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有危有机：疫情肆虐下，在美国房地产市场里稳中求胜︱居外专栏

黄晓珠－700x190

截至4月16日，全球新冠疫情确诊数字累计已超过206万宗，其中美国报告超过64万宗，全美以纽约州疫情形势最为严峻，累计报告确诊病例超过20万宗，占全美近三分之一。但是，得益于执行包括限制社交距离在内等严格的防控措施，纽约州确诊病例的新增速度有所放缓。与此同时，住院人数和需要使用呼吸机的危重症患者人数也都在下降。纽约州州长科莫对此表示“相信最坏的情况已经过去了。”

建筑商继续动工 VS 房屋买家“云看房”

面对来势汹汹的疫情，美国许多州份和城市都关停了其非核心行业（non-essential business），其中大部分为娱乐产业，例如电影院、健身房和购物中心等，而被列为核心行业（essential business）的产业则不受停工停产禁令的影响，继续有序开工生产，这其中就包括了建筑行业（Construction）和与其紧密相关的建材行业。建筑行业在全美除华盛顿州等5个州份以外的其余45个州份都被列为核心行业或非强制关停行业（No Mandate），这意味着对于大多数美国人和地方政府而言，建筑业被视为与民生息息相关的行业，其重要性与食品供应、医疗卫生和运输物流等其他核心行业不相伯仲。在遵守防疫措施和保持适当社交距离的条件下，建筑工人仍在有条不紊地为购房者兴建房屋，保障市场的新屋供应，将不利影响降至最低。

建筑业被列为核心行业的州份

而受疫情影响，为了避免交叉感染，许多购房者抛弃了传统实地看房的方式，纷纷选择了通过网上视频进行“云看房”。房屋经纪人利用社交软件的视频通话功能，只身前往房屋所在地，通过视频连线的形式带领购房者对房屋进行“实地考察”。据美国知名房地产中介网站Redfin报告，其在今年三月份第三个星期录得494%的“云看房”申请量增长，相对上一周也提升了80%。

另一个对购房者利好的消息则是，美国贷款利率近期一直游走于低位。以截至4月9日一周的平均值看，30年期固定利率贷款利率为3.33%，年同比下跌0.79个百分点；15年期固定利率贷款利率为2.77%，年同比下跌0.83个百分点；5年期浮动利率贷款利率为3.4%，年同比下跌0.4个百分点。

据全美最大房屋建筑商，同时也是和顿重要业务伙伴之一的霍顿公司（D.R. Horton）的报告显示，其于截至今年3月31日的财政季度中，净销售订单增长了20%，达到20,087套，销售价值增长了22%，达到60亿美元。

可以看出，市场对于购房的需求依旧保持强劲，而 “云看房” 将在疫情解除前成为大势所趋，疫情不可能完全阻断购房者的刚需。

2008年次贷危机 VS 新冠疫情的经济冲击

“第一美国”（First American Financial Corporation）首席经济学家Mark Fleming表示: “许多人可能预期房地产市场在面对疫情爆发时会重蹈覆辙。但是，现实中的明显差异表明，房地产市场可能会走上（与上次经济衰退时）一条截然不同的道路。尽管2008-2009年的衰退是由房地产引发的，但这一次，房地产可能会让我们摆脱衰退。” 现今的美国房地产市场表现与2008年次贷危机发生时主要有三点不同：

首先，当前住房市场未被高估。

总结过去20年美国房价中位数与人们购买力的对比，2005年到2007年是唯一一段房屋售价中位数高于购房能力的时期，这表明房价被高估了，或者说出现了“房地产泡沫”。如今，购房能力水平几乎是房屋售价中位数的两倍，这意味着房价没有被高估，事实上，近年的房屋市场大环境要比上次衰退之前好得多。

其次，现有房屋市场供应不足。

目前所处的阶段是建设量不足，而非过度建设，这与上次经济衰退前的房屋市场有很大的不同。自2009年以来，实质房屋需求已经超过了供应。在2018年，有120万户家庭成立，但住房生产量仅有86万户，短缺34万户。与2009年之前的情况正好相反，当时的住房供应远远超过了需求。疫情的影响一旦消退，有限的住房供应因素将促使住房市场引领复苏。我们需要记得一个重点：传统上，房地产市场是帮助经济从衰退中复苏的重要板块。

最后，现时房屋净值水平处于历史高位。

当下的房地产市场并非由宽松的借贷标准、次级抵押贷款和高杠杆业主推动。目前的家庭债务与收入之比处于40年来的最低水平。2008年次贷危机爆发的一个主要原因是房屋借贷人因为失业或手中资产不足，无法偿还贷款，导致相当大比例的房屋业主尽管是产权的名义持有人，但是实质持有的房屋净值几乎为零。如今的房屋业主拥有非常高比例的可转让房屋净值，有能力承受、缓冲潜在的价格下跌。

短期经济阵痛 VS 长线经济规划

包括穆迪、高盛和摩根大通等金融机构在内的经济学家预计，美国经济将在今年前两个季度出现一定幅下跌，于第三季度开始出现反弹，紧接着在第四季度和来年逐渐企稳并走强。美国知名资产管理公司黑石集团（Black Rock）主席和首席执行官Larry Fink表示，“新冠疫情本身并不等同于金融危机，而央行对此的应对措施也非常强而有力。如果疫情在四月末达到顶峰，那么从现在开始只需再等待三至四个月情况将会恢复正常，中国恰是一个能迅速控制疫情并逐渐恢复生产的例子。最重要的是，我们不要逃避资产规划和管理，要有长远的目光作长线规划。”

责编：Zoe Chan

 

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抗疫也防债 马来西亚不让房市急冻拖垮

作者 ：郑碧娥

2019年马来西亚一手产业市场的交易回扬，平均季度增长10.8%，助使消化2019年首季处于纪录新高的房产库存。首季共有17万7200个滞销单位，第三季减至16万2252个单位，这是可喜的现象。

不过，与大马人民的平均收入相比，国内房屋的价格仍介于严重不可负担的水平，主因包括住宅产业供需不均衡。无论如何，由于国人对价格低于50万令吉房产需求殷切，有助于减缓房屋价格大幅调整的风险。

房价若跌20% 风险借贷者增至2%

2019年首9个月，价格低于50万令吉的房产占交易总量的83%，收入增加、组织家庭及拥屋成本稍减，扶持市场在2019年对房产的需求，购买住宅的融资在2019年显著增加7%，当中银行提供给家庭购买房产的贷款，取得7.8%成长率，比2019年整体成长率增了一倍。

新冠状病毒疫情传到大马，并迅速漫延与扩散，冲击许多行业的发展，个人和家庭收入皆受到影响，削弱家庭的偿债能力。假如房价大幅滑落，料将冲击家庭的应对弹力，可能带给金融体系更大压力。

房价跌50% 风险借贷者增至3.4%

市场关切，房价下跌、收入减少，房屋市场若出现严峻调整，屋价持续振作不起来，偿债能力被削弱的大马家庭，将受到怎样程度的冲击？

国家银行在《2019下半年金融稳定检讨报告》指出，房价下跌的整体冲击，严格来说在受控的范围内，不过假如房价下跌20%，有财务风险的借贷者将增至2%；万一房价下跌50%，潜在风险的借贷者将会增至3.4%，增幅大约75%。

房价低+家债高 削弱偿债能力

本地家庭债务占债务总比例偏高，已经持续好几年，并非最近一两年才出现。生活开销庞大、人均收入减少，造成个人或家庭的偿债能力继续被削弱，加上这一两年房房价格保持偏低，产生房价偏低、家庭债务偏高，冲击个人偿债能力的隐忧。

担心有借没换 银行批贷严谨

购屋者协会中文组主任陈钟灵说，如果违约拖欠贷款，金融机构收回的产业，因为房产价格偏低，可能抵不回贷出去的款项，又或者演变成坏账，这是金融机构所顾虑的。

国行报告指出，截至2019年杪，整体家庭债务占国内生产总值比例，上升至82.7%的偏高水平，尽管那段期间经济成长放缓，可是住宅产业领域的减记／减损贷款却继续增加。

所谓的减记／减损贷款，指的是借贷方，资产都被束缚在营运中，没有足够资源偿还贷款，因而产生减记／减损贷款。

报告说，收入较低的家庭可能面对不容易偿付贷款的问题，银行和非银行等融资机构采取严谨的借贷标准，不轻易提供贷款给月入低于3000令吉的申请者，避免轻易批出去的贷款，最后因为贷款者陷入财务困境，演变成银行的坏账。

2019年这些收入的借贷者在银行贷款的比率没有上升，可是他们的负债水平保持偏高，主要是他们的财务储备有限，导致他们面对无形压力，准备偿还债务时有困难。

低收入者面对财务困境

报告补充，月入低于3000令吉的贷款者，占寻求信贷咨询与债务重组机构（AKPK）协助人士的半数，需要进行债务重组、而且收入偏低，加上财务规划欠佳，是这些借贷者面对财务困境的主因，他们可能高估本身应对债务负担及生活开销的能力。

家庭负债介于高水平，继续是宏观经济潜在风险的来源，家庭收入与资产负债，预料受到疫情的后续影响，政府最近建议推出、并且获得银行配合的措施，料将提供家庭暂时财务舒困，以渡过收入减少、房价未能回扬，还款能力稍弱的阶段。

房贷减损趋增

家庭的整体减损将继续受到住宅产业贷款的影响，过去几季显著上升，收入波动的借贷者，在受损贷款增长占多数，反映这些收入群体，正面临收入不稳定的冲击。

不过，国行报告指出，金融领域的稳定性仍在受控水平内，他们提供这些风险较高借贷者的贷款，庆幸只占银行体系总贷款的2%。

月入5千令吉 易获贷款

目前尚未还清和新批准贷款的偿还比率，分别为37%和43%；偿债能力超过60%。过去几年的迹象显示，批准的新贷款比例较高，这些贷款的三分之二，是月入超过5000令吉的贷款者。

陈钟灵认为，这些贷款者拥有较多的剩余所得，在调整自由衡量开销，拥有较大的弹性空间，拖欠贷款的风险不高。

不过，国行报告指出，由于最近资金市场表现欠佳，当中也有月入超过5000令吉的投资者，因为股价下跌蒙受亏损，担心会影响他们的可供消费收入及偿还贷款的能力。

影响还贷因素：能力+意愿

至于哪些类型的借贷者会违约，进而拖欠贷款分期，国行的金融报告指出，影响贷款者偿还贷款分期，主要有两大因素：偿还能力及偿还意愿。

收入如受冲击将削弱家庭财务赚幅

报告分析，家庭的偿还债务能力是采用金融赚幅架构衡量，家庭在偿还每月的债务、支付基本开销后，是否拥有足够的额外金融缓冲物资，假如收入受到冲击，直接削弱家庭财务赚幅，导致更多家庭陷入“负财务赚幅”的区域。

假如家庭处于“负资产”，违约拖欠贷款分期可能性偏高，加上产业价值面对各种因素冲击而下跌，如果跌至低于尚欠的贷款数额，个人偿还每月贷款分期的意愿有可能会削弱。

报告认为，单单个别因素可能不足以预测家庭是否违约，进而拖欠贷款分期，“两项触发因素”存在，家庭比较有可能违约，否则违约和拖欠贷款的情况可能不会发生。

一般来说，面临负财务赚幅的家庭，他们可能提取其他资产，例如从公积金第二户头提出存款，或寻求家族成员的援助，以履行偿还贷款义务，另外，即使家庭面临负资产，他们仍希望尽量按时偿还贷款，不希望留下拖欠贷款纪录，导致未来不容易获得贷款。

对于自住产业者，拖欠贷款对他们不利。

自住产业者的贷款占大马房产贷款者的82%，如果违约没有准时或偿还贷款分期，将导致他们失去房屋，最后没有一个固定的居所。

无论如何，面临负财务赚幅及负资产的家庭，处境是危险的、违约风险也高，他们缺乏偿还贷款的能力，也可能不利于银行财务架构的稳定性。

住宅产业贷款影响家庭减损

与此同时，家庭的减损继续受到住宅产业贷款影响，过去几季该领域贷款显著增加，收入不稳定的借贷者占近年减损房产贷款的较大比例。

国家银行关注收入较低家庭，可能面临偿还贷款的困难，不过银行和非银行机构采纳严谨的借贷标准，削减这些家庭陷入财务困境风险，惟这些借贷者的风险保持偏高。

图：123RF

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可负担屋供不应求

国行报告指出，2019年第三季大马房价适度成长，市场对高楼房产需求稳定，主因是有关领域房产单位，价格比较可负担，政府和私人界在2019年推出激励房产市场的措施，包括印花税减免，发展商则供折价和回扣优惠，交易量显示有增长。

与此同时，房屋的平均交易价趋向偏低水平，与可负担房屋的交易活动一致，预料有助于改善房屋的可负担性。

市场对可负担房屋需求继续超越供应量，而且超出的幅度相当大，意味可负担房屋的价格将有进一步调整空间，特别是新屋的售价。虽然市场对价格低于30万令吉房屋需求强稳，可是在2019年首3季，该价位的新推房屋平均数量并没有增加，共6518个单位，比2018年首3季的9777个单位减少。

这个最新的数据反映，该价位的新推房产减少，如果这样的趋势持续，在未来有关房产价格调整的风险将加大。

办公楼商场过剩 空置率恐攀升

虽然房产交易活动改善，可是商业产业一些领域依然脆弱，在办公空间和购物商场供应过剩的情况未见改善，截至2019年第三季，巴生河流域的新增办公空间供应保持在3620万平方尺的平稳水平，相等于现有供应大约30%。

国行报告指出，在2021年之前，接下来将有大约550万平方尺／年办公空间加入市场，超越过去3年每年平均230万平方尺。此外，主要州属完工、已规划零售空间，截至2019年首3季增至373个单位。

按这样的趋势发展，预料将导致办公空间、购物商场的空置率上升、租金则酝酿下跌。业者为争取租户、必须提供较有吸引力的奖掖配套，例如开始阶段，给予稍长的免租期、额外泊车位等等。

与此同时，电子商务的成长，改变人们的购物方式，已有更多零售商减少租店面营业，可能将加剧商场空置率上扬。

从金融稳定的角度来看，产业市场的发展是重要的，银行涉足产业贷款，分别占银行体系资产33%及贷款51%；购买住宅产业的贷款占银行产业贷款的三分之二，也是产业贷款领域的主要组合。

在非住宅产业领域，银行涉足办公空间、零售产业贷款，占银行体系贷款不到4%；非住宅产业的新贷款从风险较高的商业产业、购物商场，转向购买店面、工业大厦和工厂。

结语

从国家银行的分析报告及产业顾问的看法，可以看出即使家庭面临负资产，他们仍设法按时偿还贷款，不希望留下拖欠贷款纪录，导致未来不容易获得贷款。

现阶段，自住产业者的贷款占大马房产贷款者的82%，如果违约没有准时偿还贷款分期，将导致他们失去房屋，最后没有一个固定的住宿；因此他们可能选择提取其他资产，以履行偿还贷款义务，设法应对屋价下跌、收入减少的冲击。

 

来源 ： 星洲日报
责编：Zoe Chan

多伦多房地产新年战情室：趋势、洼地、涨幅、展望｜居外专栏

欢迎来到2020新年战情室…

今天Daisy黄岚要向各位汇报的是一年一度的汇总分析和展望，这对我们建立投资自住买卖的参照坐标系至关重要。我们把展望留到最后，先把时间轴拉回两年前，Daisy黄岚曾于2017年底预测“综合均价将回归25年基础线，并继续平稳成长”。事实证明这条基础线和当初的判断是准确的，大家可以从下图看到近两年来，大多伦多的房产均价自2017年底回归基础线以来，就一直围绕基础线稳步上升，而且加拿大自自由党连任后继续其鼓励吸纳移民的政策，这样的平稳上升趋势没有理由改变。

  • 大多伦多地区2019年综合均价 $ 819,319，同比上升4%
  • 大多伦多地区2019年独立屋均价 $ 1,016,776，同比上升1%
  • 多伦多及临近城市2019年公寓Condo均价 $ 587,959，同比上升7%

再来看看均价战情图：【2019年大多伦多地区房屋均价及三甲】

三甲排名和去年一样，没有变动。

【2019年大多伦多地区独立屋均价及三甲】

三甲排名和去年一样，没有变动。

  1. King——老牌大地块豪华独立屋地区
  2. Richmond Hill——学区普遍较好，华人喜欢
  3. Oakville——学区好，近安大略湖，西人较多，族裔比例较均匀

【2019年多伦多及周边公寓Condo均价及三甲】

三甲排名和去年一样，没有变动，依旧是中城区三大传统豪宅区C09（含玫瑰谷Rosedale），C02（含森林山 Forest Hill），C12（含跑马径Bridle Path）

值得注意的是，以上无论是综合均价、独立屋均价、还是Condo均价的三甲排名和去年的排名相比，顺序和名次没有任何变化。这也说明好的地区自有它的价值积淀，在正常健康的市场上，各个地区房价相对高低都有规律可循。

我们再来看看涨幅战情图：【2019年大多伦多地区房屋均价涨幅及三甲】

密市去年的均价涨幅拔得头筹，其次是多伦多西区和多伦多东区，Daisy黄岚认为原因是这几个地区房价前几年涨幅不大，特别是多伦多西区和密市，华裔比例相对不大，如今位列涨幅三甲也是市场基本面真实综合需求的体现。

【2019年大多伦多地区独立屋均价涨幅及三甲】

大多地区市郊的NewTecumseth，Uxbridge，以及有加拿大的新德里之称的Brampton，取得涨幅三甲。由此可以看出房价偏低的区域的独立屋还是受到许多成家有小孩家庭的刚性需求的影响，在去年一年上升较快。

【2019年多伦多及周边公寓Condo均价涨幅及三甲】

Condo的话，我们仅将范围缩小到多伦多及邻近的城市，再远的话Condo的升值保值能力和抗风险水平都和市区有不小差距。我们看到多伦多的W07(西07)，W10(西10)，和E02(东02)区，排在了前三位。这和市中心价格高企的外溢效应有关，许多西人由于受本身财力和贷款限制的影响，不得不选择相对偏一点位置的Condo，而且这几个区的价格上涨也和去年有不少新房入市拉高了街区内的均价有关。而且如果这区域成交量不大，那均价就很容易被拉高，因此看着会觉得涨幅很突兀（例如Condo价格涨幅榜第一的W07区，2019整一年的Condo成交量也就区区33套），正因为如此，Daisy黄岚想要提醒投资者不要被某几个成交量较小的区域的涨幅给蒙蔽了，如果投资这里的话要有更大的价格起伏的心里准备和更长的出售时间的心里准备。

Daisy黄岚的结论和预测

大多地区2020年楼市将进入板块各自发展的态势。从基本面来说，加拿大由于特鲁多政府的连任，5年100万新移民的宽松移民政策不会改变，再加上大多地区是加拿大的经济引擎，吸引了大量的新移民和留学生。人口的大量流入保证了大多地区房产的长期看涨。微观层面，由于加拿大贷款方面的压力测试并未解除。所以大多数工薪阶层能够得到批准的贷款，可能只能承担100万左右价格的房产。所以，DAISY 黄岚认为，大多地区2020年楼市各个价值区间的房产，将不会出现一刀切的均衡发展。

刚需的要求再加上独立屋2年的回调，2020年度将会推高120万以内别墅的刚需价格门槛，DAISY 黄岚预测这一板块2020年将会有一波上升。公寓已经连续上涨3年，2020年仍将保持温和上涨，但购入的地点及性价比将考验买家的智慧（欢迎和Daisy个案讨论）。而对于200万以上的豪宅，由于贷款比较严格，过去3年，这个价位的别墅性价比已经非常高了，如果买家有雄厚的资金，从长远投资角度，2020年将是非常好的捡漏机会。

如有有关大多地区房产，您还有什么需咨询或者交流的，欢迎联系Daisy黄岚团队。

 

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

columnist

 

 

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

靠奥运会和赌城硬撑起来的日本房产市场，是否值得投？

2018年度，日本公寓的成交量创下了2014年以来的新高，而且平均价格突破了历史最高值。目前的日本房地产市场，大体上可以用三句话概括，分别是：爆发性发展的商业设施市场，价格逐渐升高的公寓和低迷化的个人住宅市场。日本的租房市场和二手房市场也用三点来概括，那就是：平静的租赁市场，稳定发展的二手房市场以及火热的商业设施市场。目前日本发展比较快、前景比较好的商业设施是都市的写字楼、酒店、民宿以及养老院。

3处赌场、1次奥运会搅动了日本房产市场

2019年12月25日，东京地方检察厅特搜部以涉嫌受贿逮捕了日本自民党众议员秋元司，这个主持日本新建赌场业务的大臣被怀疑从中国企业收受了近370万日元现金的贿赂。

这则新闻之所以引人注目，是因为其担任的职务：内阁府副大臣（相当于副部级），主要负责引进包括赌场在内的综合度假村的工作。2016年12月，在自民党的支持下，日本国会通过《博彩业解禁法案》；2018年7月，日本国会正式通过综合度假村实施法案，进一步为日本国内开设赌场扫清了法律上的障碍。

据日本大和综合研究所估算，如果日本国内开设3处综合度假村，每年运营预计将带来约2万亿日元(约合1,280亿元人民币)的经济效益。

自从消息传出来以后，再加上2020年的东京奥运会这一历史性事件，大阪、北海道和福冈这些有可能被选为度假村备选地的靠海郊区以及东京尚未完全开发的千叶等郊区的地价一路飙升。

逐渐回暖的日本房地产市场

说起日本的房地产市场，最出名的一件事可能就是房地产泡沫事件。

日本的房地产泡沫事件出现在上世纪80年代末90年代初，当时的日本处在经济高速发展期，高速发展的经济也带动了房地产市场的发展。巅峰时期，日本东京都23区的地价总和几乎能把整个美国给买下来。然后，90年代初，日本政府出台了《关于控制土地相关融资的规定》 ，直接戳破了房地产市场的泡沫，造成了日本经济的大规模崩盘。

在这起事件之后，日本的房地产市场退出了一线舞台，开始进入缓慢的回复期。直到现在，日本的房地产市场已经有了很长一段时间的平稳期。但是，2020年东京奥运会的召开和上文说的所谓的3处综合度假村，往原本平静的日本房地产市场中又丢了一枚不大不小的石子，让日本的房地产市场出现了一点有趣的变化。

目前的日本房地产市场，大体上可以用三句话概括，分别是：爆发性发展的商业设施市场，价格逐渐升高的公寓和低迷化的个人住宅市场。

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首先是商业设施市场

商业设施市场迎来爆发性增长的根本原因是东京奥运会的召开，直接原因则是日本政府牵头开展了“日本东京都再建设计划”以及office市场需求量的上涨。随着奥运会即将在东京召开，日本政府将东京都化为了“国家战略都市计划建筑物等整备事业区”，准备将东京都打造成世界第一的商业地区，为将来大规模引进外国人才做准备。

随着国家法令的颁布，东京都港区、新宿区、原宿区、涩谷区等地先后颁布了《东京都市计划第一种市街地再开发事业企划书》，开始着手对大手町、虎之门、麻布台、西新宿、涩谷等地区进行大规模的城市改造。日本最大的几家房地产商，如三井不动产、三菱地所、住友不动产、东急不动产和野村不动产等企业都将参与城市再开发计划。

东京都地区的再开发计划和未来发展计划的颁布，直接炒热了整个东京都地区的商业用地市场。从2018年开始，日本东京都的商业设施供给量开始明显升高。

图2：东京23区内大型写字楼供给数量推移。数据来源：《東京23区の大規模オフィスビル供給量調査》 ，日本MORITRUST。图表为钛媒体驻日研究员整理。

2019年4月15日，日本MORITRUST发布的调查结果显示，东京23区内大型写字楼从2018年开始，供求数量开始明显升高，尤其是在2020年东京奥运会召开的时候，预测会有一次爆发性的增长。东急不动产于2019年11月2日开放的涩谷第一高楼“涩谷Scramble Square”在9月底的时候内部的商业用办公室就被抢购一空，这也是最近东京都内写字楼市场的一个缩影。

当然，商业设施的增长曲线一直符合“增长-下降-再增长”的模式，这次也不例外。商业设施市场在2020东京奥运年迎来最后一波爆发性增长之后，就会像1999年、2008年和2013年一样迎来爆发期之后的低谷期。不过，总体来说，日本东京的商业设施市场依然比较稳定且前景较好。

接下来是日本的公寓市场

2018年度，日本公寓的成交量创下了2014年以来的新高，而且平均价格突破了历史最高值。

图3：日本全国公寓交易情况。数据来源：《全国マンション市場動向》，日本不动产经济研究所。图表为钛媒体驻日研究员整理。

总体来看，日本的公寓市场稳中有升，不仅成交量创造了14年以来的新高，而且价格基本一直在上涨。这可能出乎了大多数人的预料，因为现在日本已经开始步入老龄化社会，出生率和劳动力数量下降严重，作为住宅用房地产的公寓的市场前景并不乐观。所以，在2014年日本的公寓交易量出现了断崖式的下跌之后，有不少人认为日本的公寓市场会就此萎靡下去。但是实际上，日本的公寓市场不但稳定，而且还甚至涨了价，这是怎么回事？

其实背后的原因很简单，因为公寓大部分都位于大城市。

日本的住宅总体上可以分为两类，一类是“一户建”，另一类就是公寓。所谓的一户建，有点类似于我们的自建房，在一块地上盖起一座二层或者多层的小楼来供自己一家人居住。由于一户建对于土地的利用程度要远远低于高层公寓，因此一户建大部分都分布地价比较便宜的农村，而公寓则大部分都分布在地价比较高的城市。

总体来说，日本的人口虽然一直在减少，2018年度的新生儿数量甚至已经跌破了90万，但是由于对外国人才的引进和农村劳动力的流入，城市的劳动力数量并没有很明显的减少，因此大部分分布在城市且面向城市工薪阶层的公寓需求量一直都不小，日本的公寓市场也就相对比较稳定。

日本东京新宿区高级公寓，建筑面积65平方米，房价约¥376万。（点击图片查看详情）

相比于比较稳定的公寓市场，日本的个人住宅市场就不是那么乐观了。

个人住宅市场低迷

图4：日本全国住宅建设数量变迁。数据来源：《平成30年住宅・土地統計調査》，日本国土交通省。空房率的预测值出自日本野村综合研究所，图表为钛媒体驻日研究员整理。

虽然日本没有专门开展关于一户建的调查，但是日本各大房地产商会根据每年公司的项目数量来统计每年新建住宅的数量。图四为日本全国住宅建设数量的变迁以及空房率的变迁。可以很明显的看到日本的住宅建设数量总体呈现减少的趋势，并且减少的速度会在2020年东京奥运会之后明显加快。另一个值得注意的点是，根据日本野村综合研究所的推测，空房率将会在2020年之后显著升高，这也意味着，届时不仅仅新房交易市场会收到巨大的冲击，二手房租赁和交易市场也会受到波及。

住房市场寒冬的背后，是日本极为不平衡的城乡发展状况。

日本的城市地区由于地价昂贵，很少会出现一户建形式的住宅，大部分居住用地上都会建设高层公寓，而农村地区由于地价便宜，为了停车和生活方便，大部分人会选择一户建的形式。因此，在公寓市场稳定的背景下，住宅市场依然遇冷，其背后的原因只能是个人住宅市场，也就是一户建住宅市场的低迷了。

实际上，一户建市场的低迷是可以想象的。日本的总人口数量自2010年以后已经开始快速下降，在加上日本城乡发展极度不平衡，农村劳动力大量流入城市，其结果是城镇人口数量虽然下降较慢，但农村人口数量下降极快。

图5：日本城乡人口数量推移。数据来源：《国势调查》，日本总务省；《日本の地域別将来推計人口（平成25年3月推計）》，国立社会保障・人口问题研究所。图表为钛媒体驻日研究员整理。

2020年，日本总人口在持续下降的情况下，城镇人口比例已经接近70%，并且高龄人口比例也已经达到了29.1%，这两个数字预计会在未来持续升高。在2040年这个节点，日本的城镇人口比例会正式突破70%，高龄化人口比例会正式突破35%，到时候日本的个人住宅市场将会面临更加严重的考验。

虽然现阶段，凭借农村劳动力的流入和外国劳动力的流入，日本的城镇人口减少幅度还较小，公寓市场也相对比较稳定，但是主要位于农村的一户建个人住宅市场的低迷已经不可避免。

总体来说，目前的日本房地产市场处于回暖期，投资的热门是大城市的商业设施和公寓住宅，而一户建个人住宅的市场非常低迷，除了建来自己住这种情况，很少有人再去农村买一户建了。

 

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居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售日本房源，或致电 400-041-7515 谘询日本移民、留学或房产投资的机会。



来源：钛媒体
责编：Zoe Chan

低利率和外来人口推动加拿大房地产市场 （下）｜居外专栏

文章上半部分回顾了加拿大房地产市场过去的走势。那么，究竟是何种因素导致加拿大房市中的旺盛需求呢？我个人认为，大概有以下几种因素。

1、历史上持续的低利率导致贷款成本降低，刺激的购房需求的上升

从2017年7月份开始，加拿大中央银行连续几次提高其隔夜基准利率水平，到2019年1月9日，该利率水平达到1.75%；与此同时，加拿大中央银行对申请贷款的压力测试利率也从2017年的4.64%提高到2019年年初的5.34%的水平。过去一年内，因为市场对加拿大经济前景并不看好，在2019年夏天，加拿大的政府债券收益率出现倒挂，5年政府债券利率下跌，因此，加拿大中央银行一改过去曾预测要提高利率的态度为保持现有基准利率不变的政策，同时，房贷利率实际又下降到2017年年初的水平；加拿大中央银行也将申请房贷的压力测试利率从原来的5.34%降低到5.19%，实际上放松了申请房屋贷款的要求。

目前，加拿大中央银行的隔夜基准利率为1.75%。虽然比2017年上半年提高了125个基点；但是，与历史上的记录相比，目前的利率水平仍然处于较低水平。要知道在2007年，加拿大中央银行的隔夜基准利率已经提高到超过4%的水平；那么，一般购房者从银行所获得房贷利率都在6%左右；就是在1990年代，加拿大中央银行的隔夜利率都在3%以上；2001年“911”事件后，加拿大中央银行的隔夜利率最低仅为2%。所以说，目前1.75%的利率水平仍然是历史上比较低的利率水平。这样，购房者从银行所获得的5年固定利率目前可以达到2.60%左右的低水平。

根据目前许多经济研究机构的预测，因为并不看好2020年加拿大经济增长前景，所以，在2020年加拿大中央银行还有可能降低利率；利率水平可能会降低到1.25%的水平。这实际上更刺激了购房者的需求；并推动房屋价格的上涨。

2、外来人口的急剧增长导致了对房屋需求的增加

2016年，加拿大自由党在联邦大选中获胜以后，就宣布在接着的三年内增加移民人口100万。实际上，这几年加拿大的新增移民人口已经超过了每年33万的目标。与此同时，加拿大又大量吸收国际留学生。据统计，2016年国际留学生总数为24万人（加拿大统计局数据），到了2018年年底这一数字增加了到57万人，增幅超过一倍。国际留学生的来源国家主要是印度和中国大陆。这些新增人口都对房屋有需求。

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3、渥太华经济稳定和人口快速增长刺激对房屋的需求

作为加拿大的首都，渥太华在过去十多年中人口增长很快。在2011年的人口普查中，该城市的人口比2006年增长了8.8%，超过了同期加拿大和安省人口5.8%左右的增长水平。在2016年的人口普查中，渥太华的人口继续快速增长，增速为5.9%。大渥太华地区（包括相邻渥太华河的魁省部分）的人口已经超过一百万，成为加拿大第四大城市地区。其中，华人社区增长速度更是惊人。根据2011年加拿大的人口普查，从2006年到2011年，华人社区人口以17%的速度增长。这种外来人口的增长势头，刺激着对房屋需求的增长。加之华人有对拥有房屋的情节和对房屋投资的偏好；这种市场情绪更是推动了对房屋的需求增长。

与加拿大全国或者安省全省相比，渥太华的就业率比较高，收入比较稳定。在2019年12月，加拿大全国的失业率为5.6%，安省失业率在5.8%左右，而渥太华的失业率在5%以下。作为加拿大的首都和硅谷所在地，渥太华的就业主要分布在政府服务和高新技术两大行业。这两大行业在自由党执政以后，职员的工资收入高，也稳定。这极大地刺激了对房屋投资的需求。特别是对华人社区来说，很多人都从事于IT，或相关行业。即使就业于政府服务业，也从事于IT行业。因为该职业对语言要求低，而对数学或逻辑编程要求高。这正好适合大多数华人的性格。

4、大多伦多地区为年轻人和新移民提供了更多的就业机会，促使对房屋需求的继续增长

多伦多是北美第四大城市，是加拿大的金融中心，是年轻人和新移民所向往的城市。2016年人口普查数据显示，多伦多人口为接近3百万，大多伦多地区(CMA)的人口为580万；2016年大多伦多的人口比2011年增长6.8%；这超过了同期全加拿大人口平均增长速度，也超过了同期全安省人口平均增长速度。这种人口快速增长势头增加了对房屋的需求；进而导致房价的快速上涨。对于投资者而言，看到这种快速上涨的房价，更加剧了投资购房的需求。由此导致房价的循环上涨。在2020年，这种趋势仍然持续下去。

5、联邦政府给首次购房者提供的优惠政策将刺激对房屋的需求

面对不断上涨的房地产市场，为了帮助年轻人能够尽快拥有自己的房屋，加拿大联邦政府推出了为首次购房者提供资金自助的政策。该政策包括两项主要内容：一是，扩大首次购房者从其注册退休账户中提取资金的额度；把原来每人只可以提取25,000加元的限度提高到可以35,000加元；二是政府与购房者共享购房首付资金比例，减轻购房者的筹凑首付资金的压力。政府给首次购房者可以提供5%-到10%的共享资金比例；（关于这两项政策的具体内容请详见前文《加拿大首次购房者的财务缓解福音》）从此，也可以看出来，加拿大联邦政府一方面似乎在收紧对房地产市场贷款的政策（如实施申请贷款的压力测试），另一方面，又在适度放松关于购房的有关贷款需求政策。这两手实际上所要实现的目标是既要收紧房地产市场，压缩房产泡沫，但又不能采用过紧的政策而导致泡沫破裂。加拿大房地产市场泡沫的破裂将对所有的利益相关方面临很大的打击，特别是对金融业更是如此。

过去二十年来，加拿大经济已经被房地产市场所绑架。房地产市场已经成为加拿大经济增长的一个引擎。政府和金融机构在极力控制该引擎的速度。但是，面对日益不断上涨的房价，无论是投资者还是梦想拥有自己房屋的购房者，都希望尽快购买的房屋；这样，才能获得投资价值的增长，这样才能从账面上节省更多的资金。这种需求意识刺激加拿大房屋继续上涨。

6、外国人和国际留学生仍然可以获得购房贷款

在加拿大的非大多伦多和非大温哥华地区，外国人购买房屋并不需要缴纳外国购房税。外国人，包括国际留学生，只要能够提供35%或40%的首付资金，并能提供在母国的工作收入证明，也可以从加拿大的金融机构（银行）申请到房屋贷款。面对不断上涨房产市场，在加拿大读书期间，若能同时购买到属于自己的房产，也被认为是一种很值得的投资选择。对于资金实力比较丰厚的家庭来说，这种明智的举措将成更多人的选择。

虽然从总体来看，无论美国、加拿大、欧洲，还是中国，2020年的经济表现并不会很理想：英国要执意脱欧，美国把目前中东局势搞得越加紧张等等，这些因素造就了2020年的经济形势并不会很乐观。但是，人们在现有的收入格局下，对房屋投资需求还将继续增加。这主要是由于从2008年“金融海啸”以来，全球各大中央银行持续“放水”和低利率政策的效果。低利率导致资产价格上涨；全球主要大城市房价上涨就成为必然。当然，中国和加拿大都不例外。

（本文仅作为一般知识信息，不作为任何投资决策或经济决策的依据。关于投资房地产或房屋贷款事宜，请联系有关专业人士）

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

Juwaicolumnist

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9张重要图表帮你看懂澳洲房产

撰文：PATRICK POKE

上周，我们询问了三位专家，澳大利亚住房市场在最近几个月是否已经触底。虽然专家们在总体方向和风险等级方面意见不一，但他们似乎都同意的一点是，没有一个结果是确定的。不确定性是投资的一个事实，这大概就是为什么有句谚语会在投资者中广为流传（这句谚语常被误以为是出自尤吉·贝拉（Yogi Berra）之口）: 预测是很困难的，特别是当它涉及未来的时候。

虽然我们无法预测未来，但我们可以通过查看最新数据来评估当前的情况。但是，什么是值得关注的最佳数据系列呢？请继续阅读下文，看看我们三位专家是如何认为的。三位专家分别是来自Nucleus Wealth公司的达米安·克拉森（Damien Klassen）、来自安保资本（AMP Capital）的谢恩·奥利弗博士（Dr Shane Oliver）和来自Evergreen Consultants公司的安吉拉·阿什顿（Angela Ashton）。

可以改变局面的三个因素

达米安·克拉森（Damien Klassen），Nucleus Wealth公司

上一份报告中的表格列出了一长串我们预计会影响房价的关键因素。但实际上，我们认为只有三个因素有可能会引起显著变化，成为房价上涨或下跌的主要原因。

1. 澳大利亚信贷增长：

澳大利亚皇家委员会（Royal Commission）对银行的调查扭转了信贷热潮，房价下跌了10%左右，尽管此时影响房价的其他多数因素仍然是积极的。

数据来源：澳大利亚储备银行，Nucleus Wealth公司

如果我过于悲观（尤其是在短期内），而莫里森政府设法让已经过度负债的澳大利亚家庭承担更多的债务，这就是你首先会看到影响的地方。

在监管方面，西太平洋银行（Westpac）在与澳大利亚证券投资委员会（ASIC）的负责任贷款诉讼案获胜后，推动放宽贷款条件。ASIC在未来几个月将就负责任贷款举行公开听证会，这将是决定贷款条件宽松程度的关键。

2. 外国买家

外需是引起经济繁荣或萧条的关键：

中国对资本账户的打击以及中澳两国不断恶化的关系均表明外国投资将继续保持低水平。

数据来源：澳大利亚国民银行，Nucleus Wealth公司

主要的利好问题是，香港的动荡是否会导致澳大利亚房地产需求增加。

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3. 失业率

这里没有足够的篇幅来细细探讨房价和失业率之间的具体联系。从指标上看，在2012年至2017年房地产繁荣时期，珀斯市场除了（a）人口增长略有放缓和（b） 失业率上升之外，面临的因素与悉尼和墨尔本大致相同。但是当澳大利亚其他地区房价一片繁荣时，珀斯的房价却下跌了10%以上。

我们预计建筑业将大量裁员。

数据来源：澳大利亚统计局（ABS）、澳大利亚最大招聘网站Seek，瑞银（UBS）

此外，维多利亚州和新南威尔士州政府实施的财政紧缩政策也导致就业岗位减少。任何全球性冲击（贸易战、衰退、债务危机）都可能因为导致失业率上升进而影响到房产市场。

三张必看的图表

谢恩·奥利弗博士（Dr Shane Oliver），安保资本（AMP Capital）

以下是需要注意的关键事项：

4. 首先，拍卖清仓率仍然很高，这意味着房源质量的提高和销售额的增加。如果不是，那么房价的回升是否有足够的支撑，这就值得怀疑了。

数据来源：房地产网站Doman、安保资本

5. 其次，与此相关的是，每月的住房融资承诺应该要触底反弹，开始往高处走——即使只是缓慢上升。最近出现了一些初步迹象，但这可能只是住房融资数据的正常月度波动。同样，如果流入房产市场的信贷流没有得到改善，那么大幅度的复苏是不可能的。

数据来源：澳大利亚统计局（ABS）、安保资本

6. 最后，也是最重要的一点，失业率将是需要关注的关键问题。我们预计，到今年年底，失业率将升至5.5%左右。但如果上升幅度更大，可能会导致人们不得不出售房产，房屋价格进一步被压低。这不是我们的基本方案，但是就房产前景来说，这是一个关键风险。澳大利亚储备银行一直在极力避免高失业率。事实上，它希望失业率降至4.5%或更低。因此，我们认为，现金利率将进一步下调，最终降低至0.5%。但是考虑到特朗普总统的贸易战给全球前景带来的风险，这也不能保证一定会奏效。

数据来源：彭博、安保资本

关键驱动因素

安吉拉·阿什顿（Angela Ashton），Evergreen Consultants公司

这份说明并非详尽无遗，只是简要介绍一些重要的驱动因素，以及这些因素是如何发挥作用的，比如相对于收入和贷款利率的房价。同时，它还研究了可支配收入和贷款条件的决定因素。最后，我们关注一下私人住宅的审批问题和相关的房产开工项目，以帮助我们了解房产行情。

7. 在之前的报告中，我们研究了一些估值指标，并指出，考虑到收入和贷款利率的变化，到2019年3月底的时候，澳大利亚的房价可能很便宜。图1中的绿线描述的正是这一点，澳大利亚全国现房中位价与年平均周收入（AWE）相比，并根据标准可变房贷利率调整。

图1：澳大利亚现房价格

数据来源：澳大利亚统计局、澳大利亚储备银行、Evergreen Consultants公司

我们认为，图1的信息很重要，因为它显示了澳大利亚房价对利率变化和预期变化的敏感性。如果澳大利亚人认为他们有能力购买房产，那么他们就会倾向于这样做。2017年12月，由于贷款利率较低，信贷条件自由，全国现房价格创下历史新高。随着信贷条件收紧，资金开始枯竭，房价下跌。根据上述估值指标，房价可以说是便宜的，随着贷款利率下降，金融状况开始缓解，房价可能会调整到一个更高的位置。

8. 澳大利亚储备银行公布了其对自住业主及投资者的平均标准可变利率及折现率的估计。目前，固定利率贷款远低于可变利率贷款，而且，储备银行表示后者还将进一步下降。储备银行还发布了每月信贷系列，其中包括分为自住贷款和投资者相关的住房贷款之总额。从中我们可以看出，年度数据一直疲软。但我们相信，它会在年底触底，特别是在自住住房方面。

图2：住房相关信贷增长

可支配收入是决定贷款审批和适用性的重要因素。在这里，我们喜欢关注收入增长和工作时间。随着雇员薪酬的提高，目前及未来可供消费的收入便增加了，同时也更适用于贷款服务。有关工作时间的数据可在澳大利亚统计局的每月劳动力数据中找到。2019年6月，工作时间的年增长率为2%，高于20年来的平均水平——1.7%。澳大利亚统计局还发布了季度工资指数数据，下一期数据将于8月中旬发布。季度国民账户数据给出了员工薪酬的直接数据（截止2019年3月31日，增长4.3%），但下一期数据将于9月发布。

9. 最后，私人住宅审批的最新数据是6月份，季节调整后增长了0.4%。然而，长期趋势仍显疲软。

数据来源：澳大利亚统计局

结语

随着一系列经济数据即将公布，最终将于9月4日公布的6月当季度GDP数据，在未来几周内会让投资者思虑万千。到下个月的这个时候，我们应该更好地了解澳大利亚的经济和住房市场在第二季度的表现。尽管在此之后至少还需要三个月的时间，我们才能确定最近的变化是否有一个持久的影响。于此同时，这里有一些便利的资源，可供各位参考：

 

来源：Livewire Markets
责编：Zoe Chan

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居外网海外房产行业分析师Adam Yang独家专栏 | 海外

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居外发布2018年第二季度全球房价报告：增速继续放缓 欧亚涨势强劲

经过通胀调整后的数据显示，在全球已发布住房统计数据的40个国家与地区中，有25个住宅市场的房价在2018年2季度出现了同比上涨。从公众更为熟悉且更为乐观的名义指数（未考虑通胀因素）来看，则有32个国家及地区的房价有所上升。中国香港再次成为全球房价增速最快的区域。【阅读原文】

 

新加坡房市——政府严控下的机遇

新加坡市区重建局（URA）的数据表明，2017年4季度，新加坡公寓房价4年来首次实现同比增长，结束了2014年开始连续15个季度房价同比下跌的记录。进入2018年，随着观望情绪的缓解，低迷多时的新加坡房市似乎突然惊醒过来，新盘受到极大追捧，二手房价也水涨船高。在最新公布的2018年2季度数据中，新加坡私人公寓房价同比增幅超过9%，为7年来最高水平。【阅读原文】

 

国内买家50亿曼谷买房 地价上涨房价或将更高

居外网独家的买家询盘数据表明，2016年开始泰国买家询盘数量连月攀升，在2018年8月，泰国房产的询盘总量更是高居近百个国家的榜首。一些开发商在沿着现有的地铁路线寻找有潜力的地块，但飞涨的地价正在成为一个巨大的障碍。泰国首都的土地价格已经高到了开发商需要以每套房500万泰铢（约104万人民币）的售价才能盈利的地步。【阅读原文】

 

温哥华vs多伦多 12个月的房市大反转

多伦多与温哥华房地产委员会都发布了2018年7月房市数据，同去年这个时候相比，两地房市处境似乎互换了位置。受到加税与加息双重影响，大温哥华地区房价下滑压力加大，而多伦多却似乎已经步入复苏轨道。【阅读原文】

 

迪拜房市2017年表现欠佳 但未来发展不乏亮点

迪拜住宅均价在2016年4季度到2017年3季度间大约下滑了2%，同一期间的平均租金水平则跌幅更大，约为7%。造成迪拜房市的弱势表现的主因，是油价走低带来的政府投入减少与投资者信心丧失。2017年，迪拜住宅新增供给继续集中在中低价位市场。本文将撮要《德勤2018年迪拜房地产展望报告》。【阅读原文】

 

美国五月房价继续攀升 租金趋于稳定

美国Zillow租金指数在5月同比上涨1%，达到每月1440美元。这一增速要高于去年同期，但仍在被认为长期可持续的范围内。美国Zillow房价指数则在5月同比上涨1%，至21.6万美元。圣何塞、拉斯维加斯和西雅图的房价同比增长最快。【阅读原文】

 

加拿大6月房价仍在上行 但增速已大不如前

从严厉的新抵押贷款“压力测试”、外国买家的税收，到不断上升的利率，这些新出现在加拿大房市上的不利因素都没有阻止房价恢复增长。最新版的Teranet/National Bank房价指数显示，加拿大房价已从去年年中开始的低迷中复苏，目前的同比增幅为2.9%。乍一看，6月份该指数的上涨令人印象深刻，但实际上今年这个时候的涨幅相比过去并不明显。【阅读原文】

 

新马高铁取消，新加坡裕廊地区房价将会在短期受到影响

随着之前被新马双方政府吹捧为“游戏规则改变者”的高铁项目被取消，专家们认为新加坡裕廊 (Jurong) 地区接下来的房价走势可能不会如房产投资者预期的那么迅猛。不过他们仍然相信，该地区的综合发展，如裕廊湖区域 (Jurong Lake District) 的规划，将有助于长期的房市需求与价格上涨。【阅读原文】

 

马来西亚取消消费税，是讨好消费者还是给自己挖坑？

马来西亚新总理马哈蒂尔上任不久，就迅速实现了选举中的一项承诺-取消了6%的消费税。马来西亚在2015年引入了消费税，并一直被消费者诟病，认为此举抬高了普通民众的生活成本。【阅读原文】

 

香港房市：供不应求将助房价再攀新高

英国皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyor，以下简称RICS）3月发布的最新市场调查显示，香港房市继续保持强劲的上升动力，在未来十二个月将继续加速上行，但是受访者对未来三个月短期房价与成交量的信心则较二月份有所下调。【阅读原文】

 

新加坡虽是弹丸之地，选对区域也很重要

虽然已经通过不断填海实现了国土面积23%的扩张，新加坡的全部土地面积仍然只有720平方公里，仅约为北京市面积的1/23。但在这么小的国土上，却居住着超过550万人口，这使得新加坡成为世界上人口密度第三高的地区（前两位是中国澳门与摩纳哥）。在高人口密度影响下，新加坡的城镇化水平达到100%，除生态保护区之外基本没有未开发土地。【阅读原文】

 

2018——新加坡房市反弹黄金年

“要知道，在新加坡政府的市场“降温措施”下，2013年第三季度至2017年第二季度整整四年房价也才总共下跌10%，这些“成果”很有可能在一年中被抹平。总而言之，2018年初正值买家加速进场，卖家开始调高预期的时期，也是我们常说的房地产市场周期的初始阶段。”【阅读原文】

 

居外全球房市观察：2017年Q3欧洲仍领涨但涨势趋缓

2017年3季度的全球房价排行榜Top 10中出现了6个欧洲国家，冰岛房价继续领涨全球。冰岛的经济发展尽管出现放缓迹象，但房价增幅仍然独占鳌头。冰岛房价 2017 年 3 季度同比大涨 18.76%，高于去年 10.85% 的幅度。从环比角度来看，2017 年 3 季度房价较上一季度上涨 3.22%。【阅读原文】

 

11月美加澳英房市走势新鲜报 房价增速放缓中寻找小亮点

11月的Zillow美国房价中位数同比增长6.7%，为一年来最低水平。加州圣何塞领涨全国，房价同比增幅达到17.4%，房价中位数接近113万美元。上个月圣何塞市场上的房源库存相比去年同期下降了55%之多，市场上极端的供不应求依然是推高圣何塞房价的最大因素。【阅读原文】

 

 2017年影响全球房市的那些事儿

一月：1月20日，特朗普正式就任美国第45任总统。上任一周内，他就签署了美国退出跨太平洋伙伴关系协定 (TPP），限制7个穆斯林国家的移民与难民入境，并签署命令开建墨西哥墙。从选举胜出开始，特朗普反对美国经济全球化的态度就给国际局势带来了巨大的不稳定性。【阅读原文】

 

美联储再次加息 房产投资者必须要知道的6点

北京时间昨天（12月14日）凌晨美联储宣布了今年的第三次加息，将基准利率上调25个基点至1.5%。与此同时，美联储还上调了2018年美国经济增长预期，并预估2018年将会再次进行3次加息。这次发布会也是现任美联储主席耶伦的最后一次公开露面。【阅读原文】

 

2018年加拿大房价将温和缓速上涨

在2017年大力推动住宅建设之后，预计到2019年新屋开工数量都将呈现下滑趋势。相对于2016年超过535,000套的创纪录水平，MLS（Multiple Listing Service）中现有住宅的成交量预计将在2018年下降。【阅读原文】

 

15%附加税之后，现在的温哥华与多伦多房市该怎么投资？

2017年10月，是大温哥华地区对外国投资者征收15%附加税后的第14个月，市场已经迎来独栋别墅市场平淡，公寓市场火热的新常态。受到公寓价格飙升的影响，温哥华整体房价又回到再创新高的轨迹。而加税6个月过后的大多伦多房市，大体上也在沿着温哥华房市的复苏轨迹前行，除了独栋别墅之外的其他房型恢复加税前的走势似乎也只是时间问题。【阅读原文】

 

居外研究：9月堪培拉房价未随悉尼价格下跌 房产投资前景佳

尽管市场对澳洲公寓房有供过于求的担心，但堪培拉独立房的价格保持持续稳步上升的态势。今年9月和整个三季度的统计数据显示，堪培拉是仅次于霍巴特和墨尔本，在澳洲房产市场表现最好的首府城市。【阅读原文】

 

人口缩水加剧 日本房产投资是否面临更大风险？

2017年1至8月，居外网收到关于日本房产问询数量比2016同期增加21.7%,  是2015年同期的2.3倍。与此同时，日本总务省统计局的数据显示，2016年日本人口减少了近31万人，是有记载以来人口减少速度最快的一年。面对潜在的劳动力不足与严重的人口老龄化，我们不禁要问现在还要投资日本房产风险是不是面临更大的风险？来看看居外网研究院的深度分析。【阅读原文】

 

2017年2季度欧洲住宅市场——冰岛房价涨幅全球最高，雅典房价连跌近10年

2017 年 2 季度，在已经发表数据的 22 个欧洲住房市场中，18 个国家和地区房价实现同比上涨，10 个市场涨幅高于去年同期。其中，冰岛与爱尔兰房价同比增长均达到两位数，在2017年2季度的全球房市表现中也名列前茅。【阅读原文】

 

居外研究：“一带一路”房市投资：上半年亚洲“黑马”是？

第二季度， 中国香港房价同比增幅排名全球第二，亚洲第一。尽管当地政府在2016年11月对非首套购房者提高了印花税，半年多过去，显然这一政策并没有降低中国香港房市的热度。【阅读原文】

 

加拿大与澳洲：对外国投资者加税真能为房价降温吗？

根据居外网最新数据，2017年最受中国投资者青睐的海外房产投资市场是美、英、澳、加、泰这五个国家。加拿大与澳大利亚的一些地方政府在近乎一致的时间段内不约而同地出台了加税规定，引起市场对这些政策产生影响的强烈关注。下面我们就来对比一下这些政策到底包含哪些规定，对目前市场产生了什么样的作用，对未来市场又会有怎样的长期影响？【阅读原文】

 

巴拿马——从避税天堂到养老圣地？

巴拿马位于中美洲，拥有典型的热带海洋性气候，是全球著名的航运与离岸金融中心。因其极具战略性的地理位置，金融，商务与旅游等服务业毫无疑问的成为巴拿马主要经济支柱，占据80%以上的经济生产总值。全球金融危机后巴拿马经济发展速度亮眼，逐渐进入更多企业与个人投资者的视线。【阅读原文】

 

美国独树一帜的独栋别墅租赁——市场分析与投资前景

2016年4季度美国统计局数据显示全美住房自有率为63.7%，延续近年来的低值。过去五年中，超过500亿美元的资产已经投入到了独栋别墅出租行业，使之成为一个值得关注的投资市场。投资独栋别墅租赁具备现金流稳定、收益波动小、杠杆高等特性，已吸引越来越多小型与私人投资者。那么投资独栋别墅租赁的发展前景如何呢？【阅读原文】

 

2017年最热新兴房产投资地——越南

随着越来越多人加入海外投资者的行列，更多房产新兴市场也随之吸引了大家的眼球，越南是其中之一。2016年，居外网收到越南房产问询较2015年上升10倍以上，涨势十分惊人。在2016年问询房产的潜在买家中，超过八成打算为投资而买房，而胡志明是最受关注的投资地点。如此强烈的需求增长并非偶然，我们一起来看个究竟。【阅读原文】

 

2017年欧洲投资热点系列——法国

2017年，受到法国大选提振与欧盟低利率的多重刺激，法国房价相信会有更加良好的表现。从近五年来法国二手房价走势与各大经济社会指数走势的比较情况来看，我们不难发现法国二手房价增幅远远低于法国GDP增幅。这说明法国二手房价目前处于被低估的状态，上升潜力很大。别墅房价表现好于公寓的这一趋势在全法都明显。【阅读原文】

 

欧洲长期投资首选——德国

2016年前三个季度最受中国投资者关注的国家中，德国房地产在居外网所有问询中排名第8，成为仅次于英国的欧洲第二受欢迎的目的地。居外网收到关于德国的问询量同比增加了63%。毫无疑问德国房市在过去几年的表现值得称道，不过投资者们更关心的应该是未来发展趋势。我们来看看德国房市的需求与供给，分析未来市场走势。【阅读原文】

 

日本房市投资热 投资者该如何出手

说到日本，除了中日两国一言难尽的历史纠葛，国人最先想到的应该是日本的文化、美食与发达的制造业。2015年开始，赴日投资热潮也成为了各方另一个焦点话题。居外网的数据表明，2015年居外用户对日本房产的询盘量较2014年增长了191%，询盘总价值高达5.32亿美元。那么中国买家最喜欢在日本那个城市进行投资呢？【阅读原文】

 

2017年美国房市展望

对于美国来说，2016年是在无休止的加息预期与大选闹剧中度过的。而对于美国房市来说，2016年的主题则是持续复苏。截止2016年9月，美国各主要城市房价普遍同比增长。涨幅最大的为丹佛、西雅图与波特兰。那么在2017年全球新的经济形势下，特别是川普政府的管理下，整个美国房市的走向又将如何呢？【阅读原文】

 

2017年不容忽视的房产投资热地——新加坡

花园城市新加坡向来以干净、安全和稳定而闻名。2013年开始新加坡政府实行方式产降温政策，连续2年的房价下滑过后，市场已经来到低点，积压的需求与减少的供给可能意味着市场反弹的时候即将临近，目前正是出手狮城的好机会。居外研究数据表明，2016年第一季度中国买家对新加坡房产的问询量较前一季度翻倍，体现了极大的关注度。【阅读原文】

 

欧洲黄金签证：投资未来新生活

当今可以通过购买房产获得永久居民与公民资格的国家当中，最出名的就是欧洲的“黄金签证”国家。这些国家中，最受国人认可的则为西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯与马耳他。这些“黄金签证”国家的房市走向略有不同、购房移民政策也各有特色。不同类型的投资者应该如何选择呢？【阅读原文】

 

东南亚成为华人房产投资者“新宠”之泰国篇

华人在北美、太平洋区域的美、澳、加等国家的投资热情带动当地房价后，又延至东南亚地区。根据居外网第二季度数据显示“华人海外房产投资兴趣指数”显示泰国已经是居外网最受欢迎的东南亚投资目的地。那么为什么泰国房产受到如此追捧？在这个国家投资有什么需要关注的地方？投资者又要如何做出投资选择呢？【阅读原文】

 

2016年中国海外房产投资者剖析——投资性买家的消费趋势

2016年对于中国乃至全球经济来说都是动荡的一年，然而中国投资者在海外房地产市场的投资力度却并未停下脚步。在2016年的前五个月里，中国投资者在海外房市投资额达到170亿美元，使中国成为全球第二大跨境房地产投资来源国。居外网最新的数据表明，2016年1-8月间更多的海外地产投资者将投资作为海外置业的主要目的。【阅读原文】

 

美国 | 纽约房市：回顾2016年，展望2017年

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2016年，作为充满戏剧化转变的一年，终于拉上了帷幕。但对于纽约房地产市场来说，这是相对稳定的一年，趋势有序地放缓。

2016年第一两个月，纽约房价从2015年达到的高峰稍有下降。3至6月间，无论市场价格及交易速度来说都有所回升，但进入夏季后房地产市场再次趋于平静。秋季作为楼市旺季，的确比夏天要繁忙，但是整体市场没有反弹得像去年那么强劲。下图是纽约房地产市场各项关键指标在2016年11月，2015和2014的总结。

纽约房地产市场各项关键指标在2016年11月，2015和2014的总结
纽约房地产市场各项关键指标在2016年11月，2015和2014的总结

从图表中我们可以清楚地看到整体市场交易的时间相对过去一年在拉长。但是，这一年中成交数量和成交总量都稳定在一个较窄的范围。这意味着尽管楼市放缓，交易还是持续发生。

2017年又会给房地产市场带来怎样的局面呢？

业内一些尊敬的评估师例如Jonathan Miller预估市场价格会持续稍微下调。其中有两个重要因素。

第一，新楼盘供给量还是饱和。2015年大约产生了5,500个新房源，2016年约是6,000个，2017年还有3000个。

第二，2017年房屋贷款率会有所上调。然而，市场上还是存在不少利好因素。最重要的因素是杠杆借贷在整体市场中还是相对比较低。在2016年，获得贷款意外条款在总交易筹资中的比例十分低，只有26%。房源量虽然持续攀升，但是很大程度上是因为新楼盘的供给，如果发展商停止楼楼盘（已经在发生），供给量会很快下降。在100万美金以下的楼盘的供给量在3—4个月（需要3-4个月吸收所有供给），100万—200万美金的楼盘在7个月左右，然而200万—300万美金的楼盘则为8个月。另外，发展商已经放缓新楼盘项目。

最后，2017年纽约市地区的大经济环境和就业前景还是相当乐观的。

 

纽约最大房地产代理公司优秀经纪人葛宜珉专栏全集

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西雅图 vs 温哥华：是昔日重来，还是前车可鉴？| 美国

对於来自亚洲的移民和移民家庭而言，旧金山丶洛杉矶和温哥华这样的西海岸大都市，一直是通往繁华新世界的指路明灯。现在的中国买家历经数代，已经适应了北美生活的转变，他们的经验和潮流趋势，更多指向考虑经济基本面丶财务情况和教育机会，以及整体生活质量等实际因素。因此，相对购买力丶资本增值潜力，乃至温哥华最近实行的15％外国购房者特别交易税等因素，使得对西雅图等替代市场的兴趣与日俱增，也就不足为奇了。这些新兴的国际化门户城市，终将成为新一代的潮头焦点。

中国热门住宅房地产搜索门户网站，居外网（juwai.com）的美洲区市场总裁马修·莫尔指出，市场出现了显着变化：“与去年同期相比，居外网2016年8月对西雅图的购房咨询量增加了143%；与此同时，温哥华的咨询量同比下降了81%。而且数据变化集中在高端市场。”

巍巍群山丶莽莽密林，普吉特湾海水正蓝，外加高品质的学校丶充满活力和多元化的经济，且无州所得税（不像加州），大西雅图地区由内而外散发吸引力，近年来更是掀起了中国买家扎堆投资的浪潮。相比一直深得移民垂青的温哥华和旧金山等传统热门目的地，太平洋西北地区很长时间以来保持着低调，从而幸运地避免了由非居民投资房地产带动的高增长形成的泡沫陷阱。然而，业内专家认为，这可能是无可规避的未来。训练有素的专家一眼就看出，西雅图和贝尔维尤的发展酷似温哥华，只是中间隔了二十年左右的时光。

总部位於西雅图的Realogics苏富比国际地产公司总裁兼首席执行官迪恩·琼斯，也是加拿大公民和温哥华市前居民，觉得现在的西雅图大都市圈的发展似曾相似。他的地产公司一直致力於向中国移民以及其他亚洲买家推广本地房地产，独家发布了微信门户平台，建立了公司内的亚洲服务团队，集合了一整个团队的房地产顾问专家，都具备专业的语言能力，为外国买家提供专业服务和物流支持。琼斯同时兼任华盛顿州中国交流理事会董事理事，称该区域已做好准备，迎接一波接一波的海外直接投资。

 “感觉历史正在重演，只是换到加拿大边境以南来了，”琼斯指的是在过去的二十年里，依靠国际移民和投资风生水起的温哥华大都市圈的发展。 “精明的投资者不会错过任何一个发展机会，从中国大开发商的持股人，到中国的航空公司等等，都赞同说西雅图地区的经济基本面无可挑剔。幸运的是，海外需求对我们的内需驱动来说是锦上添花，就业丶人口和财富都有进一步增长。太平洋西北地区的中位数房价和房租的增长在全美首屈一指。”

与温哥华截然不同的是，普吉特湾地区的住房市场并非依赖移民或外国直接投资提振。相反，它一直在稳步吸引本地知识密集型企业的生产性资金投入。微软丶亚马逊和Expedia均将总部设立於此，谷歌和脸书公司也在本地驻扎了一支庞大的员工队伍，苹果和总部在中国的阿里巴巴竞相宣布其办公室扩展计划，自20世纪80年代以来，西雅图的高科技成分一直在稳步增长。这些高薪职位吸引了众多就业力量，形成高收入的就业生力军。根据颁发牌照的政府部门的统计数据，仅2016年7月，就有超过22,000名外州司机取得了华盛顿州的驾照，比去年同期增长30％，其中来自加利福尼亚州丶俄勒冈州和得克萨斯州的外州居民分列前三位，其总数到达外州人士的三分之一。同期获取驾照的人群中，共有410是来自亚洲的新注册人（其中77人来自中国），86％集中在金县（华盛顿州）。人口普查资料显示，亚裔是该地区人口增长最快的族群，东区尤为显着。

随着影响力与日俱增，西雅图的本土文化地位也不断上升，2015年中国国家主席习近平高调访问便是明证。来自中国的直接投资汹涌澎湃，移民通道如水银泻地。同时贝尔维尤市建立了世界上唯一的全球创新交流中心（或称GIX），由本地的华盛顿大学丶北京的清华大学以及微软联合创建的先锋合作伙伴，开展绝无仅有的高科技教育计划和定制服务项目。

大西雅图都市圈已经将自身定位为中国家庭力有可逮，享受生活，并且在二十一世纪可持续发展的经济中积累家庭财富的地区。来自中国内地的买家，以及早辈便已定居於此的华裔居民买家，支撑起了热门的东区社区的豪宅销售额的半壁江山（30％到50％）。新港海岸的贝尔维尤社区，风光独特，拥有大量滨海豪宅和威尼斯般纵横交错的水道，然而在2011丶2012丶2013连续三年的房产销售记录中，没有一栋销售价格高於300万美元的豪宅。之後却异军突起，2014年一举售出3座300万美元以上的房产，2015年更跃升至8座。这11座豪宅，除两座以外，其余买家均为华裔姓氏。2015年的销售冠军是默瑟岛北端的海滨庄园，售价高达1,380万美元，尽管以信托形式收购，实际为中国公民拥有，也很难说出人意表。最近，琼斯证实他麾下经纪人2016年8月的（意向）销售冠亚军分别是胡安妮塔地区一座售价高达549万美元的海滨豪宅，和马辔小径上一座售价为485万美元的马术庄园，两者均创下所在社区的价格新纪录，买主也均同为中国买家。

“在太平洋西北地区达到奢侈级别的房产，在国际买家眼中，其实还在价廉物美的范围内，”琼斯观察道， “特别是与西海岸屈指可数的那几个超级城市相比，这些创纪录的价格简直物超所值。”

大势所趋，大西雅图地区吸引了一些世界顶级的房地产开发商进驻，开发丶打造名牌住宅和混合用途项目。漫步贝尔​​维尤市或西雅图市中心，随处可见热火朝天的开发项目，高耸入云的塔吊。来自大中华地区的知名开发商如万科丶Plus投资管理公司丶鹰君集团与拓宏国际集团都在大力开发新建筑项目，而本地最有价值的一批商务写字楼，例如76层的哥伦比亚大厦，正在受到总部设在中国香港或中国大陆的投资基金要约收购。其他一些更分散更个体的项目，则利用美国移民局EB-5移民签证项目筹措资金，这种投资移民项目中，每个外国移民家庭（其中大多为中国家庭）可通过向合格的项目投资至少50万美元，换取成为美国公民的机会。简而言之，中国的开发商利用各个中国移民家庭的资金兴建开发项目，而开发项目又出售给已经居住在美国的中国新移民，和其他计划移民到美国的中国家庭。

大西雅图地区由内而外散发吸引力，近年来更是掀起了中国买家扎堆投资的浪潮。

起初（直至2014年的移民政策改革），加拿大的投资移民是简单粗暴的买卖交易，移民直接往政府基金里存入阈值量的资金，然後将海外资产转换为加拿大房地产。在许多情况下，根本无人在意所购买的资产的实际转售价值或维护要求。如同温哥华城市规划师甄瑞谦（Andy Yan）所述，温哥华成为了一座“对冲城”——以住宅为形式的国际财富保险箱，和隔绝本国潜在经济危机的战略防风林[1]。即使2014年加拿大签证改革後，由於中国国家主席习近平的反腐败斗争在中国持续升温等原因，这种财产转换仍在继续。然而，这种由海外买家竞购推动的价格飙升，很快超出温哥华当地经济承受能力和加拿大当地居民买家购买力之外。

加拿大BC省政府多年来一直否认海外买家的购买力抬升了本地房产的价格，而将房价暴涨归结於国内经济形势一片大好。直到加拿大终止原先的投资者签证计划，并退回6万份申请（其中绝大多数是中国人）两年後，政府才相信海外买家和本地房价存在直接关联这个事实。2016年的夏天到来，以省长简蕙芝（Christy Clark）为首的BC省政府终於如醍醐灌顶，恍然大悟，却又行事草率，在未经通告丶发布征求意见稿的情况下直接启动对温哥华大都市圈的非居民外国购房者征收15％的房产交易税，并且宣布次月（2016年8月2日）生效。

该法案闪电通过，对加拿大的房地产从业人士和他们的客户来说犹如晴天霹雳，导致市场极度混乱，合同作废丶放弃定金，以及整个地区房屋销售急挫。据大温哥华地产局报告，独栋房屋销售数量八月同比暴跌了44.6％[2]，而中位数价格同比虽然仍略有增益，环比7月狂降16.7％，为39年来最大月度降幅[3]。新房源环比7月也下降了18.1％。据悉，在列治文丶温哥华和本拿比，房屋销售数量的降幅更高达50％，颓势明显（房地产业内人士史蒂夫地产业内人士史蒂夫·萨勒斯基[4]。

与此同时，BC省其他地方的房价和去年同期相比继续攀升，维多利亚市增长了19.2％，证实温哥华的房价暴跌确实是（外国人房产）交易税带来的苦果。

“这是市场持续回调，还是仅仅是短暂停顿，现在下定论为时尚早，”加拿大苏富比国际地产公司的总裁和首席执行官布拉德·亨德森说。 “显然无论国内还是国际的买家，都在观望中。税收新政不太可能改变长期需求，主要可能还是随着时间的推移由市场通过价格消化。在此期间，替代性市场，如维多利亚市丶多伦多市，甚至美国的西雅图市都可能从中受益。”

居外网北美总裁莫尔赞同说：“8月在居外网多伦多的购房查询量猛涨143％，这是过去三年中排名最高的一个月。”

不必担心普吉特湾地区政府东施效颦，邯郸学步，向加拿大BC省政府学习，对外国人征收额外的交易税。如同Realogics苏富比国际地产在其点击转发量颇高的微信文章中所述：“在华盛顿州，我们的州政府和市政府目前都没有针对外国买家征收特别房产交易税或过户税，也没有提出任何类似的法案。由此可见，在可以预见的未来，对西雅图和贝尔维尤大都市圈房地产市场的唯一影响，将会是相比我们的邻国，外国买家在本地相对购买能力增强了。” 此外，无论是在西雅图或是贝尔维尤，非居民投资房地产导致的（房价增长）结果远未达到温哥华的水平。到这个区域生活的移民个体主要包括：学生丶职工和他们的家人，搬到这里是为了更美好的生活。

事实上，西雅图的生活质量与其他西海岸门户城市相比毫不逊色，考虑到其生活成本的性价比的话更是专美於前。在主要国际市场上生活成本最昂贵的城市排行榜中（美国市场研究公司Demographia使用世界银行与联合国的“中位数倍数指数”进行比较），温哥华位列世界第三。旧金山位列第七，洛杉矶与圣地亚哥洛杉矶并列第九。西雅图名列第二十二位， 相比上述这些城市，以及多伦多丶纽约丶迈阿密丶波士顿等城市，都要经济实惠得多。Realogics苏富比国际地产公司最近发布的一份报告中，就曾对温哥华丶旧金山和西雅图/贝尔维尤大都市圈进行了深入比较，进而解释为何在这些门户都市出现较强的基本面与市场价值之间的断层[5]。2016年8月，西雅图/贝尔维尤大都市圈的独栋房产的中位数房价是67万美元，同比增长9.8％。同期可比数据，旧金山的中位数房价则达到116,400美元[6]，温哥华更高达1,214,250美元[7]，分别比西雅图高出65.1％和81.2％。

在今年早些时候发表的一系列文章中，西雅图当地的建筑和房地产作者查尔斯·穆迪德曾断言，西雅图的宿命无法避免，必然重蹈温哥华或是旧金山的覆辙，最终突破经济购买力能够承受的程度。细究之，可以说温哥华的困境在於缺乏成功的产业基础，而这正是滋养西雅图的基本因素。与此同时，旧金山的招牌式高档同质化源自精致的利己主义：即不事不关己高高挂起，在西雅图的历史中尚未找到这种特征。西雅图的市民已经用时间一次又一次证明，他们可以在正确的时间做出正确的选择，推进丶提高他们共享的生活的质量。这一切都对普吉特湾地区未来的房价有指导意义。 “这不只是一个买不买得起的问题，甚至也不只是生活方式问题，而是升值前景的问题，”琼斯补充道。 “环太平洋沿岸城市房价的持续增长，相当一部分应归功於海外需求，而这部分外需现在已经开始在西雅图生根发芽。”

中国香港丶悉尼丶旧金山丶温哥华和西雅图，分享一个共同之处，这就是地理环境。西雅图受其地形限制，未来的发展方向不是无限横向扩展，而会被迫纵向房展，同时房价也会垂直上升。自2011年起，金县的房地产价格一直以7.17％的年复合增长率稳步上升，与此同时，金县的高端独栋住宅（以一百万美元起计）和高端公寓（以五十万美元起计）销售分别上涨了33.3％和31.5％[8]。这是可以理解的，据胡润百富榜北美发行人伊丽莎白·哈灵顿报道，西雅图迅速赢得中国富裕消费阶层的青睐，正迎头赶上洛杉矶丶旧金山丶温哥华和纽约等老牌都市，在他们的世界首要目标城市中排名第五。

西雅图已经获得世界级认知，以其文化和自然环境的吸引力赢得全球瞩目。与此同时，房产经纪人已经做好准备，迎接他们的财富机遇。正如琼斯所说：“世界公民不是一种潮流，而是一个运动，以苏富比国际地产为代表的全球房地产经纪人，要迎风起舞，对这一新兴的国际需求发出积极响应。”

  • [1]《新财富寻求定居的“家”：对冲城的崛起》，作者：杰西卡·多尔夫曼，发表於2015年4月15日期《哈佛国际评论》。
  • [2]《受外国买家交易税影响，温哥华房价暴跌，触四年底线》，作者：布伦特•张和塔姆辛•麦克马洪，2016年9月2日《环球邮报》。
  • [3]《温哥华独栋房屋平均价出现39年来最大幅度暴跌》，作者杰西卡·费雷拉, 2016年9月2日《赫芬顿邮报》加拿大版。
  • [4]  蒂芙尼•克劳福德引自2016年9月2日《温哥华太阳报》文章《八月征收外国购房者交易税，大温哥华地区房屋销售应声而落》。
  • [5] 《西雅图无须担心重蹈温哥华房市覆辙，为什麽？》Realogics苏富比国际地产(http://www.rsir.com/blog/2016/08/seattle-need-not-fear-vancouvers-phantom-tower/)
  • [6] 2016年7月Zillow数据(http://www.zillow.com/san-francisco-ca/home-values/)
  • [7] 原为1,577,300加拿大元
  • [8]房源发布组织MLS，《统计评价和重点分析》 (2011－2015)

 

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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海外 | 2016年中国海外房产投资者剖析——投资性买家的消费趋势

2016年对于中国乃至全球经济来说都是动荡的一年。中国经济衰退，英国公投退欧，全球经济不确定性不断增加。然而中国投资者在海外房地产市场的投资力度却并未停下脚步。 

戴德梁行前半年发布的《中国对外投资市场报告》指出，在2016年的前五个月里，中国投资者在海外房地产市场投资额达到170亿美元，接近去年全年投资总额的三分之二。2016年前五个月中国已成为全球第二大跨境房地产投资来源国，较2015年上升了三位，超越了加拿大、中国香港和新加坡。

2015年1季度至2016年一季度，中国投资者的投资总额已经超越加拿大，成为美国房地产最大的海外投资来源国；同时期中国投资者在泰国的投资额翻了五翻，超过1600万美元，成为泰国第三大海外投资来源国；2015年下半年至2016年上半年，中国投资者在澳大利亚房产市场投资额达到180亿美元，为美国买家投资额度的3倍，新加坡买家的6倍。

居外网最新的数据表明，相比于前些年，2016年1-8月间更多的海外地产投资者将投资作为海外置业的主要目的。2013-2015年间，将投资作为海外置业主要目的的中国买家稳定维持在所有买家的30%左右，在2016年前八个月却攀升至43.5%。与此同时，2015年大热的教育投资却有所下滑。这一现象有两个潜在原因：随着海外资产配置的概念被更多中国买家所接受，投资需求从教育、自住等刚性需求变为更具前瞻性的资产配置需求；另外随着人民币贬值压力增大，更多的国人主动寻求更多海外投资方式已保证资产增值。

2016年中国海外房产投资性买家的消费趋势

那么这一部分以投资为目的的海外购房者来自何处？平均花费为多少？最喜欢的投资目的地又是哪里呢？我们可以从居外网的独家用户数据洞悉一二。

投资目的地比较：泰国受追捧

2016年1至8月，居外网所有海外置业问询中美国房产占据将近40%，为最受欢迎的目的地。不过如果我们将目光聚焦在以投资为主要目的的海外购房者中，最受他们青睐的国家则是澳大利亚。在投资性海外房产询盘中，超过38%选择澳大利亚作为房产投资的目的地，25.7%的问询者倾向于美国，排名第三的泰国则吸引了8.6%的潜在买家，加拿大以7.1%的询盘量紧随其后。具体到城市，墨尔本、悉尼与芭提雅三个城市在投资性询盘量城市排行榜上分列前三位。通过这样的对比我们不难发现，澳大利亚与泰国房产对中国的投资性买家具有极大的吸引力。在针对泰国的四个主要投资城市普吉岛、清迈、芭提雅与曼谷的所有房产询盘中，超过三分之二都以投资为主要目的，这一比例超过全球任何其他地方。而通过比较这些国家的询盘价格，我们不难发现泰国城市吸引众多投资者的主要原因。

所有海外房产买家和投资性买家的目的地比较

在传统投资地澳大利亚、美国与加拿大，投资性询盘中位价均为38万美元左右（约250万人民币），对成熟的投资者来说，这些国家市场机制健全，回报稳定，是十分合适的选择。 相比之下，2016年1-8月间泰国投资性房产询盘中位价仅为8.1万美元（约54万人民币），这一价格即使在国内二线城市进行理想的房产投资也较为困难。正是因为巨大的价格优势，加之地理位置的便利，泰国房产成为了中国大众级投资者海外投资的理想选择，在投资性询盘量上仅次于澳大利亚与美国。

投资性询盘中位价格（美元）

投资房型比较：中小户型为主

因为子女教育或移民而进行海外置业的买家通常会通过自己与家庭的实际情况来选择房屋类型与大小，不过在投资性房产询盘中，选择中小型住宅的买家占大多数。打算在澳大利亚与美国投资者的买家更倾向于价格10至50万美元的2至3卧住宅，而泰国的潜在买家更喜欢投资额低于10万美元的1卧小户型。在房价较高的城市，一室户的房型也受到一些买家的欢迎。

投资者来源地比较：北上广继续为主力军

2016年1-8月间，来自北上广的投资性询盘占据居外网所有投资性询盘的50%。其中来自北京的投资性询盘占23.4%。 通过进一步分析这三个城市的投资性询盘数据，我们发现虽然三个城市在询盘价格上相差不大，询盘中位数均为32至35万美元间，但北上广的投资者有着不同的投资行为。

北京投资者选择的投资地点十分广泛，既有欧美传统投资热地，也不乏北欧、南美这样充满潜力的投资地。值得一提的是北京投资者对日本房产的关注度很高，占据了日本房产所有投资性询盘的43%，询盘中位价也高达83万美元（约551万人民币）。

上海的投资者则更倾向与亚太地区的市场，在越南、新加坡、泰国与澳大利亚都占有较高的询盘百分比。另外，在美国、加拿大等中端投资市场，上海投资者的询盘中位价也要高出北京投资者。

广州投资者对马来西亚与欧洲房产青睐有加。超过70%的投资性马来西亚房产询盘来自广州，询盘中位价为25.3万美元。除此之外，西班牙、意大利、德国与法国的投资性房产询盘中，广州投资者都占有相当的比重。不过广州投资者的询盘价格普遍要低于北京与上海。

虽然目前海外房产投资仍然集中在主要一线城市，但同2015年相比，2016年前8个月中一些二线城市表现突出。郑州、杭州、合肥、南昌、南宁等城市的询盘占比都出现了明显增长。

近年来央行出台一系列措施，使人民币国际化与汇率自由度不断提高。人民币汇率的波动与海外投资趋势必将成为越来越多国人生活中讨论的话题。随着国人国际化资产配置意识越来越强，深度挖掘投资动机，分析不同的投资习惯，将有助于投资者得到更人性化的服务，对整个海外投资业的发展有着深远意义。

 

Adam Yang专栏全集

居外网海外房产行业分析师Adam Yang独家专栏

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