AU Investment Column – Page 8

獨家解讀！澳洲移民新政“上山下鄉”對哪類人影響最大｜居外專欄

早在去年，據《澳大利亞人》報道，澳洲前前總理Tony Abbot曾揚言要一年減少8萬移民，現任總理莫裡森當時還擔任財政部長，他立刻出聲反對其“削減移民配額”的提議，並警告此舉可能在未來四年內耗費政府50億澳元，而且移民的減少會對澳洲經濟帶來損害。

總理莫裡森最近一次具有代表性的言論是，他援引了一份內政部和財政部頒發的移民經濟貢獻報告，重點強調了移民對於澳洲帶來的巨大經濟影響。

與Peter Dutton等提議減少移民的黨派不同，莫裡森聚焦的點並非局限於墨爾本和悉尼等人口繁華的大城市，而是建議移民的問題可以在不同方面得到解決。外聯出國之前就預測，莫裡森很有可能會推行偏遠地區政策，或是加大政府投資在基礎建設上。

而事實正是如此！上任後，莫裡森立即將移民大權從內政部分離出來，成立了全新的移民、公民及多元文化部，部長由原助理金融部長David Coleman擔任，換句話說莫裡森將移民大權緊緊握在了自己手中。

這位掌管移民大權的部長上台後第一時間轉發了一條Twitter：這條Twitter是原公民部長，現任城市、人口、基礎建設部部長Alan Tudge發布的：

“反移民言論並不能代表澳洲政府的決策，更不能代表廣大民眾的立場，我們始終堅持移民平等政策，公平的對待所有移民。”

現在，風傳已久的澳洲新移民政策的終於有了官方消息！10月中，莫裡森政府公布了澳大利亞簽證制度改革方案，其中一項計劃將迫使新移民在搬遷到悉尼、墨爾本和昆士蘭東南部之前，必須在大城市以外居住數年。

當日晚些時候，新上任的人口與城市事務部部長Alan Tudge在墨爾本就此計劃發表演講。

新政將通過“激勵和限制條件”相結合的方式，要求新移民在偏遠地區居住長達5年。基於解決全澳人口不均衡問題的迫切需要，以及在經濟上幫助較小的州和偏遠地區發展，莫裡森政府對“下鄉政策”態度十分強硬，不容商量。

哪種類別的移民受“上山下鄉”政策影響最大？

外聯出國澳洲移民專家認為，影響最大的是技術移民和雇主擔保移民申請人，家庭類的申請人影響相對有限，但附加要求可能也會變得嚴格，因此導致審理周期延長的現像。至於商業移民，不管是市中心或偏遠地區都不可或缺，那麼是否會有附加條件？按該政策力度判斷，很有可能！

究竟哪裡才屬於“偏遠地區”？

與大家固有看法不同，實際上，偏遠地區並不“偏”，偏遠地區英文全稱是“Regional Australia / Low Population Growth Metropolitan Areas”，即澳洲“邊遠地區”或“低人口增長的城市地區”。所以，一般一個地區連續2年出生率下降就會被定義為“邊遠地區”，並非是說地理位置偏遠哦。

逐州來看：在新南威爾士州，除了悉尼、紐卡斯爾、中央海岸和臥龍崗，其他都屬於偏遠地區；在昆士蘭州，偏遠地區不包括大布裡斯班和黃金海岸；在維多利亞州，墨爾本大都會區是個例外；珀斯及其周邊地區以外都屬於偏遠地區。

特別指出：首都領地全境都不是偏遠地區，而南澳洲、塔斯馬尼亞州和北領地全境都是偏遠地區。

“偏遠地區”也有“宜居大城市”

而在“偏遠地區”中也有澳洲的部分首府城市，其中相當一部分城市，在教育、就業、生活等方面，並不比悉尼、墨爾本等大熱城市差多少，比如北領地的達爾文、南澳的阿德萊德和塔斯馬尼亞的霍巴特。

其中，最值一提的是阿德萊德，作為南澳州首府、澳大利亞第五大城市，以其良好的治安環境、完善的基礎建設、先進的醫療水平、領先的文化及教育條件，連續多年位列全世界最宜居城市榜單前十。

外聯出國同時推薦霍巴特達爾文，目前州政府為了歡迎人才，出台了一系列優惠政策，和新移民補貼，它不僅是首府城市，也是澳洲最大的港口城市，而位於該城的塔斯馬尼亞大學躋身澳洲四大名校行列，成為了移民澳洲的又一熱門之選。

高鐵建設推進，便利新移民生活

除了以上這些優勢外，為了刺激偏遠地區的人口增長，促進偏遠地區經濟發展，緩解大城市的發展壓力，Alan Tudge另就一項貌似“不可能完成的任務”給出了答案，即遙遙無期的澳洲高鐵建設。

Tudge稱，“明年初將公布高鐵線路！”澳洲政府重啟了高鐵建設項目，一旦其目的和新移民定居政策相同，都是為了刺激偏遠地區的人口增長，緩解大城市的發展壓力。而高鐵的建成，將加速“偏遠地區”的發展，便利新移民的生活和工作。

趕緊做決定！如今的“偏遠地區”明年可能就成“禁區”

值得注意的是，由於先前所說的“偏遠地區”還根據人口增長率來劃分，所以範圍並非一成不變，換言之，如今宜居的“偏遠地區”，或許明年就可能會變成移民“禁區”。比如，澳大利亞第四大城市珀斯原本屬於偏遠地區範疇，因為技術移民大量湧入，在2017年被劃歸到主要大城市的陣列，歸入新移民“禁區”。

所以有意移民澳洲但資金有限的朋友，接下來我們要介紹的移民項目就是您的最好選擇！

商業投資者移民簽證188A
投資類中最熱門！！門檻低20萬澳幣起！

申請要求：

最低僅需20萬澳幣
兩個財政年營業額大於50萬澳幣
持股：若為上市公司，大於10%；非上市企業，大於30%
EOI打分65
門檻低無英文需要
生意項目屬於自己，自雇機會
主副申請人可互換

總之，最終的改革方案還未敲定，所以如果您有意向一定要抓緊時間申請辦理！跟上這輛末班車，才能讓未來的教育、工作、生活變得更加從容不迫、得心應手！歡迎聯系外聯出國 https://www.wailianvisa.com 了解更多。

責編：Zoe Chan

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您有澳洲房產？趕快行動吧——海外人士增值稅豁免政策即將取消｜居外專欄

澳洲政府在2017-18的財政預算時推出了一項對現有法令海外人士自住房增值稅豁免取消的提案。雖然目前該項建議還沒有正式立法，但是對於投資者來說還是需要清楚了解這個政策變動對他們的影響以便及時采取行動來避免將來不利的稅務結果。

一般來說，澳洲的自住房出售後，增值的部分是不需要支付增值稅的，但是投資房、度假屋、辦公樓等在出售時，增值的部分在當年是需要向稅局繳納增值稅的，該稅額最高能達到增值部分近一半的金額。澳洲稅局為確保海外人士在出售房屋後支付該項增值稅，已經要求買家將房屋出售價錢的12.5%以預扣稅的形式扣除下來，在房屋成交前代繳給稅局。海外賣家人士需要在當年向澳洲稅局做稅務申報從而計算出實際應繳增值稅，因為有之前的買家代繳稅，最後以多退少補的形式來完稅。

舉個例子來解釋一下，張先生在澳洲留學生活了一段時間，期間買了一套房作為自住用，後來移居到海外，成為海外稅務居民，這時候他想賣掉澳洲的這套曾經的自住房，房屋同購買時比較增值了100萬澳元。在現有的法令下，張先生有可能一分錢增值稅都不需要交給稅局。但是在更改了法令生效後，張先生實際需要支付近50萬澳元的增值稅，不妨我們假設是45萬澳元。同樣假設房屋目前的出售價是400萬澳元，買家在支付張先生時會扣除下50萬澳元（400萬澳元X12.5%）代繳給稅局，張先生在通過年度稅務申報後可以獲得5萬澳元的退款（代繳50萬澳元-實際45萬澳元）。

那麼新的提議立法後對哪些海外人士有影響呢？如下：

對於2017年5月9日澳洲東部時間7:30pm前已經持有的自住房，只要在2019年6月30日前出售並且符合其他增值稅豁免的其他條件，增值的部分可以享受增值稅豁免的優惠政策而不用交增值稅。任何2019年6月30日之後出售的自住房，增值部分一律不再享受增值稅豁免的優惠政策。
對於2017年5月9日澳洲東部時間7:30pm後購買的所有房屋，出售時增值部分一律不再享受增值稅豁免的優惠政策。

說了那麼多自住房，滿足以下部分或全部條件的房屋才有可能被視為自住房：

你和你的家人住在裡面
你的個人用品存放在裡面
你的通信地址
你的選民注冊地址
家裡水電煤的供應地址

可以看出，在我們了解該項政策變動後，部分海外人士可以提前采取行動來優化他們的澳洲自住房的稅務，比方說，在2019年6月30日前出售掉澳洲的自住房，或者在自己成為澳洲稅務居民後再出售自住房等。由於2019年6月30日的期限有限，成為澳洲稅務居民也需要一定時間去滿足條件，所以我們說需要提前采取行動，否則一旦提案立法，將無法再扭轉局勢。

責任編輯：Zoe Chan

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【避坑寶典】這些Case告訴你，一不留神就會踏進澳洲移民坑｜居外專欄

澳洲，全世界最適宜人類居住的國家，全球頂尖的教育水平，世界上最健全的福利體系，深深吸引著大批高素質移民者！其中，中國已經連續多年成為澳大利亞最大的投資移民來源國，第二大移民來源國，國人對澳洲的青睞程度可見一斑。

事實上，相比其他移民大國，國人申請澳洲移民優勢頗多。

19萬永居配額，實際僅發放162,417個

➤澳大利亞移民配額合理

在上周內政部最新公布的2017-2018財年的年報中，聯邦政府宣稱將積極吸納海外移民，並最多吸納19萬永久居民，足以證明澳洲政府吸引海外投資者的堅定立場。19萬的移民配額較10年前增長了33%，極大地減少了積壓案件擠占配額的情況出現。

➤移民項目多樣且成功率高

澳洲的移民項目多樣，創業投資各有不同！不同的移民人群和投資人群，均可找到合適的移民項目。並且，澳洲的移民流程標准化程度較高，審核相對寬松，成功率也更高！

➤移民澳洲速度較快

目前，澳大利亞移民的辦理速度較快，無需排期！申請澳洲投資移民項目的國人，其移民平均周期在1年左右，澳洲投資移民中申請人數最高的188A簽證也基本在1年半左右可以下簽。而外聯作為澳洲政府190NT的一級代理，該永居簽證僅需6個月即可下發！

澳洲，世界上最適合居住的國家之一，其商業移民流程很清晰，條件也很明確，但是成功率卻不是100%的！一旦拒簽，您的移民之路可能會走的更加艱難！所以移民條件裡面的很多坑，您需要了解和知道，下面，我們就來說說澳洲移民的那些坑！

移澳有哪些坑？

1. 朋友介紹的都是好的？不找專業移民公司更便宜？看不懂英文文件一定就得簽字？

2015年1月，S氏夫婦來到C先生所屬的移民中介公司，由於是朋友介紹的，S氏夫婦十分信任這位C先生。而他其實根本不具備澳洲移民申請資質！他建議S氏夫婦不要通過公司，可以私下跟他單獨辦理移民，他承諾收取的費用會比直接跟公司辦理便宜許多。S氏夫婦信以為真，一次性給了70萬人民幣作為全數費用。

S氏夫婦辦理的是188A商業創新移民，但這位無資質的C中介在2016年8月故意向移民局遞交了虛假的銀行流水單，沒有辦法通過澳洲政府的審批。當移民局要求C中介為S氏夫婦補交資料時，C中介為求不被移民局拆穿遞交了虛假資料，便要求S氏夫婦簽署一份取消申請書(Withdraw Application Form)！由於S氏夫婦並不懂英文，就這樣無辜的簽了，之後發現事情不對，去質問C中介時，C堂而皇之的說出了一系列聳人聽聞的威脅之詞，讓人不寒而栗。之後，人間蒸發，卷錢消失…

評論：看了S氏夫婦的經歷，是不是感覺膽戰心驚！

外聯要提醒各位，簽署任何文件合同的時候，千萬不要隨意簽字！可以要求把文件翻譯成中文，合同也能同樣生效。澳洲本地留學移民市場，絕大部分中介都是守法的，只是難免有害群之馬，但是如果放眼中國市場，情況就要糟糕多了，亂收費、誤導信息滿天飛，外聯澳洲公司每年都會接到很多被國內非法誤導客戶的求助，感觸良多。

就在10月23日，國家移民管理局網站發布了《關於取消因私出入境中介機構資格認定審批有關事項的通知》，同時宣布停止審批簽發《因私出入境中介機構經營許可證》，這也就是說，以後從事出入境行業的門檻降低了，可能會有更多渾水摸魚的中介出現！所以外聯在此提醒各位，在挑選中介時，一定要擦亮自己的雙眼，選擇正規的有豐富成功案例的移民機構！

如果是在澳洲當地遞交移民申請，一定要看這家中介有沒有MARA牌照，否則就是違法行為！

2. 胡亂收費不透明？反復被拒簽怎麼辦？

李小姐在澳洲留學多年，被無良中介忽悠做了457雇主擔保工作簽證，忍受雇主多年胡亂收費，轉186雇主擔保永居簽證兩次因雇主提名被拒，走投無路找到外聯咨詢。

在了解到客戶的個人背景、家庭情況後：在澳有同居配偶，無子女。我們為其分析了整個案子的情況，和即將面臨的問題。在客戶457簽證還未到期時，境內遞交配偶簽證，由於材料准備非常的充分，7個月就收到官員補件，且只要了申請人和配偶的無犯罪記錄證明。9個月不到客戶獲得正式批復。這比官方公布的17-24個月審批周期快了近一半時間！

評論：辦理工作簽證、永居時的要先考察移民公司資質，問清楚各項收費標准再做決定。如果自身條件適中，一般不會出現多次拒簽，找到一個負責的專業的移民機構輔助申請至關重要，會讓你事半功倍，少花冤枉錢。

3. 買房就能拿永居？半年下簽？

一位中國開發商（XIAO Jiang)向亞洲投資者承諾：如果他們購買Hunter Valley的地，就可以在六個月內獲得澳大利亞的“永久居民簽證”即132A商業簽證，獲發此簽證後，申請人及家屬可同澳洲居民一樣，享受澳洲的各項社會福利。OMG! 有這樣的“好事”簡直不能讓人更心動了呀！

評論：連澳洲總理都辦不到的事，這位兄台竟然張口就來！確實，到國外買房的人中不少都是為了拿綠卡，希望購買房產以後則能獲得外國居留的資格。但事實上，基本上所有西方的發達國家，如美澳加英等都不存在買房移民的政策！！買房能移民的國家大多位於歐洲，比如塞浦路斯、希腊、葡萄牙、西班牙等國家。

以上的幾個例子其實都折射出當下移民行業的亂像，很多沒有資質的中介，居然可以堂而皇之的打著各種誇大旗號，遍行在移民市場。一切就待客戶簽約後，落入他們的陷阱，並且仗著了解大多申請人異國他鄉膽小不敢惹事的心理，隨意對待。

總之，千萬不能受到所謂“保證成功”之類的誘惑，草率地簽下合同，最終拖累了自己！再次提醒大家，如遇緊急情況請在第一時間向澳大利亞警方報案（報警電話：000）。

如果想要了解更多移民澳洲的最新資訊，歡迎聯系外聯出國 https://www.wailianvisa.com 了解更多。

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我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项｜居外专栏

随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？

人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。

转贷不仅是看低利率，还要考虑到很多其他因素，比如额外的费用产生，early repayment fee、政府房契和贷款的discharge & registration费用、新银行的申请费（如果有）。如果因转贷提高了贷款金额，会不会对将来的生活产生压力？

｜如果判断自己是不是要转贷？

如果你符合以下情况的某一种，那么转贷一般都能帮到你：

新银行的利率/产品比就银行好
不要小看每个月节省的那些利率，积少成多。
需要额外的钱去做一些事，比如：装修，孩子教育，房产投资等等
如果你的房子增值了，增值的那部分equity可以通过转贷拿出来重新再利用。
负债合并，比如：还清信用卡
用低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡，就和高利率银行换到低利率银行是一个概念。
调整贷款还款
比如只还利息或固定期满，通过转贷调整贷款产品和规划
调整贷款结构
如果您有一套自住房产和投资房产或住房和商业物业，或是购买了生意，通过调整贷款将他们绑定批准，可以拿到更优惠的利率产品。
物业产权变更
即便是夫妻之间，如果房产从两个人变为一个人或增加了另一个人在房屋title上，假设房产有贷款都需要通过refinance同样变更抵押人。有时也可能是从个人名下变更到信托Trust持有物业，担保人和抵押人都会通过转贷做出相应调整

｜如果你是以下的情况，请务必尽早联系贷款经纪人

我们会帮你一起判断是否有转贷的必要：

物业刚成交不久
这时你的房子可能还没有足够的equity可以拿出来用，甚至有时因为银行政策的变动，导致估价不如当时的价格
信用不高，比如有欠款等
在大部分情况下，信用不高的客户，比较难拿到低利率的好产品
没有收入，或收入不稳定
收入是贷款的必要条件之一。无论是新买房还是转贷，都需要收入来支持今后的每月还款。这里要注意的是，如果贷款金额增加，那么同样的收入是无法承担新的贷款。
贷款余额很低，并且不想再增加贷款金额
通常情况下，贷款金额越大，银行给的利率折扣会越多。

｜对于需要转贷的朋友们，需要注意些什么？

我们为大家整理了以下几点：

贷款规划
是要固定贷款还是浮动贷款？本息还是只还利息？是否需要对冲账户？与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。
房屋价值
想要top up钱的朋友，要注意你们的物业是不是有额外的equity，可以通过我们安排银行估价来确认。
财务状况
你的收入情况是不是能够cover新的贷款还款？是否满足银行的还款能力计算？
信用分数
在正式递交给新银行之前，务必要确认自己有没有过延期还款，或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡，也可以取消。
旧银行
在离开旧银行之前，最好和客服打个电话，问清楚如果离开是否有额外费用，discharge的过程一般需要多久
时间安排
我们建议大家提早3-6个礼拜提前准备。视个人情况而定，准备好银行所需要的材料，比如：council rate、水电费账单、bank statement等等。我们经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单，如果您比较紧急可以通过FastRefi服务更快速的达到转贷目的。

｜非居民海外客户

要知道前几年银行市场的突然收紧，许多非澳洲居民通过私人或小型基金办理贷款，甚至有许多客户选择了全款支付。

如果您有需求，也是一样可以办理转贷或将付清物业重新抵押办理贷款套现。

通过转贷同样达到减少利息还款
或选择更好的还款方式
从短期1-2年贷款产品更换为25-30年长期产品
从付清物业抵押贷款拿出资金用于新投资或偿还债务
Meriton Vendor Finance到期转贷调整

责任编辑：Zoe Chan

澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集

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投資澳大利亞物業必讀：海外人士空置稅｜居外專欄

去年12月，澳大利亞政府正式通過了一份針對海外人士在澳大利亞購買住宅房卻將其空置超過6個月之上所征收的空置稅的一項法律。這裡空置的定義包括沒有人居住或沒有出租給別人。政府引薦該項法令的目的是迫使海外投資客在購置澳大利亞當地的住宅物業後將其掛牌出租從而緩解澳大利亞緊缺的租賃市場。那麼，政府如何知道哪些人需要支付空置稅呢？他們通過要求海外人士每年以申報空置稅的形式來決定他們是否需要支付。

哪些海外投資客需要向政府每年做空置稅申報？

以下購置澳大利亞住宅房的海外人士：

澳洲東部時間，2017年5月9日 19:30後，申請購買澳洲住宅房的海外人士
澳洲東部時間，2017年5月9日 19:30後，購買開發商已經獲得新房豁免證書的樓盤

符合上面條件的海外人士，即使出租了他們的物業，他們每年也需要向政府做空置稅申報。如果物業持有人超過一個人，有可能所有人一起做一次申報，也有可能要求每個人分開單獨申報，具體視購買時的法律文件。

如有以下情況發生，該海外人士不需要進行今後的空置稅申報：

購置的物業已售或轉給別人（包括物業持有人死亡）
該海外人士成為澳洲稅務公民

哪些海外投資客需要支付空置稅？

如果你需要做空置稅申報，並且在一個空置年你的物業沒人居住或沒有真實的放在出租市場超過183天；或者在空置稅申報截止日期前，沒有按時申報的人士。

什麼是空置年？

空置年是從你第一天占有該項物業起至接下來的每一個連續的12個月的時間，它不同於公歷年，也不同於財政年，是每個物業所獨有的。

哪一天算正式占有該項物業？

一般來說從房子交房日那天或也有可能在物業獲得可居住證之日。

183天的要求

可以不是連續的183天，而是一年分為幾段分開的時間的之和，但是每段分開的時間必須等於或超過30天才能計入183天之中。值得注意的是，短租類的物業（一次合同少於30天）將不符合以上183天的要求，因此需要支付空置稅。

空置稅豁免

如果你可以證明在一個空置年裡你的物業至少有183天不適合人居住，你將不需要支付當年的空置稅。當然你還是需要申報空置稅來申請此豁免。

申報期限

空置稅申報的期限是每個空置年結束後的30天之內。

不准時申報空置稅的懲罰

如果你沒有准時申報空置稅，你將需要支付空置稅不管你的物業在空置年居住或出租多少天。嚴重的，不准時申報空置稅或沒有保留相關的資料，有可能會受到民事懲罰。每年申報空置稅的相關資料需要保存至少五年。

空置稅需要交多少？

一般來說，如果你需要支付空置稅給稅局，空置稅的金額將同你買房時海外人士投資申請費相當。具體的金額在申報空置稅以後會自動由系統生成。如果你因為購買的是開發商已經獲得新房豁免證書的樓盤而沒有支付海外人士投資申請費，空置稅金額將會是假設你當初購買一般的樓盤所需要支付的海外人士投資申請費，該金額最少是5500澳元（約27048元人民幣）.

個人狀態變化

如果你有以下情況的變更，你可以在申報空置稅時通知稅局：

你已經不是海外稅務居民
你的投資物業已經轉讓他人
你的聯系方式有所變動

如果您對澳大利亞的海外人士空置稅有任何疑問，請透過居外聯系皮特馬丁（Pitt Martin）會計師事務所。

責編：Zoe Chan

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公寓房熱潮在美國澳洲繼續燃燒｜居外專欄

隨著選擇公寓而非獨棟住宅的購房者越來越多，開發商們在配套設施方面的角力也日趨白熱化。

在紐約，名人夫婦湯姆·布雷迪（Tom Brady）和吉賽爾·邦辰（Gisele Bundchen）剛剛賣掉了他們的“麥迪遜一號（One Madison）”公寓。邦辰和布雷迪夫婦以1170萬美元（約8140萬元人民幣）的價格購買了這套整層公寓，後以1395萬美元（約9706萬元人民幣）的價格將其售出。

湯姆·布雷迪（Tom Brady）和吉賽爾·邦辰（Gisele Bundchen）夫婦

西雅圖的房屋建築商已經開始像2005年那樣縱情狂歡了：沒錯，公寓的時代回來了。

自前十年的房地產泡沫破滅後，開發商在過去數年裡除了公寓什麼都建，而現在他們終於要把重心轉移回來，重新建造公寓了。

其結果或許是這樣的：未來幾年內，購房者可能會擁有豐富的購房選擇，這對於年輕人，其他買不起獨棟住宅的首次購房者，還有想縮小住房面積的空巢老人來說都是格外令人欣喜的好消息。

然而，新公寓的價格也不便宜——一間單臥室小公寓的售價通常超過50萬美元（約348萬元人民幣）。而且公寓還將吸引更多投資者，這些投資者不僅會抬高價格，讓普通買家更難買得起房子，有時還會空置房產等待它們升值。

到目前為止，西雅圖和貝爾維尤大約只有2000套公寓是開放出售的。但根據一家追蹤該地區公寓銷售情況的市場營銷公司Polaris Pacific的說法，未來幾年內，大約有6000套公寓即將完工。

目前僅在西雅圖就有20多個公寓項目（共5000套公寓）正在建設當中，而其中的大多數項目過去數月才剛剛公開。

在某些情況下，公寓項目是全新的專項工程；在其它情況下，開發商原本打算建一般的公寓，但中途改變了計劃，決定將它們改造成共管公寓（兩者的區別在於公寓的用途是出租還是出售）。

自上世紀中葉房地產泡沫破滅之前的共管公寓發展盛況以來，西雅圖地區還沒有出現過這樣的公寓熱潮。

居外誠意推薦：西雅圖晨曦豪宅公寓

西雅圖晨曦是西雅圖市中心近十年以來，少有的高端豪宅公寓項目。它與西雅圖標志性建築“太空針塔”遙相呼應，在多重意義上刷新了“地標性塔樓”的概念。項目位於市中心區域，弗吉尼亞街與第三街交叉口。步行5分鐘即可到亞馬遜總部、派克市場、奢華購物中心Nordstrom旗艦店。西雅圖作為全美數一數二的文化娛樂中心，在西雅圖晨曦附近，就有文化博物館、藝術博物館、圖書館音樂廳和體育場。從這裡出發到西雅圖塔科馬機場也只需要約20分鐘的車程。
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澳大利亞東海岸沿岸的資本市場發展趨勢十分明顯：悉尼和墨爾本的房地產價格增速大幅下降，而布裡斯班房價增速的下降幅度要低得多。

根據CoreLogic （悉尼知名房地產數據分析公司）提供的數據，2017年，悉尼房價上漲了2.1%，而2016年的房價漲幅為16.7%。墨爾本的房價於2017年上升9.1%，遠低於2016年15.1%的水平。布裡斯班的房價增長率略有下降——2017年的房價漲幅為3.1%，而2016年為4%。

CoreLogic的《2017年度優中之優報告》（Best of the Best Report 2017）顯示，從各個城市來看，悉尼和墨爾本的繁榮市場在2017年開始降溫，但許多郊區公寓的價格仍然出現了大幅增長。

在繁榮期即將結束時，我們往往會發現城市整體的房價增長速度下降，但是人們對最佳郊區的優質房產依然有著長期需求，這類房產的價格也保持著強勁的增長。最佳郊區可以被定義為那些能為人們提供一種良好生活方式，臨近工作場所或價格可負擔性較強的城市邊緣地帶。

在當前周期所處的階段，購房者會變得更加挑剔，而且不願意爭奪“B”或“C”類房產。

比方說，去年悉尼的房價可能只增長了2.1%，但下北岸麥克馬洪斯角附近的高檔海濱郊區的房價上漲了45%。這些郊區都是重要的公寓住宅區，建有大量的公寓建築群。

對於那些有意在美國和澳大利亞投資的購房者來說，購買距離省會城市中央商務區10分鐘路程的房產已成為一項關鍵趨勢。

Raine & Horne Green Square公司旗下經紀人Trever Back提供的房源實例：這套3臥室分層頂樓公寓坐落於悉尼滑鐵盧阿奇博爾德大街（Archibald Avenue, Waterloo）1007/9號，堪稱中央商務區邊緣地段的奢華住宅典範。該物業將於11月10日拍賣。

責編：Zoe Chan

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

首次置業者看過來，一口氣讀完，澳洲買房不再難！

當前的澳洲房屋市場房貸政策在收緊，拍賣清空率一直停留在60%以下，不過目前也是首次置業人士入市的好時機。

對於首次購房的買家，幾乎是非常事宜：

房貸利率雖然上漲，但依舊處在歷史的最低點
悉尼房價從去年6月至現在小幅下跌，跌幅5.6%；墨爾本從去年11月至現在跌幅3.5%
投機者離場，許多投資人也因為政策和不確定性暫時觀望，競爭少了很多
賣家預期更加合理
銀行依舊偏愛首次置業者
出現一些樓花拋售轉售，或許可以“撿漏”

這裡My Home Loan替您准備了六個可能會遇到的問題，也根據一般情況作出了回答。如果不喜歡看太多文字，可以只看我們的一句話回答。當然，最省事，安全的做法，是聯系我們專業的貸款經紀。

1. 我需要多少存款？

“那得取決房子多少錢”

一般來說，購房者至少需要房價10-20％存款加上5%的其他費用准備金。

例如，購買價值50萬澳元的房產，意味著您在申請房屋貸款之前至少需要5萬澳元的儲蓄存款，加上2.5萬澳元的其他費用。（如果申請人的貸款能力不足，那麼將需要准備更多的存款）

對於貸款比例（LVR）超過90%的借款人，大多數，並非所有銀行都有真實存款（Genuine Saving）要求，也就是說借款人的賬戶裡要有3-6個月的總額為房價5%的存款。

不過對於首次置業者來說，如果存款不足，不妨將目光轉向樓花而非現房，以房價的5% 或10%就能鎖定房子，並為自己爭取到1-2年籌措資金的時間（最長8年）。

除此之外，買家也有其他選擇參考，例如通過父母或親屬贈與的錢（Gift funds）來湊夠剩余資金；或通過擔保貸款（guarantor loan），即買家父母通過他們的房產作為抵押擔保，幫助賣家申請貸款。

2. 購買房產需要支付哪些費用？

“比您想得多一點點”

除了首付外，還有很多“隱形”費用。

假設現在您在新洲買了個50萬澳元的房子，交了10%的首付。我們一起來看下除此之外，您還需要交哪些費用：

印花稅（Stamp duty）

房地產印花稅是指因房地產買賣、房地產產權變動、轉移等而對單位和個人征收的一種稅賦。在此例中，印花稅大約為18,300澳元。

律師費（Conveyancing Cost）

澳洲的房產買賣一般需要律師協助完成，律師會幫忙解釋合同以及交涉房屋在過戶中牽涉的一些問題。費用大概在800-1500澳元不等。

貸款機構費（Home Loan Fees）

貸款機構會向您征收一些一次性的費用如申請費或開戶費（最多900澳元）。一些貸款機構為了吸引客戶，會免除這些費用。

LMI房屋貸款保險（Lender’s Mortgage insurance）

當貸款比例超過80%時，會有LMI保險費用產生。隨著貸款比例越大，保險費用會越高。在此例中，假設貸款比例為90%，LMI保險費用大約為9,000澳元。

房屋檢查費用（Inspection cost）

在買房前，建議您進行一個房屋結構檢查及蟲害檢查。一方面自己心裡踏實，另一方面貸款方在發放貸款前也需要這樣一份檢查報告。費用根據房產的大小會有變動。針對案例中的房子，檢查費用大概在400澳元左右。

市政費（Council rate）

市政管理費是當地政府對管轄區內所有業主征收的費用，用於當地基礎設施的更新和維護。這筆費用在不同的地區變化較大，也和您房屋的占地面積有關。一般為每年1,000-1,500澳元不等。

搬家費（removal cost）

請專業的搬家公司幫忙搬家，可以為您減輕很多壓力。收費一般為每小時50-80澳元不等。

3. 我可以得到首次置業補貼及印花稅減免嗎？

“得具體情況具體分析”

關於首次置業印花稅的減免，從新州政府網站我們可以看到：2017年7月1日後，從之前的總價55萬（及以下）的房產，首次置業印花稅全免，到總價65萬（及以下）就能全免，而房屋總價在65萬與80萬之間則是部分減免。

其次是首次置業補貼，在新洲，對於價值不超過75萬的買地建房，首次置業者可以申請1萬補貼；對於已經建好的新房，價格要低於60萬才能拿到1萬補貼。

那麼哪些人才可以拿到首次置業補貼呢？基本上來說，有如下規定：

至少有一個申請人應持有永久簽證，或是公民。
每位申請人必須年滿18歲。
物業的總價值必須低於上限金額。不同州都有不同的房產價值上限。
購房者及配偶在2000年7月1日之前從未在澳洲擁有過任何住宅地產的所有權
從未在澳洲任何州申請過首次置業補貼
在該房產交房一年之內入住，並且連續居住滿 6個月或以上
兩人或以上聯合購房，至少一人是澳洲永久居民或公民
購房者只能以個人形式購房，不能以公司或信托形式購房

4. LMI銀行保險費用大概是多少?

“不是每筆貸款都要付”

好，首先什麼是LMI（Lenders Mortgage Insurance）呢？從字面上看，這是用於保護銀行或貸款機構的一種保險。通常來說，LMI在貸款比例超過 80% 時會產生（少數銀行在貸款比例超過90%時產生），因為銀行擔心借款人在違約後把房子拍賣時無法賣出相應價值。

LMI費用不是線性計算的，通常需要查表或通過各銀行計算器算。貸款比例越高，保費的增加額也越高。客戶可以選擇在貸款交割時作為一次性費用支付給保險公司，也可以選擇把保險費加到貸款金額中一起借（LMI Capitalisation）。

舉個例子：如果您想買個價值50萬澳元的房子，准備貸款45萬澳元，這時候您的貸款比例是90%，LMI數額大約是5,000澳元左右。在選擇LMI Capitalisation後，您實際所收到的貸款額將會是445,000澳元（45萬澳元 – 5千澳元）。

那有什麼辦法可以避開LMI保險費嗎？

第一，有少數銀行提供90%不許支付LMI的貸款產品；

第二，專業人士貸款90%可免除LMI（如律師、銀行家、會計師、工程師或醫生等）；

最後，也可以通過父母擔保來避免這一費用。

5. 需要准備哪些文件？

總的來說，銀行需要您提供如下幾個類型的文件：

身份證明：

中國護照或澳洲護照
澳洲駕照或photo ID

收入證明：

工資單或雇主信
納稅申報表（Tax return）或評估通知書（NOA）
會計師信（如果您是自雇佣人士）

資產證明：

銀行存款證明
贈與信（以確認您的父母或近親會給您贈予購買房產的押金）
定金收據（如果已付定金）

負債信息：

信用卡賬單
車貸、個人貸款及助學貸款（HELP/HECS）等
短期債務，如Afterpay或Zippay等

在准備文件時，請確保所有文件都是最新的。

因為銀行在決定批准或拒絕您的抵押貸款申請的時候，很大程度上依賴於這些文件的准確性。

6. 我該選擇哪種房貸產品呢？

現在市面上提供房貸的金融機構有很多，可選擇的產品更是讓人眼花繚亂。在做選擇的時候，最重要的是要明白自己有哪些需求。

例如：

是否想要額外還款嗎？
是否想要在貸款的同時，留一些錢應急嗎？
是否需要更好的估價或更低的利率？
是否會考慮對衝賬戶套餐貸款還是簡單的basic home loan？
網上銀行或手機app使用便利是否重要？
是否一定需要銀行有分行服務？

房屋貸款是一項大的經濟決定，在此之前一定要充分做好功課。關於哪個產品最適合您，歡迎免費咨詢My Home Loan專業的貸款經紀團隊！

責任編輯：Zoe Chan

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2018年澳洲房產拍賣購房的關鍵技巧｜居外專欄

由於賣家和投資者希望在聖誕節前完成交易，因此每年這個時候起到年底，房地產拍賣額一般都會有所增加。

制定拍賣計劃對購置房產而言至關重要，因為不論是買家市場還是賣家市場，做好拍賣計劃都將為你省下一大筆錢。

以下是目前新南威爾士房地產拍賣市場的購房技巧。

1. 深入調查，了解市場

買家需要開展特定的調查工作，如在網上瀏覽或實地考察特定地區即將舉行的拍賣活動，獲取關於房產受歡迎程度等一手資料，調查該地區的最新數據，包括每月的最高和最低售價，並詢問該地區是否會新建基礎設施，以及這些基礎設施對你有意購買的房產是否會產生積極影響。

2. 搶占先機

瑞恩和霍恩房地產公司（Raine & Horne）的最佳銷售代理人Dib Chidiac

Dib Chidiac是澳大利亞排名前30的銷售代理人，是國際連鎖集團瑞恩和霍恩房地產公司（Raine & Horne）的最佳銷售代理人。

Dib認為，投標的關鍵在於在競標開始時就要搶占先機，提出有競爭力的價格，而不是等待別人取而代之。

搶先投標讓你得以觀察他人的身體語言並引導整個投標過程，最重要的是，這為後續投標定下基調。數據顯示，大多數搶先投標的人最終都會“抱得房產歸”。

3. 善於提問

在競拍日前，詢問代理人是否有關於競拍房產的政治、經濟、社會文化、技術和建造方面的相關文件可供參考，以及該房產名下有哪些合同。

通過這些問題，你可以切實地了解房產的受歡迎程度，而不是無根據地猜測參與房產開放日的人數。

4. 在競拍日前提出報價

如果你喜歡這個房產，就應該在競拍日前提出報價。過去12個月中，有幾個月的數據顯示，悉尼東部郊區等地區的競拍房產在競拍日前就已經售出。每年這個時候，賣家更有可能接受提前報價，以確保年底的交接過程不至於太匆忙。如果你能夠在早於規定的42天周期內完成付款，你可以在報價時表明這一優勢。因為較短的結算周期有可能促使賣家在接近年關的時候接受更低的售價。

5. 制定策略

如果參與競拍時你有所計劃，那麼競拍過程就不會太過令人緊張，你也會更有自信。在競拍前，設下你能夠承受的最高競拍價（具體到1澳元），然後堅持這一底線。切記，競拍是智力的較量而非意氣用事的游戲。

另一個競拍的關鍵技巧在於對時間的把握。競拍時間越長，往往成交價格越高。

Dib即將舉行競拍的房產之一，位於悉尼艾米莉街道7號早餐點（7 Emily Street Breakfast Point）：

Dib表示，買家可以明顯看出這套房產別具一格。要想在這一區域再看到這樣水平的房產，可要等上好一陣子。

投資者在制定計劃時，應該考慮理想成交價和時間安排，因為可能你現在就需要為房產支付大額首付。1月和2月是澳大利亞房地產的淡季，如果今年沒有找到想要購買的房產，你就需要再等3個月。等待的時間越長，價格就可能會越高。

另一套同樣出眾的悉尼豪宅同樣以拍賣形式尋找買家。20年來首次上市，由蘇富比國際房地產公司在居外網上掛牌，這是一套充滿靈感的氣派住宅。位於七先令（Seven Shillings）海灘上的一個私人綠洲內，尊享從海灣和海港到歌劇院以及海港大橋等的盛景，搭配悉尼最令人垂涎的船庫和全年平靜的深水泊位。這套無與倫比的住宅是國際上千載難逢一個的機會！點擊查看房源信息

6. 確保在房產流拍後享有優先談判權

如果房產沒有達到拍賣底價也不要失望。出於禮儀，大多數房產辦公室會讓最高價競拍者享有流拍房產的優先談判權。這一權利在悉尼房地產市場中十分占據優勢，因為悉尼市場一直以來享有較高的拍賣出清率，市場上存在大量有意拍賣房產的投資者。

翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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澳洲家庭法縱覽（2）離婚申請程序與須知｜居外專欄

相比於很多國家，澳大利亞的離婚率較高，其中無疑有著移民背景不同、多元文化融合或傳統意識保留等多方面宏觀的原因。來自於澳大利亞數據局的數據顯示，在2015年有40%的婚姻以離婚收場，有超過5萬年齡低於18歲的兒童面臨父母離婚的情況。

對華人而言，“家”永遠是最重要的一個歸屬，“家和萬事興”也是每一位家庭成員的期盼。然而，若家中產生糾紛，請不要無視、逃避或采取不恰當的方式來處理。必要時，應當尋求法律援助以保護自己、孩子與家庭。

澳大利亞的《家庭法 （Family Law Act）》涵蓋了大部分的家庭法律事務。《家庭法》的內容涉及對特定家庭事務（如離婚、子女及財產等問題）的處理。如果您已結婚或正與人同居，《家庭法》對關於您子女或財產方面的任何糾紛問題都已作出了相關規定。即使您未處於婚姻或同居關系中，《家庭法》也對與您有關的子女方面的任何糾紛作出了相關規定，例如孩子應在何處居住。

因此，法律專欄的《澳洲家庭法縱覽》專題旨在幫助在澳華人了解在處理相關家庭關系、婚姻財產、子女撫養等方面的權利、義務與責任，更好地直面與解決家庭糾紛，以期家好月圓享天倫。本專題主要分為以下篇章：

澳洲家庭法縱覽（1） | 分居前務必慎重考慮的十個問題
澳洲家庭法縱覽（2） | 離婚申請程序與須知
澳洲家庭法縱覽（3） | 婚姻財產分配
澳洲家庭法縱覽（4） | 孩子與子女撫養
澳洲家庭法縱覽（5） | 家暴與家庭糾紛調解

以下與大家分享《澳洲家庭法縱覽（2） | 離婚申請程序與須知》：

參考與更多閱讀：

https://www.legalaid.vic.gov.au/find-legal-answers/videos-about-law/when-separating
https://www.lacextra.legalaid.nsw.gov.au/PublicationsResourcesService/

聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

居外責編：Zoe Chan

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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選購悉尼豪宅國慶黃金周不容錯過｜居外專欄

對於關注悉尼的投資者來說，今年的黃金周更具看頭，一系列優質的頂級住宅及豪華的高層公寓都是往年少有的。過去的5年，受房地產市場風向及輿論的影響，越來越的上層買家開始轉向投資悉尼的頂級房產，包括別墅、洋房及公寓。這一系列的舉動大大帶動了當地房價的上漲。如今，一套以5500萬澳幣成交的房產甚至已經擠不進前五了。根據CoreLogic的一份報告顯示，2012至2017年間，悉尼的房價已經上漲了74%。其中，頂級房產的收益更是可觀。

由於今年黃金周恰逢澳幣對美元走低（不到1：0.71），加上悉尼房地產市場剛剛經歷了長達了一段6個月的調整期，迎接投資者的將會是一個價格相對親民的市場。但是這樣的行情並不會太長久。按來自佳士得國際地產（Christie’s International Realty）的資深房產中介Darren Curtis的話來說，悉尼今年市場上待售的豪宅選擇相當豐富，將會是一個非常適合投資的年份。

“現在基本上每一處市郊都有不少優質的房產，尤其是高端市場，非常的有看頭。眼下我自己手上就有幾個悉尼沿岸的單位，問訊的客戶真的是源源不斷。”

如今不少高等私人學校的接送服務都已經非常完善了，這讓很多家庭對於學區房的糾結大大減少。同時也讓他們在選擇心儀的住所時有了更高的自由度，即使是住在離東城區或者北岸區10公裡以外的地方也不會對孩子的就學產生太大的影響。這在以前還是挺難想像的。Darren現在手上就有一處位於伍爾維奇加勒街22號（22 Gale Street, Woolwich）的房產，售價1500-1650萬澳幣，目前在客戶中也有著相當高的關注度。

悉尼北岸郊區伍爾維奇（Woolwich）豪宅：加勒街22號（22 Gale Street）

最近萊坊（Knight Frank）在他的半年度財富報告中對100萬美元（約140萬澳幣）在世界各地所能買到的房產面積做了一個簡單對比，它可以說是近期悉尼房價的一個縮影。在這份報告中，投資者可以以這個價格在悉尼購置一處約50平方米的房產。相比之下在巴黎，這個數據是46平方米。如果把這筆錢投資在全世界房價之最的摩納哥，到手的面積可就只剩下可憐的16平方米了。

同時數據也顯示，今年至6月份悉尼高端房產價格的增幅大約為5.7%，處在一個相對穩定的節奏。而回顧過去5年的數據則可以發現，投資者在當地高端房產市場的收益還是相當不錯的。就最近在悉尼市中心巴郎加魯區（Barangaroo）的一個公寓項目來說，最初售價約為190萬澳幣的一房及兩房戶型如今價值已經超過300萬，而於2013/14年推售的三房單位，價格已經從當初的290萬漲到了約610萬。從某種程度上來說，James Packer在2017年12月豪擲6000萬澳幣入手悉尼“皇冠”（Crown Residences）的頂層豪宅也是為這一切推波助瀾了一把。

不久前Darren也參與了位於肯特街（Kent Street）Hightgate項目的2808號頂層豪宅的交易，這一單最終以1100萬澳幣成交，充分反映了眼下高端公寓在上級市場中的緊俏程度。Darren表示，這筆交易其實是一個對於買賣雙方雙贏的局面。一方面賣方對於這套房產的投入和用心得到了認可，屋內獨具匠心的設計，完美景色視角，合理的科技應用以及寬敞的空間布局等都令這套住宅增色不少，而這些附加價值也在交易價格中得到了充分的體現。另一方面，買家在每平方米高達9萬澳幣的高價市場中入手算是物有所值。此外，Highgate一直以來都已資金充裕以及良好的運營情況著稱，並且各項數據也都非常的好看，是很值得入手的一個項目。

最後要提的是，悉尼的人口數量一直是在不斷上升的，而一般住宅的占地面積不斷減小，擁有可觀的占地面積的高端住宅，尤其是頂級住宅將逐漸成為稀缺資源。所以對投資者來說，盡早入手這類房產將會是一個絕佳的資產增值機會。

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這套頂層復式位於悉尼中央商務區澳新銀行悉尼總部大樓（ANZ Tower）的上方，是商業建築中唯一的公寓，設有度假式屋頂游泳池、私人安全車庫和私人電梯。總建築面積約為2400平方米，分布在三個層面，享有壯麗的海港和城市景觀。

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翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

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