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(简体中文) 居外说第二十期：莱坊2021年财富报告解读（上）
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全球疫情影響下，富人都愛移民去哪？
高淨值人群的移民選擇，通常被拿來作為衡量一個經濟體健康狀況的重要指標——政局穩定，治安良好，擁有優質的教育資源和充裕的商業機會的國家，往往能吸引大量的高淨值人士。畢竟，在用腳投票這件事上，這群人從來都是最有能力先行一步。
那麼，有錢人最愛移民去哪兒？在全球疫情的影響下，移民的趨勢又會有怎麼樣的改變？由亞非銀行（AfrAsia Bank）和新世界財富（New World Wealth）共同發布的《2020年全球財富遷移報告》試圖給出一些答案和思路。
最受富豪青睞的移民目的地是哪裡？
《2020年全球財富遷移報告》顯示，截至2020年6月的統計，全球私人財富總額約為184萬億美元，平均個人淨資產（人均財富）約為2.4萬美元。按這一標准衡量，世界上最富有的五個國家分別是：摩納哥、盧森堡、瑞士、澳大利亞和美國。 這五個國家的人均財富都超過了17.5萬美元，是全球均值的7倍還多。
另外，世界上約有51萬名百萬富翁，每個人的淨資產都在1000萬美元以上。世界上約有22800名千萬富翁，每個人的淨資產都在1億美元以上。
受疫情影響，2020年上半年全球私人財富水平下降了14%。美元貶值對全球大多數以美元為基礎的財富人群產生了負面影響，尤其是那些生活在金磚國家和其他新興市場的人，原因是這些貨幣受到的衝擊最大。
根據這份《2020年全球財富遷移報告》，擁有最多高淨值人群湧入的國家是澳大利亞，以在2019年吸引了1.2萬高淨值移民而超過美國占據榜首。 作為全球第一大經濟體，美國在2019年則吸引了1.08萬名富豪移民，屈居第二。然後是瑞士（4000）、加拿大（2200）、新加坡（1500）、以色列（1400）、新西蘭（1400）、阿聯酋（1300）、葡萄牙（1200）、希腊（1100）。 除此之外，摩納哥、馬耳他、毛裡求斯、加勒比群島和百慕大這些地區，也迎來了超過100名高淨值人士。
就城市而言，接納了最多高淨值移民的城市是澳大利亞的悉尼，其次是瑞士的日內瓦，然後是澳大利亞的墨爾本、新加坡以及迪拜。
需要注意的是，這份2020年的報告中與移民直接相關的數據是在2019年獲取的，因此並不能全面反映疫情下的移民流動。不過，該報告對於疫情帶給高淨值人士移民的影響做了預估。
疫情對高淨值人士移民的影響
《2020年全球財富遷移報告》認為，2020年高淨值人士的流入和流出移民人數無疑會有所下降，因為疫情的爆發讓人們無法或不願遷移，有些人推遲了移民的計劃，有些人則徹底取消了移民計劃。報告提出，疫情之下，旅行和移民可能會更加復雜，因為大多數地區都正在進行檢疫和健康檢查。
上述報告提出，還有一種擔心是，阿聯酋等擁有大量富裕外籍人士的國家可能會在2020/2021年出現高淨值人士外流。不過，從長遠來看，阿聯酋（特別是迪拜）作為中東和北非地區唯一的避風港，仍將是高淨值人士移民的熱門目的地。 與此同時，預計澳大利亞、美國和瑞士在未來十年也仍將是全球高淨值人士的首選目的地。除此之外，新西蘭也將在未來成為高淨值人士移民的主要目的地。
這份報告還預測，疫情將對富豪的消費行為和趨勢產生影響。比如，更多人會遠離商業客機，轉向私人飛機旅行，尤其是超級富豪（即千萬富翁和億萬富翁）。越來越多高淨值人群可能會選擇並習慣遠程工作，從而陸續搬到小城鎮甚至鄉村居住，並且更願意通過網上或預約來購買更多的奢侈品。
富豪都是花錢買簽證的嗎？
眾所周知，大量富豪可能只是獲得了一個國家的居留權，即手持身份卻從未真正移居該國。而這份報告裡的移民數據，關注的是真正移居過的人，即每年有一半以上的時間留在新的國家。 這份報告的移民數字主要基於幾個來源：各國的投資者簽證項目統計，定期采訪高淨值人群的中介機構、跟蹤高淨值人群的投資和購房動向等。
根據上述報告，大約30%的移民高淨值人群是通過投資者簽證計劃進入新的國家的。其余的人則是通過更傳統的方式，比如工作簽證、第二護照、祖籍簽證和家庭簽證等方式入境。有些項目可以立即獲得公民身份，而有些項目則只提供一定時間的居住權。
一個值得注意的趨勢是，受疫情影響，高淨值人士購買傳統的投資者簽證計劃可能會變得更加困難。因此，該報告預計，在2020～2021年，部分移民項目可能會降低入境要求，可能會出現短期的移民機遇。 所謂危機，向來是危中有機；美國EB-5的投資移民項目，就是在2008年金融危機後大量冒出的。
來源：華人家族財富
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亞洲全球超級富豪扎堆：五年間激增117%！房產投資占比達23%
導讀：以資產淨值超過3000萬美元的超高淨值人士計算，2018-2023年的五年間，全球超高淨值人士的人數預計將進一步增加22%至25萬人。我們預測的59個市場中，增長最強勁的前10大市場有8個位於亞洲，而印度的升幅最大，達到39%。
隨著全球經濟重心的不斷東移，亞洲已成為全球頂級富豪扎堆的地區。
根據萊坊（Knight Frank，英國房地產咨詢公司）3月6日發布的2019《財富報告》顯示，2013-2018年期間，全球億萬富豪的人數增長了55%至2229名，其中亞洲地區的億萬富豪在5年間激增了117%至787名，相比之下歐洲、北美地區截至去年年底的億萬富豪人數則分別為452、631。
萊坊亞太區研究部專管Nicholas Holt表示：“以資產淨值超過3000萬美元的超高淨值人士計算，2018-2023年的五年間，全球超高淨值人士的人數預計將進一步增加22%至25萬人。我們預測的59個市場中，增長最強勁的前10大市場有8個位於亞洲，而印度的升幅最大，達到39%。”
他坦言，一些市場的基數較低，因此增幅較大，“例如菲律賓，預計2023年將有296位超高淨值人士，而這個數字不到日本的超富裕人口的2%。”數據顯示，截至去年年底，中國內地共有9953名超高淨值人士，預計這一數字在2023年增長35%至13429名。
Holt指出，此次的報告共訪問了來自全球各地約600名私人銀行家和財富顧問，他們為這些超高淨值人士管理約3萬億美元的資產。
房地產投資占比仍達23%
由於全球經濟增長放緩、貿易保護主義不斷抬頭，金融市場動蕩不安，這讓“磚頭”再次受到全球富豪們的青睞。
上述報告指出，房地產目前占亞洲超高淨值人士投資組合的23%，高於全球21%的平均水平。以自住和第二居所占投資組合的比例，中國內地在亞洲位居首位，占比高達50%。
“我們注意到在過去幾年，超高淨值人士越來越希望增加物業在其投資組合的份額，這個趨勢在全球富豪擁有的物業數字中得以體現，他們擁有的物業數量由過去一年平均2.9個增至3.6個。”Holt表示。
萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管紀言迅指出：“去年全球豪宅的價格平均上升了1.3%，這是自2012年以來的最低升幅。萊坊國際豪宅指數追蹤的100個市場中，去年超過70%的市場豪宅價格維持不變或上升，並有5個市場出現雙位數的升幅。其中，菲律賓首都馬尼拉的豪宅價格同比上升11.1%，漲幅領先，而英國愛丁堡、柏林均錄得了10%的漲幅。” 延伸閱讀：萊坊《2019年財富報告》：馬尼拉豪宅價格增速領跑全球
同時，新加坡的豪宅價格去年也上漲了9.1%，成為了除馬尼拉以外唯一一個進入全球豪宅漲幅榜前十位的亞洲城市。Holt坦言，去年新加坡樓市出現了“冰火兩重天”的局面，“上半年樓市漲勢驚人，因此政府推出了一系列的措施為樓市降溫，導致樓價在下半年向下調整。”
華利世家占據了丹戎巴葛中心的第39層至64層樓，最高達290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（約合15,311元人民幣）的平均尺價，在全球最昂貴公寓中排行第九。
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事實上，去年7月，新加坡政府再度收緊樓市政策，新加坡公民購買第二套住宅，額外買家印花稅由原先的7%上調至12%，購買第3套以上則一律要繳交15%額外買家印花稅，較之前的10%大幅提升。海外人士買樓則要繳付20%額外買家印花稅。
香港豪宅市場將保持堅挺
相比之下，由於外圍不明朗因素以及股市波動，中國香港去年的豪宅價格同比升幅僅為1.8%，在全球豪宅指數的排名則自第17位下跌至47位。然而， 這並未動搖香港豪宅的“身價”，以一百萬美元可以購買的豪宅面積計算，香港僅可購買22平方米的“納米豪宅” ，穩居全球第二。
“今年影響香港樓市的主要因素是特區政府政策以及本地經濟表現，我們預測山頂、南區等黃金地段的超級豪宅價格將保持穩定，這些業主的持貨能力很強，無需大幅減價。”萊坊執行董事、估價及咨詢部主管林浩文表示。
同時，他指出，去年特區政府推出的“山頂地王”山頂文輝道12號豪宅地皮流標，主要由於特區政府與發展商的估價存在落差，“特區政府重新將這個地塊納入未來的賣地表中，暗示特區政府未來可能會調整價格。考慮到目前的市況以及空置稅增加了開發商的持貨成本，今年的土地價格有望下調5%－10%。”
香港山頂和福道1-9號4臥3衛豪宅，是城中隱藏的天堂，為大家庭締造隱私的戶外生活空間。房價約¥2.38億。
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去年10月，香港地政總署公布，山頂文輝道豪宅的底價過高，五大財團出價均未達政府所設底價而流標，市場此前預估這幅山頂“地王”的總地價最高可達485.2億港元。因此，這塊地皮吸引了香港數家龍頭地產商競標，包括長實集團、恆基兆業、嘉華國際、新鴻基地產，以及九龍倉、新世界、中海、信和置業聯合體。
中原地產的數據顯示，2018年有107宗價值1億港元或以上的高價洋房成交，相比2017年的45宗飆升1.4倍。山頂聶歌信山道8號Mount Nicholson 1期2號洋房，成交價格高達13.99億港元。
“香港在吸引跨境和本地私人資本投資方面全球排名第三，僅次於美國和英國，這顯示香港在吸引全球私人財富方面處於領先地位。去年香港的跨境私人資本投資金額總計120億美元，主要投資標的包括公寓、辦公樓以及商鋪等。”林浩文表示。
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來源：21世紀經濟報道
責編：Zoe Chan
中國高淨值人群意向：移民平均成本144.6萬 愛爾蘭、希腊走紅
受多重利好因素影響，愛爾蘭在移民目的地選擇榜中排名明顯上升。同時七成該類型人群投資風格趨於保守，逾一半人士在海外置業上願意投入300萬至600萬元。
就像每一個籃球迷都對NBA如數家珍，每一個漫威迷都能准確地拼讀出S.H.I.E.L.D（神盾局）的英文縮寫，剛剛過去的2018年，有關CRS—共同稅務彙報系統的每一個細節，所有有意成為“全球公民”的中國人都在密切關注。
國內外形勢呈現出頗堪玩味的變化，包括中美貿易爭端波瀾不斷，宏觀經濟預期不甚樂觀，國內樓市變幻莫測，金融改革力度不容小覷，當然還有監管層對於居民用彙審批前所未有的審慎態度，在這個“沒有新聞就是最好新聞”年份，中國高淨值人群已持續數年的海外投資及移民潮也相應出現一些變化。
近日，標點財經研究院攜手《投資時報》系統梳理了來自瑞銀、普華永道、瑞士信貸、萊坊、渣打集團、小牛資本、零壹財經、胡潤研究院、仁和智本財富、彙加移民、福布斯、中國社會科學院社會政策研究中心、國際公益學院、北京師範大學中國公益研究院、中國國際奢華旅游博覽會（ILTM China）、攜程、HHtravel鴻鵠逸游等十余家第三方咨詢機構及財富管理平台調研報告及相關資訊，最終研究整理出《2019中國新貴階層投資報告》。
其中，“2019至尚優品—中國千萬富豪品牌傾向調研”顯示，52.9%還未移民的高淨值人群並不考慮移民，但考慮移民的受訪者占比仍接近四成，達到38.4%，這個數值較上一年度有小幅上升；同時還有8.7%已完成移民或正在申請中。
來自彙加移民研究院和胡潤研究院的《2018中國投資移民白皮書》顯示，目前中國資產超千萬的高淨值人群可接受的移民成本平均為144.6萬元人民幣，有近兩成的高淨值人群表示可接受500萬元至1000萬元的移民成本。值得注意的是，其移民想法主要受“朋友”（60%）和“家人”（32%）影響。
當前中國高淨值人群在移民目的國的選擇上呈現出多元化特征。美國、英國、愛爾蘭、加拿大、澳大利亞、希腊、葡萄牙、西班牙、馬耳他、塞浦路斯，成為2018中國移民指數排名前十的國家。
希腊雅典3臥2衛的房產，於2019年完全翻新。這間96平方米的公寓位於一棟建築的二樓，距離雅典市中心僅幾步之遙。擁有所有設施，享有城市生活的理想位置，非常適合移民和短期或長期租賃。房價約¥190萬。
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最近一年，宏觀政策、經濟環境、社會環境等方面的劇烈變動，接二連三的槍擊事件，特別是特朗普政府對於移民態度的戲劇化轉變，都令已移民美國和正准備移民美國的人群安全感急劇下降。而中美兩國經濟往來的推拉，也讓越來越多青睞於移民美國的中國高淨值人群目前只能持觀望態度。
不過，盡管有很多負面消息，但仍無法改變部分准移民的選項。憑借世界一流的教育資源、生活環境等條件，尤其是企業稅率大幅降低的稅改政策，美國繼續位列中國高淨值人群海外移民目的國的榜首。
近年來，歐洲很多新興移民國家也在積極推出各項刺激政策以吸引各國移民，愛爾蘭就是其中表現較為突出的國家。據TNS政治經濟網對歐盟成員國居民的調查顯示，在歐盟所有國家新移民融合度上，愛爾蘭排列首位。
因為長期實行開放政策，加之有效的宏觀調控，愛爾蘭近年來經濟發展迅猛，其信息、制藥和金融等產業在眾多歐盟國家中均具有突出優勢。而隨著英國的“脫歐”，毗鄰的愛爾蘭顯然由此獲益。
更為這個“翡翠島國”加分的政策出現在2018年12月。美國眾議院通過了允許愛爾蘭公民申請E-3簽證的法案，這也意味著這種為期兩年但可以無限續簽的政策向擁有E-3簽證者打開了赴美長期居住的大門。
希腊作為“一帶一路”倡議的重要戰略位置，亦具有相當投資潛力和機會。中國知名企業阿裡巴巴、小米公司、工商銀行、國家電網等已相繼進入希腊市場。得益於強勁的投資活動以及此前較低的房價，2017年至2018年希腊房產價格穩中有升。隨著投資海外房產的資產配置方式吸引力增強，希腊購房移民也日益火爆。
中國高淨值人群歷來注重海外資產配置，其海外投資主要集中於外彙存款和不動產兩大領域。
《2018中國投資移民白皮書》顯示，70%的中國高淨值人群選擇通過銀行來理財，其次是保險、股票、債券等。不過，其投資風格正趨於保守，“安全風險控制方法”（72%）是他們最主要考慮的海外金融投資因素，“實際收益”（48%）和“風險投資”（32%）緊隨其後。“養老”（43%）、“財產保值增值”（21%）是其認為家庭未來最重要的保障。對中國高淨值人群而言，目前其碰到的最大問題是“缺乏知識”（49%），“資金轉移困難”（18%）和“投資無渠道”（14%）也成為非常關鍵的兩大問題。
從配置不動產的角度來看，48%的中國高淨值人群海外房產資產占總資產的5%及以下，未來這一比例有可能將提高到5%~20%。對於高淨值人群來說，海外置業的目的主要體現在三個方面：“自住型置業”、“投資性置業”、“度假型置業”，占比分別達到49%、46%、5%。
其中，“性價比”（63%）、“投資價值”（46%）、“永久產權”（37%）、“地段”（31%）是人們優先考慮的置業因素。超過一半的高淨值人群願意投入300萬元至600萬元在海外置業上，16%的人群甚至願意投入600萬元至1200萬元。他們青睞的置業目的地前十名依次為：洛杉磯、紐約、波士頓、舊金山和西雅圖（並列第4位）、倫敦、溫哥華、墨爾本和希腊（並列第8位）、新西蘭。
洛杉磯“好萊塢凡爾賽（Hollywood Versaille）1臥2衛公寓。物業帶全套家俱出售，可拎包入住！位置優越，提供代客泊車和保安等全方位服務，設有健身房和游泳池。房價約¥464萬。
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來源：投資時報
責編：Zoe Chan
奢华物业在悉尼房价下跌时期证明了自身的价值 | 居外专栏
与2017年10月的峰值相比，澳大利亚2018年的房价下跌超过6%。悉尼房价的下跌幅度更大，约为12%——这让房价持续下跌成为了各大媒体的头条新闻，也为买家带来了利好。然而，尽管悉尼房市依然不景气，但它巩固了自己作为世界超级富豪至爱居住地的地位，创下了豪宅销售的新记录，同时见证了史上第一笔交易额达到上亿澳元的住宅交易。
今年，这座港口城市中价值最高的20笔交易的成交额达到了创纪录的6.75亿澳元，其中包括5笔成交额超过3500万澳元（2500万美元）的交易。在超大额交易方面，悉尼的成绩遥遥领先于全球其他置业目的地。
悉尼在世界各大城市中的超然地位是由著名下北海岸和东侧郊区活跃的交易活动和面向海滩的地段（南至克罗努拉和北至棕榈滩）优势决定的。
例如，截至2018年底，悉尼下北地区的摩斯曼（Mosman）房地产交易总额为14亿美元，超过了全澳大利亚的其他郊区。Core Logic（一家借贷机构）提供的数据显示，沃克卢斯（Vaucluse）和贝尔维尤山（Bellevue Hill）的房地产交易额超过了10亿美元。
莱坊（Knight Frank，一家全球性房地产咨询公司）住宅部门的主管Sarah Harding表示，水景是悉尼吸引世界富豪的一大因素。
“在全球市场上，由于生活方式和相对稳定的政治环境等多种因素，悉尼仍然是高净值个人的首选目的地，”Harding女士说。
该机构的著名房地产代理Ben Collier在2018年经手了数笔规模巨大的房地产交易。他表示，被压抑的需求有助于将市场推向新高。据他所说，这最终鼓励了悉尼最富有的买家购买新住宅。
2019年在悉尼中央商务区（CBD）和克罗努拉外部郊区购房的建议
Domain（一家房地产代理机构）的数据科学家Nicola Powell称，郊区物业的交易前景十分光明：“悉尼的整体房价下跌了4.5%，因此克罗努拉房价适度增长且房价中位数较高的情况反映了该地区物业的抢手程度。
“此外，虽然那里的公寓在物业市场中占了73%，但房价仅下跌了0.9%，远低于悉尼5.1%的总体水平。”
克罗努拉Pulse公司（一家房地产代理）的Blake Spooner和Ben Pike即将出售克罗努拉大街格罗夫纳7号（7 Grosvenor St Cronulla），这是一套采用了前沿设计，可观赏海湾景观，拥有度假风格氛围的物业。这套住宅将于3月7日拍卖。代理人提到，当地和外地买家都对这套房子表现出了浓厚的兴趣。这套住宅功能齐全，既适合想缩小住房规模的人士，也适合年轻家庭。我们之前推出的开放式住宅获得了令人难以置信的热烈回应，我们现在期待着更理想的结果。
责编：Adam Chen
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全世界移民都熱愛澳洲 而悉尼當地人正在“逃離” | 澳大利亞
據澳大利亞統計局（ABS）3月22日發布的澳洲人口統計公報數據，自2016年10月至2017年9月， 澳大利亞人口規模已經到到2470萬， 在移民凈增（63.2%）和人口自然增長（貢獻比36.5%） 的因素帶動下，澳洲人口增加規模為39.56萬人， 同比增幅約為1.63%。其中維多利亞州人口增幅最大，同比凈增2.4%， 北領地（North Territory) 的人口同比增幅最低，低於1%。
與此同時，根據新世界財富咨詢公司發布的《2018年全球財富移民報告》數據顯示，澳洲對全球高凈值移民的吸引力遠勝於其他國家， 其中最為高凈值移民追捧的澳洲目的地城市為：悉尼、墨爾本、黃金海岸、陽光海岸、珀斯和布裏斯班。根據這份報告， 2017年全年有9.5萬位高凈值人士跨國移民，同比增長15.9%， 略低於2016年的28.1%的增幅。僅澳洲就吸引了1萬名高凈值人士（資產凈值為1百萬美元）移居該國，同年移居美國的高凈值人士規模為9000名。高凈值人群之所以鐘愛澳大利亞除了其接近亞太地區的地緣優勢以外，安全和不征收繼承稅也是主要原因。
作為擁有約500萬人口的澳大利亞第壹大城市，悉尼壹直以其宜人的氣候和優美的景色享譽世界。 然而仔細看近些年來的人口數據，就可以逐漸看出壹些端倪。
近日《悉尼先驅晨報》發文披露的數據，過去45年以來遷出悉尼搬到澳大利亞其他地區的人數超過遷入悉尼的人數。悉尼平均每天遷入人口85人，然而卻流失人口129人。1971年以來，悉尼本地人口凈流失接近72萬人。
長期以來，悉尼壹直是海外移民的首選地之壹。但是在近幾年，海外移民的湧入和本土原居民的遷出，已經在很大程度上改變了該市的人口結構。據ABS的統計數據顯示，1976年，悉尼市只有不到25%的海外移民。而在40年之後，海外出生的悉尼居民已占近4成。
悉尼本地人的”擠出”效應
而在這群離開悉尼的當地人當中，墨爾本成為了他們最為理想的目的地，大約有壹半的悉尼本地人遷往了墨爾本，而剩下的壹半幾乎都搬遷至了新南威爾士州的其它地區。
悉尼社會學家麥克林德爾（Mark McCrindle)表示，年輕人選擇來到悉尼接受教育然後開始工作，隨著年齡的增長他們又再次選擇離開這裏，長時間內流失人口大於遷入人口，這也反映了悉尼這座城市對於本地人而言不再那麽適合。
“從區域看，人口流失最嚴重的是悉尼西城區；從年齡結構看，選擇搬離悉尼的居民年齡大多在25歲至44歲以及0歲至14歲之間，這意味著遷出人口通常為舉家搬遷，而非退休老人想搬到其他地區過平靜的生活。”
為什麽離開？
有分析指出，悉尼激增的房價是本地人口流失的主因之壹。壹項最新的年度國際住房可負擔性調查顯示，澳大利亞在全世界房價最難負擔得起的國家中排名第三。
澳洲獨立智庫格拉坦研究所（Grattan Institute）則公布了壹項最新分析報告。其中顯示，澳洲年輕人和貧困群體擁有房產所有權的比率急劇下降。房地產數據公司CoreLogic最新公布的全澳房地產報告顯示，自2016年9月以來，澳洲的房價下跌了0.8%。悉尼的房市最疲弱，其房價在上季度下跌2.4%。盡管如此，悉尼的獨立屋中位價格仍遠高於100萬澳元。
“除了住房問題之外，受訪者認為，生活成本居高不下、交通越來越擁堵、工作越來越難找以及各種壓力越來越大等因素，都是居住在悉尼的人無法回避的問題。”
雖然人口增長強勁有助於促進就業，但人們越來越擔心澳大利亞目前的基礎設施建設速度過快，導致學校，醫院和公共交通擁擠，房價上漲， 工人工資增長緩慢等經濟因素。
以下是居外網推薦的澳洲優質開發商意隆集團 (Deal Corp) 操盤的墨爾本精品樓盤諾克斯公寓（Kubix, 居外物業編號 35122609)：
截止到2018年3月25日，居外網有6.6萬套澳洲房源。欲查詢更多澳洲當地可信賴經紀人，請撥打居外服務熱線 4000417515。
參考資料：
編譯：HY
排版：HY
居外网携手亚洲家族办公室协会（AFO）开启合作新里程
1月18日， 亞洲家族辦公室協會（AFO）在中國香港宣布與最領先的中文海外房產平臺居外網進行戰略合作。新的戰略聯盟更便於中國高凈值、超高凈值人群和其他亞洲國家的超高凈值人群尋找、評估及投資國際房產。
居外網將與亞洲家族辦公室協會將在房產和其他業務領域共同篩選、審查投資機會，並開展合作；兩方還將推出壹個聯合培訓項目以培養更多高素質房產投資專業顧問；此外，還會共同舉辦大型活動及服務華語世界的全球房產投資者。
亞洲家族辦公室協會有30多個團體會員、數百個凈資產超過5,000萬美元的單壹家族辦公室成員，以及服務於多個超高凈值家族的聯合家族辦公室成員。
居外網juwai.com是全球最大的中文海外房源門戶網站，有來自中國及世界各地的2百多萬用戶查詢居外網上的250萬條分布在89個國家的掛牌房源。 此外，居外網還是騰訊海外房產頻道的獨家合作夥伴。
亞洲家族辦公室協會創立者兼主席羅孟君（Eva Law）說：“作為全球最大的中文海外房源門戶網站，居外網能為我們的會員在投資行為及國際市場上提供非常寶貴的行業洞見與信息支持。
我們協會裏的資產擁有者對居外網的海外房產查詢及評估服務也很感興趣。
我們期待接下來雙方能更加緊密的合作，在新的領域尋求合作與發展。我們希望與居外網壹起為家族辦公室及方案提供商打造全新的服務、產品及投資機會。”
居外網首席執行官羅雪欣（Carrie Law）說：“在所有代表超高凈值人群投資者的獨立組織中，亞洲家族辦公室協會是最值得信任，也是最有前瞻性的。居外網獨有的數據、市場知識、獨家合作夥伴及戰略投資者能夠為亞洲家族辦公室協會的會員提供獨壹無二的房產投資機會，以便他們積累財富，造福後代。居外網的合作夥伴定會從合作關系中受益，因為這種合作開啟了高凈值及超高凈值投資者的新領域。這種合作也為與居外網合作的房產開發商、經紀商、代理人及專業服務機構開啟了壹扇成為財富顧問及專業服務機構的大門。”
家族辦公室通過專業化的投資資訊服務幫助家族實現財富迅速增長的目的。現在中國大陸，擁有千萬可投資的人群高達160多萬，創歷史記錄，人均財富在過去的六年已增長了四倍多。
誠然房產投資並非富人唯壹的投資方式但卻是非常重要的壹種。英國《金融時報》旗下研究機構《投資參考》對中國消費者所做的研究顯示， 2020年前，有超過60%的中國投資者傾向於進行新的海外房產投資。
關於亞洲家族辦公室協會
亞洲家族辦公室協會（AFO）是壹個專業的社團組織，致力於服務亞洲家族辦公室。AFO的會員包括亞洲家族辦公室及該地區的解決方案提供商。隨著亞洲經濟的快速發展，超高凈值家族的增多，對資產管理及家族辦公室管理的需求也在日益增長。AFO註意到家族辦公室在亞洲興起，而其使命便是滿足這些家庭的願景及多樣化的需求。AFO協會有30多個團體會員、數百個凈資產超過5,000萬美元單壹家族辦公室，以及服務於多個超高凈值家族的聯合家族辦公室。更多信息請訪問 http://www.familyoffices-asia.org。
關於居外網
居外網 juwai.com是全球最大的中文海外房源門戶網站，有來自中國及世界各地的2百多萬用戶查詢居外網上的250萬條分布在89個國家的掛牌房源。 居外網是騰訊海外房產頻道的獨家合作夥伴。居外網連續兩年被中國工信部所屬中國電子商務協會評為最具影響力的海外房地產網站，曾被全球創業媒體“紅鱒魚”（Red Herring) 雜誌評為全球初創公司百強。居外網公司總部設在上海及中國香港，在美國、加拿大、澳洲、菲律賓及馬來西蘭也有團隊。更多信息請訪問www.juwai.com。
原稿發布日期： 2018年1月18日
編譯&排版：Zoe Chan
責編：HY
中國人海外購房整體降溫 高凈值人群熱情不減 | 海外
中國人海外購房降溫
隨著國家外管局調整個人外匯信息申報管理制度，個人購匯雖然仍有每年每人5萬美元的額度，但手續繁瑣嚴格了許多。對於想通過“螞蟻搬家”式換匯獲得海外購房資金的人們來說，這條路變得難走了。同時，從去年年中開始，加拿大溫哥華地區和澳大利亞的墨爾本等地政府通過征稅、停止貸款等措施限制外國投資者買房。內外政策影響下，中國投資者海外購房開始降溫，尤其是對那些資金並不充裕的人來說。盡管如此，對於早已在海外布局資金的中國高凈值人群來說，影響不大，海外房產仍是其主要投資標的。 （辛靈）
“所謂用途壹欄中提到的不能用於境外買房這壹條其實以前也不行，不是新政。不過，購匯手續確實復雜了，比如用途壹欄中如果妳鉤選旅遊，需要詳細說明出行日期和目的地等。因此有壹部分客戶會覺得比較麻煩，特別是持有現金不是很多、只夠支付首付的客戶會望而卻步。”壹名銷售澳洲房產的中介人士對21世紀經濟報道記者表示。
國家外管局於2016年12月31日公布了個人外匯信息申報管理的相關調整內容，雖然每人每年可購匯總額仍是5萬美元，但卻迎來了更復雜的購匯流程，以及更嚴格的購匯用途監管。
從今年1月1日起，無論是在銀行櫃面還是通過網銀、手機銀行等電子渠道辦理購匯，均需要填寫《個人購匯申請書》，明確填寫購匯用途。申請書上明確給出了六項禁止行為，包括不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。違者將列入“關註名單”，在未來壹定時期內限制或者禁止購匯，納入個人信用記錄。
外管局局長潘功勝近日接受媒體采訪時表示，過去，我國國際收支個人購匯中存在壹些漏洞，致使部分違規、欺詐、洗錢等行為時有發生，包括利用經常項目從事資本項目交易（比如海外購房和投資等），還在壹定程度上助長了地下錢莊等違法行為。在改進個人購匯事項申報統計後，外匯管理部門可據此加強事後核查，對有關違規違法行為加強管理和處置。
據21世紀經濟報道記者了解，長久以來，在每人每年可購匯5萬美元的限制下，“螞蟻搬家”式換匯是中國人獲得購房外匯資金的途徑之壹。據《央視財經》報道，被界定為是“螞蟻搬家”式的換匯行為包括，壹是5個以上不同個人，在同日、隔日或連續多日分別購匯後，將外匯匯給境外同壹個人或機構；第二種是，個人在7日內從同壹外匯儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元的外幣現鈔；第三就是，同壹個人將其外匯儲蓄帳戶內存款劃轉至5個以上直系親屬。
近半高凈值人群將海外房產作為主要投資標的
過去幾年以來，中國買家幾乎在各個發達國家的樓市進行掃貨。據胡潤研究院與萬國置地1月份聯合發布的《2017中國高凈值客戶海外置業展望》指出，有接近壹半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為最主要標的，他們平均擁有2.3套海外房產，且擁有4套及以上海外房產的人群占比為15.6%。
“我們在2009年成立了中國國際住宅業務部，壹開始業務量並不是很多，爆發期出現在2011-2012年，最開始以自住需求為主，主要是移民、教育帶動的需求。這兩年純投資目的的客戶占到了50%以上，中國中產階級以上的人群都出現了資產配置需求。”第壹太平戴維斯中國國際住宅業務部董事周玉2月24日在接受21世紀經濟報道記者電話采訪時表示。
據海外房產網站居外網向21世紀經濟報道記者提供的信息顯示，美國、澳大利亞、加拿大和英國是中國人長期熱搜的海外置業目的地。
據全美房地產經紀協會2016年7月發布的報告顯示，中國買家（包括大陸、臺灣和中國香港）連續第二年成為美國住宅房地產最大的買家，從2015年4月到2016年3月的壹年間，外國人在美國購入價值1026億美元的住宅房產，其中中國人共購置29195處物業，總價值高達273億美元。位列第二的外國買家加拿大人購入的房產價值為89億美元。
另據澳大利亞財政部去年12月公布的壹份工作報告顯示，近幾年來，外國人對於澳大利亞房地產的需求增長很快，其中又以中國需求為主。2010年年中，中國公民獲得的澳大利亞房產投資許可占外國人總體的50%，這壹比例在2015年年初上升到了70%。據仲量聯行2月份發布的報告顯示，過去十年以來，中國對澳房地產投資在對澳整體投資中的占比不斷上升。根據澳大利亞外國投資審查委員會統計的數據顯示，截至2015年6月的壹個財年，該國政府批準的中國對澳投資的52.3%流入了住宅和商業地產中。
中國人在加拿大購房缺乏完整的數據，但可以從局部數據中窺見壹二。據該國卑詩省政府去年對海外買家在該省購房的調查數據顯示，在去年6月10日-6月29日的3周時間內，卑詩省共有10148宗房屋交易，其中3%的房地產交易買家是外國人，且幾乎所有都是中國籍，中國大陸買家在此期間共進行了258宗房屋交易，位列第二的美國買家只進行了23項交易。
此外，“在脫歐公投之後，中國客戶對英國房產的需求出現了爆發性增長。”周玉說。
小單減少大單增多
據21世紀經濟報道向銷售澳大利亞、加拿大、英國和日本等國房產的中介人士了解到，個人購匯政策調整後，業務量確實受到了壹定影響。
“其實這個政策的發布只是做了強調，並沒有實質性的改變，購匯額度依然5萬美元。至於所謂用途壹欄中提到的不能用於境外買房這壹條其實以前也不行，不是新政。不過，購匯手續確實復雜了，比如用途壹欄中如果妳鉤選旅遊，需要詳細說明出行日期和目的地等。因此有壹部分客戶會覺得比較麻煩，特別是持有現金不是很多、只夠支付首付的客戶會望而卻步。”壹名銷售澳洲房產的中介人士對21世紀經濟報道記者表示。
鏈家海外置業部的壹名顧問對21世紀經濟報道記者透露，很多客戶因此開始觀望。
“個人購匯政策調整以來，金額較小的單子的數量下降了壹半。”壹名銷售日本房產的中介人士對21世紀經濟報道記者透露道。
相比知難而退的小單客戶，擁有離岸資產的中國高凈值人群買家似乎沒有受到影響。
“最近，盡管小單子的量下滑了不少，但大單的量上去了，我們的客戶結構發生了變化。近期成交的很多大單，客戶的資金大多是從美國匯款過來的，個人猜測是前期就已經在美國有所布局了。”前述日本房產中介人士說。
萬達境外地產中心壹名內部人士對21世紀經濟報道記者表示，萬達在海外有5個在建的高端住宅酒店復合項目，目前銷售並未受到影響，“其實我們海外項目的客戶人群是比較多元的，中國客戶的比例並不高，另外這些中國客戶都是高凈值人群，壹般都有海外資產。”上述人士說。
據萬達官網顯示，目前該公司在倫敦、悉尼、芝加哥、洛杉磯和澳大利亞黃金海岸各有壹個住宅酒店復合項目。其中，倫敦ONE項目開盤三個月，銷售額就達到了3億英鎊。其余4個項目的預計銷售額為50億美元。
海外多地樓市降溫
近期，海外多地樓市出現了降溫，尤其明顯的是加拿大溫哥華地區和澳大利亞的墨爾本等地，有觀點認為壹部分原因是來自中國的需求減少了。
目前，盡管溫哥華的房價仍處於上漲勢頭，但“有價無市”。據加拿大大溫哥華地區房產局近日公布的數據顯示，2017年1月份大溫哥華區域的住宅地產銷售量同比大跌39.5%，為連續第七個月下跌，環比下滑11.1%。去年1月，該地區房屋銷量接近最高紀錄。去年8月份開始，該地開始向在大溫哥華地區買房的外國買家，征收額外15%的房地產轉讓稅。
加拿大貸款抵押經紀公司Dominion Lending Centres的首席經濟學家Sherry Cooper在近日發布的報告中指出，“自從去年8月份對外國買家征收轉讓稅以來，溫哥華地區的高端住宅銷量出現下滑，中國外管方面的措施可能也是當地樓市降溫的部分原因。雖然不會有人認為來自中國的買房需求就此消失了，但外管方面的措施正在打消首次海外購房者的念頭，這些人壹般沒有離岸資產。”
“溫哥華地區推出的轉讓稅使得壹些中國買家退卻了，有跡象顯示，他們轉而看向多倫多、卡爾加裏以及美國的西雅圖。”居外網CEO潘卓禮2月23日在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。
澳大利亞方面，2015年年初，當地政府開始打擊外國投資者在澳大利亞非法置業的情況。去年年中開始，當地的銀行又陸續關閉了外國收入購房者的貸款通道，包括中國買家在內的外國買家開始退場。悉尼所在的新南威爾士州在去年年中推出了針對外國買家的4%的附加稅。
據澳大利亞房地產數據供應商CoreLogic公布的數據顯示，隨著外國買家漸漸離去，賣家也開始逐漸退場，去年年中以來，悉尼和墨爾本掛牌出售的房屋數持續下跌。今年以來，兩地掛牌出售的房屋數同比持續負增長。
據仲量聯行2月份發布的報告顯示，截至目前，悉尼地區的公寓銷售量已連續十個季度下跌，另壹大城市墨爾本也出現了銷售量連續下跌的情況。仲量聯行報告分析稱，外來投資的減少是部分原因。
“可以說國內的海外買房需求還在，興趣也還是有的，但因為上述內外的政策調整，預計2017年中國人海外置業會受到壹定影響。”周玉說。
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（據21世紀經濟報道記者 姚瑤 上海報道）
美國 | 越來越多的國人到海外買房 他們都去了哪兒？
近些年，國人投資海外房產的熱情不斷高漲。 根據戴德梁行前半年發布的《中國對外投資市場報告》，在2016年的前五個月裏，中國投資者在海外房地產市場投資額達到170億美元，成為全球第二大跨境房地產投資來源國，較2015年上升了三位，超越了加拿大、中國香港和新加坡。
近期，受美國總統大選引發的金融市場震蕩影響，人民幣也在承受短期上下起伏的波動，在岸人民幣兌美元匯率接連跌穿 6.7、6.8 關口，引發市場普遍關註。
專家認為，人民幣匯率持續走低的原因主要有兩方面：壹方面，“特朗普財政戰車”勢在必啟，強勢美元難以逆轉，人民幣匯率因此承壓；另壹方面，中國經濟增長放緩、房地產市場過熱以及資金外流，為支撐經濟，人民幣進壹步貶值動力仍存。
《2016胡潤中國投資移民白皮書》統計顯示，中國高凈值人群越來越關註海外資產配置，在他們所關註的全球金融問題中，人民幣貶值占據首位。
人民幣的持續貶值，及對壹線城市房市泡沫的擔憂使得越來越多的高凈值人群將目光投向海外資產配置。其中，海外房產憑借性價比高、收益穩定、永久產權等諸多優點，在所有的海外投資類型中脫穎而出，受到眾多投資者的青睞。
在海外諸國中，美國、澳洲、加拿大、英國等壹直都是中國購房者青睞的投資目的地，其中尤以美國為甚。根據世邦魏理仕發布的《2016年上半年亞洲投資者跨國房地產投資報告》，美國成為了中國投資者乃至亞洲投資者最青睞的海外房地產投資目的地。居外研究的數據也顯示，2016年1至8月，居外網所有海外置業問詢中美國房產占據將近40%，為最受歡迎的目的地。
從城市來看，紐約取代了倫敦，成為了亞洲投資者最歡迎的目標城市。世邦魏理仕的報告顯示，2016年上半年亞洲投資者跨國房地產投資中總額中，約52%的資本投向美國，約有55億美元資金流入紐約。而紐約也同樣是中國投資者最青睞的目標城市之壹，居外網最新數據顯示，2016年第1-3季度，居外網上房源點擊量最高的10大美國城市中，紐約高居第二位，僅次於洛杉磯。
吸引著中國投資者的紐約房地產市場是壹個全球性的市場，每年都吸引全球人士前來投資。想要投資紐約的房地產，妳對這壹獨特市場了解多少？什麽是增值潛力和投資回報率？紐約哪些區域具備投資前景？
回答這些問題，對於並不熟悉紐約的中國買家而言顯然很難，但卻是熟悉紐約大街小巷、各個角落的本土中介們的專長。科可蘭集團，是美國最大的住宅中介公司NRT LLC的成員，深耕紐約40多年，了解紐約的每壹個社區和每壹種房產類型，清楚紐約的每壹條定價策略和審批流程，能夠為購房者提供專業的投資建議及全面、系統、個性化的服務。
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