處理。這可能會讓你撓頭，你或許還擔心自己的英語水平無法應對這些英文材料，甚至害怕會受騙上當。不用擔心，只要你找到懂中文的律師（如今在澳大利亞有不少懂中文的律師），他們就會用其專業的能力和負責的職業精神，在沒有任何溝通困難的情况下，幫你審核所有買房相關文件中的一切細節讓你絕不做冤大頭。

  • 貸款經紀人

當你需要向銀行貸款時，可能搞不清這裏的申請程序步驟；可能不善于和銀行直接溝通；或者會被銀行設置的種種借貸限制條款所煩惱。別著急，只要去找貸款經紀人，他們可以代替你解决一切程序問題，還可以爲你掃除各種申請障礙，爲你爭取到最有利的貸款額度。

  • 建築工人

當你的房子正式動工起建時，不用你流一滴汗、不用你彎一次腰、不用你操半分心，自有那孔武有力、技術精湛的澳洲建築工人們來幫你揮汗如雨，從挖土打地基到立木添磚加瓦，從外裝修到內裝飾，直到將一套嶄新的房子送到你手中才算了結。

  • 房屋出租中介

當你新房建成，準備出租的時候，房屋出租中介可以出面爲你尋找到最理想的租客，從這時到找到租客，簽署租房合同，收取房租，直至最後合同解除，都無需房主本人出面，去和形形色色的租客直接打交道。

在澳洲，這樣良好的房地産投資服務機制下，切忌把中國的操作模式照搬過來，抱著“樣樣自己來”，“萬事不求人”， 堅决不讓“一分錢”從指間漏掉的觀念。這才是真的會勞心勞力，而且還很有可能是“吃力不討好”。因此，我認爲在澳洲還是要學會輕輕鬆松的做地主。

金凱平專欄全集

金凱平談澳洲墨爾本房産投資

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巴菲特教我房産投資“濕地論”

股神巴菲特的“湿地理论”

沃伦•巴菲特（Warren Buffett），举世闻名的投资家，坐拥数百亿美元的个人资产，在多年的世界财富排行榜上，一直稳居前列，被誉为“股神”。他在长期的股票投资活动中总结提炼出了许多超越一般投资者观念的独到理论，而这些理论在实践运用中被证明是极其正确的。

针对股票投资，他有一种做法曾引起我的兴趣，那就是在股市中，他不去选择那些市值已经很高，受到众人追捧的“成熟股”，因为他认为这种股票的上涨空间已经非常有限。但同时也不选择那些市值虽然很低，可却没有什么发展前途的“蛮荒股”。而是极力搜索那些目前市值不高，市场关注度有限，但因为某些特殊因素的存在，而藏下了巨大的潜力的股票，就像是那些自然条件优越，但还未经开垦的湿地一样。他买下这样的股票后，只是等待时机成熟，坐等获取丰厚回报。靠着这一做法，巴菲特曾在数以万计的股票种类中选择了若干不为他人关注的股票，而这些股票最后都实现了数百倍的价值上升。

我在进行房地产投资的实践和研究过程中发现，巴菲特这种股票投资的做法其实完全可以移植到房地产投资中，也就是说，能够给投资者带来最大回报的房地产，一定是那些当时看上去所处地段和区域不怎么火热，不为很多人重视，价格还相对处在一个低位的对象，就像一片容易为人忽视的“湿地”，但只要这些地区未来存在着获得城市规划发展、基础设施建设、人口迁入等有利机遇。而投资者又能够看准形势，及早买入该地区的房地产，将来肯定能收获巨幅升值。反过来，等到那些地区被开发成熟，价格已经被推得很高的时候，投资者再来介入，获利的空间就非常有限了。“湿地”变成“熟地”之后，机会也就没有了。这就是我推荐给房地产投资者们一条重要理论——“湿地理论”。

“湿地”的例子在各国的房地产业发展中可谓比比皆是，以我们所熟悉的中国房地产业为例，上海浦东的房地产发展就是最具典型性的。上海浦东在20年以前，是一处“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”之地，备受上海人的冷落（据有关数据显示，1990年前后浦东的平均房价只有1,000元左右）。但20年后，却变成为上海房地产发展的领头羊（根据2010年的统计，浦东新区的平均房价达到了每平方米25,600元），成为人们置业购房趋之若鹜的所在（从1990年到2008年，浦东新区仅户籍人口就增加了60万）真可谓是“沧海桑田”。在这当中起到决定性作用的，毫无疑问就是中国政府于90年代开始的“浦东开发”政策。如果没有开发开放的政策，没有包括道路交通在内的各种基本建设，没有经济金融的一系列规划布局，也就不可能有房地产业的兴盛。

细细想来，在正式实施具体的规划建设之前，浦东开发其实早有征兆：90年代初的上海，要取得经济发展的突破，必须要寻找新的发展空间，浦西已经人满为患，大规模的基础设施改建成本巨大，唯有将视线转移到当时地广人稀的浦东，才能一展手脚，这也就是浦东必定会成为开发开放的选地。当然最主要的是，上海从90年代开始获得巨大发展契机是一切的前提。由此可见，能否在最初阶段，准确判断出城市规划发展、交通设施建设、人口迁移的方向，对于选准最佳“湿地”至为关键。

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澳洲小地主：靠以房養學實現留學夢

 

“出走”的神秘小女孩

2009年5月的一天，那是09年上半年度我在國內的最後一次演講，地點設在南京。

一走入會場，人聲鼎沸，在意料之中。國內的人已經越發有投資房産以求升值的理念了，而且隨著國內房地産價格的水漲船高，越來越多人開始關注海外市場，挖掘出海外房地産的升值潜力。

我當時一眼就注意到了坐在左邊角落裏的那個女孩子，雖然她幷沒有身著校服，但一臉稚氣未脫的樣子還是無法掩蓋她的真實年齡。

看來還是個初中生吧！是個對澳大利亞心生嚮往的孩子吧？她應該有家長陪同的吧？

但是一直到講座開始，我注意到，這個女孩依舊是一個人坐著，而且還煞有其事地開始做著筆記。

因爲這樣的情况我是第一次遇見，感覺很奇怪。

在講座中，我向來賓們拋出了一個問題：“朋友們，你們是出于什麽目的來關注澳大利亞房地産的呢？”很多來賓都紛紛舉手，那個女孩也抖抖霍霍舉起了手，于是我順勢向這個特別的女孩子做出了回答問題的邀請。

我微笑著鼓勵地望著她：“沒關係，這位小朋友，你可以隨便說。”

“我……我是想看看有沒有什麽方法可以花最少的錢去澳大利亞留學深造的。”女孩或許沒有料到我會把話筒遞給她，很意外的表情，但隨即給出的答案却是很直爽坦然。

“哈哈哈……”現場的很多大人們都被女孩稚氣的回答逗樂了。

“孩子，這講座主要是介紹澳大利亞房地産的，不是澳大利亞的留學市場啊，你是不是搞錯啦？”坐在女孩前面一排的一位中年女士回頭好心地提點女孩。

“可是……可是，我明明上次有看到一篇報道，上面說……”女孩子臉有些漲紅了，聲音也越來越低。

“呵呵，其實這位小朋友說得一點都沒錯，她已經發現了投資澳洲房地産的又一大好處：可以讓孩子們免費地去留學深造！咦？你們是不是感到很不可思議？聽我來分析一下……”就在這時，我出聲爲女孩子解圍。“在過去40年裏，澳大利亞的房産基本上是每7、8年翻一番，如果遇上這兩年來的房産大勢的話，甚至還用不了那麽久就能翻番增長。試想一下，如果我們提前個幾年買一套房子，等房子升值之後向澳洲銀行把增值的錢拿出來，孩子的留學費、生活費豈不就解决了，而且因爲在澳洲當地有自己的房子，孩子的住宿也是免費的，那不就等于不花一分錢就能免費地送孩子出國深造？我就曾經遇見過一個昆山的老爺爺，他是給他孫子買的房子，總價35萬澳幣，在墨爾本較好的區域，6年翻了一番，賺了35萬澳幣。而孫子在墨爾本讀書的生活費大約是3萬澳幣/年，6年就是18萬，遠遠小于他投資房産所賺的錢。”

大家聽得連連點頭，女孩的眼睛也感覺突然放光，我再次補充道：“澳大利亞是個人口密度非常低的國家，那裏安靜的環境最適合孩子的學習深造！尤其墨爾本這座城市，不僅環境更爲清幽寂靜，還是被聯合國評定的世界上最適合人居住的城市之一，那裏的墨爾本大學、莫納什大學都是位列全球百大名校之一，如果將來你的孩子能够順利考進名門學府，以後無論是工作生活在澳洲，還是學成歸國，一樣會風光無限！”

中國的小地主

論壇結束後，我找了個機會單獨和這個小女孩交流。我知道了女孩的名字叫小英，上海姑娘，讀初中二年級。小英這次來南京參加我的講座，居然是瞞著媽媽私自出來的，她說是離家出走，這讓我頗感驚訝！

“你爲什麽要偷跑出來啊？是吵架了嗎？你爸媽現在一定擔心死你了！快給他們打個電話吧！”我勸道。

“他們從來就不理解我，就知道攀比，只看重他們自己的面子！”小英說起她的父母便滿腹委屈似的。

“我媽媽有兩個姐妹，她們都生了一個女兒，分別比我大2歲和1歲。從小，我媽媽就喜歡拿我跟我兩個表姐做比較，一有不如意，就總是訓斥我，說‘你大姐怎麽怎麽樣，二姐又怎麽怎麽樣的’。其實，凱平叔叔，我真的很乖，讀書不需要人操心，也從來不提任何物質上的過分要求，但是爲什麽他們似乎從來不能體會到這些？！”

“你媽媽都拿你和你兩個表姐比些什麽呀？”

“我大表姐的家境和我們家差不多，但我大表姐在我大姨媽的嚴格教導之下，從小學一年級開始就使出了十二分的力氣在念書，每天都要做題到十一二點，一年級時預習了二年級的書，二年級時預習三年級的書，就這樣永遠顯得比別人懂得更多。但我不明白的是，最終中考的成績不也還是跟我差不多嗎？我們還是一樣進的市重點，那她這樣賣力地念書有什麽特別必要嗎？我可不想做個沒有娛樂生活的書呆子啊！但是我媽媽不能認同我的這一想法，她總是說我沒有大姐這麽自覺自律，沒有她這麽聽話等等，好像我怎麽做都是錯的。”

“還有我二姐，她們家條件很好，她一直以來都是念書像走過場一般，但我媽媽却說‘人家家裏有錢，考不到好學校，多付點贊助費也就能進去。再大點，他們還能送你姐姐出國去喝點洋墨水，前途依舊一片光明。但你呢？我們又沒條件送你出國，所以只能靠你自己把書讀好，才能風風光光地在這個社會上生存下來！’我就是這麽日復一日地被鞭策長大的，我都感覺有些厭煩了！”小英似乎想一口氣道盡多年來所受的鬱悶氣。

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澳洲貸款政策縮緊對海外投資的影響

目前澳大利亞房産事業蓬勃發展，越來越多的海外資金涌入本地市場。而目前澳元兌人民幣的匯率降至幾年來的低點(1澳元=5.345人民币），對于海外投資者來說宛如在房價打折出售。這樣的盛况也引起澳大利亞中央儲備銀行（下簡稱“央行”）的關注，更于近期公開表示了其擔憂，就澳大利亞銀行現有的貸款政策明確提出疑問，希望能够改善現有澳大利亞貸款政策。那麽這對于海外投資者會有何影響呢？

首先，讓我們來看一下澳大利亞央行目前對于房地産市場及貸款政策的態度。

澳大利亞央行的工作人員表示由于房價增長過快，許多首次置房的買家逐漸被擠出市場，相反更多的投資者由于收入較高，紛紛進入市場，更容易以較高價格購置房産。目前，澳大利亞整體的房産投資市場集中在悉尼與墨爾本兩個城市。其中新南威爾士州（悉尼所在州）的投資房貸款數量比過去兩年幾乎要翻了一番，而維多利亞州（墨爾本所在州）今年的貸款數量也比過去兩年增加了50%，非常接近歷史最高點。

與此同時，越來越多的買家選擇“只還利息，不還本金”的貸款方式，亦間接反映出市場上投資者增多的現况，而且該貸款方式可能帶動了投資者的買房動力，從而刺激了房價的增長。此外，澳大利亞央行也非常關注商業房産市場，認爲其價格可能會在近期內進入自我調整階段。

在此基礎上，澳大利亞央行希望澳洲各大銀行能够認真審查自己的貸款機制。雖然目前澳大利亞的貸款標準較過去已經縮緊，央行建議各銀行能够采用更多宏觀審慎政策機制以防受到低利率影響的澳大利亞房地産市場受到投資者的哄抬。換言之，央行希望銀行在審批貸款申請時能够更加“保守”。但是不難看出，澳大利亞央行對于房地産市場的擔憂集中在投資者以及商業房産，幷未對海外資金提出特別關注。

假設真如澳大利亞央行所希望的一樣，各大銀行進一步縮緊貸款政策，對于目前房産市場的影響恐怕也是微乎其微。因爲對于海內外投資者來說，澳大利亞銀行幷不是唯一的貸款途徑，他們仍可以從其他經融機構輕鬆獲得資金繼續投資。因此，要真正改善目前澳大利亞房地産市場的現狀，還是得從根本的供需關係上著手。

澳大利亞統計局的數據顯示，2013年度澳大利亞的人口增長比例爲1.7%，約爲396,200，其中236,000人爲新移民，160,000爲自然人口增長。相比之下，同時期的日本人口負增長0.2%，歐洲人口增長與過去持平，美國的人口增長比例爲0.7%。而統計局于2013年2月頒布的數據顯示過去幾年間澳大利亞的新房審批數一直有所下降，光是2012年12月間就下降了4.4%。爲了縮小供需差距，自2013年以來越來越多的新房申請通過審批，但考慮到建造所需的時間，至少要到2018至2019年才能看到審批數量與需求量接近。在這樣的情况下，短期內海外投資額比例很難降低。

楊泱專欄全集

律師揚泱解析澳洲房産投資

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收购澳洲“霍克大楼”使我懂得如何在澳洲做重要投资（下）

 

讓霍克大樓改頭換面

當時買下這幢大樓之後，我還是有一定壓力的。因爲我還欠那對猶太父子150萬，且要兩年還清；還因爲這個大樓中的房間有一半是空著的，沒有租客，我拿什麽去賺錢還欠帳啊？

關鍵的問題還是租客。

爲什麽沒有租客？不是地段問題，更不是什麽風水問題。依我看啊，是那個猶太人年紀太大，沒時間管理，又不肯花錢修房子，更新設備，搞得整個大樓破破爛爛的，誰來啊？

就是說，我還得花錢搞裝修！

不久，我籌措到了一筆錢，立刻改造了大樓內部老化的設施：

  • 花20萬澳元換了全部地毯；
  • 花8萬澳元改造了電梯；
  • 花30萬澳元維修了空調系統和照明系統；
  • 重新粉刷了墻壁……

馬上就有租客了。

第一個租戶是Brouns家具店。原來承租底層的聯邦信息中心搬走後，我花了些錢，把底層改成商業樓層，然後讓這家家具店搬進來。這是一家很出名的家具店，這樣，不論外觀還是影響，這幢大樓都有了很大的改善。

第二個租戶是聯邦銀行。聯邦銀行是澳洲四大銀行之一，是這個樓的老租戶，我努力說服他們續約。留住聯邦銀行很重要，因爲銀行願意租用的大樓一定是形象、資金、管理信譽都很好的物業。他們從1996年一直租到了2005年，2005年開始韓國的餐館入住該物業。

第三個租戶是一個健身保健與自然療法學院。自然療法學院原本是樓內的老租戶，但正在委托Mark尋找新的辦公地點。他們覺得樓太舊，地毯磨損太厲害，與以前的老房東提過更換地毯的要求時，被拒絕了。Mark告訴我，換一次地毯至少20萬澳元，可是一年的租金才50萬澳元，所以原來的房東不同意。買樓之後，資金本就拮据，更何况要花費20多萬去更換地毯。可是，不換，這個租戶就沒了。我權衡再三，腦子裏反應的只有一個字——換。像這種商業大樓，租戶的租約大部分爲3~5年，爲了吸引他們租住，我允許他們只簽半年，然後看情况續約。剛開始他們生意不大好，連租金都不能及時交，要拖上一、兩個月。半年後，他們還想續約，我不但把他們留下來了，而且主動給他們减租金10％。結果新的租約一簽就是九年。後來，我每年慢慢往上加租金，每次加4~5％。後來，澳洲教育發展很快，他們的生意也好了，學校也擴大了，現在租我們3000平方米的空間，而且一直租到現在。

一年之後，出租率達到了100％了。事實上，由于樓的位置好，十幾年來，出租率一直非常好，給我帶來了相當可觀的收益。

大樓的租戶穩定了，一年200多萬澳元的收入也就穩定了。

在我1998年還清欠原房主的150萬澳元幷在地契上換上我的名字時，這幢大樓已經值1000萬澳元了（合人民幣大約6000萬元）。這正應了《金融綜述》的預言：墨爾本的商業樓宇將會在三年內持續上漲，恢復到1990年的水平……

2008年，又做了新的估價，這幢大樓已經接近1600萬澳元了（合人民幣大約1億元）。

現在想想，當時不少人反對我買這幢大樓，因爲那時的樓市幷不好。而我却反其道而行之，結果大獲全勝。這是我的性格，越是別人不敢做的，我越是要去做，因爲這樣的機會多，而且回報高。性格决定命運，不屈不撓就能成爲笑到最後的人。

若干年後的某一天，我被邀請參加了澳洲自由黨贏得聯邦大選的慶功宴。我在慶功宴上見到了一再連任的自由党政府總理何華德。聯邦參議院唯一的華人參議員陳之彬先生把我介紹給何華德總理時是這樣說的：“他就是把霍克澳洲總工會大樓買下來的那個中國人！”

何華德總理很興奮，握著我的手，用力地搖了搖：“幹得漂亮！年輕人！”

霍克曾是工党領袖，也是何華德的老對手。而現在，霍克在澳洲歷史上的位置不僅被何華德所取代，連在墨爾本市中心那幢用他的名字命名的澳洲總工會大樓，也因爲被我買了下來而換上了“澳中集團”的名字。

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