商业地产 – Page 3

疫情陰影下投資機遇暗湧澳維州臨街“診所”您不容錯過｜居外精選

根據澳洲外國投資審查委員會（FIRB）的數據，2018-2019財年，外國買家在商業地產的投資總額比去年同期猛增335億美元，達730億美元！專家表示，澳元低迷走勢和商業地產相對較高的收益率是吸引外資的最大原因。

當前，新冠疫情下的澳洲經濟在復蘇，澳元依然脆弱，是否還適合投資澳洲商業地產？

答案是肯定的！本次新冠疫情固然讓零售、辦公這兩類商業地產損失慘重，但物流類商業地產卻也因禍得福、得以大賣，與此同時，與醫療健康相關的商業地產也因此而備受關注，成為新的投資熱點。下面這個位於維多利亞州霍舍姆（Horsham）市中心、用於醫療診所的商業地產值得您關注。

這套名為“Droylsden”的超大獨立房位於澳洲維多利亞州霍舍姆市中心Baillie大街，全屋已經過全面翻新，地面一層改造成8間獨立的醫療診所，二層則是裝修精良的3房住宅。目前全屋已基本出租，年總租金收入達103,440澳元（含稅），回報率超過10%，著實是值得大家關注優質投資標的！

霍舍姆位於維多利亞州首府城市墨爾本的西北部，約300公裡距離，是維多利亞州第十一大城市，其城區地形平坦，擁有寬闊、漂亮的街道，曾被評為澳洲最整潔的城鎮，近年來正吸引越來越多的城市人口到此定居。

整套“Droylsden”占地面積達1194平米，包括一幢歷史悠久的雙層澳洲獨立房（主建築）、一棟單層門房和精心維護的戶外庭院。雙層獨立房建築面積達250㎡，經過全面翻新改造，目前已脫胎換骨，成為“樓下是醫療診所，樓上是精裝住宅”的格局。

整個一樓空間包括商用和自用兩部分，商用部分包括8間相互獨立的現代化房間（極適合用作診療室），公共的等候室和衛生間。經過專業的現代化改造升級，每個房間都擁有獨立的供暖、制冷系統，以及作為醫療咨詢室所需的各項設施。而自用部分，包括員工小廚房、咖啡室、戶外庭院、衛生間和停車位。簡而言之，這已成為8間現代化的專業醫療診所，且已出租、正在運營中！

簡單科普下在澳洲看病治療的流程，絕大部分澳洲人看病的第一步，就是找家庭醫生/全科醫生（General Practitioner，也就是常說的GP），在他們的診所接受醫療服務。據統計，澳洲人90%的日常疾病都由GP在診所裡解決了，搞不掂的，再由GP推薦至上一級的各類醫院。因此，GP診所是澳洲人日常生活必不可少的醫療設施。

除了8間主要診所，一樓還有公共的候診室、衛生間、員工活動區域等，圖為候診室實景。

戶外的庭院面積寬敞，且精心打理維護過，是租戶們（醫生和二樓住戶）日常休閑娛樂的空間，還包括供員工使用的充足的停車位。

主建築的二樓是一套面積寬敞、裝修精良的獨立住宅，包括寬敞明亮廚房與餐廳、休息室、浴室、景觀陽台和三間臥室。所有房間都鋪設有實木地板，且從配備家具，並以出租給當地居民。

對於外國投資者來說，投資維多利亞州霍舍姆的臨街“診所”Droylsden的理由有以下4點，2個外部因素和2個內部因素。

1. 疫情讓健康醫療受關注

本次新冠疫情影響巨大，也“被動”地帶動了資本對健康醫療相關的產業和物業的持續關注。此前墨爾本的一間私人醫院拍賣時，就得到了超乎想像的關注和追捧。盡管海外疫情形勢仍不明朗，但今後民眾肯定會更加關注自身健康和醫療保障，這為相關產業帶來巨大機遇。

“Droylsden”此前經過全面翻新，特別適合用於現代化診所，將有望從中受益！

2. 嚮往郊區，澳洲人口流動出現新趨勢

過去20年，澳洲經歷數波新移民引進的高峰，無數新移民、國際留學生前來並定居於此，而墨爾本、悉尼等大城市則是最多新移民選擇最多的定居地。不過，現在越來越多的澳洲本地人卻開始了新的移居方向——離開首府城市、前往周邊環境更好、更安靜的郊區定居。這一趨勢在疫情前就有增長趨勢，但疫情下正在加速！

大量本地人湧入霍舍姆這樣的宜居之地，無論租房、買房，還是日常看病就診，都新增了更多需求。

3. 市中心臨街位置，地段好！

霍舍姆不算一個很大的城市，但規劃方正，市政府所在地四周就是城市的核心地帶，“Droylsden”所在的Baillie大街正是其中東西方向的交通要道，平日裡熙熙攘攘的人流絡繹不絕，是本地民眾日常出行、生活休閑的必到之處！

地處熱鬧的Baillie大街，不僅交通便利，且正對著Lister House醫院。這正是業主將“Droylsden”改建為醫療診所並將其出租的最主要原因！

Droylsden一直是前業主自住，所以房屋狀況保持不錯，此次更新後，依然保持精致的裝修、且用料考究。圖為室內的實木地板和樓梯。

4. 年收益超10%

經過改造後，“Droylsden”已形成“樓下是醫療診所，樓上是精裝住宅”的格局，樓下8間診療室，樓上3間豪華住宅，都已基本出租，真可謂“收租收到手軟”！據目前初步計算，每年的總租金收入（含稅）逾10萬澳元，年收益率超過10%！

撰文：Echo Liu
責編：Zoe Chan

目前，這套收益不錯的臨街“診所”，正以98-120萬澳元（約¥ 463萬~567萬）的價格誠意出售，感興趣的您可千萬別錯過咯！更多消息可點擊 https://www.juwai.com/56204895.htm 查看，如有問題，歡迎撥打400 041 7515咨詢，或在下方提交查詢。

海外商業地產投資的模範生——澳洲墨爾本北羅斯班克莊園｜居外精選

俗話說“握金成土，握土成金”。當今國內很多成功人士都在全球範圍內尋找收益穩健、長期有效的房產投資模式，他們大致分成以下幾種類型。

X先生（成熟房地產投資者）

投資者需求：看重穩健型投資，看重高收益，海外投資者。

Y女士（國內知名餐飲連鎖企業經營管理者）

投資者需求：尋找海外投資模式多樣化，將國內行業經驗與國外穩健商業地產有效結合並希望平穩過渡。

Z先生（家族企業繼承者）

投資者需求：看重資金自由和利潤公開化，尋求可傳承、可繼承的大型地產投資項目。

放眼全球，澳大利亞的墨爾本已經成為澳大利亞商業地產投資的首選之地，隨著全澳洲和全球投資者擴大資本配置的發展，零售業、服務業、辦公和工業等商業地產仍在以強勁的估值基礎開展交易。

專家預估：2020年預計墨爾本商業地產市場表現將呈現出強勁狀態，投資人將會大幅度收益，充分說明投資新格局的到來。

——————————優質商業地產投資項目——————————

項目名稱：北羅斯班克莊園（Rosebank North）

地點：澳大利亞維多利亞州墨爾本（149-151 Warrandyte Rd, Melbourne, Victoria, Australia）

項目類型：占地2640平方米的商業地產

投資者類型：適合成熟投資人

澳大利亞百分之九十以上都是歐洲後裔，而且由於澳洲絕美而又天然的生活環境、熱情好客的人文氣息、人性化的社會制度，吸引了越來越多世界各地尤其是歐洲與美國的新移民前來澳洲定居。澳大利亞現在繼續保持了傳統的歐洲理念：貴族的評價標准之一，便是家族擁有多少莊園農場資產。這裡的上流社會甚至會在兒女婚嫁時，用“擁有多大的莊園農場”為標准來考核對方是否和自己門當戶對。

當然近幾年最吸引亞洲買家的，除了莊園土地本身的價值之外，就是海外市場對於澳洲農產品的大量需求，通過收購或並購莊園，可以直接的壟斷貨源，從而降低中間成本，並且滿足貿易供應鏈的需求；與此同時，由於莊園相對寬廣的占地，可以經營包括特色的餐飲、酒店、游輪、高爾夫球場、溫泉等對外服務，以及私人訂制的特色酒會等，獲得不菲的額外收益。

針對本文一開頭提及的X先生、Y女士、Z先生的海外投資需求，居外今日隆重推薦的是位於澳大利亞維多利亞州墨爾本的房產，其名稱為北羅斯班克（Rosebank North），正是一處大約建成於1921年、已完成精心翻修的莊園。目前，該物業被用作餐廳/接待場所和酒吧，經營模式成熟出色，在當地享有較高名望。

這是一處外觀華麗的莊園，室外堪稱一座玫瑰花園的天堂。在莊園的大型室外露台，溫暖的季節裡，客人可以欣賞到100多朵迷人的玫瑰；它同時也是一個非常出色的商業地產項目，目前經營著一個在當地享有盛名的教堂咖啡廳，由於其美麗的街景和精致的內部設施，該商鋪成為當地居民日常聚會、悠閑娛樂、舉辦婚禮、商務宴請的熱門之選。據悉，該商鋪在新冠疫情爆發之前每周的營業額高達4.2萬澳元。

周末的時候，與家人和朋友們一起開車到郊外的農場莊園，被大自然的綠色環繞，在私家花園的鳥語花香中，盡享特色而又美味的私房菜和私家釀造的葡萄酒。在和煦的陽光下，和溫柔的微風中，欣賞日出與日落。孩子們在廣闊的草原上歡快的嬉鬧著，遠處池塘中的大胖鴨懶懶的游著，選擇這樣的人間仙境生活亦或是度過周末，真的是再美不過！

這裡還有：設備齊全的商業級廚房、寬敞充裕的莊園停車位、豪華多功能廳附帶大型舞池和歐式音響系統……堪稱完美的現有商鋪硬件設施讓買主接手經營高枕無憂。

這座位於澳大利亞維多利亞州墨爾本的莊園農場地產可用於長期租賃，而且租金實惠，您可委托專人管理，現有約25名員工，人手充足。商鋪現有數據庫中保存著2000名會員和8000多名普通客人的信息。如有需要，您可以在購買此物業的同時要求賣家為您處理好商鋪的事務，目前的業主非常隨和，如有需要，買賣雙方可以約定好一段過渡期。

歡迎了解/選購澳大利亞維多利亞州墨爾本Rosebank North莊園，詳詢熱線400 041 7515或登陸居外網https://www.juwai.com/50106194.htm做進一步了解，也歡迎提供您的聯系方式，居外的專業團隊將會馬上聯絡您。

撰文：Flora Kang
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

日本二季度商業地產交易下降，大阪預期收益率上漲｜居外專欄

受COVID-19新冠疫情的不利影響，更多租賃和交易逐漸出現被推遲，甚至取消的現像，J-REITs和日本國內投資者的投資出現明顯下降。據數據顯示， 2020年第二季度，日本商業類房地產交易量為7,530億日元（不包含土地交易和J-REIT IPOs），同比下降22％；其中，海外投資者的交易量同比增長45％，其主要原因是今年初簽訂的一項重大投資組合交易所致，除去該項大額交易，海外投資者的投資總額也呈現下降。

投資交易額（按投資者類型）

J-REIT指數在3月觸底1,145點後，於6月10日回升至1,721，之後繼續出現波動。現有J-REIT交易量、並購數量和IPO數量均出現下跌。那些多元化的J-REIT，由於其資產類型的結構，被認作可以減輕經濟波動的影響而受到關注。

雖然市場的投資資金充足，但買賣雙方的價格預期差距卻越來越大，由於擔心經濟的不確定性而帶來可能的需求減少和租金下降，商業類房產的預期收益類都出現下降。目前，投資者對防御性資產如住宅類和物流類表現出更大的興趣，但二季度，東京的住宅類、物流類和辦公類房產的預期收益率仍然出現2個基點至5個基點的下降；而大阪的辦公類房產的預期收益率環比增長了4個基點。

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，並非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

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把握加元貶值機遇搶投金馬蹄地區超大商鋪︱居外精選

以多倫多地區為核心的大金馬蹄地區（GGH）歷來是華人移民、投資加拿大時的首選目標。不過，自2017年當地對所有海外買家開征15%的“海外買家稅”（NRST）以來，火熱的房產投資市場按下了“暫停鍵”。

然而，在金馬蹄地區適合投資的機遇可不僅僅只有住宅投資這一種！近年來加元的持續貶值，也給了海外買家新的投資選擇——商業地產。事實上，當前投資金馬蹄的有利因素可真不少，一起了解下。

大家熟知的大金馬蹄地區是指加拿大安大略省南部的城市群，始於尼亞加拉瀑布，延伸至漢密爾頓，多倫多，包括西面的布蘭特福德，圭爾夫，滑鐵盧地區，和北部的彼得堡和巴裡等城市，總面積為8,287平方英裡，總人口為924萬人，占安省人口的55%和加拿大人口的21%。

今天的大金馬蹄是北美最具活力和快速增長的地區之一，不同於其他依賴自然資源的加拿大城市，本區域的核心城市多倫多已成為北美重要的金融中心，並擁有大批高科技企業，經濟發展和就業率都保持良好，成為安大略省的經濟引擎，GDP占加拿大的25%。

大金馬蹄已成為加拿大其他地區和世界各地遷移的許多人和企業的首選目的地，是年輕的、創造力從業者的天堂！每年移居安省的新移民，大約有四分之三以上的人口選擇定居於此。以2018年為例，全年定居安省的新移民總數為137,000人，其中有106,000人、超過77%的人口移居目的地是大金馬蹄地區。

位於大金馬蹄地區的安卡斯特（Ancaster）實景，如今這個鄉村小鎮已成為人人向往的富裕、寧靜的宜居之地。圖片來源：Wiki

位於安卡斯特（Ancaster）的商業地塊方位圖，能清晰看到正處於多條交通要道之間，交通十分便利。

毫無疑問，經濟發展良好、高素質外來人口不斷湧入，使得現在大金馬蹄地區成為極具活力、繁榮富裕的宜居之地。用當地華人的話來說，很多加拿大城市都猶如一潭死水一般，缺乏活力，但一到大金馬蹄地區就能明顯看到勃勃生機！因此，在近年來加元不斷貶值的情況下，投資大金馬蹄地區的商業地產是個不錯的選擇！下面這塊位於漢密爾頓的商業零售地塊值得大家關注。

這塊占地面積達14239㎡的超大商業地塊位於大金馬蹄地區核心城市漢密爾頓（加拿大第九大城市）的安卡斯特（Ancaster），正處於403號公路旁、以及地區要道Wilson街與Garner路的交叉口處，交通相當便利，前往漢密爾頓市中心僅有10公裡，前往多倫多市中心為50公裡。

安卡斯特（Ancaster）是漢密爾頓市西部一個富裕、寧靜的小鎮，正位於403號高速公路旁，與大金馬蹄地區的核心城市多倫多、奧克維爾（Oakville）相比，這裡的房價更合理，也因此吸引了越來越多人搬遷而來，社區人口正快速增長中。人口的增長，正是投資商業地產時最為看重的重要因素之一！

目前，安卡斯特這一超大商業地塊已建成3棟建築，包括2棟並排的單層建築和一棟兩層醫療大樓，可出租的商業空間總面積超為3.9萬平方英尺，均以極具競爭力的市場價格出租——分別用作地區醫療中心（Ancaster Medical centre）、餐廳（Symposium cafe）和健身房。

由於地塊正處於高速公路、地區要道的彙集處，交通極為快捷、便利，確保了源源不絕的客流量。因此，本地塊及周邊鄰近地區正成為安卡斯特地區的商業中心，雲集了餐飲、購物、醫療等各類常見商業設施，擁有沃爾瑪、星巴克、Domino’s披薩、Smartcentres等日常生活必備的品牌商鋪，人氣極佳。

當然，對於投資者來說，本商業地塊更大的投資機會來自再次擴建，經過業主的申請，目前已經獲准在現有基礎上再建兩棟大樓，將增加1萬平方英尺的可出租空間！目前所有前期審批、建築規劃都已就緒，可隨時開工建設。

一次性在新興商業區增加1萬平方英尺的商鋪，這樣的投資機遇切莫錯過！更多關於大金馬蹄（GGH）地區安卡斯特（Ancaster）商業地產的信息，歡迎點擊https://www.juwai.com/54754051.htm 了解更多詳情，或撥打居外服務熱線400 041 7515垂詢。

撰文：Echo Liu
責編：Zoe Chan

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東京甲級寫字樓空置率在第二季度出現下降｜居外專欄

根據最新數據顯示：第二季度，東京甲級寫字樓的空置率環比下降0.2%至0.7％，為兩個季度以來的首次下降；大阪甲級寫字樓空置率環比保持不變，為0.5％。

由於COVID-19新冠疫情和相應限制措施的影響，租賃活動出現放緩，並令有些合同被延期、擱置或取消。2020年第二季度，東京全等級寫字樓（加總計）空置率比上一季度上漲0.2%至0.8％。同時，東京甲級寫字樓租金環比下降0.4％，

空置率一覽

為2017年第四季度以來的首次下降；東京全等級寫字樓（加總計）房租下降0.2％，為2012年第二季度以來的首次下降。基於許多公司對於成本的收緊，租金可能有下行壓力。

在大阪，全等級寫字樓（加總計）空置率在2020年第二季度有所上升，盡管幅度很小，但仍保持在1％以下；同時，甲級寫字樓租金環比下降0.4％，為2013年第四季度以來的首次下降。由於大阪的新供應量在2020年和2021年將保持較低水平，因此空置率和租金預計將有所改善。

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全球商業地產投資“斷崖式”下跌，下半年抄底機會來了嗎？

今年第二季度，受新冠肺炎疫情影響，全球商業地產市場遭遇了史上最嚴重的“寒流”。

美國商業房地產咨詢服務公司世邦魏理仕（CBRE）最新報告顯示，2020年第二季度，全球商業地產投資額同比下降了57%，至1090億美元，創下2010年以來的季度最低值。

其中，美洲地區的降幅最大，同比下降了70%，主要是因為大型投資組合交易的嚴重萎縮，同時實體交易（entity-level transactions）幾乎為零；亞太地區（美洲國家除外）和歐洲、中東和非洲（EMEA）地區同比降幅則相對較小，分別為46%和38%，主要是因為市場的不確定性和旅游限制政策阻礙了投資者的活動與投資情緒。

亞洲房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）也持類似看法。他對第一財經記者表示，居外IQI的統計數據顯示，中國買家對海外商業地產的咨詢量在今年二季度同比下降了27.1%，“許多投資者認為，如果他們暫時守住自己的資本，今年晚些時候或者明年就能以更好的條件進行投資。”

世邦魏理仕在這份報告中還把今年全球商業地產的投資額增速預測從-32%下調至-38%，原因是美洲地區的疫情惡化情況超出了此前的預期。

不過，隨著各國防疫封鎖措施的逐漸解除，二季度的萎靡不振可能標志著市場的最低點，2020年下半年開始逐步復蘇仍將是大概率事件。

美洲地區表現最差

世邦魏理仕的報告顯示，二季度美洲地區商業地產市場的投資總額僅為430億美元，創2010年以來的最低水平，僅約為去年同期的30%。美國是該地區的投資活動的主要目的地，約占所有投資活動的93%。

其中，酒店業的損失最為慘重，投資額暴跌了90%，零售類物業和辦公樓情況稍好，但也大跌了74%和72%，只有工業類地產在疫情背景下顯示出了較強的韌性，僅下跌了50%。

世邦魏理仕首席經濟學家巴克漢（Richard Barkham）表示，短期內，由於擔心感染，企業不太可能要求員工像以前一樣在辦公樓統一工作，不過一旦有效的治療手段或疫苗問世，辦公物業的情況將會明顯好轉。

上述報告還顯示，美洲城市的投資活動水平下降幅度與當地新冠肺炎疫情確診人數存在較大的相關性。二季度投資下降最大的幾個城市，比如西雅圖（-84%）、奧蘭多（-81%）、洛杉磯（-80%）與紐約（-71%）等，這些城市同時也是當前美國疫情最嚴重的區域。

此外，報告稱，南美的巴西也存在類似情況，新冠肺炎疫情確診人數的持續激增嚴重阻礙了當地的投資活動。

歐洲國家受影響較小

或許是因為至今為止，歐洲地區的疫情整體上並沒有出現明顯的“復燃”，因此投資活動的復蘇也較為穩定。

世邦魏理仕的數據顯示，二季度歐洲、中東和非洲地區的投資額同比下降了38%，至480億美元。其中表現最差的仍是酒店業，暴跌了83%，零售類物業（-23%）和工業類地產（-34%），則相對平穩。該公司分析部負責人林辛（Jan Linsin）稱：“我們看到許多投資者正在籌集資金，准備對歐洲地區的物流地產進行大規模投資。”

不過由於第一季度表現出色，2020上半年上述地區的商業地產投資實際上仍呈上升趨勢：同比增長了2%。

與美洲情況類似，歐洲地區的投資活動也與當地疫情的嚴重程度存在一定相關性。疫情控制相對較好的國家，比如德國（-20%）、荷蘭（-23%）和波蘭（-22%）等的下降幅度相比之下並不多，而瑞典（-45%）、英國（-56%）、法國（-57%）的情況則相反。

亞太地區差異較大

二季度，亞太地區商業地產的投資額同比下降了46%，降至不足180億美元，為2012年以來的季度最低值。酒店業、辦公樓和零售類物業的投資都面臨著大幅的下滑，只有工業類地產受影響較小，同比只下跌了17%。

從國家看，澳大利亞（-21%）和韓國（-36%）受影響較小，而日本（-48%）和新加坡（-57%）的跌幅則較大。

報告認為，由於日本、新加坡、澳大利亞的疫情反復，而印度的第一波疫情仍在不斷攀升，引發了投資者對該地區經濟復蘇前景的擔憂，並可能因此推後相應的投資計劃。

仲量聯行亞太區資本市場首席執行官克羅（Stuart Crow）表示，二季度投資活動的急劇下降反映出投資者對不確定性的憂慮。不過，流動性依然很高，因此他預計隨著經濟進一步復蘇，下半年交易活動有望反彈。

奇米爾也對第一財經記者表示，長期來看，商業地產的前景還是好的，即使收益率有所下降，它仍然能比其他大多數資產類別提供更好的回報，“隨著疫情得到控制、經濟逐漸復蘇，買家和賣家都會重回市場，市場趨勢也會變得更為清晰。”

奇米爾還認為，11月的美國大選，可能會是投資趨勢轉向的一個重要契機，一旦下任美國總統人選塵埃落定，投資者對市場不確定性的擔憂將減少。

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售美國房源，或致電 400-041-7515 諮詢美國留學、移民或房產投資的機會。

來源：第一財經
責編：Zoe Chan

後疫情時代投資加拿大魁北克湖濱地產項目正當時｜居外精選

近期，有經濟學家稱，加拿大房價在後疫情時代將引領世界房產新一輪的潮流。據加拿大主要房屋管理機構及加拿大地產協會（CREA）最新預測：

1. 2020年加拿大房屋銷量將反彈回升

2020年加拿大房屋銷量將從2018年低谷繼續反彈回升，全國房屋銷量將增至530,000套，增幅達8.9%，平均房價會升至$531,000，升幅6.2%。

2. 2020將是賣方市場

由於放盤減少，2019年年底全國新掛牌與銷售的比率升至66.3%，而庫存量僅有區區4.7個月，這是自從2007年以來的最低水平。

3. 魁北克將領漲全國

2020年魁北克省將會領漲全國，並帶動加拿大房地產市場的持續反彈復蘇。

4. 按揭利率仍然偏低

綜合各種因素來看，2020年加拿大央行要考慮的可能不是升息，更可能是降息。因此可以預期的是，加拿大買家將極大地受惠於更低的按揭利率。無論對房地產市場，還是對房屋買家，這無疑都是好消息。

在這樣有利於投資的大環境下，居外網為大家隆重推薦的是位於加拿大魁北克Notre-Dame-de-Pontmain的開發項目。這是被上帝眷顧的神奇所在，郁郁蔥蔥的植被覆蓋於此，其總占地面積約為75英畝，包括一個面積為20英畝的湖泊（名為Lac Roger），怎一個天然氧吧了得！

位於加拿大魁北克Notre-Dame-de-Pontmain的Lac Roger開發項目

該項目現在擁有一條私密通道，距離309號公路（Route 309）只有500米的路程。等到2021年春天的時候，您就可以通過這條私人道路抵達這處房產，因而這座未來建成的房地產堪稱隱藏在天然氧吧裡的一顆鑽石。

Lac Roger開發項目坐落在魁北克省的Laurentien地區，位於Mont-Laurier以南20英裡處，稱得上是稱得上是自然生態中的小天堂。湖泊干淨清澈的水既適合游泳，也適合水上運動，如皮劃艇、獨木舟或腳踏船。摩托艇不允許在湖上行駛，但摩托艇愛好者可以利用他們的路權前往達杜列夫河（du Lievre River）。這個開發項目含有大約55英畝的混合成熟森林。除了其一流的地塊，你將能夠去遠足、釣魚，以及享用周圍市政當局提供的所有服務。

Lac Roger開發項目周圍的住宅區已被劃分為30塊私人土地，將於2021年春季上市銷售，距今也只有短短2個季度左右的時間。因此，眼光獨到的您，現在就可以率先預訂其中一塊地皮，先到先得，選擇機會更多。

以上就是位於加拿大魁北克Notre-Dame-de-Pontmain的開發項目，如今這種完全處於大自然環境中的房地產項目，哪怕是在加拿大，也是稀有難得的。目前，這個炙手可熱的開發項目既可以整體出售，也可以在2021年春季單獨出售，也就是說，它的多種銷售模式即將迎來全球最大的客戶群體。而當上地主的成本絕對會低於您所想——如28號的大型內陸地塊，面積7250平米，售價僅1萬加元正！如此優秀的商業機會，絕對值得深諳國際房產投資的您的青睞！

歡迎詳盡了解和選購加拿大魁北克Lac Roger開發項目，居外買家服務熱線400 041 7515和居外網項目專頁https://www.juwai.com/54371493.htm，隨時為您供候。

撰文：Flora Kang
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

疫情致德國商業地產市場斷崖式下跌物流地產一枝獨秀

近年來，德國商業地產一直是歐洲熱門的投資領域之一。然而在新冠肺炎疫情的衝擊下，今年第二季度，德國商業地產的成交額比去年同期下跌了五分之一。

法國巴黎銀行房地產公司（BNP Paribas Real Estate）首席執行官比恩科夫斯基（Piotr Bienkowski）認為，這反映了投資者擔憂市場未來走勢的不確定性，而封鎖政策則大大限制了投資活動的正常進行。

不過值得注意的是，物流地產卻因其穩定的收益和供不應求而逆市上揚，上半年的成交額與去年同期相比飆升了43%。

德國IREBS房地產經濟師、德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在接受第一財經記者采訪時稱：“疫情改變了人們的工作和生活方式，越來越流行的居家辦公讓酒店與短租公寓不再像以前那樣受歡迎；而隨著人們進行網絡購物、網絡訂餐日益頻繁，一方面令線下商場門可羅雀，另一方面也讓物流、倉儲地產變得十分搶手。”

二季度商業地產成交額“斷崖式”下跌

法巴銀行數據顯示，2019年德國商業地產市場（包括辦公樓、零售物業、酒店及物流倉儲等）的成交額高達700億歐元，創下歷史新高。本來大多投資者對2020年寄予了厚望，但自今年3月起，疫情在歐洲的蔓延令市場情緒開始跌入了低谷。

法巴銀行一份最新調查數據顯示，上半年流入德國商業地產的資金總計約294億歐元，二季度只有108億歐元，同比下降了20%；與過去五年的平均值相比，也減少了17%；預計全年的成交額為500億歐元，為2014年以來的最低值。

高力國際（Colliers International）德國資本市場主管卡德爾（Christian Kadel）認為，鑒於今年經濟將經歷二戰以來最嚴重的衰退及高度的不確定性，商業地產上半年的整體表現並不比以往遜色，但由於商業地產的交易流程較長，事實上絕大多數交易都是在疫情大面積暴發前就已確認的。

高力國際的數據顯示，上半年柏林、慕尼黑、漢堡、科隆、法蘭克福、杜塞爾多夫和斯圖加特等德國7個主要城市的辦公樓最高租金年化回報率僅2.9%，明顯不如以往的3.5%~4%，疫情帶來的影響可見一斑。

德國信息調查機構Bulwiengesa的數據顯示，今年上半年，德國市場上成功出租的辦公室面積僅4萬平方米，而去年同期為11萬平方米。

孫楊對第一財經記者表示，以法蘭克福為例，以前有不少外地員工都是周一到周四住在酒店或短租公寓，周五下班後回家，但由於疫情，如今居家辦公已很普遍。他稱，這其實是一種“雙贏”，對於外地員工來說，他們有更多的時間可以陪伴家人；而對於企業而言，需要提供線下辦公的空間大幅減少，降低了運營成本。

德國評級機構Scope近日也下調了12只公募房地產基金的評級，這些基金管理資產約1000億歐元，資金主要投資於辦公樓（61%）、零售物業（24%）和酒店（9%）。Scope預計這些基金2020年的平均回報率將在1.5％~2.0％，低於2019年的3.1%。

不過盡管評級被下調，房地產基金的總體評級仍處於較高水平，平均評級為“a”，意味著可以為投資者提供良好的風險調整後收益。

物流地產“一枝獨秀”

在其他商業地產類型普遍萎靡不振之際，德國物流地產卻逆勢上揚。法巴銀行的數據顯示，上半年德國物流地產的成交額同比大漲了43%，此外，租金也沒有與其他商業地產一樣下跌，回報率穩定在3.6%左右。

商業房地產咨詢服務公司世邦魏理仕（CBRE）分析部負責人林辛（Jan Linsin）稱：“我們看到許多投資者正在籌集資金，准備對歐洲地區及全球的物流地產進行大規模投資。”

德國圖林根這棟已建成的物業屬於多功能購物中心，亟待出售，其年收入為30萬歐元，物業可全部或部分用作購物中心、住宅樓、美食餐廳、物流倉庫、酒店或辦公室。四樓和五樓可以改造成總面積為1,000平方米的住宅公寓（每年可以帶來高達65,000歐元的額外收入）。即使只是靠目前的租金，該物業也可以在14年內收回成本！點圖了解更多詳情

孫楊表示，隨著網購越來越普及，德國電商此前在物流和倉儲方面布局的不足也逐漸體現出來，疫情期間在網上購一次物，往往要等一周才能送到，這也意味著物流、倉儲地產還有很大的需求空間。而且，以前為了節約成本，不少物流倉儲都被選在遠離城市的偏遠地區，但現在為了加強運輸效率，有逐漸向城市靠攏的趨勢。

不過，高力國際也指出，由於疫情影響，上半年德國物流地產外國投資的比例同比從61%大幅下降到了45%。此外，市面上優秀資產供應不足也在一定程度上影響了投資者的熱情，二季度沒有一筆超過5億歐元的大額交易，最大的一筆交易金額2億歐元，買家來自英國。

高力國際的物流專家昆茲（Peter Kunz）認為，雖然目前歐洲的疫情在整體上基本得到了控制，但對市場的影響並不會馬上消失，投資者今年的決策會更加謹慎。他預計，德國物流地產全年的成交額會在50億~60億歐元之間，達不到去年的66億歐元。

亞洲房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，近年來，中國投資者對德國房產的投資從全球水平來看還不算高，主要關注柏林、杜塞爾多夫和慕尼黑的房產，對商業地產的興趣則主要集中在醫院、酒店和美容院上，隨著中國和德國經濟的復蘇，相信不久以後，包括商業地產投資在內的經濟活動都將再度活躍起來。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

都居家辦公了，曼哈頓寫字樓“涼涼”：一季度租賃量已腰斬

早在2019年初，曼哈頓寫字樓的空置率其實已呈上升趨勢，疫情則帶來了“致命一擊”。

作者：吳將

“居家辦公既不用化妝，也不用天天面對堵車，比去公司現場舒服多了。”電子支付企業Paypal風控部門的一名女性員工對第一財經記者說。不僅如此，為繼續防控疫情，她所在的部門已將居家辦公的期限延至10月，而且不排除繼續延長的可能。

軟件開發商GitLab的遠程軟件開發主管墨菲（Darren Murph）表示，現在所經歷的還不是真正意義上的遠程工作，而是因疫情不得不實行的居家工作，但正因如此，公司逐漸意識到分散的勞動力是一種更為高效和創造性的業務方式，從而大大加速了遠程工作化的升級進程。

傳統意義上，商業地產通常被認為是風險較低的資產類別：租金收益率穩定、波動率小，因此常年受到各大投資機構包括各國主權基金、養老保險基金的青睞。

但一場突如其來的新冠肺炎疫情改變了一切，大量租戶無力支付租金讓部分商業地產投資者遭遇“滑鐵盧”，進退維谷——如果賣掉地產必須要接受大幅折價，而繼續持有則不得不承擔長期沒有收益的風險。

亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，商業地產的收益主要就是靠固定的租金收入，因此此次疫情，包括未來可能發生的類似疫情都會給商業地產帶來深刻的影響。特別是人群密集型地產，比如寫字樓、購物中心、酒店、養老中心等都很“受傷”；但另一方面，疫情對倉儲、廠房和數據中心等的影響則較小。

居家辦公將成新潮流？

為減少疫情傳播途徑，年初至今不少公司都要求員工居家辦公，這或許不僅是暫時現像，而是有可能成為“新常態”——特別是在互聯網科技公司，此趨勢顯得尤為明顯。

5月底，臉書（Facebook）公司CEO扎克伯格宣布一項計劃，將在未來十年內調整業務配置，從而使其4.5萬員工中的50%能夠在家工作；無獨有偶，同期社交媒體企業Twitter也發表了類似聲明稱，允許員工無限期居家辦公；跨境電商Shopify也表示將讓更多員工進行遠程工作。

美國計算機行業協會（CompTIA）對200多家科技公司的最新調查顯示，其中80%的企業技術供應商表示，4月份有合作客戶向他們購買了通訊協作軟件及相關的遠程工作工具；3月份時，該比例為76%。

領英（LinkedIn）公司的首席經濟學家金布拉夫（Karin Kimbrough）最近在一次網絡會議上也稱，4月份，LinkedIn記錄的遠程職位發布量環比增長了28％，使用“遠程”或“在家工作”的搜索量則環比增長了42％。

美國Realogics蘇富比國際地產公司總裁兼CEO瓊斯（Dean Jones）對第一財經記者表示，以西雅圖地區為例，自疫情發生以來，客戶對私人島嶼或者擁有較大私人庭院的別墅興趣大幅增加，因為當居家工作變得流行，他們需要更大的空間——在和家人相處的同時，也不至於影響正常工作。

美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者采訪時也稱，隨著居家辦公越來越流行，對於郊區住宅的確是利好，而對寫字樓而言則是利空。

不過，陳宏明認為：“現在階段還很難說，城市中央商務區（CBD）的功能有很多，寫字樓提供辦公地點只是其中之一。唯一能確定的是，這個趨勢對住宅價格的影響會比寫字樓小很多。”

激進投資者已做空房地產信托公司

不過有趣的是，個別激進的投資者已經開始做空那些重倉大都市寫字樓的房地產基金、信托公司。

Land & buildings投資管理公司創始人兼CEO 利特（Jonathan Litt）5月份公開表示，旗下的對衝基金已在做空帝國房地產信托（NYSE: ESRT）、SL綠色房地產（NYSE: SLG）和沃納多房地產信托（NYSE: VNO）。利特認為，上述三家公司的利潤都過於依賴位於紐約的辦公物業租金收入。“紐約的寫字樓市場正在經歷一場生存風暴，而帝國房地產信托公司將首當其衝。”利特如此表示。

從股價表現看，利特的觀點不無道理，年初至今這三家公司的股價最大跌幅均超過了50%，均輸於美股大盤，而近兩個月的反彈力度也明顯不如同期標普500指數，而帝國房地產信托正是股價表現最糟的那只。

不過隨著上周五美國非農數據意外見好，本周股價有所反彈，但漲勢能否持續，有待觀察。

談及寫字樓，曼哈頓無疑是頂尖的黃金地段。這裡是世界上摩天大樓最集中的地區，彙集了世界500強中絕大部分公司的總部，還是聯合國總部的所在地，也有驅動全球金融流動的華爾街、紐約證券交易所和納斯達克。

曼哈頓也是一個觀察商業地產的窗口。房地產管理咨詢公司仲量聯行（JLL）的數據顯示，今年第一季度曼哈頓寫字樓的租賃量與過去10年的均值相比下降了47%，而第二季度的表現預計將更糟。據紐約當地媒體報道，該市許多零售租戶過去兩個月都沒有支付租金，而且即使商業活動恢復，多數商家也不會考慮將來續簽（現有的）租賃協議。

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房地產咨詢公司高緯環球的歷史數據表明，在經濟衰退期間，曼哈頓寫字樓的空置率往往會飆升，而令人擔憂的是，早在2019年初，空置率其實已呈上升趨勢，疫情更是帶來了“致命一擊”。

Whalen全球咨詢公司董事長沃倫（R. Christopher Whalen）在一篇文章中預測：“未來幾年商業房地產的世界將會非常可怕。違約率可能遠遠超過1990年代的峰值水平。”

不僅是美國，英國房地產投資機構的日子也不好過。安本資產管理旗下的英國商業地產公司（UKCM）目前管理的一只近7億英鎊（約合62.8億元人民幣）的房地產投資信托基金（REITs），在英國因疫情而封鎖期間，該信托僅收回了68%的租金，這使得其被迫將股息減半，並出售了部分資產——包括位於倫敦金融城的寫字樓——來減輕現金流的壓力。該基金管理者富爾頓（Will Fulton）稱，未來投資重點將轉向學生宿舍，尤其是那些不會過分依賴國際學生的大學。

危機過後，是晴還是雨？

這波由疫情引發的商業地產危機，還將持續多久呢？穆迪分析公司高級經濟學家丹納姆（Barbara Byrne Denham）認為，飆高的失業率不可能一下子恢復到疫情發生前，至少要到2021年末至2022年初才能看到商業地產的復蘇。

世邦魏理仕（CBRE）全球首席經濟學家理查德·巴克漢姆（Richard Barkham）也表示，工業和物流地產將快速反彈，但大多數商業領域房產的復蘇將十分緩慢，比如寫字樓和零售、購物中心可能需要兩三年才能重新站起來。

至於越來越流行的遠程辦公是否會導致寫字樓從此之後“無人問津”？Everest醫療物業公司創始人林恩（David Lynn）認為，這不太可能發生。他在一場業內討論會上稱：“公司不會輕易放棄已租賃的空間，它們只會以不同的方式使用這個空間。總是有需要用到辦公室空間的時候。”

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊則對第一財經記者表示，在德國，還沒有出現類似於美國硅谷的趨勢。

他說道：“德國沒有美國那麼多影響力巨大的互聯網科技公司，德國的數字化程度也遠遠落後於中美，之前疫情高峰期，大量企業員工居家開視頻會議，導致了德國網絡帶寬面臨巨大的超載壓力。德國社會想要實現普遍的遠程化辦公，還有很長的路要走，不僅是在技術上，在觀念上也是如此。”

IQI澳大利亞珀斯分行董事總經理Lily Chong也對第一財經記者表示，毫無疑問，新冠肺炎病毒疫情給社會帶來了不可避免的影響，甚至改變了人們未來的工作方式。據當地媒體報道，目前已有近半的澳大利亞人士表示自己正因疫情而居家辦公。

不過Lily Chong稱，在西澳地區，並未出現大戶型住宅需求快速攀升的情況。這或許跟當地的經濟以機械、冶金、造船、石油煉制、食品和木材加工等為主有關，與互聯網科技業相比，傳統工業更需要員工現場辦公。

Lily Chong認為，現在很難對疫情給商業地產帶來的整體影響作出定論，因為一切仍在劇烈變動之中。她說：“就我個人而言，我相信人與人之間的聯系，以及面對面工作對團隊的價值，這些都會支撐對辦公空間的持續需求——CBD寫字樓空無一人的情形不會發生。”

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

衣食住行一站搞定，盡在黃金海岸生活中心｜居外精選

如果問你澳大利亞哪個城市旅游業最發達，你腦海裡首先浮現的是不是悉尼、墨爾本、布裡斯班等這些名聲在外的熱門城市？若單論旅游業，離布裡斯班僅一個小時的車程的黃金海岸可是全澳數一數二的。

黃金海岸，聽名字就知道此地並非池中物。熱帶海洋性氣候的黃金海岸一年四季都適合旅游，陽光明媚、海風溫柔，在這裡開展潛水、衝浪、沙灘度假等等海上活動，體驗感都是全球頂級。

光談海上項目，黃金海岸便已經秒殺一眾旅游城市，事實上除此之外，黃金海岸其他的旅游項目也在全澳排的上號。海洋世界主題公園、昆德拉賭場、華納電影世界等一眾風格各異的旅游景點，也為黃金海岸吸引來無數游客。

熱鬧的地方最不缺的就是消費者，而在黃金海岸，大型的商業綜合體並不算多。這意味著，如果在黃金海岸運營一個高質量的商業綜合體，收益是非常穩定與高效的。今天，居外就給大家帶來一處在黃金海岸為數不多的優質商業綜合體。

黃金海岸的一站式生活中心

這是一個名為Mantra Garden公寓度假村的項目，共6層，占地面積32000平方米，是一家帶酒店的成熟的多功能商業綜合體。項目具體位置位於澳大利亞昆士蘭黃金海岸Coomera，也就是整個黃金海岸的旅游中心。

怎樣才稱得上是旅游中心呢？事實說話。Mantra Garden公寓度假村項目周圍擁有眾多知名主題公園，除了前文提到過的美國華納電影世界外，澳洲夢幻世界游樂園、激浪世界和威秀野生動物園、Coomera濕地公園等不同場所將為孩子們和游客帶來別樣人文之旅的樂趣，項目周圍的人流永遠都保持絡繹不絕的狀態，周邊的海濱公園可以進行水上運動、潛水、釣魚或者抓螃蟹。

我們來看看Mantra Garden公寓度假村項目的內部情況。