AU Investment Column – Page 23

中國投資者在預定個人房屋折舊减稅報告時該避免哪些問題？

首先，我要說的是，幷不是所有的折舊减稅報告都是一樣的。俗話說得好：“付出多少，就得到多少”，在預訂折舊减稅報告（或折舊表）時，這一點也很重要。在本期文章中，我會與投資者分享一些在預定折舊减稅報告時應當瞭解的Tips。

切勿親自辦理折舊减稅

我在折舊這行從業二十多年，常常爲許多公司自己編制折舊表而感到困惑。不僅僅是因爲這會引發一些潜在的法律問題，更重要的是可能會漏掉一些减稅項目。“自行申報”通常是爲業主提供一份勾選表，然後自行測量房間與其他部分。

假設業主需測量臥室中墻面之間的距離，那麽當業主將整棟房屋的墻面距離測量完之後會發現，房屋的總面積可能會减少10%。以每平方米造價約1500 澳元計算，業主可能會損失近1.5萬的减稅金額。

如果通過專業機構提供折舊减稅報告，比如Washington Brown,他們會派一名造價估算師對業主的房屋進行一次徹底的現場勘測。這涉及到對房産內的所有房間和區域（包括墻寬以及其他异常）、以及所有的裝置和設備，包括地毯、窗簾、烤箱和空調等項目進行測量。這是一項細緻的工作，應當交由具有相關技術資質的人員來完成。

澳大利亞造價估算師學會的（AIQS）《實踐守則》還規定，要滿足澳大利亞稅務局的要求，進行現場勘測檢查是必不可少的。這可以確保業主不會遺漏任何减稅項目。在審查時，這些文件可以作爲證據提供。澳大利亞造價估算師學會還指出，如果房産所有者自行進行折舊估算，或使用未具備工料測量資質的人員，可能導致提交的折舊减稅報告不全面或質量欠佳，從而面臨雙重打擊。如此，不僅會因遺漏减稅項目而承擔經濟上的損失，如果報告未能滿足相關的標準要求，還可能面臨澳大利亞稅務局的審查。

使用注册稅務師

自 2010 年 3 月起，凡能出具房産折舊减稅報告的人員還必須具有注册稅務師資質。這對于房産投資者而言是一件好事。我從事折舊表的編制工作至今已逾 20 年，還從來沒有見過市場上像過去幾年內涌現出了這麽多的“專家”。

安全起見，業主應當詢問爲自己提供折舊减稅報告的供應商是否具有注册稅務師資質。或訪問澳洲政府稅務專家局網站：www.tpb.gov.au核實證件。

請記住，如果住宅于1985 年以後修建的，會計師是不被允許對其建造成本進行估算的。無論是房地産經紀人還是物業經理或房産評估師，都沒有這一資質。所以，需要聘用一位造價估算師來對成本進行估算。

按比例編制折舊减稅報告

每套房産的交易與過戶日期各不相同。然而，每年（年底）只有一次財政年度。業主在報告中應當根據自己在本財政年度擁有房産的天數準確地計算出可以申報的建築折舊。

舉例

假设業主在 6 月 30 日當天完成過戶，那麽只能按1/365 的比例申報烤箱或地毯等物品所具有的價值。有些報告不會進行這項計算，它還需要業主支付一定的會計費用。

特別需要指出的是，準備折舊减稅報告的時間宜早不宜遲。不要等到財政年度截止日期結束時大家才爭先恐後地準備報告。如果在接近年底時間，如 11月或12月份左右完成了某一房産的過戶，應當立即預訂折舊减稅報告，以避開六月的申報高峰期。在某些情况下，也可以要求每月進行减稅申報，而不是等到財政年度結束時再來統一申報。因此，在稅收變化項列入折舊金額是有所幫助的。

小件物品與低價值物品組合

儘管前面講過折舊减稅是根據您擁有房産所有權的時間按比例來進行計算的，現在我要通過一個例子來說明不適用這一規則的特殊情况。

我們有一位悉尼的客戶，在去年的6月25日購買了一套位于 Chatswood 的單居室公寓。該房産修建于1999 年，購買價格爲 45萬澳元。但其减稅總額却超過了5000澳元，要記得這可只有 5 天的時間。

“這裏面有什麽隱情？”也許有人會問。但是，這裏面沒有隱情。可以在短時間內申報這麽高額的减稅是由于對歸爲裝置和設備類的物品進行了一次性抵稅與小額組合。

“小件物品”（價值小于等于 300 澳元）與“小額組合物品”（總額不超過 1000 澳元）的成本不能按比例進行折舊，但可以一次性抵稅。無論擁有房産的時間是1天，還是 365 天，都可以申報這些物品的最高减稅金額。申報這些小件物品或低價值組合物品與房産的建造年限無關。任何年限的房産，其中的裝置和設備都可以享受折舊减稅。

俗話說：“今天的一塊錢比明天的一塊錢更有價值”，所以應當儘快地抵扣這些項目。

如果是共同業主該怎麽辦？例如，某公寓樓的業主共同花費2000 澳元購買了一個車庫門的電動馬達。如果整座大樓有 50 個單元，那麽業主支付的比例爲 40 澳元。您可以直接申報 40 澳元，因爲您所支付的金額小于 300 澳元。由于所支付的金額小于300 澳元，您還可以一次性抵稅。

另一個訣竅是購買折舊速度較快的物品。價值介于 300 澳元至1000澳元的物品屬于小額組合類物品，其可以適用較高的折舊率。一台價值1200的電視可以獲得 20%的减稅，而一台價值 950 澳元的電視可以按 37.5% 的比例享受每年减稅。

大小不是問題的關鍵！

大幷不總意味著是最好的。但在涉及到折舊减稅報告時，要確保花小錢獲大利！

有的折舊减稅報告只會申報一年的折舊。這意味著從第二年開始，業主需要親自計算申報金額。另，要確保您的報告至少在 20 年內有效，如果是全新的房産，其報告應當涵蓋 40 年的時間。

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購買澳洲樓花開發商在什麽情况下才可取消售房合同？

最近一則悉尼房産開發商在出售樓花約一年多後取消合同退回定金的消息引起了不小震動。買家在2012-2013年簽訂了樓花的購房合同。在事隔2年之後，突然被告知該項目無法繼續，以致所有樓花的合同均被撤銷。

雖然買家在簽訂合同時的10%定金可以被悉數退回，但是購買樓花後等待的這一年多時間裏，房價上漲的機會成本是再也追不回來了。那麽，開發商究竟是否要承擔所謂的“違約責任”呢？

在購買澳洲房産時，購房合同中都會有一條類似的條款，申明該合同是“有條件限制的合同”。簡單來說，即雙方履行合同約定的義務是建立在一些“先决條件”之上。通常這些“先决條件”包括：

（1）完成房屋建設

（2）完成相關政府機構登記

如果這些先决條件因任何原因無法被滿足，那麽開發商可以退回買家的定金，撤銷該合同。在這種情况下是不存在違約責任的。

除此之外，購房合同中也可能提到開發商正在申請政府批文，如果開發商沒有在指定時間內獲得該批文，或是批文要求不符合開發商預期計劃導致開發商無法接受的，則開發商有權撤銷該合同。在這種情况下，撤銷合同不失爲對雙方損失都降到最小的一種方式。

對于已經獲得批文的項目，相對變化風險會降低不少，但幷不表示在交房前就不存在撤銷合同的可能性。值得注意的是，開發商是有權對已獲批文進行修正申請的。如果修正申請被拒，或是不符合開發商要求的，則開發商也有權撤銷合同。

其實，開發商遞交的申請被拒或是被退回重審的事不在少數，大部分的申請在經過多次修改及協商後可能都會獲批上市。其中不乏經過一些司法程序進行申訴的案例。上面提到的案例正是開發商在有批文的情况下，再次申請加建被拒之後，無奈選擇撤銷合同的方式。

對于買家而言，雖然最初投入的10%是沒有損失掉，但這2-3年的等待期的機會成本就此喪失了。尤其是在目前房價水漲船高的大環境下，很難再以當初的價格買到相同類型的物業了。更別提買家投入的心血和精力。因此，買家在正式簽訂購房合同前，應當諮詢自己的代理律師，幷做好相關徵詢調查工作，瞭解該項目的批文申請情况，在考慮自身能够承擔的風險的前提下再簽訂合同。

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律師揚泱解析澳洲房産

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別急著投資先來瞭解申請澳洲188簽證的各項條件

188簽證對於很多中國投資人和企業家來說具有很大的吸引力。此類澳洲移民簽證分為三個子類：

188A 商業創新（Business Innovation ）
188B商業投資(Investor)
188C重大投資(Significant Investor)

所有188子類簽證都需要申請人滿足打分制系統下最低65分的要求。188C類簽證的申請人很容易滿足這一要求，他們只要在澳大利亞投資不少於500萬澳元就可直接獲得65分。188A和188B類簽證申請人可以從幾個方面累積獲得分數。下面是我列舉的幾個得分點：

年齡
從商時間或投資經歷
英語能力
淨資產
公司營業額
學歷

雖然分數越高越好，但是需要滿足最低65分的要求才有資格遞交簽證申請。澳大利亞商業和投資移民項目分為前期遞交移民意向書和後期邀請系統階段。這也讓澳大利亞邊境及移民部可以選擇最適合的申請人。一旦收到移民邀請函，在正式提交簽證申請還有60天的準備時間。

在整個簽證過程中還有最重要的一步——獲得州或市政府的擔保。這就意味著，如果想今後居住在悉尼，那麼在提交提名意向書後，需向新南威爾士州政府提交州政府擔保申請。然後，一旦獲得了州政府擔保，州或市政府會通知澳大利亞邊境及移民部發放邀請函。

對於英語能力，澳大利亞移民部也規定了最低要求。如果達不到最低分數，只需額外付費仍然可以申請此類簽證。所以，即使沒有任何英語能力，依然可以申請並獲得188類簽證。18週歲以上的家庭成員，副申請人也是如此。

188A和188B簽證的審理時間為12-18個月。188C簽證審理時間為6-9個月，其目的是為了吸引更多重大投資人。澳大利亞邊境及移民部已承諾改善這些處理時間，吸引更多的商務人士和投資者。通過精心準備，並提交所有必需的文件以完成申請，也可以加快簽證的處理時間。

此三種簽證都為4年臨時簽證，並且以明確的途徑申請永居簽證。我會在今後的文章中進行討論。

以下為三種簽證類型的詳細內容：

188A商業創新

申請人需滿足以下最低要求：

淨資產至少達到80萬澳元
在申請日之前的4年內，在澳洲境外擁有並經營公司至少達到2年
4年的2年，澳大利亞境外企業每年的年營業額至少達到50萬澳元

這類簽證主要針對的是在澳大利亞尋找商機的人，同時，也適合希望在澳大利亞生活和工作的人群。可以通過成立新公司、購買企業或者投資公司股份來實現。另外。澳大利亞商業計劃書中對公司的業務描述與在中國的業務描述越接近越好。

假設今後，所從事的事業與遞交申請時所描述的不一樣。在改變之前，需要得到州或市政府的批准。

188B商業投資

申請人需滿足以下最低要求：

淨資產達到225萬澳元
將150萬澳元的資金用於購買澳大利亞州或領地政府債券至少4年時間
在遞交申請前的5年中至少有1年的從商或投資經歷

此類簽證申請人，必須將資金用於購買4年政府債券。如果收回投資，澳大利亞邊境及移民部將接到通知並取消該簽證。

該項投資的回報率是有保證的，每半年投資者會收到相應的利息。債券利率是從投資當天算起，所以這是非常安全且可靠的投資。除了可以自由的生活在澳洲，投資人也可以經營企業，雖然並不一定非要這樣做。

另外，在4年臨時簽證的有效期內，必須實際居住在澳洲至少2年以符合申請永居簽證的要求。

（註：以上2類簽證，都必須先滿足最低65分）

188C重大投資

申請人必須擁有至少500萬澳元可以用於投資澳大利亞合規投資產品，投資期至少為4年。只什麼是合規投資？從廣義上講包括以下投資：

政府債券
某些投資於澳大利亞的管理基金
直接投資於非上市的澳大利亞公司

在4年臨時簽證期限內，需累計在澳洲居住達160天才符合申請永居簽證的條件。

雖然188C簽證需要申請人投入大筆資金，但是它確實也給申請人帶來了靈活性。此類簽證適合在國內擁有公司的商人，並希望繼續在國內經營他們的事業。一般情況下，往往是其配偶會與孩子定居在澳洲，而他們則留在中國繼續經營企業。

我認為，投資人重要的是要真正瞭解每類簽證的詳細信息，再選擇最適合的。為了今後可以申請永居簽證，現在知道應該做了吧。

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Matthew Garvey剖析澳洲移民

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188簽證對於很多中國投資人和企業家來說具有很大的吸引力。此類澳洲移民簽證分為三個子類：

188A 商業創新（Business Innovation ）
188B商業投資(Investor)
188C重大投資(Significant Investor)

年齡
從商時間或投資經歷
英語能力
淨資產
公司營業額
學歷

此三種簽證都為4年臨時簽證，並且以明確的途徑申請永居簽證。我會在今後的文章中進行討論。

以下為三種簽證類型的詳細內容：

澳洲188A的申請條件：

申請人需滿足以下最低要求：

淨資產至少達到80萬澳元
在申請日之前的4年內，在澳洲境外擁有並經營公司至少達到2年
4年的2年，澳大利亞境外企業每年的年營業額至少達到50萬澳元

這類簽證主要針對的是在澳大利亞尋找商機的人，同時，也適合希望在澳大利亞生活和工作的人群。可以通過成立新公司、購買企業或者投資公司股份來實現。另外。澳大利亞商業計畫書中對公司的業務描述與在中國的業務描述越接近越好。

假設今後，所從事的事業與遞交申請時所描述的不一樣。在改變之前，需要得到州或市政府的批准。

188B商業投資

申請人需滿足以下最低要求：

淨資產達到225萬澳元
將150萬澳元的資金用於購買澳大利亞州或領地政府債券至少4年時間
在遞交申請前的5年中至少有1年的從商或投資經歷

此類簽證申請人，必須將資金用於購買4年政府債券。如果收回投資，澳大利亞邊境及移民部將接到通知並取消該簽證。

另外，在4年臨時簽證的有效期內，必須實際居住在澳洲至少2年以符合申請永居簽證的要求。

（註：以上2類簽證，都必須先滿足最低65分）

188C重大投資

申請人必須擁有至少500萬澳元可以用於投資澳大利亞合規投資產品，投資期至少為4年。只什麼是合規投資？從廣義上講包括以下投資：

政府債券
某些投資於澳大利亞的管理基金
直接投資於非上市的澳大利亞公司

在4年臨時簽證期限內，需累計在澳洲居住達160天才符合申請永居簽證的條件。

我認為，投資人重要的是要真正瞭解每類簽證的詳細信息，再選擇最適合的。為了今後可以申請永居簽證，現在知道應該做了吧。

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年後澳洲房産市場持續升溫拍賣市場5年來表現最佳

隨著中國農曆新年的過去，不同于年前期間的不溫不火，年後的澳洲房地産市場迎來了一個快速增長期。針對RP Data近期公布的最新澳大利亞全國拍賣市場數據，我做出了以下總結：

澳拍賣市場近期表現搶眼，自2009年來表現最佳

從以上各首府城市最新房産拍賣數據圖，我們不難發現：全國加權平均清除率爲77.1%（同比去年74.2%），悉尼清除率82.8%，墨爾本表現穩定，清除率爲76.5%，阿德萊德78.6%，拍賣市場增長强勁，布裏斯班跟西澳珀斯較之去年有所上升，清除率分別爲54.6%、40.0%。延續著前幾周的强勁勢頭，本周拍賣市場仍保持著一個健康積極的結果。根據我們瀚亞國際整理的前幾年度數據表明，當前澳房産拍賣市場是自2009年9月以來表現最佳的時刻，不斷出現的高清除率，在刷新紀錄的同時也極大的增加了消費者信心。

高清除率持續，突顯市場需求强勁，或帶動房價增長

以上柱形圖是澳洲房産市場上周的房屋拍賣清除率結果，值得我們注意的是，全國加權平均清除率爲77.7%，爲五年來同期最高數據，而悉尼的拍賣清除率更是達到了驚人的87.8%。不少人可能會問，關注這個有何用意？那麽，我將繼續給出一組數據，悉尼上上周的清除率爲86.2%，加上本周的82.8%，這已是連續第四周清除率超過80%。衆所周知，悉尼作爲澳洲人口第一、經濟第一、發展最爲成熟的首府城市，一直以來就在某種程度上反應這整個市場的發展趨勢。

沿著東海岸的所有首府城市包括行政首都堪培拉在內，都維持著高清除率，這體現出極其强勁的市場需求。由此我們也不難推測，如果接下來幾周拍賣市場仍重複當前的結果，則勢必影響整個市場的價格。爲何？很簡單，因爲清除率持續在80%左右，這是市場强烈支持賣家的信號，隨之帶來的房價上漲也應在預期之中。

總體而言，這對關注澳洲房産市場的投資人士來說是個好消息。同樣不可忽視的是，尋找良好的投資平臺，及時瞭解市場及政策的動態，從而選擇最合適的投資方案，最大化規避風險。

王鹏专栏全集：

瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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澳大利亞政府向海外置業者收取買房申請費爲哪般？

近日的一則新聞引起了許多當地及海外置業者的注意，報道稱聯邦政府欲向在澳購房的海外置業者收取申請費。對于在澳購買100萬澳元以下房産的海外置業者將會被收取$5000澳元的申請費，而購買100萬澳元以上房産的海外置業者，購房價格每超過$100萬澳元就必須再繳納$1萬澳元的申請費。

目前大部分的民衆觀點均認爲該申請費不算過分，也無法阻擋海外置業者在澳購房的熱情和脚步。但是我們不妨借此機會來探討一下聯邦政府的態度。

聯邦財政部近日發表的建議報告指出，目前的海外人士在澳買房許可申請的機制遠未達到有效的合規審查。違反《1975 年外國收購與兼幷法》（下簡稱“法案”）的海外置業者可能會被處以撤資令或刑事處罰（例如：罰款或監禁）。然而，由于刑事處罰的舉證責任門檻非常高，使得刑事處罰難以實行。同時，有一些海外置業者明知故犯，故意違反該法案以賺取巨大利潤（房屋增值部分高于罰金）。

因此，財政部報告建議聯邦政府引入民事處罰機制，根據違反法案購買的物業價值的一定比例收取罰金，以期達到威懾作用。例如：當海外置業者出售違反法案購得的物業時，該物業的所有資本利得（即增值部分）應當上繳政府。同時，處罰對象不僅是置業者本身，對于任何故意協助海外置業者違反法案的第三方機構也要嚴厲處罰（例如：售房中介、律師、貸款經理等）。讓我們先來詳細看一下報告的建議處罰：

注：以上表格中所涉及的處罰措施都尚未實施

顯然，聯邦政府幷非要阻攔海外置業者到澳大利亞投資購房，而是希望海外置業者能够在遵循澳大利亞法律法規的基礎上赴澳投資，幷通過民事處罰機制可以更加有效地督促法律合規，協助法律執行機制。同時，通過加大罰款額度對海外置業者起到威懾作用。且不論增加的申請費每年能爲聯邦政府帶來多少的額外收入，如果能够設立一個新的機構審查海外置業者在澳投資的違規行爲，相信對于所有海外投資者來說都是一件好事。只有在公平公正的基礎上進行投資，才能保障海外置業者的利益。

目前，該報告仍處于徵詢階段，離具體實施還有一段日期。所有民衆及企業都可以在2015年3月20日前聯繫財政部發表自己的觀點。如果您覺得有其他方式能够更加有效地達到上述目的，不妨提出來供政府參考以便其在3月20日之後做出進一步的决定。

揚泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房産

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投資澳洲房産如何折舊减稅？

如果您正在看這篇文章，想必我可以假設您是一名房産投資者。如果不是，也是一位正在認真考慮投資房産的人。或許，在您權衡某處房産是否是適于投資時，有人曾建議您計算一下“折舊後的”現金流？亦或許，在您查看某處新修建的房産時，房産經紀曾爲您提供過有關折舊减稅的建議。

房産投資可以是一個令人望而生畏的領域，想要涉足，學習掌握與投資相關的各方面知識就至關重要。

首先，讓我們從最簡單的開始。

什麽叫折舊减稅？

折舊减稅通常是指針對房産投資者的稅收减扣。

其具體原理如下：

通過投資房産獲得的收入（表現形式爲租戶所支付的租金）。與其他能够産生收入的項目一樣，您也能在房産投資方面享受不同的稅收减扣。一般情况下，這些稅收减扣是針對您花錢的項目，例如物業管理費，市政管理費以及其他雜費。每支付一筆錢，您就會收到一張稅務發票與收據，在交稅時，您可以使用這張票據來申請减稅。

非現金减稅

房産折舊减稅即稅務機關所稱的“非現金减稅”

這意味著您在申報减稅時幷沒有實際支付現金。由于這一原因，房産折舊减稅也被稱之爲“紙上减稅”。

折舊，讓您可以爲所投資的房産隨著時間推移而産生的磨損申報减稅。這種减稅，承認了建築物自身及其裝置和設備（空調、窗簾、地毯等）會隨著時間的推移出現磨損，幷最終需要更換。但這些物品是否是由他人（開發商或前任房主）購買的幷不重要，作爲現任房主的您仍可繼續申報减稅，因爲它們會持續的貶值。

折舊减稅的優勢——省錢

爲什麽說“折舊减稅”能房産投資者省錢？我來舉個例子：

如果您的年收入爲 10萬澳元，而您申報了 1萬澳元的减稅，那麽您只需對 9萬澳元的收入付稅。

注:每年報稅的時候，都會有會計師爲投資者處理相關事務（只要在澳洲産生收入的人群，都有相應的會計師）

下頁表格中針對房産投資所産生的每月回報列舉了不同的折舊。

當然，下列計算數據僅爲示意說明，具體的金額將取决于您的房産以及其他各種變量。

有無申報折舊减稅的對比

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中國澳洲簽證申請者之“傷”——資金來源證明

說到澳大利亞商業與投資簽證時，提到最多的一個詞就是“資金來源”。“資金來源”是指，投資者是如何積累到現有資産。海外投資者人在申請“重大投資”、188子類簽證下的企業家簽證（188A）和投資者簽證（188B）時，都必須提供本人的資金來源。

這對中國申請者來說是最難滿足的一個條件，這是因爲中澳間在財務與監管條例上有著衆多的不同。不過，中國會計體制開始越來越多地采用西方會計學和遵約，兩國在這些方面的不同正在慢慢縮小。更準確的說，是西方體制正在逐步適應中國市場。也就是說，但在此之前，這兩個國家的企業運營方式會有些許不同。

澳大利亞移民局希望所有的申請人可以滿足適用的條例。所以，移民局期望中國申請人可以按照在澳經營企業的要求提供相關憑證。舉例如下：

審計過的財務報表
報稅記錄——個人所得稅記錄、公司所得稅記錄以及營業稅等
企業注册信息和執照
企業所有權文件(如股權分配)
銀行對賬單

從本質上講，作爲申請簽證的一部分，申請人需要向移民官展現一個清晰且易于理解的書面記錄。移民官不會隨便相信申請人所說，如賺取資産的方式，如何使用或節省出這筆資産等。在此過程中，申請人不只是去單一的證明自己目前擁有的這筆資産，還必須證明是如何通過合法途徑積累得到的。

由于澳大利亞政府不希望商業和投資移民項目變爲洗錢工具，所以他們只希望吸引合法和嚴謹的企業家。然而，這對于真正合法的中國申請人來說太過于複雜。我經常就這一點與客人反復討論幷試圖告訴他們，與移民局爭論這些毫無意義。成功獲得簽證的唯一要素就是申請人盡可能多地向澳大利亞移民局提供移民官所要求的文件。

對一些客戶來說，這是一個學習的過程。而對于許多申請人來說這幷不簡單，甚至根本辦不到。那時，申請人就需要想方設法來證明自己故事的真實性。比如，提供自己能拿到的文件，即使無法提供移民局要求的所有文件，也可以在很大程度上支持您的簽證申請。需要提醒的是，許多申請人在這個過程中感到萬分沮喪，只因爲他們確實擁有這筆財産，但能够提供文件却非常少。

這時聘用專業的移民顧問就顯得非常重。申請者在向所聘律師詳述自己的具體情况後，便可得到最適合自己的簽證申請方案。需要注意的是，申請人需要完全相信最的移民顧問

這幷不意味著自己所有的財産都需要向移民局披露，只需要提供移民局要求的那些就足够了。

以下是可能要求提供的書面憑證的一些例子：

由澳大利亞注册會計師或者四大會計師事務所駐國內辦事處的會計師出具的審計覆核
由認可的物業評估師出具的物業評估報告。幷不是所有的所有的物業評估機構都被認可

以上只是衆多書面憑證中的兩個例子，如果是針對每位客戶的簽證申請，則需要具體案例具體分析。很抱歉在此不能爲大家一一列舉詳細的文件。

以下我列舉2個對中國申請者較爲適用的例子：

所有權

從澳洲政府的角度來看，簽證申請人或者其配偶擁有的財産應該在他們個人名下。但是在中國，有些時候法定所有權却顯示在其他家庭成員名下或者是某一位員工名下。這可能會導致一個問題，儘管每個人都明白真正的業主只有一個，但沒有任何書面憑證可以證明這個關係。雖然可以與移民官爭論實益所有權，但這讓情况變得更加複雜，澳洲移民局將會對此提出更多的問題。

資金來源追溯期

用多長的追溯期去證明資金來源最好？越長越好。

如果申請人能够證明擁有財産的時間越長，對簽證申請越有利。雖然，不是每一個人在出售財産或者轉讓生意時都保留書面文件，但從申請澳洲簽證的角度來說，這是一個很好的建議。

我希望以上信息能對申請澳大利亞商業和投資移民簽證的讀者有所幫助和深入的瞭解。一般情况下，申請人幷不能提供移民局要求的所有文件。因此，提供越多的文件持證對簽證申請越有利。對于可以投資五百萬澳元却不能滿足提供充分資金來源憑證的簽證申請人，澳大利亞移民局將駁回其遞交的申請。以上的情况證明，簽證申請的前期準備工作必須認真對待幷且在準備相關文件時應該從澳大利亞政府的角度而不僅僅是從申請者的角度考慮。

Matthew Garvey專欄全集

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决定澳洲房産“長期增值”的四大主因投資房産就靠它們了

在選擇房地産投資對象的時候，人們往往會被當前某些市場正處于火爆勢頭的地區所吸引，從而大量涌入這些地方。比如澳大利亞的珀斯地區，因爲這幾年鐵礦石出口熱而帶動了房市的興盛，于是就有不少投資人把它當作了如今最好的房産投資地。

但在我看來，這幷不是一種合理的投資觀念。正如我一直强調的那樣，房地産是一種長綫投資，而不是短期投機行爲。因此在選擇去什麽地方投資的時候，必須把這一地區是否具備長期增值優勢當作首先考慮的因素，而不是看當下哪個地方的房地産市場火爆與否。决定長期增值的因素主要是這樣幾個方面：人口規模；開發潜力；居住環境；教育水平等。

人口增長潜力

一個地區/城市的人口規模將對該地房地産的發展起决定性作用，因爲人口數量才是維繫房地産的剛性因素。風景區可以吸引旅行者的大量到來；某些特殊經濟增長點可以在短期內吸引大批投資商和勞工的涌入，但是它們都無法拴住穩定長期的居住者。珀斯因礦業而紅火，昆士蘭州則有風光迤邐的黃金海岸。但在這些背後，我們要看到這樣的數據：昆士蘭州的首府布裏斯班只有162萬人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185萬人口。再看墨爾本， 2010年的統計數據顯示，它已擁有近400萬多人口。不僅如此，根據澳大利亞統計局的可靠預測，到2056年，它的人口將會增長到797萬（請見下图），到那時，它的人口總數將超過悉尼，這就是墨爾本相對于悉尼來說所存在的長期優勢。
此外，澳大利亞的某些城市，因其單一産業結構，决定了其人口規模很大程度上受到産業發展的影響。比如，如果礦業出口受到國際政治經濟形勢變化而波動，那对珀斯房地産業一定會受影響。反之，墨爾本這樣的多元産業發展均衡的城市絕對不會因爲個別産業調整而影響到人口規模，它相對更能任憑風吹雨打，我自巋然不動。

區域開發潜力

房産發展固然需要一定的人口規模，由于地區過于成熟，但包括土地在內的各種資源日漸稀缺，也會對房地産的發展産生制約。比如澳大利亞最大的城市悉尼。雖然在很多方面都具有領先優勢，但由于它的人口規模相對于其可開發的地區而言，已經處于飽和狀態。然而對老區進行“除舊布新”式的改造，在澳大利亞的國情和法律制約下，成本太高，所以沒有執行的可能性。因此，悉尼的開發潜力已經非常有限了。

反之，墨爾本雖然東、南、北三個方向上和悉尼非常近似，也在趨于飽和，但是最大的不同是有西南區這一大片剛剛開始開發的土地。這片土地就是墨爾本吸引大量遷入人口，用于整個城市發展的最大憑依。而且墨爾本的西南地區還具備了以下這些優勢條件，决定了它的發展潜力：

1）土地資源豐富，房價爲東南區一半，升值空間大；

2）距離CBD最近；距離菲利普灣較近；位于墨爾本國內和國際機場的中間；

3）新移民和年輕一代墨爾本人的聚集地點；

4）墨爾本2030計劃規劃中的人口增長衛星城；

5）政府重點投資發展的地區。（請見下图）

教育出口潜力

留學生的存在，也是構成房地産投資回報的一個重要組成，因此，某一地區的教育出口潜力，也對房地産的繁榮提供了條件。教育出口一直是澳大利亞的支柱産業，目前它吸引了40萬留學生，這其中還有13萬中國學生。澳洲政府還將繼續推進這一産業的發展。

價格增長潜力

澳大利亞房地産發展的長期優勢，還在于價格增長的規律性。從過去50年的房地産價格平均增長數據看（1960年代澳洲平均房價爲8千澳元，2010年爲56萬澳元），基本上穩定保持在7~8年價格翻一番的水平。在可預見的將來它仍將保持這種趨勢。因此，這一增長規律也就是投資者在澳大利亞投資的可靠保障。

以上的這些因素，共同構成了買房時必須要考慮的“長期增值優勢”。

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金凱平墨爾本房産投資

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2015年澳洲首府城市房價繼續升值長期收益前景更值得期待

日前，RP Data公布了2014年12月澳洲房價指數報告，我對該報告進行了一些整理和分析：

以上數據截止2014年12月31日

從圖表中我們不難發現：澳洲各首府城市房價較11月份增長0.9%，年度增長7.9%，年度資本收益增長12.2%。2014年最後一個季度，首府城市整體房價增長1.6%，其中珀斯增長2.8%，悉尼增長2.3%，布裏斯班增長1.8%，創季度最大增長記錄，顯示出較强的增長潜力；而達爾文下跌1.7%，堪培拉下跌3.4%。總體來說，雖然澳洲整體房産市場年度收益增長速度稍有放緩，但大多數城市仍呈現積極的結果，投資前景仍然值得期待。

過去1年澳洲各首府城市房價漲幅圖

根據以上過去12個月各首府城市房價漲幅圖可知，悉尼年增長12.4%領跑市場。雖然整體澳洲房産市場增長較去年溫和，年度增長7.9%。而堪培拉作爲純政治性的首都，房價趨勢較不樂觀，是唯一負增長的城市。此外，墨爾本年增長7.6%，是本年度除悉尼以外，唯一增長超過5%的首府城市。這也說明，悉尼、墨爾本作爲澳洲發展最爲成熟、數一數二的首府城市，仍然是衆多投資者心中最爲青睞的投資地，穩定的市場，較高的需求，都爲投資者提供了强大的信心。

預測：2015年澳大利亞房價將繼續升值

據我通過分析預測，儘管資本收益速度在目前階段稍有放緩，但總體房價仍在上升，更多的海外投資者看重的是更爲長期的資本收益前景，2015年各首府城市房價將繼續升值。

這種預測不是無的放矢，主要因素有二：一、據最新數據顯示，2014年12月官方利率保持在2.5%，若1月份沒有召開儲備銀行董事會議，這一低利率將至少保持到2015年2月。澳大利亞央行一再表示，他們相信一段時間的利率穩定是目前最謹慎的路綫，任何通過改變利率來幫助提升信心的舉措有可能結果恰恰相反。由此來看，澳洲的低利率仍將保持一段時間，而這無疑會使房地産投資更具吸引力。

二、澳元匯率也是影響房産市場價值變化的一個重要因素。隨著澳元兌美元的繼續貶值，澳大利亞房地産市場將對海外買家來說更具吸引力，房地産仍將成爲澳洲政府在製造業等支柱産業陷入困境的時候藉以維持經濟穩定發展的一大籌碼。所以，投資澳洲房産仍是一個不錯的選擇，發展潜力較大。

當然，投資有風險，選擇需謹慎。如何合理把握入市時機，最大化規避風險，選擇合適的投資平臺必不可少。

王鵬專欄全集：

瀚亞海外運營總監王鵬解析澳洲房産

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澳洲房産投資成功秘訣——重视售後服務

身在国内，要到海外买房置业，最大的挑战是什么？那就是买了房子后遇到问题怎么办？能找谁？谁能帮助你？

众所周知，在海外买房会遇到许多避免不了的问题。而主要的三大问题就是：语言、委托和差异。而这些看似会发生在不经意之间的事情，却直接可以影响投资的顺利与否。

语言障碍

首先，很多国内购房者会遇到一个语言障碍。在澳大利亚，如果业主不擅长英语，那么无论是开通水电煤、宽带网络等基本生活所需服务，还是和维修或者增补房屋设施的机构联系都会有困难。而这些事情又是在澳大利亚买了房子以后所不可避免的。如果要雇佣帮手，花费大不说，假如有十万火急的事一时半会未必就找得帮手。

委托亲朋好友

其次，如果购房者身在国内，因为无法时刻了解到自己的房产出租和维护等各种情况，则也不得不委托当地的亲戚、朋友，或者雇佣什么人来替自己与房屋中介保持联络、应对突发事宜。但以上这些人平时都有自己的工作和日常生活，很难有足够的精力来应付，所以他们都非最理想的嘱托对象。

生活习惯差异

其三，即使购房者亲自来到澳大利亚居住，语言上也没有太大问题，仍然会因为中澳两地生活、工作习惯上的不同而遇上一些头疼的问题。比如房子如果出现了一些虽不严重，却又希望及时得到修缮的问题，类似纱窗的损害，水管的渗水等等。可是这类维修工作，即便是有合同保障，却因为澳大利亚的法律和习惯问题，工人上门服务会比较拖沓（其实这类工作在澳洲基本上都是住户、业主自己动手就处理了）。这对于习惯了国内一个电话，药到病除的投资者来说，肯定会感到不便。

正由于有以上这些问题的存在，那么国内的购房者或投资人士在买房之前，最好先了解一下自己所要购置房产的销售商和发展商，是否能够有足够保障的售后服务。一般而言，销售商们往往对售前服务非常重视，但一旦买了房子，他们就会对你的诉求反应比较慢了。

我的建议是，对于从国内到澳大利亚来买房的人士，要特别注意销售商的售后服务有没有包括这样一些内容：

买房前：

代办申请银行贷款；

代办申请澳洲政府有关批准手续；

代办申请出国探访的签证手续；

造房过程中：

解决建房中产生的问题（与建筑商沟通）

完工后的验房

房屋建完后：

代理业主与出租中介机构联系，解决出租问题

出租过程中的一系列问题（比如简单的屋内设施维修问题等）

购房以外的服务：

接机服务

帮助临时租房

帮助买车

小孩入学手续办理

如果销售商能够提供以上所有内容的一条龙服务，那么将会为自己的投资获得成功提供了根本性的保障；如果有两套价格和质量情况相差不大的房产放在你的面前，那就选能够为你提供更好售后服务的那一家吧！

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金凯平墨尔本房产投资

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