Tag: 墨尔本房产投资

據《悉尼先驅晨報》報道，墨爾本富裕家庭或機構今年紛紛湧入CBD房產投資，與海外投資者想投資墨爾本CBD房產？准備“硬撼”澳洲富人吧！。

雖然有些家庭已經從高漲的房市中套現離開，但有些卻靜靜潛入，並買入墨爾本房產。

富裕的Bardas家通過Acland Investments機構，以2550萬澳元買下位於皇後街（Queen Street ）235號的墨爾本律師行所在地。

慈善家Helen Sykes和商人Mike Fitzpatrick則以980萬澳元買下位於Flinders Lane 175號的辦公樓。

Peachtree Capital機構通過投資途徑，在2013年賣出Lonsdale街的價值3750萬的房產後，以2825萬澳元買進位於Collins街410號的房產。

據CBRE報告顯示，在過去18個月，多單7000萬左右交易，都在Collins街發生，總額達6.5億澳元，使得房市更加炙熱。

雖然墨爾本房價高升，但低利率和較少的投資收益都使得買家偏向房地產投資。平均房價已從2013年的每平方3000-4000澳元升至7000-9000澳元。

CBRE的中介Mark Wizel 說：“很多有錢人都紛紛湧入房市，因為他們在其他市場領域都曝光太多，而在澳洲商業房產領域則較少曝光。”

澳新銀行銀行家Eddie Law則說：“現在交易環境有所改善再加上目前的貸款成本情況，使得人們都重新燃燒對CBD地區的墨爾本房產投資熱情。”

Savills機構的中介Clinton Baxter則說，“無論是當地還是海外的私人單位，他們的投資熱情從未冷卻，都認為墨爾本在進入一個成長時期，能提供很多機會。”

CBRE的中介Josh Rutman說，競爭如此激烈，使得部分房產的買賣已經重回金融危機前期的水平。

據悉，Halim家決定賣出位於Collins街425號的老建築，售價估計為4000萬澳元，而明天就可見分曉，到底哪位買家有意願。

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墨爾本連續4年被選為世界上最適宜居住的城市，墨爾本有很多值得驕傲的地方，包括強勁的房地產市場。在過去一年裡，墨爾本房市經歷了穩定的增長，在新的一年裡，好時光還能繼續下去嗎？2015年墨爾本房產投資者將面臨怎樣的市場形勢？

據《澳洲物業投資》雜志報導，地產集團（Domain Group）的資深經濟學家威爾遜博士（Andrew Wilson）說，墨爾本房價漲勢在上個財政年度裡相當強勁，僅次於悉尼。墨爾本的別墅中間房價在2013-2014財年增長了9.3%，這個數字比起2009-10年21.9%的巔峰值還有所不及，但也是自那以後的最高增長率。

新財年的市場贏家

目前墨爾本市場上的首次購房者達到了歷史新低，威爾遜說，中間至高價位的物業買賣構成市場活動的主體。一般來說，房價在55萬以下屬於低端市場，55萬-125萬是中等市場，125萬以上是高端市場。“墨爾本近郊中等價位的市場將是2014-15財年表現最強勁的部分。”他預測說。

威爾遜表示，東區遠郊將繼續吸引買家，盡管房價增長率可能比目前低一些。“東區近郊的高端物業也會繼續受到富裕買家的青睞。”

墨爾本房市的常勝將軍

維省地產協會（REIV）的一位發言人說，墨爾本東區和東南近郊是2014年市場上最突出的優勝者。威爾遜也表示同意，東區表現特別強勁，“特別是東區近郊一帶——這是個穩固的精英市場，是常勝將軍”他說，“包括從Hawthorne一直到Camberwell，Balwyn和Glen Iris”。

東區熱鬧的買賣活動很大一部分來自中國買家，這是墨爾本房產市場上一個有趣的現像。North Balwyn是東區近郊的領頭羊。“過去一年裡，價格漲幅超過20%，富裕的華人買家很喜歡這裡。”在東南區遠郊，市場的領頭羊是Glen Waverley，這是中等價位的市場，也是受華人青睞的地區。“這個區房價也漲了20%以上。”威爾遜說。地產公司Harcourts的負責人鮑拉（Lou Paola）也是Glen Waverley居民，他說，在過去10年裡，這個區經歷了巨大的變化。

亞洲元素影響著住宅和商業房地產市場，增加了當地的餐飲選擇。“現在我們有韓國餐館，馬來西亞餐館，捎帶著少許歐洲風情。這個區的資本增值每年都在穩定增長。我記得以前每一、兩個月才有一套百萬物業售出，現在這是常事。”

Glen Waverley靠近CBD是另一個強勁的吸引力。“很棒的公共交通。靠近Monash大學，Deakin大學。這是一個以家庭為主的地區，公園和娛樂設施都在家門口”鮑拉說。Ray White Glen Waverley的董事Andrew Davis說，Glen Waverley中學是維省最好的中學之一。“房租需求強勁，但因為房價大幅增長，所以投資回報率非常低。”他說。

威爾遜說，其它有吸引力的地區還包括墨爾本東北近郊，例如Fairfield到Ivanhoe。REIV表示，2015年墨爾本房價和銷售量的增長主要集中在東區中部和外圍一帶。最近幾個月，在遠郊區，如Point Cook、Noble Park和Werribee都經歷了可觀的增長。

市場的驅動因素

根據REIV，2015推動維省房地產市場發展的因素包括：

人口增長：墨爾本人口增長很快，新房建築量在過去三年放緩，房屋供應不足。但在墨爾本CBD有大量新蓋公寓。

穩定的利率：為買家創造了有利的融資條件。

樂觀的消費者情緒：在過去12個月裡成為推動市場的動力，但威爾遜表示當地經濟表現不佳。“維省失業率仍然處於全國最高水平。如果墨爾本失業率繼續上升，會對房地產市場產生負面影響，因為它開始影響到消費者信心。如果經濟問題持續下去，會阻礙房價上漲，特別是在低端市場上。”

最近的趨勢

市場分析機構Residex的創始人愛德華(John Edwards)說，市場的增長率在放緩，這一趨勢將持續未來幾年。“單元房市場已經出現潛在的供過於求，過去12個月的房價增長率（5.8%）低於7.64%的長期平均增長率”。

未來的走勢

愛德華相信，增長周期的峰頂已經過去，“市場會繼續放緩，我們不要期待能看到高於通貨膨脹率的增長。”他說。“利率可能會在今年某時調高。儲銀將繼續唱衰市場以確保不會出現‘房市泡沫’”。愛德華相信這些因素會導致投資者更謹慎。

REIV也相信，在2015房市會繼續增長，但是速度會放緩。“12月至2月是房市的淡季，但是就整個市場趨勢而言，2015有增長放緩的跡像。”

對投資者來說並不都是壞消息。愛德華說，能夠負擔得起的地區在2015年將出現合理的增長。“所以，就是好好調研，購買合適的房產。那些價值好，價格又低於中間房價的物業將有最出色的表現。”愛德華說。

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