Tag: 墨尔本房产投资

澳洲 | 投資墨尔本房产需要了解的那些區域

墨爾本區域的劃分細小而繁復，一般一個區域就幾個平方公裡。對於要來買房的人來說，要了解墨爾本的區域都是要花費一番功夫的。最近我看到了一些關於這些區域有意思的資料，可以跟大家分享一下。

墨爾本的CBD非常小，只有幾條馬路，沒有多久就能走完了。年輕人，在CBD上班的人，學生甚至臨近退休的老人都喜歡CBD。購物，吃飯和交通都非常方便。

以CBD為中心發散，墨爾本的居住區域分成東面，西面和北面。CBD很接近海港，所以墨爾本沒有特別明顯的南面，只有相對偏南和東南區域。

墨爾本新移民居住分布地圖

最近SBS發布了一個新移民居住分布地圖，非常有意思。總體而言，中國人（紅色區域）把CBD附近及東邊給占領了，印度人（綠色區域）和越南人（粉紅色）把西邊包下了，意大利人（藍色區域）大部分在北邊。剩下幾個小小的灰色區域，猶如鶴立雞群，基本都是英國人等歐洲人住著。

某國人聚集在一起居住，其實在購物，餐飲上有著極大的便利。中國人基本上在那些集中的區域都能方便找到自己日常的烹飪用品，熟悉的品牌和地道的中國餐廳。如果讓中國人住到歐洲人聚集的地區，他們可能會感受到很大程度上的不方便。

歷史悠久的高檔住宅區

歷史的積澱，通常會賦予那個區域特殊的氣質。跟上海一樣，徐彙、盧灣、靜安屬於高檔區域，墨爾本有些區域，也是有著高貴的氣質，有時開車路過，你就能被那種氣質所吸引。中國大使館在墨爾本的駐地就在墨爾本最高檔的Toorak區域，Toorak區域裡有條路叫 St Georges，兩邊都是歷史悠久的豪宅，或者可以稱其為宮殿。不過這種地方都是世代傳下來的，偶爾有個別中國富豪會去買一幢炫耀下。

Toorak雖好，但是不是大家都能買得起的，於是 Camberwell，Hawthorn，Marlvern，Kew，Glen Iris，Hampton 這些區域成了推而求其次的選擇。至今而言，對於墨爾本本土的人來說，他們更喜歡住在這些區域，就跟上海人向往靜安，徐彙一樣。

CBD 周邊

中國人喜歡CBD和CBD周邊的Docklands，Southbank，South Yarra，St Kilda Road，Richmond 那些區域，熱鬧，生活很方便，隨時就能方便到達CBD。

Docklands離開City很近，核心區域在維多利亞海港，沿著海港邊有一排餐廳，步行著就能去會員制超市Costco，和海港城購物區域。去CBD的交通很方便也是免費的，步行25分鐘也能到了。這幾年Docklands的發展很快，新建了很多的高樓，相對密集了很多，但是Docklands的另外一頭相對就比較冷清些。

South Bank以澳洲最著名的皇冠賭場為中心。那條Yarra河景色優美。 South Bank 也是墨爾本藝術文化中心，有著名的維多利亞州美術館。近幾年這個區域的住宅建設也很快。這裡有現在墨爾本最高的住宅Eureka，未來這裡會有墨爾本另一幢108層的高層住宅。

South Yarra 核心區域在South Yarra車站附近，新舊交融的建築，各種精品店和餐飲店非常密集，極具藝術氣息，生活更便利。坐地鐵去CBD也只有三站。

St Kilda Road 附近聚集著眾多的知名的廣告公司，IT公司，是上班族聚集的一個區域。那裡有墨爾本著名的Albert Park，高爾夫球場，美麗的人工湖。坐公交車就可以到達CBD，非常方便。可能唯一的缺點在於晚上就有些冷清，吃飯酒吧的選擇不是很多。

東區

很多中國人喜歡的區域還有東邊的 Glen Waverley、Balwyn、Boxhill、Doncaster。這些區域有不錯的學校，很多中國餐館，亞洲超市，生活非常便利。這些區域離開CBD比較遠，一般有15到20公裡，但是這些區域對於當地人來說是非常適合居住的區域。

墨爾本東區有很多中國人聚集的區域

Glen Waverley 因為有一家澳洲排名非常好的公立學校，所以房價一路攀升。那裡有地鐵直接到CBD，大概需要40分鐘時間。但是Glen Waverley這個區域非常完善，購物中心，各種餐廳，基本需要的都能在這個區域內解決。

Boxhill 也是華人聚集的地區，有很多中國餐廳，超市。坐地鐵到CBD應該在25分鐘這樣。

Doncaster主要是有學區房，加上那裡有一個Doncaster購物中心，所以也是生活便利。

越來越多的中國孩子選擇留學，在澳洲的中國留學生人數也一直占據首位。而在澳洲留學申請的學生中一直以碩士申請為主，我就針對碩士的留學申請做出一個詳細的時間安排參考，以確保學生能在在最為合適最好的時間內申請到澳洲的名校。把握時間，做好規劃非常重要哦！【閱讀原文】

 

Simon & Vivien專欄全集：

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墨爾本將開發首個穆斯林住宅區 卻犯了眾怒！

墨爾本壹個新開發項目受到了大家的猛烈抨擊，他們稱之為“伊斯蘭的貧民窟”。據澳洲新聞集團報道，Melton South的壹塊地將被開發成為專門為穆斯林社區建造的住房，到時候地塊中間還會建壹座清真寺。這裏被稱為“Iqra村”，據說是維州最大以宗教信仰劃分的住宅區。

Melton South的壹塊地將被開發成為專門為穆斯林社區建造的住房，到時候地塊中間還會建壹座清真寺

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周壹晚上，這個開發項目在《A Current Affair》節目中被提到後，社交媒體上掀起軒然大波，有很多人留言了壹些種族主義言論，還有人表示，這樣的項目就不該被批準。

有名網友這樣留言，“真是個大笑話，如果澳洲建個只能澳洲人居住的區，那我們全都成了種族主義者”。據了解，Facebook上壹個反伊斯蘭團體也鼓勵人們對這個住宅項目進行抵制。澳媒的報道稱，這裏雖然將充斥著伊斯蘭文化，但不會成為只有穆斯林的社區，當然也對其他人開放。

澳洲伊斯蘭議會聯盟的財務Keysar Trad在《A Current Affair》節目中受訪時表示，穆斯林只是想和有著相同理念的人住在壹起，建造壹個沒有歧視、沒有誤解的社區。“這種特殊項目的存在，恰恰暗示了穆斯林可能不大受歡迎。這個項目能讓他們在當地去建做禮拜的地方或者學校，並且不會遭到鄰裏的投訴。他們不會影響到任何人，因為他們是在自己的社區裏操作。我們也壹直鼓勵我們的穆斯林社區去更好地融入社會，多交朋友，讓他人更好地認識和理解我們”。

城市規劃師Bill Kusznirczuk則表示，他對這個開發項目沒有異議，只要社區向所有人開放。“只要確保我們是在合理地規劃這些區域就行，好好地規劃壹番，項目將來會對這裏的居民有好處”。

另外，墨爾本Tarneit區壹個專門針對印度社區、名叫“Indian Junction”的開發項目也在籌備當中，社區將設有印度超市、醫療中心和養老院。

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（據今日澳洲）

墨爾本外城區房價增長成績斐然 房產投資選擇頗多

經歷了2016年的緩慢啟動，墨爾本房產市場將進入5、6月銷售旺季，未來數月購房者將迎來大量房屋選擇。根據REIV今天發布的季度報告，截止到3月31號，墨爾本房屋中位價連續二季度維持在$713,000。墨爾本中位價企穩，海內外的投資者信心大增！

REIV首席執行官Enzo Raimondo表示，從4月底至6月初，穩定的中位價及即將到來的大量拍賣，為購房者反映出正向利好消息。“溫和的市場讓更多自住業主，包括部分家庭，有更多機會在房地產市場擁有立足之地。”他還表示，預期的強勁在售房產量為購房者提供更多的選擇，進一步增加成交的機會。

Janna專業建議

越是選擇多越是要謹慎選擇，咨詢專業的海外房地產投資機構是投資者的必修課。切勿以自身國內的投資經驗盲目套用，不同的房產類型在不同的市場區域增值潛力可謂天壤之別。

2016年第一季度墨爾本大都會中位房價的同比及環比增長 墨爾本中位房價的十年走勢（2006—2016）

墨爾本房產投資聚焦西、北

2016年前3個月的墨爾本房產市場，外城區域的表現再次奪冠，大部分增長最快的郊區都集中在墨爾本北部和西部。REIV主席Geoff White表示，這些區域包括Epping、Caroline Springs 和 Werribee。事實上，在前20名增長區域中，有12個區位於墨爾本外城。”

Geoff White先生表示，“這預示著購房需求集中在外城區域，因為就目前市場情況，購房者開始往CBD外的區域尋找更高價值的地方。”距離墨爾本CBD 20公裡以上的外城區域本季度的別墅房屋中位價達到$557,500，比12月份增長了接近$3000，成績斐然！

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投資者在選擇投資物業的過程中，一定要留意市場趨勢，澳洲是世界上房地產市場信息最透明的國家之一，很多的相關數據都會在第一時間面向全球公布，歡迎關注我的微信號獲取最新資訊！

在澳洲投資固定資產的優點很多，除了長期穩定和可觀的增值外，它還可以帶來獨特的資產折舊抵稅額度，每年可為投資者省下一筆可觀的稅金，每年可達成千上萬的現金返還，不僅可以增加他的現金流，進而提高投資的回報率。真可謂：交稅是光榮，逃稅是犯罪，省稅是智慧。【閱讀原文】

 

甘秀芬 Janna專欄全集：

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華人區現團體購房 借錢難中國客搞集資

據《先驅太陽報》報道，墨爾本房市一向被認為是該市的第二大“運動比賽”，僅次於足球，但直至如今，這項比賽才變成了團體運動。

最近，Whitehorse和Manningham的3個高價大單都是被團體購買。

中介Aaron McDonald稱，Mitcham的Vernal街8號被一群本地華人投資者購下。該房產市場價是125萬澳元，但買家們出價141萬奪下。

據悉，這是該中介第二次碰到投資者團體購買的情況。他認為這是因為投資借貸和外國借貸政策變化導致。“這些買家們看到房產的價值，但他們不得不合資來購買。”

位於博士山北（Box Hill North）的Cameron St 15號房產也吸引了一群投資者。

墨爾本博士山的房市被看好，買家需求很大

另外，博士山Graham Place 21號房產竟以270萬澳元的高價被當地一買家買下，中介陳吉姆（Jim Chen，音譯）稱， 該買家可能接受了來自中國的經濟支持。

據悉，該屋占地1200平方米，有3臥室，離學校、火車站等都很近。在拍賣前，該房曾接到多個發價，但都拒絕了。

博士山的房市被看好，買家需求很大。博士山南的Halsey路8號就在拍賣前被一准中國移民購下。

陳稱，這個中國買家出價161.8萬澳元，如此高價令他取消了拍賣，等待外國投資審查委員會的審核，“他們是海外買家，准備移民，計劃明年搬進來。

（據澳洲新快網） 

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墨爾本CBD部分公寓貶值 最高降40%

銷售數據顯示，墨爾本部分公寓再次出售價格低於期房購買價格，最高降幅竟達到40%。

據《澳洲金融評論報》報道，不是所有墨爾本CBD公寓都貶值，但是分析部分交易數據，顯示一些公寓幾年後再次出售價格低於期房購買價格水平。

例如位於Little Collins大街27號的一套公寓。27號公寓大樓高32層，共有171套公寓，公寓低樓層設為喜來登酒店。大樓由黃金時代（Golden Age）公司開發，於2015年7月完工。2010年11月，買家購買這套面積140平米，有3臥室，2衛生間，帶2個停車位的公寓時，價格為2,195,000澳元。而2015年8月，這套公寓出售價格為1,565,000澳元，降幅達40%。

該棟大樓另一套2居室公寓在一年內也貶值了近23%。2014年6月，公寓購入價格為1,320,000澳元，而2015年4月，公寓出售價格為1,075,000澳元。

此外，大樓內一些不帶停車位的小面積公寓去年再次出售價格比2010年期房價格有4%至8%的跌幅。

Flinders大街108號公寓，由Riverlee公司於2014年8月開發完工，共有190套公寓。CoreLogic RP數據顯示，公寓最近5次交易，價格有的與購入價一致，有的有所下降。

數據表明公寓價格及投資買家的需求有所下降。

墨爾本中心區公寓存在價格下跌的擔憂

Opteon評估公司主管Matthew Baxter表示，如果公寓吸引客戶不是自住客而只是投資者的話，結果會更糟。如果公寓吸引的客戶即是自住又是投資的話，更有可能獲得更高的再次出售價格。

Baxter 拒絕對個人物業及其售價做出評價。

數據並不全面，也不能預示整個墨爾本CBD公寓市場趨勢。

黃金時代公司主管Jeff Xu表示公寓再售案例很少，而且目前公寓空置率為0。

Xu表示一些公寓可能會貶值，但不意味著整個項目的所有公寓都貶值。公寓的價值取決於位置，質量以及業主管理情況。

但是這些數據還是驗證了墨爾本中心區價格下跌的擔憂。

墨爾本即將交接的公寓數量猛增，目前有疑慮擔憂買家是否能支付房款，特別是在銀行縮緊貸款政策的時候。

如果銀行對物業的估值下降，或者降低貸款按揭比率，買家在交接時必須支付更多錢。如果買家拿不出那麼多錢，則必須將其售出，可能會是低價售出。

Xu表示開發商可以通過控制銷售渠道，了解客戶情況，在建過程中與客戶良好溝通的方式，來降低交接風險。

Xu表示公司對交接風險十分謹慎，但是他對此並不擔心。

（據澳洲新快網）

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【史上最全分析】墨爾本和悉尼房地產市場之對比

最近有不少關於澳洲地產市場是否已經到了一個頂峰還是在短期內繼續有增長的空間的爭論，各種媒體的消息觀點也都不一致。在這裡我們給大家分享一些數據，幫助大家更好的分析當前的市場狀況。

澳洲房市前景明朗

我們認為從長期來看，因為澳洲有很好的經濟基礎來支持經濟的發展，所以澳洲房地產市場依舊還是會持續增長。

澳洲擁有持續增長的人口；而且穩定的經濟，良好的教育系統，吸引著大量的移民和海外留學生同時，澳洲。的房產的價格與其他亞洲國家相比，也是很有競爭力，能夠承受的。

最近中國和澳洲之間達成的自貿協定也會很快為更多的經濟和文化上的合作打開大門，這最終也會影響到澳洲的房產市場。

當年新西蘭與中國簽訂了自貿協定，新西蘭的牛奶出口在短短幾年內翻了四倍，可想而之，中國與澳洲之間的自貿協定會會為澳洲帶來何等商業機會。

澳洲各個首府城市房價增長表現

根據澳洲銀行發布的一組數據來看。2015年第三個季度，總體住宅包括公寓和別墅價格上漲了4%，年度上漲了11%。墨爾本，悉尼和布裡斯班是主要推動這個增長的城市。

墨爾本地產的季度漲幅達到了7.4%，悉尼是4.6%。截止到9月的過於12個月中，悉尼地產市場增長了16.7％，墨爾本也增長了14.2%，墨爾本在過去的三個月中的漲幅有比較快的提升。整個澳洲只有4個首府城市墨爾本，悉尼，布裡斯班和達爾文是有價格增長，其余的首府城市都是在下跌。

截止到2015年9月30日的數據：

澳洲首府城市的房價變化 澳洲首府城市房產年度漲幅

數據來源：Core logic

除了更高的價格增長率，悉尼的住宅市場的中間價格比墨爾本的要高出很多。悉尼的別墅中間價在92萬澳幣，公寓的中間價在66萬澳幣。而墨爾本的別墅中間價在63.5萬澳幣，公寓中間價在48萬澳幣。對於同樣一筆資金，投資者可以選擇在墨爾本買別墅或者在悉尼買公寓。

三大首府城市房屋中間價

數據來源：Core logic

從價格的增長，房產拍賣數量和清盤率來看，墨爾本會超過悉尼成為在澳洲各大首府城市中表現最好的一個市場。

在過去的12個月內，悉尼市場上的拍賣房產數量增加了16%，而墨爾本只增加了5.7%。這也說明了悉尼的居民們想利用現在的高速價格增長把手頭的物業拋掉套利，而墨爾本的居民則希望繼續持有，等待將來更高的增長。

專家點評

我們繼續拿悉尼和墨爾本做一個比較：

首先，悉尼的地產價格已經有了一個持續的快速增長，現在能看到其慢慢減慢速度。這個季度，墨爾本的價格漲幅首次超過了悉尼。

其次，墨爾本地產的價格特別是公寓更加合理買房者能夠承受。墨爾本的房產價格和布裡斯班價格也是相對接近。但是，墨爾本的人口是布裡斯班的兩倍，是澳洲第二大城市，所以地產的發展空間更大。

第三，墨爾本人口增長速度比悉尼要快18%，人口數量預期在2050年會超過悉尼，這也使得墨爾本的地產非常值得持有。在2014年，新南威爾士州的人口減少了6,900，但是墨爾本卻增長了8,800。最近幾個月， 悉尼出現了人口流失，主要是悉尼的居民為了更溫暖的天氣搬遷到了布裡斯班或者是更低的生活成本搬到了墨爾本。

第四，最近墨爾本的城市規劃，重新的區域劃分會減少在墨爾本城區的住宅供應量。但是越來越多人喜歡住在城區，因為可以離工作地點和學校或者配套設施好的地方近一點。這樣的供需不平衡，也會帶動將來的價格上漲。

總體來看，墨爾本是一個在整個澳洲最具有潛力的市場。我們下一次會介紹更多的墨爾本的市場信息，敬請繼續關注我們。

 

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精明墨爾本房產投資者 兩年狂賺近百萬澳元！

據《每日電訊報》報道，一精明開發商購得墨爾本Richmond房子不足兩年後，幾乎狂賺100萬澳元。

該5室房位於Hodgson Tce 2號，以172.5萬澳元在2013年12月買得，8月初以265萬澳元賣出——在無大整修的情況下，22個月內賺了92.5萬澳元！

Biggin & Scott的高級銷售顧問Allan Cove稱，Richmond Hill地段非常熱門，靠近Bridge路和Church街，房價也高漲。

墨爾本房產升值潛力極佳

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墨爾本另一房屋也熱銷——Kew地區的McEvoy街8號房屋以420萬拍賣出，吸引了150人，尤其是中國買家，因為房號數字8在中國是吉祥數字。

（據澳洲新快網）

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墨爾本公寓期房火爆 亞洲買家掀整層搶購風潮

墨爾本公寓期房火爆,一位新加坡離岸買家買下了墨爾本一個樓盤的一整層豪華頂層公寓，價格大約在700萬澳元左右，這筆交易在不足72小時內就達成。

此外，這位投資者還用100萬收購了這個由馬來西亞開發商UEM Sunrise開發的樓盤Conservatory的另一套公寓。

墨爾本公寓樓花項目吸引亞洲買家搶購

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據Domain報導，這位買家8月29日週六乘飛機前往墨爾本考察了這個這位麥肯齊街（Mackenzie Street）的公園邊位置，從這裡可以俯瞰被列為世界遺產的皇家展覽館和卡爾頓花園（Royal Exhibition Building and Carlton Gardens）。他8月31日回到新加坡後就簽下了買房合約。

這位買家將位於41樓的4套頂層公寓樓花合併成1套3居室頂層公寓，面積為520平方米，包括一個巨大的環繞式陽台。

Conservatory是馬來西亞開發商UEM Sunrise在墨爾本的第二個項目，它的第一個項目是位於墨爾本中央拉籌伯街（La Trobe Street）的92層Aurora Melbourne Central。集團的執行長Anwar Syahrin Abdul Ajib稱，當時Aurora Melbourne Central超過95%的單元在2周內就賣出。

Conservatory位於CBD邊緣，UEM Sunrise認為入住的大部分都將使墨爾本人或在墨爾本找房的悉尼人。

（據澳洲新快網）

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悉尼房產投資者轉向墨爾本：這裡房子好便宜！

墨爾本的單元房比悉尼便宜21.2萬澳元

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澳洲開發商說，買不起悉尼高價房的投資者正湧向南方搶購墨爾本“廉價”的房子，他們只根據價格差距來買房，而根本不用現場考察。

墨爾本的開發商現在流行的一種做法是，直接在互聯網上向悉尼的IP地址宣傳房產，這跟他們向中國和新加坡尋找海外買家是一樣的。

Marshall White的項目總監Leonard Teplin稱，自從3月份以來，悉尼房產投資者對墨爾本興趣大增，根本不用趕過去看房就直接買了。“由於悉尼房價越來越遙不可及，墨爾本看起來相對便宜。”他說。

Domain集團的中間房價數據顯示，墨爾本的單元房比悉尼便宜21.2萬澳元，悉尼單元房的價格在上一季度增長了13.9%至656,076澳元，而墨爾本只是適度增長了4.5%至443,549澳元。

Marshall White在一周之內收到37次詢盤，內東區的樓盤有3筆交易賣給了悉尼投資者，例如馬爾文（Malvern）的公寓樓盤Vanguard。

Teplin說買家對墨爾本內南和東區的樓盤感興趣，因為他們聽說了這個地區的優勢。維州房地產協會（REIV）的發言人證實，內環區，尤其墨爾本內北和東區的投資者活動大增，包括來自州際的地主。

悉尼居民Constance Papadakis在悉尼內城區有公寓，她去年底用大約35萬在南亞拉（South Yarra）的Will & Co樓盤買了1套1居室的投資公寓，買之前根本沒來看過房子。

“我覺得悉尼現在的房價過高，根本沒有討價還價的余地。南亞拉是一個強大的城區，但你還是能插足其中。而現在這裡（悉尼）的所有城區都已經房價過高，現在是峰值期，在這裡買不明智。”

Papadakis女士說她覺得現在的墨爾本市場就像5或10年前的悉尼。“這是一個強大的市場，但價格依然滯後。”

Domain高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）稱，毫無疑問墨爾本房產投資者活動在增加，它的價格無疑會吸引投資者。他說墨爾本的租金收益稍高於悉尼，但他認為驅動需求的是可負擔性優勢和不斷增加的供應。

然而，韋森說在資本增值方面，悉尼依然有明顯的優勢。

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墨爾本公寓供應增租金降 投資卻不減

據《悉尼先驅晨報》Domain欄目報導，衛生與人力服務廳（Department of Health & Human Services） 的報告顯示，墨爾本多個內城區的公寓租金下滑，但墨爾本公寓

公寓開發熱情依然不減。

報告顯示，2015年第一季度與去年同期相比，維州租賃市場增長了3.3%。但租金卻下滑了。
即管如此，公寓開發卻熱情不減，如Collingwood、North Melbourne 及 Bundoora這些地區的公寓供應增加，房租下滑。
國際清算銀行高層Kim Hawtrey說，過去五六年，墨爾本內城區建了大批公寓，因此出現供應過剩。
墨爾本公寓租金下滑，但公寓開發熱情依然不減
在Collingwood與Abbotsford地區，一居室公寓數量比去年翻倍至632套，但周租金便宜了5元。
在East Brunswick，一居室公寓和兩居室公寓都增加了100多套，但周租金卻下滑了。
據CoreLogic RP Data報告，雖然悉尼和墨爾本房價屢創新高，但大多數澳人認為目前適合買房。

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