撰文：PATRICK POKE
上周，我們詢問了三位專家，澳大利亞住房市場在最近幾個月是否已經觸底。雖然專家們在總體方向和風險等級方面意見不一，但他們似乎都同意的一點是，沒有一個結果是確定的。不確定性是投資的一個事實，這大概就是為什麼有句諺語會在投資者中廣為流傳（這句諺語常被誤以為是出自尤吉·貝拉（Yogi Berra）之口）: 預測是很困難的，特別是當它涉及未來的時候。
雖然我們無法預測未來，但我們可以通過查看最新數據來評估當前的情況。但是，什麼是值得關注的最佳數據系列呢？請繼續閱讀下文，看看我們三位專家是如何認為的。三位專家分別是來自Nucleus Wealth公司的達米安·克拉森（Damien Klassen）、來自安保資本（AMP Capital）的謝恩·奧利弗博士（Dr Shane Oliver）和來自Evergreen Consultants公司的安吉拉·阿什頓（Angela Ashton）。
可以改變局面的三個因素
達米安·克拉森（Damien Klassen），Nucleus Wealth公司
上一份報告中的表格列出了一長串我們預計會影響房價的關鍵因素。但實際上，我們認為只有三個因素有可能會引起顯著變化，成為房價上漲或下跌的主要原因。
1. 澳大利亞信貸增長：
澳大利亞皇家委員會（Royal Commission）對銀行的調查扭轉了信貸熱潮，房價下跌了10%左右，盡管此時影響房價的其他多數因素仍然是積極的。
如果我過於悲觀（尤其是在短期內），而莫裡森政府設法讓已經過度負債的澳大利亞家庭承擔更多的債務，這就是你首先會看到影響的地方。
在監管方面，西太平洋銀行（Westpac）在與澳大利亞證券投資委員會（ASIC）的負責任貸款訴訟案獲勝後，推動放寬貸款條件。ASIC在未來幾個月將就負責任貸款舉行公開聽證會，這將是決定貸款條件寬松程度的關鍵。
2. 外國買家
外需是引起經濟繁榮或蕭條的關鍵：
中國對資本賬戶的打擊以及中澳兩國不斷惡化的關系均表明外國投資將繼續保持低水平。
主要的利好問題是，香港的動蕩是否會導致澳大利亞房地產需求增加。
3. 失業率
這裡沒有足夠的篇幅來細細探討房價和失業率之間的具體聯系。從指標上看，在2012年至2017年房地產繁榮時期，珀斯市場除了（a）人口增長略有放緩和（b） 失業率上升之外，面臨的因素與悉尼和墨爾本大致相同。但是當澳大利亞其他地區房價一片繁榮時，珀斯的房價卻下跌了10%以上。
我們預計建築業將大量裁員。
此外，維多利亞州和新南威爾士州政府實施的財政緊縮政策也導致就業崗位減少。任何全球性衝擊（貿易戰、衰退、債務危機）都可能因為導致失業率上升進而影響到房產市場。
三張必看的圖表
謝恩·奧利弗博士（Dr Shane Oliver），安保資本（AMP Capital）
以下是需要注意的關鍵事項：
4. 首先，拍賣清倉率仍然很高，這意味著房源質量的提高和銷售額的增加。如果不是，那麼房價的回升是否有足夠的支撐，這就值得懷疑了。
5. 其次，與此相關的是，每月的住房融資承諾應該要觸底反彈，開始往高處走——即使只是緩慢上升。最近出現了一些初步跡像，但這可能只是住房融資數據的正常月度波動。同樣，如果流入房產市場的信貸流沒有得到改善，那麼大幅度的復蘇是不可能的。
6. 最後，也是最重要的一點，失業率將是需要關注的關鍵問題。我們預計，到今年年底，失業率將升至5.5%左右。但如果上升幅度更大，可能會導致人們不得不出售房產，房屋價格進一步被壓低。這不是我們的基本方案，但是就房產前景來說，這是一個關鍵風險。澳大利亞儲備銀行一直在極力避免高失業率。事實上，它希望失業率降至4.5%或更低。因此，我們認為，現金利率將進一步下調，最終降低至0.5%。但是考慮到特朗普總統的貿易戰給全球前景帶來的風險，這也不能保證一定會奏效。
關鍵驅動因素
安吉拉·阿什頓（Angela Ashton），Evergreen Consultants公司
這份說明並非詳盡無遺，只是簡要介紹一些重要的驅動因素，以及這些因素是如何發揮作用的，比如相對於收入和貸款利率的房價。同時，它還研究了可支配收入和貸款條件的決定因素。最後，我們關注一下私人住宅的審批問題和相關的房產開工項目，以幫助我們了解房產行情。
7. 在之前的報告中，我們研究了一些估值指標，並指出，考慮到收入和貸款利率的變化，到2019年3月底的時候，澳大利亞的房價可能很便宜。圖1中的綠線描述的正是這一點，澳大利亞全國現房中位價與年平均周收入（AWE）相比，並根據標准可變房貸利率調整。
圖1：澳大利亞現房價格
我們認為，圖1的信息很重要，因為它顯示了澳大利亞房價對利率變化和預期變化的敏感性。如果澳大利亞人認為他們有能力購買房產，那麼他們就會傾向於這樣做。2017年12月，由於貸款利率較低，信貸條件自由，全國現房價格創下歷史新高。隨著信貸條件收緊，資金開始枯竭，房價下跌。根據上述估值指標，房價可以說是便宜的，隨著貸款利率下降，金融狀況開始緩解，房價可能會調整到一個更高的位置。
8. 澳大利亞儲備銀行公布了其對自住業主及投資者的平均標准可變利率及折現率的估計。目前，固定利率貸款遠低於可變利率貸款，而且，儲備銀行表示後者還將進一步下降。儲備銀行還發布了每月信貸系列，其中包括分為自住貸款和投資者相關的住房貸款之總額。從中我們可以看出，年度數據一直疲軟。但我們相信，它會在年底觸底，特別是在自住住房方面。
圖2：住房相關信貸增長
可支配收入是決定貸款審批和適用性的重要因素。在這裡，我們喜歡關注收入增長和工作時間。隨著雇員薪酬的提高，目前及未來可供消費的收入便增加了，同時也更適用於貸款服務。有關工作時間的數據可在澳大利亞統計局的每月勞動力數據中找到。2019年6月，工作時間的年增長率為2%，高於20年來的平均水平——1.7%。澳大利亞統計局還發布了季度工資指數數據，下一期數據將於8月中旬發布。季度國民賬戶數據給出了員工薪酬的直接數據（截止2019年3月31日，增長4.3%），但下一期數據將於9月發布。
9. 最後，私人住宅審批的最新數據是6月份，季節調整後增長了0.4%。然而，長期趨勢仍顯疲軟。
結語
隨著一系列經濟數據即將公布，最終將於9月4日公布的6月當季度GDP數據，在未來幾周內會讓投資者思慮萬千。到下個月的這個時候，我們應該更好地了解澳大利亞的經濟和住房市場在第二季度的表現。盡管在此之後至少還需要三個月的時間，我們才能確定最近的變化是否有一個持久的影響。於此同時，這裡有一些便利的資源，可供各位參考：
- 澳大利亞統計局，按發布日期瀏覽統計數據
- 澳大利亞儲備銀行，新聞和公告
- 澳大利亞儲備銀行，圖表包
- 房地產數據分析公司CoreLogic住宅價格指數 – 每月更新
- 房地產數據分析公司CoreLogic每月圖表包
- 外彙工廠財經日歷
來源：Livewire Markets
責編：Zoe Chan
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