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有危有機：疫情肆虐下，在美國房地產市場裡穩中求勝︱居外專欄

黃曉珠－700x190

截至4月16日，全球新冠疫情確診數字累計已超過206萬宗，其中美國報告超過64萬宗，全美以紐約州疫情形勢最為嚴峻，累計報告確診病例超過20萬宗，占全美近三分之一。但是，得益於執行包括限制社交距離在內等嚴格的防控措施，紐約州確診病例的新增速度有所放緩。與此同時，住院人數和需要使用呼吸機的危重症患者人數也都在下降。紐約州州長科莫對此表示“相信最壞的情況已經過去了。”

建築商繼續動工 VS 房屋買家“雲看房”

面對來勢洶洶的疫情，美國許多州份和城市都關停了其非核心行業（non-essential business），其中大部分為娛樂產業，例如電影院、健身房和購物中心等，而被列為核心行業（essential business）的產業則不受停工停產禁令的影響，繼續有序開工生產，這其中就包括了建築行業（Construction）和與其緊密相關的建材行業。建築行業在全美除華盛頓州等5個州份以外的其余45個州份都被列為核心行業或非強制關停行業（No Mandate），這意味著對於大多數美國人和地方政府而言，建築業被視為與民生息息相關的行業，其重要性與食品供應、醫療衛生和運輸物流等其他核心行業不相伯仲。在遵守防疫措施和保持適當社交距離的條件下，建築工人仍在有條不紊地為購房者興建房屋，保障市場的新屋供應，將不利影響降至最低。

建築業被列為核心行業的州份

而受疫情影響，為了避免交叉感染，許多購房者拋棄了傳統實地看房的方式，紛紛選擇了通過網上視頻進行“雲看房”。房屋經紀人利用社交軟件的視頻通話功能，只身前往房屋所在地，通過視頻連線的形式帶領購房者對房屋進行“實地考察”。據美國知名房地產中介網站Redfin報告，其在今年三月份第三個星期錄得494%的“雲看房”申請量增長，相對上一周也提升了80%。

另一個對購房者利好的消息則是，美國貸款利率近期一直游走於低位。以截至4月9日一周的平均值看，30年期固定利率貸款利率為3.33%，年同比下跌0.79個百分點；15年期固定利率貸款利率為2.77%，年同比下跌0.83個百分點；5年期浮動利率貸款利率為3.4%，年同比下跌0.4個百分點。

據全美最大房屋建築商，同時也是和頓重要業務伙伴之一的霍頓公司（D.R. Horton）的報告顯示，其於截至今年3月31日的財政季度中，淨銷售訂單增長了20%，達到20,087套，銷售價值增長了22%，達到60億美元。

可以看出，市場對於購房的需求依舊保持強勁，而 “雲看房” 將在疫情解除前成為大勢所趨，疫情不可能完全阻斷購房者的剛需。

2008年次貸危機 VS 新冠疫情的經濟衝擊

“第一美國”（First American Financial Corporation）首席經濟學家Mark Fleming表示: “許多人可能預期房地產市場在面對疫情爆發時會重蹈覆轍。但是，現實中的明顯差異表明，房地產市場可能會走上（與上次經濟衰退時）一條截然不同的道路。盡管2008-2009年的衰退是由房地產引發的，但這一次，房地產可能會讓我們擺脫衰退。” 現今的美國房地產市場表現與2008年次貸危機發生時主要有三點不同：

首先，當前住房市場未被高估。

總結過去20年美國房價中位數與人們購買力的對比，2005年到2007年是唯一一段房屋售價中位數高於購房能力的時期，這表明房價被高估了，或者說出現了“房地產泡沫”。如今，購房能力水平幾乎是房屋售價中位數的兩倍，這意味著房價沒有被高估，事實上，近年的房屋市場大環境要比上次衰退之前好得多。

其次，現有房屋市場供應不足。

目前所處的階段是建設量不足，而非過度建設，這與上次經濟衰退前的房屋市場有很大的不同。自2009年以來，實質房屋需求已經超過了供應。在2018年，有120萬戶家庭成立，但住房生產量僅有86萬戶，短缺34萬戶。與2009年之前的情況正好相反，當時的住房供應遠遠超過了需求。疫情的影響一旦消退，有限的住房供應因素將促使住房市場引領復蘇。我們需要記得一個重點：傳統上，房地產市場是幫助經濟從衰退中復蘇的重要板塊。

最後，現時房屋淨值水平處於歷史高位。

當下的房地產市場並非由寬松的借貸標准、次級抵押貸款和高杠杆業主推動。目前的家庭債務與收入之比處於40年來的最低水平。2008年次貸危機爆發的一個主要原因是房屋借貸人因為失業或手中資產不足，無法償還貸款，導致相當大比例的房屋業主盡管是產權的名義持有人，但是實質持有的房屋淨值幾乎為零。如今的房屋業主擁有非常高比例的可轉讓房屋淨值，有能力承受、緩衝潛在的價格下跌。

短期經濟陣痛 VS 長線經濟規劃

包括穆迪、高盛和摩根大通等金融機構在內的經濟學家預計，美國經濟將在今年前兩個季度出現一定幅下跌，於第三季度開始出現反彈，緊接著在第四季度和來年逐漸企穩並走強。美國知名資產管理公司黑石集團（Black Rock）主席和首席執行官Larry Fink表示，“新冠疫情本身並不等同於金融危機，而央行對此的應對措施也非常強而有力。如果疫情在四月末達到頂峰，那麼從現在開始只需再等待三至四個月情況將會恢復正常，中國恰是一個能迅速控制疫情並逐漸恢復生產的例子。最重要的是，我們不要逃避資產規劃和管理，要有長遠的目光作長線規劃。”

責編：Zoe Chan

 

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抗疫也防債 馬來西亞不讓房市急凍拖垮

作者 ：鄭碧娥

2019年馬來西亞一手產業市場的交易回揚，平均季度增長10.8%，助使消化2019年首季處於紀錄新高的房產庫存。首季共有17萬7200個滯銷單位，第三季減至16萬2252個單位，這是可喜的現像。

不過，與大馬人民的平均收入相比，國內房屋的價格仍介於嚴重不可負擔的水平，主因包括住宅產業供需不均衡。無論如何，由於國人對價格低於50萬令吉房產需求殷切，有助於減緩房屋價格大幅調整的風險。

房價若跌20% 風險借貸者增至2%

2019年首9個月，價格低於50萬令吉的房產占交易總量的83%，收入增加、組織家庭及擁屋成本稍減，扶持市場在2019年對房產的需求，購買住宅的融資在2019年顯著增加7%，當中銀行提供給家庭購買房產的貸款，取得7.8%成長率，比2019年整體成長率增了一倍。

新冠狀病毒疫情傳到大馬，並迅速漫延與擴散，衝擊許多行業的發展，個人和家庭收入皆受到影響，削弱家庭的償債能力。假如房價大幅滑落，料將衝擊家庭的應對彈力，可能帶給金融體系更大壓力。

房價跌50% 風險借貸者增至3.4%

市場關切，房價下跌、收入減少，房屋市場若出現嚴峻調整，屋價持續振作不起來，償債能力被削弱的大馬家庭，將受到怎樣程度的衝擊？

國家銀行在《2019下半年金融穩定檢討報告》指出，房價下跌的整體衝擊，嚴格來說在受控的範圍內，不過假如房價下跌20%，有財務風險的借貸者將增至2%；萬一房價下跌50%，潛在風險的借貸者將會增至3.4%，增幅大約75%。

房價低+家債高 削弱償債能力

本地家庭債務占債務總比例偏高，已經持續好幾年，並非最近一兩年才出現。生活開銷龐大、人均收入減少，造成個人或家庭的償債能力繼續被削弱，加上這一兩年房房價格保持偏低，產生房價偏低、家庭債務偏高，衝擊個人償債能力的隱憂。

擔心有借沒換 銀行批貸嚴謹

購屋者協會中文組主任陳鐘靈說，如果違約拖欠貸款，金融機構收回的產業，因為房產價格偏低，可能抵不回貸出去的款項，又或者演變成壞賬，這是金融機構所顧慮的。

國行報告指出，截至2019年杪，整體家庭債務占國內生產總值比例，上升至82.7%的偏高水平，盡管那段期間經濟成長放緩，可是住宅產業領域的減記／減損貸款卻繼續增加。

所謂的減記／減損貸款，指的是借貸方，資產都被束縛在營運中，沒有足夠資源償還貸款，因而產生減記／減損貸款。

報告說，收入較低的家庭可能面對不容易償付貸款的問題，銀行和非銀行等融資機構采取嚴謹的借貸標准，不輕易提供貸款給月入低於3000令吉的申請者，避免輕易批出去的貸款，最後因為貸款者陷入財務困境，演變成銀行的壞賬。

2019年這些收入的借貸者在銀行貸款的比率沒有上升，可是他們的負債水平保持偏高，主要是他們的財務儲備有限，導致他們面對無形壓力，准備償還債務時有困難。

低收入者面對財務困境

報告補充，月入低於3000令吉的貸款者，占尋求信貸咨詢與債務重組機構（AKPK）協助人士的半數，需要進行債務重組、而且收入偏低，加上財務規劃欠佳，是這些借貸者面對財務困境的主因，他們可能高估本身應對債務負擔及生活開銷的能力。

家庭負債介於高水平，繼續是宏觀經濟潛在風險的來源，家庭收入與資產負債，預料受到疫情的後續影響，政府最近建議推出、並且獲得銀行配合的措施，料將提供家庭暫時財務舒困，以渡過收入減少、房價未能回揚，還款能力稍弱的階段。

房貸減損趨增

家庭的整體減損將繼續受到住宅產業貸款的影響，過去幾季顯著上升，收入波動的借貸者，在受損貸款增長占多數，反映這些收入群體，正面臨收入不穩定的衝擊。

不過，國行報告指出，金融領域的穩定性仍在受控水平內，他們提供這些風險較高借貸者的貸款，慶幸只占銀行體系總貸款的2%。

月入5千令吉 易獲貸款

目前尚未還清和新批准貸款的償還比率，分別為37%和43%；償債能力超過60%。過去幾年的跡像顯示，批准的新貸款比例較高，這些貸款的三分之二，是月入超過5000令吉的貸款者。

陳鐘靈認為，這些貸款者擁有較多的剩余所得，在調整自由衡量開銷，擁有較大的彈性空間，拖欠貸款的風險不高。

不過，國行報告指出，由於最近資金市場表現欠佳，當中也有月入超過5000令吉的投資者，因為股價下跌蒙受虧損，擔心會影響他們的可供消費收入及償還貸款的能力。

影響還貸因素：能力+意願

至於哪些類型的借貸者會違約，進而拖欠貸款分期，國行的金融報告指出，影響貸款者償還貸款分期，主要有兩大因素：償還能力及償還意願。

收入如受衝擊將削弱家庭財務賺幅

報告分析，家庭的償還債務能力是采用金融賺幅架構衡量，家庭在償還每月的債務、支付基本開銷後，是否擁有足夠的額外金融緩衝物資，假如收入受到衝擊，直接削弱家庭財務賺幅，導致更多家庭陷入“負財務賺幅”的區域。

假如家庭處於“負資產”，違約拖欠貸款分期可能性偏高，加上產業價值面對各種因素衝擊而下跌，如果跌至低於尚欠的貸款數額，個人償還每月貸款分期的意願有可能會削弱。

報告認為，單單個別因素可能不足以預測家庭是否違約，進而拖欠貸款分期，“兩項觸發因素”存在，家庭比較有可能違約，否則違約和拖欠貸款的情況可能不會發生。

一般來說，面臨負財務賺幅的家庭，他們可能提取其他資產，例如從公積金第二戶頭提出存款，或尋求家族成員的援助，以履行償還貸款義務，另外，即使家庭面臨負資產，他們仍希望盡量按時償還貸款，不希望留下拖欠貸款紀錄，導致未來不容易獲得貸款。

對於自住產業者，拖欠貸款對他們不利。

自住產業者的貸款占大馬房產貸款者的82%，如果違約沒有准時或償還貸款分期，將導致他們失去房屋，最後沒有一個固定的居所。

無論如何，面臨負財務賺幅及負資產的家庭，處境是危險的、違約風險也高，他們缺乏償還貸款的能力，也可能不利於銀行財務架構的穩定性。

住宅產業貸款影響家庭減損

與此同時，家庭的減損繼續受到住宅產業貸款影響，過去幾季該領域貸款顯著增加，收入不穩定的借貸者占近年減損房產貸款的較大比例。

國家銀行關注收入較低家庭，可能面臨償還貸款的困難，不過銀行和非銀行機構采納嚴謹的借貸標准，削減這些家庭陷入財務困境風險，惟這些借貸者的風險保持偏高。

圖：123RF

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可負擔屋供不應求

國行報告指出，2019年第三季大馬房價適度成長，市場對高樓房產需求穩定，主因是有關領域房產單位，價格比較可負擔，政府和私人界在2019年推出激勵房產市場的措施，包括印花稅減免，發展商則供折價和回扣優惠，交易量顯示有增長。

與此同時，房屋的平均交易價趨向偏低水平，與可負擔房屋的交易活動一致，預料有助於改善房屋的可負擔性。

市場對可負擔房屋需求繼續超越供應量，而且超出的幅度相當大，意味可負擔房屋的價格將有進一步調整空間，特別是新屋的售價。雖然市場對價格低於30萬令吉房屋需求強穩，可是在2019年首3季，該價位的新推房屋平均數量並沒有增加，共6518個單位，比2018年首3季的9777個單位減少。

這個最新的數據反映，該價位的新推房產減少，如果這樣的趨勢持續，在未來有關房產價格調整的風險將加大。

辦公樓商場過剩 空置率恐攀升

雖然房產交易活動改善，可是商業產業一些領域依然脆弱，在辦公空間和購物商場供應過剩的情況未見改善，截至2019年第三季，巴生河流域的新增辦公空間供應保持在3620萬平方尺的平穩水平，相等於現有供應大約30%。

國行報告指出，在2021年之前，接下來將有大約550萬平方尺／年辦公空間加入市場，超越過去3年每年平均230萬平方尺。此外，主要州屬完工、已規劃零售空間，截至2019年首3季增至373個單位。

按這樣的趨勢發展，預料將導致辦公空間、購物商場的空置率上升、租金則醞釀下跌。業者為爭取租戶、必須提供較有吸引力的獎掖配套，例如開始階段，給予稍長的免租期、額外泊車位等等。

與此同時，電子商務的成長，改變人們的購物方式，已有更多零售商減少租店面營業，可能將加劇商場空置率上揚。

從金融穩定的角度來看，產業市場的發展是重要的，銀行涉足產業貸款，分別占銀行體系資產33%及貸款51%；購買住宅產業的貸款占銀行產業貸款的三分之二，也是產業貸款領域的主要組合。

在非住宅產業領域，銀行涉足辦公空間、零售產業貸款，占銀行體系貸款不到4%；非住宅產業的新貸款從風險較高的商業產業、購物商場，轉向購買店面、工業大廈和工廠。

結語

從國家銀行的分析報告及產業顧問的看法，可以看出即使家庭面臨負資產，他們仍設法按時償還貸款，不希望留下拖欠貸款紀錄，導致未來不容易獲得貸款。

現階段，自住產業者的貸款占大馬房產貸款者的82%，如果違約沒有准時償還貸款分期，將導致他們失去房屋，最後沒有一個固定的住宿；因此他們可能選擇提取其他資產，以履行償還貸款義務，設法應對屋價下跌、收入減少的衝擊。

 

來源 ： 星洲日報
責編：Zoe Chan

多倫多房地產新年戰情室：趨勢、窪地、漲幅、展望｜居外專欄

歡迎來到2020新年戰情室…

今天Daisy黃嵐要向各位彙報的是一年一度的彙總分析和展望，這對我們建立投資自住買賣的參照坐標系至關重要。我們把展望留到最後，先把時間軸拉回兩年前，Daisy黃嵐曾於2017年底預測“綜合均價將回歸25年基礎線，並繼續平穩成長”。事實證明這條基礎線和當初的判斷是准確的，大家可以從下圖看到近兩年來，大多倫多的房產均價自2017年底回歸基礎線以來，就一直圍繞基礎線穩步上升，而且加拿大自自由黨連任後繼續其鼓勵吸納移民的政策，這樣的平穩上升趨勢沒有理由改變。

  • 大多倫多地區2019年綜合均價 $ 819,319，同比上升4%
  • 大多倫多地區2019年獨立屋均價 $ 1,016,776，同比上升1%
  • 多倫多及臨近城市2019年公寓Condo均價 $ 587,959，同比上升7%

再來看看均價戰情圖：【2019年大多倫多地區房屋均價及三甲】

三甲排名和去年一樣，沒有變動。

【2019年大多倫多地區獨立屋均價及三甲】

三甲排名和去年一樣，沒有變動。

  1. King——老牌大地塊豪華獨立屋地區
  2. Richmond Hill——學區普遍較好，華人喜歡
  3. Oakville——學區好，近安大略湖，西人較多，族裔比例較均勻

【2019年多倫多及周邊公寓Condo均價及三甲】

三甲排名和去年一樣，沒有變動，依舊是中城區三大傳統豪宅區C09（含玫瑰谷Rosedale），C02（含森林山 Forest Hill），C12（含跑馬徑Bridle Path）

值得注意的是，以上無論是綜合均價、獨立屋均價、還是Condo均價的三甲排名和去年的排名相比，順序和名次沒有任何變化。這也說明好的地區自有它的價值積澱，在正常健康的市場上，各個地區房價相對高低都有規律可循。

我們再來看看漲幅戰情圖：【2019年大多倫多地區房屋均價漲幅及三甲】

密市去年的均價漲幅拔得頭籌，其次是多倫多西區和多倫多東區，Daisy黃嵐認為原因是這幾個地區房價前幾年漲幅不大，特別是多倫多西區和密市，華裔比例相對不大，如今位列漲幅三甲也是市場基本面真實綜合需求的體現。

【2019年大多倫多地區獨立屋均價漲幅及三甲】

大多地區市郊的NewTecumseth，Uxbridge，以及有加拿大的新德裡之稱的Brampton，取得漲幅三甲。由此可以看出房價偏低的區域的獨立屋還是受到許多成家有小孩家庭的剛性需求的影響，在去年一年上升較快。

【2019年多倫多及周邊公寓Condo均價漲幅及三甲】

Condo的話，我們僅將範圍縮小到多倫多及鄰近的城市，再遠的話Condo的升值保值能力和抗風險水平都和市區有不小差距。我們看到多倫多的W07(西07)，W10(西10)，和E02(東02)區，排在了前三位。這和市中心價格高企的外溢效應有關，許多西人由於受本身財力和貸款限制的影響，不得不選擇相對偏一點位置的Condo，而且這幾個區的價格上漲也和去年有不少新房入市拉高了街區內的均價有關。而且如果這區域成交量不大，那均價就很容易被拉高，因此看著會覺得漲幅很突兀（例如Condo價格漲幅榜第一的W07區，2019整一年的Condo成交量也就區區33套），正因為如此，Daisy黃嵐想要提醒投資者不要被某幾個成交量較小的區域的漲幅給蒙蔽了，如果投資這裡的話要有更大的價格起伏的心裡准備和更長的出售時間的心裡准備。

Daisy黃嵐的結論和預測

大多地區2020年樓市將進入板塊各自發展的態勢。從基本面來說，加拿大由於特魯多政府的連任，5年100萬新移民的寬松移民政策不會改變，再加上大多地區是加拿大的經濟引擎，吸引了大量的新移民和留學生。人口的大量流入保證了大多地區房產的長期看漲。微觀層面，由於加拿大貸款方面的壓力測試並未解除。所以大多數工薪階層能夠得到批准的貸款，可能只能承擔100萬左右價格的房產。所以，DAISY 黃嵐認為，大多地區2020年樓市各個價值區間的房產，將不會出現一刀切的均衡發展。

剛需的要求再加上獨立屋2年的回調，2020年度將會推高120萬以內別墅的剛需價格門檻，DAISY 黃嵐預測這一板塊2020年將會有一波上升。公寓已經連續上漲3年，2020年仍將保持溫和上漲，但購入的地點及性價比將考驗買家的智慧（歡迎和Daisy個案討論）。而對於200萬以上的豪宅，由於貸款比較嚴格，過去3年，這個價位的別墅性價比已經非常高了，如果買家有雄厚的資金，從長遠投資角度，2020年將是非常好的撿漏機會。

如有有關大多地區房產，您還有什麼需咨詢或者交流的，歡迎聯系Daisy黃嵐團隊。

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

columnist

 

 

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

靠奧運會和賭城硬撐起來的日本房產市場，是否值得投？

2018年度，日本公寓的成交量創下了2014年以來的新高，而且平均價格突破了歷史最高值。目前的日本房地產市場，大體上可以用三句話概括，分別是：爆發性發展的商業設施市場，價格逐漸升高的公寓和低迷化的個人住宅市場。日本的租房市場和二手房市場也用三點來概括，那就是：平靜的租賃市場，穩定發展的二手房市場以及火熱的商業設施市場。目前日本發展比較快、前景比較好的商業設施是都市的寫字樓、酒店、民宿以及養老院。

3處賭場、1次奧運會攪動了日本房產市場

2019年12月25日，東京地方檢察廳特搜部以涉嫌受賄逮捕了日本自民黨眾議員秋元司，這個主持日本新建賭場業務的大臣被懷疑從中國企業收受了近370萬日元現金的賄賂。

這則新聞之所以引人注目，是因為其擔任的職務：內閣府副大臣（相當於副部級），主要負責引進包括賭場在內的綜合度假村的工作。2016年12月，在自民黨的支持下，日本國會通過《博彩業解禁法案》；2018年7月，日本國會正式通過綜合度假村實施法案，進一步為日本國內開設賭場掃清了法律上的障礙。

據日本大和綜合研究所估算，如果日本國內開設3處綜合度假村，每年運營預計將帶來約2萬億日元(約合1,280億元人民幣)的經濟效益。

自從消息傳出來以後，再加上2020年的東京奧運會這一歷史性事件，大阪、北海道和福岡這些有可能被選為度假村備選地的靠海郊區以及東京尚未完全開發的千葉等郊區的地價一路飆升。

逐漸回暖的日本房地產市場

說起日本的房地產市場，最出名的一件事可能就是房地產泡沫事件。

日本的房地產泡沫事件出現在上世紀80年代末90年代初，當時的日本處在經濟高速發展期，高速發展的經濟也帶動了房地產市場的發展。巔峰時期，日本東京都23區的地價總和幾乎能把整個美國給買下來。然後，90年代初，日本政府出台了《關於控制土地相關融資的規定》 ，直接戳破了房地產市場的泡沫，造成了日本經濟的大規模崩盤。

在這起事件之後，日本的房地產市場退出了一線舞台，開始進入緩慢的回復期。直到現在，日本的房地產市場已經有了很長一段時間的平穩期。但是，2020年東京奧運會的召開和上文說的所謂的3處綜合度假村，往原本平靜的日本房地產市場中又丟了一枚不大不小的石子，讓日本的房地產市場出現了一點有趣的變化。

目前的日本房地產市場，大體上可以用三句話概括，分別是：爆發性發展的商業設施市場，價格逐漸升高的公寓和低迷化的個人住宅市場。

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首先是商業設施市場

商業設施市場迎來爆發性增長的根本原因是東京奧運會的召開，直接原因則是日本政府牽頭開展了“日本東京都再建設計劃”以及office市場需求量的上漲。隨著奧運會即將在東京召開，日本政府將東京都化為了“國家戰略都市計劃建築物等整備事業區”，准備將東京都打造成世界第一的商業地區，為將來大規模引進外國人才做准備。

隨著國家法令的頒布，東京都港區、新宿區、原宿區、澀谷區等地先後頒布了《東京都市計劃第一種市街地再開發事業企劃書》，開始著手對大手町、虎之門、麻布台、西新宿、澀谷等地區進行大規模的城市改造。日本最大的幾家房地產商，如三井不動產、三菱地所、住友不動產、東急不動產和野村不動產等企業都將參與城市再開發計劃。

東京都地區的再開發計劃和未來發展計劃的頒布，直接炒熱了整個東京都地區的商業用地市場。從2018年開始，日本東京都的商業設施供給量開始明顯升高。

圖2：東京23區內大型寫字樓供給數量推移。數據來源：《東京23區の大規模オフィスビル供給量調査》 ，日本MORITRUST。圖表為鈦媒體駐日研究員整理。

2019年4月15日，日本MORITRUST發布的調查結果顯示，東京23區內大型寫字樓從2018年開始，供求數量開始明顯升高，尤其是在2020年東京奧運會召開的時候，預測會有一次爆發性的增長。東急不動產於2019年11月2日開放的澀谷第一高樓“澀谷Scramble Square”在9月底的時候內部的商業用辦公室就被搶購一空，這也是最近東京都內寫字樓市場的一個縮影。

當然，商業設施的增長曲線一直符合“增長-下降-再增長”的模式，這次也不例外。商業設施市場在2020東京奧運年迎來最後一波爆發性增長之後，就會像1999年、2008年和2013年一樣迎來爆發期之後的低谷期。不過，總體來說，日本東京的商業設施市場依然比較穩定且前景較好。

接下來是日本的公寓市場

2018年度，日本公寓的成交量創下了2014年以來的新高，而且平均價格突破了歷史最高值。

圖3：日本全國公寓交易情況。數據來源：《全國マンション市場動向》，日本不動產經濟研究所。圖表為鈦媒體駐日研究員整理。

總體來看，日本的公寓市場穩中有升，不僅成交量創造了14年以來的新高，而且價格基本一直在上漲。這可能出乎了大多數人的預料，因為現在日本已經開始步入老齡化社會，出生率和勞動力數量下降嚴重，作為住宅用房地產的公寓的市場前景並不樂觀。所以，在2014年日本的公寓交易量出現了斷崖式的下跌之後，有不少人認為日本的公寓市場會就此萎靡下去。但是實際上，日本的公寓市場不但穩定，而且還甚至漲了價，這是怎麼回事？

其實背後的原因很簡單，因為公寓大部分都位於大城市。

日本的住宅總體上可以分為兩類，一類是“一戶建”，另一類就是公寓。所謂的一戶建，有點類似於我們的自建房，在一塊地上蓋起一座二層或者多層的小樓來供自己一家人居住。由於一戶建對於土地的利用程度要遠遠低於高層公寓，因此一戶建大部分都分布地價比較便宜的農村，而公寓則大部分都分布在地價比較高的城市。

總體來說，日本的人口雖然一直在減少，2018年度的新生兒數量甚至已經跌破了90萬，但是由於對外國人才的引進和農村勞動力的流入，城市的勞動力數量並沒有很明顯的減少，因此大部分分布在城市且面向城市工薪階層的公寓需求量一直都不小，日本的公寓市場也就相對比較穩定。

日本東京新宿區高級公寓，建築面積65平方米，房價約¥376萬。（點擊圖片查看詳情）

相比於比較穩定的公寓市場，日本的個人住宅市場就不是那麼樂觀了。

個人住宅市場低迷

圖4：日本全國住宅建設數量變遷。數據來源：《平成30年住宅・土地統計調査》，日本國土交通省。空房率的預測值出自日本野村綜合研究所，圖表為鈦媒體駐日研究員整理。

雖然日本沒有專門開展關於一戶建的調查，但是日本各大房地產商會根據每年公司的項目數量來統計每年新建住宅的數量。圖四為日本全國住宅建設數量的變遷以及空房率的變遷。可以很明顯的看到日本的住宅建設數量總體呈現減少的趨勢，並且減少的速度會在2020年東京奧運會之後明顯加快。另一個值得注意的點是，根據日本野村綜合研究所的推測，空房率將會在2020年之後顯著升高，這也意味著，屆時不僅僅新房交易市場會收到巨大的衝擊，二手房租賃和交易市場也會受到波及。

住房市場寒冬的背後，是日本極為不平衡的城鄉發展狀況。

日本的城市地區由於地價昂貴，很少會出現一戶建形式的住宅，大部分居住用地上都會建設高層公寓，而農村地區由於地價便宜，為了停車和生活方便，大部分人會選擇一戶建的形式。因此，在公寓市場穩定的背景下，住宅市場依然遇冷，其背後的原因只能是個人住宅市場，也就是一戶建住宅市場的低迷了。

實際上，一戶建市場的低迷是可以想像的。日本的總人口數量自2010年以後已經開始快速下降，在加上日本城鄉發展極度不平衡，農村勞動力大量流入城市，其結果是城鎮人口數量雖然下降較慢，但農村人口數量下降極快。

圖5：日本城鄉人口數量推移。數據來源：《國勢調查》，日本總務省；《日本の地域別將來推計人口（平成25年3月推計）》，國立社會保障・人口問題研究所。圖表為鈦媒體駐日研究員整理。

2020年，日本總人口在持續下降的情況下，城鎮人口比例已經接近70%，並且高齡人口比例也已經達到了29.1%，這兩個數字預計會在未來持續升高。在2040年這個節點，日本的城鎮人口比例會正式突破70%，高齡化人口比例會正式突破35%，到時候日本的個人住宅市場將會面臨更加嚴重的考驗。

雖然現階段，憑借農村勞動力的流入和外國勞動力的流入，日本的城鎮人口減少幅度還較小，公寓市場也相對比較穩定，但是主要位於農村的一戶建個人住宅市場的低迷已經不可避免。

總體來說，目前的日本房地產市場處於回暖期，投資的熱門是大城市的商業設施和公寓住宅，而一戶建個人住宅的市場非常低迷，除了建來自己住這種情況，很少有人再去農村買一戶建了。

 

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來源：鈦媒體
責編：Zoe Chan

低利率和外來人口推動加拿大房地產市場 （下）｜居外專欄

文章上半部分回顧了加拿大房地產市場過去的走勢。那麼，究竟是何種因素導致加拿大房市中的旺盛需求呢？我個人認為，大概有以下幾種因素。

1、歷史上持續的低利率導致貸款成本降低，刺激的購房需求的上升

從2017年7月份開始，加拿大中央銀行連續幾次提高其隔夜基准利率水平，到2019年1月9日，該利率水平達到1.75%；與此同時，加拿大中央銀行對申請貸款的壓力測試利率也從2017年的4.64%提高到2019年年初的5.34%的水平。過去一年內，因為市場對加拿大經濟前景並不看好，在2019年夏天，加拿大的政府債券收益率出現倒掛，5年政府債券利率下跌，因此，加拿大中央銀行一改過去曾預測要提高利率的態度為保持現有基准利率不變的政策，同時，房貸利率實際又下降到2017年年初的水平；加拿大中央銀行也將申請房貸的壓力測試利率從原來的5.34%降低到5.19%，實際上放松了申請房屋貸款的要求。

目前，加拿大中央銀行的隔夜基准利率為1.75%。雖然比2017年上半年提高了125個基點；但是，與歷史上的記錄相比，目前的利率水平仍然處於較低水平。要知道在2007年，加拿大中央銀行的隔夜基准利率已經提高到超過4%的水平；那麼，一般購房者從銀行所獲得房貸利率都在6%左右；就是在1990年代，加拿大中央銀行的隔夜利率都在3%以上；2001年“911”事件後，加拿大中央銀行的隔夜利率最低僅為2%。所以說，目前1.75%的利率水平仍然是歷史上比較低的利率水平。這樣，購房者從銀行所獲得的5年固定利率目前可以達到2.60%左右的低水平。

根據目前許多經濟研究機構的預測，因為並不看好2020年加拿大經濟增長前景，所以，在2020年加拿大中央銀行還有可能降低利率；利率水平可能會降低到1.25%的水平。這實際上更刺激了購房者的需求；並推動房屋價格的上漲。

2、外來人口的急劇增長導致了對房屋需求的增加

2016年，加拿大自由黨在聯邦大選中獲勝以後，就宣布在接著的三年內增加移民人口100萬。實際上，這幾年加拿大的新增移民人口已經超過了每年33萬的目標。與此同時，加拿大又大量吸收國際留學生。據統計，2016年國際留學生總數為24萬人（加拿大統計局數據），到了2018年年底這一數字增加了到57萬人，增幅超過一倍。國際留學生的來源國家主要是印度和中國大陸。這些新增人口都對房屋有需求。

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3、渥太華經濟穩定和人口快速增長刺激對房屋的需求

作為加拿大的首都，渥太華在過去十多年中人口增長很快。在2011年的人口普查中，該城市的人口比2006年增長了8.8%，超過了同期加拿大和安省人口5.8%左右的增長水平。在2016年的人口普查中，渥太華的人口繼續快速增長，增速為5.9%。大渥太華地區（包括相鄰渥太華河的魁省部分）的人口已經超過一百萬，成為加拿大第四大城市地區。其中，華人社區增長速度更是驚人。根據2011年加拿大的人口普查，從2006年到2011年，華人社區人口以17%的速度增長。這種外來人口的增長勢頭，刺激著對房屋需求的增長。加之華人有對擁有房屋的情節和對房屋投資的偏好；這種市場情緒更是推動了對房屋的需求增長。

與加拿大全國或者安省全省相比，渥太華的就業率比較高，收入比較穩定。在2019年12月，加拿大全國的失業率為5.6%，安省失業率在5.8%左右，而渥太華的失業率在5%以下。作為加拿大的首都和硅谷所在地，渥太華的就業主要分布在政府服務和高新技術兩大行業。這兩大行業在自由黨執政以後，職員的工資收入高，也穩定。這極大地刺激了對房屋投資的需求。特別是對華人社區來說，很多人都從事於IT，或相關行業。即使就業於政府服務業，也從事於IT行業。因為該職業對語言要求低，而對數學或邏輯編程要求高。這正好適合大多數華人的性格。

4、大多倫多地區為年輕人和新移民提供了更多的就業機會，促使對房屋需求的繼續增長

多倫多是北美第四大城市，是加拿大的金融中心，是年輕人和新移民所向往的城市。2016年人口普查數據顯示，多倫多人口為接近3百萬，大多倫多地區(CMA)的人口為580萬；2016年大多倫多的人口比2011年增長6.8%；這超過了同期全加拿大人口平均增長速度，也超過了同期全安省人口平均增長速度。這種人口快速增長勢頭增加了對房屋的需求；進而導致房價的快速上漲。對於投資者而言，看到這種快速上漲的房價，更加劇了投資購房的需求。由此導致房價的循環上漲。在2020年，這種趨勢仍然持續下去。

5、聯邦政府給首次購房者提供的優惠政策將刺激對房屋的需求

面對不斷上漲的房地產市場，為了幫助年輕人能夠盡快擁有自己的房屋，加拿大聯邦政府推出了為首次購房者提供資金自助的政策。該政策包括兩項主要內容：一是，擴大首次購房者從其注冊退休賬戶中提取資金的額度；把原來每人只可以提取25,000加元的限度提高到可以35,000加元；二是政府與購房者共享購房首付資金比例，減輕購房者的籌湊首付資金的壓力。政府給首次購房者可以提供5%-到10%的共享資金比例；（關於這兩項政策的具體內容請詳見前文《加拿大首次購房者的財務緩解福音》）從此，也可以看出來，加拿大聯邦政府一方面似乎在收緊對房地產市場貸款的政策（如實施申請貸款的壓力測試），另一方面，又在適度放松關於購房的有關貸款需求政策。這兩手實際上所要實現的目標是既要收緊房地產市場，壓縮房產泡沫，但又不能采用過緊的政策而導致泡沫破裂。加拿大房地產市場泡沫的破裂將對所有的利益相關方面臨很大的打擊，特別是對金融業更是如此。

過去二十年來，加拿大經濟已經被房地產市場所綁架。房地產市場已經成為加拿大經濟增長的一個引擎。政府和金融機構在極力控制該引擎的速度。但是，面對日益不斷上漲的房價，無論是投資者還是夢想擁有自己房屋的購房者，都希望盡快購買的房屋；這樣，才能獲得投資價值的增長，這樣才能從賬面上節省更多的資金。這種需求意識刺激加拿大房屋繼續上漲。

6、外國人和國際留學生仍然可以獲得購房貸款

在加拿大的非大多倫多和非大溫哥華地區，外國人購買房屋並不需要繳納外國購房稅。外國人，包括國際留學生，只要能夠提供35%或40%的首付資金，並能提供在母國的工作收入證明，也可以從加拿大的金融機構（銀行）申請到房屋貸款。面對不斷上漲房產市場，在加拿大讀書期間，若能同時購買到屬於自己的房產，也被認為是一種很值得的投資選擇。對於資金實力比較豐厚的家庭來說，這種明智的舉措將成更多人的選擇。

雖然從總體來看，無論美國、加拿大、歐洲，還是中國，2020年的經濟表現並不會很理想：英國要執意脫歐，美國把目前中東局勢搞得越加緊張等等，這些因素造就了2020年的經濟形勢並不會很樂觀。但是，人們在現有的收入格局下，對房屋投資需求還將繼續增加。這主要是由於從2008年“金融海嘯”以來，全球各大中央銀行持續“放水”和低利率政策的效果。低利率導致資產價格上漲；全球主要大城市房價上漲就成為必然。當然，中國和加拿大都不例外。

（本文僅作為一般知識信息，不作為任何投資決策或經濟決策的依據。關於投資房地產或房屋貸款事宜，請聯系有關專業人士）

 

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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9張重要圖表幫你看懂澳洲房產

撰文：PATRICK POKE

上周，我們詢問了三位專家，澳大利亞住房市場在最近幾個月是否已經觸底。雖然專家們在總體方向和風險等級方面意見不一，但他們似乎都同意的一點是，沒有一個結果是確定的。不確定性是投資的一個事實，這大概就是為什麼有句諺語會在投資者中廣為流傳（這句諺語常被誤以為是出自尤吉·貝拉（Yogi Berra）之口）: 預測是很困難的，特別是當它涉及未來的時候。

雖然我們無法預測未來，但我們可以通過查看最新數據來評估當前的情況。但是，什麼是值得關注的最佳數據系列呢？請繼續閱讀下文，看看我們三位專家是如何認為的。三位專家分別是來自Nucleus Wealth公司的達米安·克拉森（Damien Klassen）、來自安保資本（AMP Capital）的謝恩·奧利弗博士（Dr Shane Oliver）和來自Evergreen Consultants公司的安吉拉·阿什頓（Angela Ashton）。

可以改變局面的三個因素

達米安·克拉森（Damien Klassen），Nucleus Wealth公司

上一份報告中的表格列出了一長串我們預計會影響房價的關鍵因素。但實際上，我們認為只有三個因素有可能會引起顯著變化，成為房價上漲或下跌的主要原因。

1. 澳大利亞信貸增長：

澳大利亞皇家委員會（Royal Commission）對銀行的調查扭轉了信貸熱潮，房價下跌了10%左右，盡管此時影響房價的其他多數因素仍然是積極的。

數據來源：澳大利亞儲備銀行，Nucleus Wealth公司

如果我過於悲觀（尤其是在短期內），而莫裡森政府設法讓已經過度負債的澳大利亞家庭承擔更多的債務，這就是你首先會看到影響的地方。

在監管方面，西太平洋銀行（Westpac）在與澳大利亞證券投資委員會（ASIC）的負責任貸款訴訟案獲勝後，推動放寬貸款條件。ASIC在未來幾個月將就負責任貸款舉行公開聽證會，這將是決定貸款條件寬松程度的關鍵。

2. 外國買家

外需是引起經濟繁榮或蕭條的關鍵：

中國對資本賬戶的打擊以及中澳兩國不斷惡化的關系均表明外國投資將繼續保持低水平。

數據來源：澳大利亞國民銀行，Nucleus Wealth公司

主要的利好問題是，香港的動蕩是否會導致澳大利亞房地產需求增加。

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3. 失業率

這裡沒有足夠的篇幅來細細探討房價和失業率之間的具體聯系。從指標上看，在2012年至2017年房地產繁榮時期，珀斯市場除了（a）人口增長略有放緩和（b） 失業率上升之外，面臨的因素與悉尼和墨爾本大致相同。但是當澳大利亞其他地區房價一片繁榮時，珀斯的房價卻下跌了10%以上。

我們預計建築業將大量裁員。

數據來源：澳大利亞統計局（ABS）、澳大利亞最大招聘網站Seek，瑞銀（UBS）

此外，維多利亞州和新南威爾士州政府實施的財政緊縮政策也導致就業崗位減少。任何全球性衝擊（貿易戰、衰退、債務危機）都可能因為導致失業率上升進而影響到房產市場。

三張必看的圖表

謝恩·奧利弗博士（Dr Shane Oliver），安保資本（AMP Capital）

以下是需要注意的關鍵事項：

4. 首先，拍賣清倉率仍然很高，這意味著房源質量的提高和銷售額的增加。如果不是，那麼房價的回升是否有足夠的支撐，這就值得懷疑了。

數據來源：房地產網站Doman、安保資本

5. 其次，與此相關的是，每月的住房融資承諾應該要觸底反彈，開始往高處走——即使只是緩慢上升。最近出現了一些初步跡像，但這可能只是住房融資數據的正常月度波動。同樣，如果流入房產市場的信貸流沒有得到改善，那麼大幅度的復蘇是不可能的。

數據來源：澳大利亞統計局（ABS）、安保資本

6. 最後，也是最重要的一點，失業率將是需要關注的關鍵問題。我們預計，到今年年底，失業率將升至5.5%左右。但如果上升幅度更大，可能會導致人們不得不出售房產，房屋價格進一步被壓低。這不是我們的基本方案，但是就房產前景來說，這是一個關鍵風險。澳大利亞儲備銀行一直在極力避免高失業率。事實上，它希望失業率降至4.5%或更低。因此，我們認為，現金利率將進一步下調，最終降低至0.5%。但是考慮到特朗普總統的貿易戰給全球前景帶來的風險，這也不能保證一定會奏效。

數據來源：彭博、安保資本

關鍵驅動因素

安吉拉·阿什頓（Angela Ashton），Evergreen Consultants公司

這份說明並非詳盡無遺，只是簡要介紹一些重要的驅動因素，以及這些因素是如何發揮作用的，比如相對於收入和貸款利率的房價。同時，它還研究了可支配收入和貸款條件的決定因素。最後，我們關注一下私人住宅的審批問題和相關的房產開工項目，以幫助我們了解房產行情。

7. 在之前的報告中，我們研究了一些估值指標，並指出，考慮到收入和貸款利率的變化，到2019年3月底的時候，澳大利亞的房價可能很便宜。圖1中的綠線描述的正是這一點，澳大利亞全國現房中位價與年平均周收入（AWE）相比，並根據標准可變房貸利率調整。

圖1：澳大利亞現房價格

數據來源：澳大利亞統計局、澳大利亞儲備銀行、Evergreen Consultants公司

我們認為，圖1的信息很重要，因為它顯示了澳大利亞房價對利率變化和預期變化的敏感性。如果澳大利亞人認為他們有能力購買房產，那麼他們就會傾向於這樣做。2017年12月，由於貸款利率較低，信貸條件自由，全國現房價格創下歷史新高。隨著信貸條件收緊，資金開始枯竭，房價下跌。根據上述估值指標，房價可以說是便宜的，隨著貸款利率下降，金融狀況開始緩解，房價可能會調整到一個更高的位置。

8. 澳大利亞儲備銀行公布了其對自住業主及投資者的平均標准可變利率及折現率的估計。目前，固定利率貸款遠低於可變利率貸款，而且，儲備銀行表示後者還將進一步下降。儲備銀行還發布了每月信貸系列，其中包括分為自住貸款和投資者相關的住房貸款之總額。從中我們可以看出，年度數據一直疲軟。但我們相信，它會在年底觸底，特別是在自住住房方面。

圖2：住房相關信貸增長

可支配收入是決定貸款審批和適用性的重要因素。在這裡，我們喜歡關注收入增長和工作時間。隨著雇員薪酬的提高，目前及未來可供消費的收入便增加了，同時也更適用於貸款服務。有關工作時間的數據可在澳大利亞統計局的每月勞動力數據中找到。2019年6月，工作時間的年增長率為2%，高於20年來的平均水平——1.7%。澳大利亞統計局還發布了季度工資指數數據，下一期數據將於8月中旬發布。季度國民賬戶數據給出了員工薪酬的直接數據（截止2019年3月31日，增長4.3%），但下一期數據將於9月發布。

9. 最後，私人住宅審批的最新數據是6月份，季節調整後增長了0.4%。然而，長期趨勢仍顯疲軟。

數據來源：澳大利亞統計局

結語

隨著一系列經濟數據即將公布，最終將於9月4日公布的6月當季度GDP數據，在未來幾周內會讓投資者思慮萬千。到下個月的這個時候，我們應該更好地了解澳大利亞的經濟和住房市場在第二季度的表現。盡管在此之後至少還需要三個月的時間，我們才能確定最近的變化是否有一個持久的影響。於此同時，這裡有一些便利的資源，可供各位參考：

 

來源：Livewire Markets
責編：Zoe Chan

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居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄 | 海外

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居外發布2018年第二季度全球房價報告：增速繼續放緩 歐亞漲勢強勁

經過通脹調整後的數據顯示，在全球已發布住房統計數據的40個國家與地區中，有25個住宅市場的房價在2018年2季度出現了同比上漲。從公眾更為熟悉且更為樂觀的名義指數（未考慮通脹因素）來看，則有32個國家及地區的房價有所上升。中國香港再次成為全球房價增速最快的區域。【閱讀原文】

 

新加坡房市——政府嚴控下的機遇

新加坡市區重建局（URA）的數據表明，2017年4季度，新加坡公寓房價4年來首次實現同比增長，結束了2014年開始連續15個季度房價同比下跌的記錄。進入2018年，隨著觀望情緒的緩解，低迷多時的新加坡房市似乎突然驚醒過來，新盤受到極大追捧，二手房價也水漲船高。在最新公布的2018年2季度數據中，新加坡私人公寓房價同比增幅超過9%，為7年來最高水平。【閱讀原文】

 

國內買家50億曼谷買房 地價上漲房價或將更高

居外網獨家的買家詢盤數據表明，2016年開始泰國買家詢盤數量連月攀升，在2018年8月，泰國房產的詢盤總量更是高居近百個國家的榜首。一些開發商在沿著現有的地鐵路線尋找有潛力的地塊，但飛漲的地價正在成為一個巨大的障礙。泰國首都的土地價格已經高到了開發商需要以每套房500萬泰銖（約104萬人民幣）的售價才能盈利的地步。【閱讀原文】

 

溫哥華vs多倫多 12個月的房市大反轉

多倫多與溫哥華房地產委員會都發布了2018年7月房市數據，同去年這個時候相比，兩地房市處境似乎互換了位置。受到加稅與加息雙重影響，大溫哥華地區房價下滑壓力加大，而多倫多卻似乎已經步入復蘇軌道。【閱讀原文】

 

迪拜房市2017年表現欠佳 但未來發展不乏亮點

迪拜住宅均價在2016年4季度到2017年3季度間大約下滑了2%，同一期間的平均租金水平則跌幅更大，約為7%。造成迪拜房市的弱勢表現的主因，是油價走低帶來的政府投入減少與投資者信心喪失。2017年，迪拜住宅新增供給繼續集中在中低價位市場。本文將撮要《德勤2018年迪拜房地產展望報告》。【閱讀原文】

 

美國五月房價繼續攀升 租金趨於穩定

美國Zillow租金指數在5月同比上漲1%，達到每月1440美元。這一增速要高於去年同期，但仍在被認為長期可持續的範圍內。美國Zillow房價指數則在5月同比上漲1%，至21.6萬美元。聖何塞、拉斯維加斯和西雅圖的房價同比增長最快。【閱讀原文】

 

加拿大6月房價仍在上行 但增速已大不如前

從嚴厲的新抵押貸款“壓力測試”、外國買家的稅收，到不斷上升的利率，這些新出現在加拿大房市上的不利因素都沒有阻止房價恢復增長。最新版的Teranet/National Bank房價指數顯示，加拿大房價已從去年年中開始的低迷中復蘇，目前的同比增幅為2.9%。乍一看，6月份該指數的上漲令人印像深刻，但實際上今年這個時候的漲幅相比過去並不明顯。【閱讀原文】

 

新馬高鐵取消，新加坡裕廊地區房價將會在短期受到影響

隨著之前被新馬雙方政府吹捧為“游戲規則改變者”的高鐵項目被取消，專家們認為新加坡裕廊 (Jurong) 地區接下來的房價走勢可能不會如房產投資者預期的那麼迅猛。不過他們仍然相信，該地區的綜合發展，如裕廊湖區域 (Jurong Lake District) 的規劃，將有助於長期的房市需求與價格上漲。【閱讀原文】

 

馬來西亞取消消費稅，是討好消費者還是給自己挖坑？

馬來西亞新總理馬哈蒂爾上任不久，就迅速實現了選舉中的一項承諾-取消了6%的消費稅。馬來西亞在2015年引入了消費稅，並一直被消費者詬病，認為此舉抬高了普通民眾的生活成本。【閱讀原文】

 

香港房市：供不應求將助房價再攀新高

英國皇家特許測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyor，以下簡稱RICS）3月發布的最新市場調查顯示，香港房市繼續保持強勁的上升動力，在未來十二個月將繼續加速上行，但是受訪者對未來三個月短期房價與成交量的信心則較二月份有所下調。【

美國 | 紐約房市：回顧2016年，展望2017年

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2016年，作為充滿戲劇化轉變的一年，終於拉上了帷幕。但對於紐約房地產市場來說，這是相對穩定的一年，趨勢有序地放緩。

2016年第一兩個月，紐約房價從2015年達到的高峰稍有下降。3至6月間，無論市場價格及交易速度來說都有所回升，但進入夏季後房地產市場再次趨於平靜。秋季作為樓市旺季，的確比夏天要繁忙，但是整體市場沒有反彈得像去年那麼強勁。下圖是紐約房地產市場各項關鍵指標在2016年11月，2015和2014的總結。

紐約房地產市場各項關鍵指標在2016年11月，2015和2014的總結
紐約房地產市場各項關鍵指標在2016年11月，2015和2014的總結

從圖表中我們可以清楚地看到整體市場交易的時間相對過去一年在拉長。但是，這一年中成交數量和成交總量都穩定在一個較窄的範圍。這意味著盡管樓市放緩，交易還是持續發生。

2017年又會給房地產市場帶來怎樣的局面呢？

業內一些尊敬的評估師例如Jonathan Miller預估市場價格會持續稍微下調。其中有兩個重要因素。

第一，新樓盤供給量還是飽和。2015年大約產生了5,500個新房源，2016年約是6,000個，2017年還有3000個。

第二，2017年房屋貸款率會有所上調。然而，市場上還是存在不少利好因素。最重要的因素是杠杆借貸在整體市場中還是相對比較低。在2016年，獲得貸款意外條款在總交易籌資中的比例十分低，只有26%。房源量雖然持續攀升，但是很大程度上是因為新樓盤的供給，如果發展商停止樓樓盤（已經在發生），供給量會很快下降。在100萬美金以下的樓盤的供給量在3—4個月（需要3-4個月吸收所有供給），100萬—200萬美金的樓盤在7個月左右，然而200萬—300萬美金的樓盤則為8個月。另外，發展商已經放緩新樓盤項目。

最後，2017年紐約市地區的大經濟環境和就業前景還是相當樂觀的。

 

紐約最大房地產代理公司優秀經紀人葛宜珉專欄全集

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西雅圖 vs 溫哥華：是昔日重來，還是前車可鑒？| 美國

對於來自亞洲的移民和移民家庭而言，舊金山、洛杉磯和溫哥華這樣的西海岸大都市，一直是通往繁華新世界的指路明燈。現在的中國買家歷經數代，已經適應了北美生活的轉變，他們的經驗和潮流趨勢，更多指向考慮經濟基本面、財務情況和教育機會，以及整體生活質量等實際因素。因此，相對購買力、資本增值潛力，乃至溫哥華最近實行的15％外國購房者特別交易稅等因素，使得對西雅圖等替代市場的興趣與日俱增，也就不足為奇了。這些新興的國際化門戶城市，終將成為新一代的潮頭焦點。

中國熱門住宅房地產搜索門戶網站，居外網（juwai.com）的美洲區市場總裁馬修·莫爾指出，市場出現了顯著變化：“與去年同期相比，居外網2016年8月對西雅圖的購房咨詢量增加了143%；與此同時，溫哥華的咨詢量同比下降了81%。而且數據變化集中在高端市場。”

巍巍群山、莽莽密林，普吉特灣海水正藍，外加高品質的學校、充滿活力和多元化的經濟，且無州所得稅（不像加州），大西雅圖地區由內而外散發吸引力，近年來更是掀起了中國買家扎堆投資的浪潮。相比一直深得移民垂青的溫哥華和舊金山等傳統熱門目的地，太平洋西北地區很長時間以來保持著低調，從而幸運地避免了由非居民投資房地產帶動的高增長形成的泡沫陷阱。然而，業內專家認為，這可能是無可規避的未來。訓練有素的專家一眼就看出，西雅圖和貝爾維尤的發展酷似溫哥華，只是中間隔了二十年左右的時光。

總部位於西雅圖的Realogics蘇富比國際地產公司總裁兼首席執行官迪恩·瓊斯，也是加拿大公民和溫哥華市前居民，覺得現在的西雅圖大都市圈的發展似曾相似。他的地產公司一直致力於向中國移民以及其他亞洲買家推廣本地房地產，獨家發布了微信門戶平台，建立了公司內的亞洲服務團隊，集合了一整個團隊的房地產顧問專家，都具備專業的語言能力，為外國買家提供專業服務和物流支持。瓊斯同時兼任華盛頓州中國交流理事會董事理事，稱該區域已做好准備，迎接一波接一波的海外直接投資。

 “感覺歷史正在重演，只是換到加拿大邊境以南來了，”瓊斯指的是在過去的二十年裡，依靠國際移民和投資風生水起的溫哥華大都市圈的發展。 “精明的投資者不會錯過任何一個發展機會，從中國大開發商的持股人，到中國的航空公司等等，都贊同說西雅圖地區的經濟基本面無可挑剔。幸運的是，海外需求對我們的內需驅動來說是錦上添花，就業、人口和財富都有進一步增長。太平洋西北地區的中位數房價和房租的增長在全美首屈一指。”

與溫哥華截然不同的是，普吉特灣地區的住房市場並非依賴移民或外國直接投資提振。相反，它一直在穩步吸引本地知識密集型企業的生產性資金投入。微軟、亞馬遜和Expedia均將總部設立於此，谷歌和臉書公司也在本地駐扎了一支龐大的員工隊伍，蘋果和總部在中國的阿裡巴巴競相宣布其辦公室擴展計劃，自20世紀80年代以來，西雅圖的高科技成分一直在穩步增長。這些高薪職位吸引了眾多就業力量，形成高收入的就業生力軍。根據頒發牌照的政府部門的統計數據，僅2016年7月，就有超過22,000名外州司機取得了華盛頓州的駕照，比去年同期增長30％，其中來自加利福尼亞州、俄勒岡州和得克薩斯州的外州居民分列前三位，其總數到達外州人士的三分之一。同期獲取駕照的人群中，共有410是來自亞洲的新注冊人（其中77人來自中國），86％集中在金縣（華盛頓州）。人口普查資料顯示，亞裔是該地區人口增長最快的族群，東區尤為顯著。

隨著影響力與日俱增，西雅圖的本土文化地位也不斷上升，2015年中國國家主席習近平高調訪問便是明證。來自中國的直接投資洶湧澎湃，移民通道如水銀瀉地。同時貝爾維尤市建立了世界上唯一的全球創新交流中心（或稱GIX），由本地的華盛頓大學、北京的清華大學以及微軟聯合創建的先鋒合作伙伴，開展絕無僅有的高科技教育計劃和定制服務項目。

大西雅圖都市圈已經將自身定位為中國家庭力有可逮，享受生活，並且在二十一世紀可持續發展的經濟中積累家庭財富的地區。來自中國內地的買家，以及早輩便已定居於此的華裔居民買家，支撐起了熱門的東區社區的豪宅銷售額的半壁江山（30％到50％）。新港海岸的貝爾維尤社區，風光獨特，擁有大量濱海豪宅和威尼斯般縱橫交錯的水道，然而在2011、2012、2013連續三年的房產銷售記錄中，沒有一棟銷售價格高於300萬美元的豪宅。之後卻異軍突起，2014年一舉售出3座300萬美元以上的房產，2015年更躍升至8座。這11座豪宅，除兩座以外，其余買家均為華裔姓氏。2015年的銷售冠軍是默瑟島北端的海濱莊園，售價高達1,380萬美元，盡管以信托形式收購，實際為中國公民擁有，也很難說出人意表。最近，瓊斯證實他麾下經紀人2016年8月的（意向）銷售冠亞軍分別是胡安妮塔地區一座售價高達549萬美元的海濱豪宅，和馬轡小徑上一座售價為485萬美元的馬術莊園，兩者均創下所在社區的價格新紀錄，買主也均同為中國買家。

“在太平洋西北地區達到奢侈級別的房產，在國際買家眼中，其實還在價廉物美的範圍內，”瓊斯觀察道， “特別是與西海岸屈指可數的那幾個超級城市相比，這些創紀錄的價格簡直物超所值。”

大勢所趨，大西雅圖地區吸引了一些世界頂級的房地產開發商進駐，開發、打造名牌住宅和混合用途項目。漫步貝爾​​維尤市或西雅圖市中心，隨處可見熱火朝天的開發項目，高聳入雲的塔吊。來自大中華地區的知名開發商如萬科、Plus投資管理公司、鷹君集團與拓宏國際集團都在大力開發新建築項目，而本地最有價值的一批商務寫字樓，例如76層的哥倫比亞大廈，正在受到總部設在中國香港或中國大陸的投資基金要約收購。其他一些更分散更個體的項目，則利用美國移民局EB-5移民簽證項目籌措資金，這種投資移民項目中，每個外國移民家庭（其中大多為中國家庭）可通過向合格的項目投資至少50萬美元，換取成為美國公民的機會。簡而言之，中國的開發商利用各個中國移民家庭的資金興建開發項目，而開發項目又出售給已經居住在美國的中國新移民，和其他計劃移民到美國的中國家庭。

大西雅圖地區由內而外散發吸引力，近年來更是掀起了中國買家扎堆投資的浪潮。

起初（直至2014年的移民政策改革），加拿大的投資移民是簡單粗暴的買賣交易，移民直接往政府基金裡存入閾值量的資金，然後將海外資產轉換為加拿大房地產。在許多情況下，根本無人在意所購買的資產的實際轉售價值或維護要求。如同溫哥華城市規劃師甄瑞謙（Andy Yan）所述，溫哥華成為了一座“對衝城”——以住宅為形式的國際財富保險箱，和隔絕本國潛在經濟危機的戰略防風林[1]。即使2014年加拿大簽證改革後，由於中國國家主席習近平的反腐敗鬥爭在中國持續升溫等原因，這種財產轉換仍在繼續。然而，這種由海外買家競購推動的價格飆升，很快超出溫哥華當地經濟承受能力和加拿大當地居民買家購買力之外。

加拿大BC省政府多年來一直否認海外買家的購買力抬升了本地房產的價格，而將房價暴漲歸結於國內經濟形勢一片大好。直到加拿大終止原先的投資者簽證計劃，並退回6萬份申請（其中絕大多數是中國人）兩年後，政府才相信海外買家和本地房價存在直接關聯這個事實。2016年的夏天到來，以省長簡蕙芝（Christy Clark）為首的BC省政府終於如醍醐灌頂，恍然大悟，卻又行事草率，在未經通告、發布征求意見稿的情況下直接啟動對溫哥華大都市圈的非居民外國購房者征收15％的房產交易稅，並且宣布次月（2016年8月2日）生效。

該法案閃電通過，對加拿大的房地產從業人士和他們的客戶來說猶如晴天霹靂，導致市場極度混亂，合同作廢、放棄定金，以及整個地區房屋銷售急挫。據大溫哥華地產局報告，獨棟房屋銷售數量八月同比暴跌了44.6％[2]，而中位數價格同比雖然仍略有增益，環比7月狂降16.7％，為39年來最大月度降幅[3]。新房源環比7月也下降了18.1％。據悉，在列治文、溫哥華和本拿比，房屋銷售數量的降幅更高達50％，頹勢明顯（房地產業內人士史蒂夫地產業內人士史蒂夫·薩勒斯基[4]。

與此同時，BC省其他地方的房價和去年同期相比繼續攀升，維多利亞市增長了19.2％，證實溫哥華的房價暴跌確實是（外國人房產）交易稅帶來的苦果。

“這是市場持續回調，還是僅僅是短暫停頓，現在下定論為時尚早，”加拿大蘇富比國際地產公司的總裁和首席執行官布拉德·亨德森說。 “顯然無論國內還是國際的買家，都在觀望中。稅收新政不太可能改變長期需求，主要可能還是隨著時間的推移由市場通過價格消化。在此期間，替代性市場，如維多利亞市、多倫多市，甚至美國的西雅圖市都可能從中受益。”

居外網北美總裁莫爾贊同說：“8月在居外網多倫多的購房查詢量猛漲143％，這是過去三年中排名最高的一個月。”

不必擔心普吉特灣地區政府東施效顰，邯鄲學步，向加拿大BC省政府學習，對外國人征收額外的交易稅。如同Realogics蘇富比國際地產在其點擊轉發量頗高的微信文章中所述：“在華盛頓州，我們的州政府和市政府目前都沒有針對外國買家征收特別房產交易稅或過戶稅，也沒有提出任何類似的法案。由此可見，在可以預見的未來，對西雅圖和貝爾維尤大都市圈房地產市場的唯一影響，將會是相比我們的鄰國，外國買家在本地相對購買能力增強了。” 此外，無論是在西雅圖或是貝爾維尤，非居民投資房地產導致的（房價增長）結果遠未達到溫哥華的水平。到這個區域生活的移民個體主要包括：學生、職工和他們的家人，搬到這裡是為了更美好的生活。

事實上，西雅圖的生活質量與其他西海岸門戶城市相比毫不遜色，考慮到其生活成本的性價比的話更是專美於前。在主要國際市場上生活成本最昂貴的城市排行榜中（美國市場研究公司Demographia使用世界銀行與聯合國的“中位數倍數指數”進行比較），溫哥華位列世界第三。舊金山位列第七，洛杉磯與聖地亞哥洛杉磯並列第九。西雅圖名列第二十二位， 相比上述這些城市，以及多倫多、紐約、邁阿密、波士頓等城市，都要經濟實惠得多。Realogics蘇富比國際地產公司最近發布的一份報告中，就曾對溫哥華、舊金山和西雅圖/貝爾維尤大都市圈進行了深入比較，進而解釋為何在這些門戶都市出現較強的基本面與市場價值之間的斷層[5]。2016年8月，西雅圖/貝爾維尤大都市圈的獨棟房產的中位數房價是67萬美元，同比增長9.8％。同期可比數據，舊金山的中位數房價則達到116,400美元[6]，溫哥華更高達1,214,250美元[7]，分別比西雅圖高出65.1?

海外 | 2016年中國海外房產投資者剖析——投資性買家的消費趨勢

2016年對於中國乃至全球經濟來說都是動蕩的一年。中國經濟衰退，英國公投退歐，全球經濟不確定性不斷增加。然而中國投資者在海外房地產市場的投資力度卻並未停下腳步。 

戴德梁行前半年發布的《中國對外投資市場報告》指出，在2016年的前五個月裡，中國投資者在海外房地產市場投資額達到170億美元，接近去年全年投資總額的三分之二。2016年前五個月中國已成為全球第二大跨境房地產投資來源國，較2015年上升了三位，超越了加拿大、中國香港和新加坡。

2015年1季度至2016年一季度，中國投資者的投資總額已經超越加拿大，成為美國房地產最大的海外投資來源國；同時期中國投資者在泰國的投資額翻了五翻，超過1600萬美元，成為泰國第三大海外投資來源國；2015年下半年至2016年上半年，中國投資者在澳大利亞房產市場投資額達到180億美元，為美國買家投資額度的3倍，新加坡買家的6倍。

居外網最新的數據表明，相比於前些年，2016年1-8月間更多的海外地產投資者將投資作為海外置業的主要目的。2013-2015年間，將投資作為海外置業主要目的的中國買家穩定維持在所有買家的30%左右，在2016年前八個月卻攀升至43.5%。與此同時，2015年大熱的教育投資卻有所下滑。這一現像有兩個潛在原因：隨著海外資產配置的概念被更多中國買家所接受，投資需求從教育、自住等剛性需求變為更具前瞻性的資產配置需求；另外隨著人民幣貶值壓力增大，更多的國人主動尋求更多海外投資方式已保證資產增值。

2016年中國海外房產投資性買家的消費趨勢

那麼這一部分以投資為目的的海外購房者來自何處？平均花費為多少？最喜歡的投資目的地又是哪裡呢？我們可以從居外網的獨家用戶數據洞悉一二。

投資目的地比較：泰國受追捧

2016年1至8月，居外網所有海外置業問詢中美國房產占據將近40%，為最受歡迎的目的地。不過如果我們將目光聚焦在以投資為主要目的的海外購房者中，最受他們青睞的國家則是澳大利亞。在投資性海外房產詢盤中，超過38%選擇澳大利亞作為房產投資的目的地，25.7%的問詢者傾向於美國，排名第三的泰國則吸引了8.6%的潛在買家，加拿大以7.1%的詢盤量緊隨其後。具體到城市，墨爾本、悉尼與芭提雅三個城市在投資性詢盤量城市排行榜上分列前三位。通過這樣的對比我們不難發現，澳大利亞與泰國房產對中國的投資性買家具有極大的吸引力。在針對泰國的四個主要投資城市普吉島、清邁、芭提雅與曼谷的所有房產詢盤中，超過三分之二都以投資為主要目的，這一比例超過全球任何其他地方。而通過比較這些國家的詢盤價格，我們不難發現泰國城市吸引眾多投資者的主要原因。

所有海外房產買家和投資性買家的目的地比較

在傳統投資地澳大利亞、美國與加拿大，投資性詢盤中位價均為38萬美元左右（約250萬人民幣），對成熟的投資者來說，這些國家市場機制健全，回報穩定，是十分合適的選擇。 相比之下，2016年1-8月間泰國投資性房產詢盤中位價僅為8.1萬美元（約54萬人民幣），這一價格即使在國內二線城市進行理想的房產投資也較為困難。正是因為巨大的價格優勢，加之地理位置的便利，泰國房產成為了中國大眾級投資者海外投資的理想選擇，在投資性詢盤量上僅次於澳大利亞與美國。

投資性詢盤中位價格（美元）

投資房型比較：中小戶型為主

因為子女教育或移民而進行海外置業的買家通常會通過自己與家庭的實際情況來選擇房屋類型與大小，不過在投資性房產詢盤中，選擇中小型住宅的買家占大多數。打算在澳大利亞與美國投資者的買家更傾向於價格10至50萬美元的2至3臥住宅，而泰國的潛在買家更喜歡投資額低於10萬美元的1臥小戶型。在房價較高的城市，一室戶的房型也受到一些買家的歡迎。

投資者來源地比較：北上廣繼續為主力軍

2016年1-8月間，來自北上廣的投資性詢盤占據居外網所有投資性詢盤的50%。其中來自北京的投資性詢盤占23.4%。 通過進一步分析這三個城市的投資性詢盤數據，我們發現雖然三個城市在詢盤價格上相差不大，詢盤中位數均為32至35萬美元間，但北上廣的投資者有著不同的投資行為。

北京投資者選擇的投資地點十分廣泛，既有歐美傳統投資熱地，也不乏北歐、南美這樣充滿潛力的投資地。值得一提的是北京投資者對日本房產的關注度很高，占據了日本房產所有投資性詢盤的43%，詢盤中位價也高達83萬美元（約551萬人民幣）。

上海的投資者則更傾向與亞太地區的市場，在越南、新加坡、泰國與澳大利亞都占有較高的詢盤百分比。另外，在美國、加拿大等中端投資市場，上海投資者的詢盤中位價也要高出北京投資者。

廣州投資者對馬來西亞與歐洲房產青睞有加。超過70%的投資性馬來西亞房產詢盤來自廣州，詢盤中位價為25.3萬美元。除此之外，西班牙、意大利、德國與法國的投資性房產詢盤中，廣州投資者都占有相當的比重。不過廣州投資者的詢盤價格普遍要低於北京與上海。

雖然目前海外房產投資仍然集中在主要一線城市，但同2015年相比，2016年前8個月中一些二線城市表現突出。鄭州、杭州、合肥、南昌、南寧等城市的詢盤占比都出現了明顯增長。

近年來央行出台一系列措施，使人民幣國際化與彙率自由度不斷提高。人民幣彙率的波動與海外投資趨勢必將成為越來越多國人生活中討論的話題。隨著國人國際化資產配置意識越來越強，深度挖掘投資動機，分析不同的投資習慣，將有助於投資者得到更人性化的服務，對整個海外投資業的發展有著深遠意義。

 

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