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新世界在西贡沙下项目，上月中再次遭城规会否决其发展计划。先后在 2007 年、2014 年及 2018 年都同样遭到否决的命运。当中西贡的交通流量不足，经常在周末及繁忙时间出现交通严重挤塞的情况，相信是致命原因之一。

其实在发展商只是以 1.467倍的地积比率发展，已经相当保守。以这项目的地点，5 分钟步行时间就可以到达西贡市中心，相当方便，相信会受到西贡居民欢迎。但西贡的交通死结，一拖就十多年，道路未能扩建，区内个别居民一直在抗议加宽出市区的道路，令区内的发展项目停滞不前。如果交通改善的话，西贡尚有不少可供发展的土地，中国香港人的居住环境也有望改善。

另一边厢，日出康城在周末有新盘开售，差不多“一Q清袋”。即日售出超过 500 个单位，其中一个卖点，就是在楼盘入伙时，有新建大桥可以直接到蓝田，令日出康城的交通有重大的改善，也见证了交通对物业的重要性。

其实，西贡的情况，并不是个别的例子。未来住宅土地供应重镇，洪水桥及古洞地区，都是缺乏交通配套，这两区的发展密度偏低。元朗至上水段的火车路线，迟迟未见动工计划。洪水桥只靠轻铁提供服务，远远追不上人口的增加！

当今政治形势，明日大屿计划很难推行，政府宜更早应变，加强交通配套，加建铁路。一方面可推动经济，也大大增加周边土地的发展密度。铁路上盖一向受欢迎，安居才能乐业，人心稳定，也是特区当务之急，重中之重！

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最近中国香港因国安法的制订，建制派及反对派均唇枪舌剑丶不断交锋丶争取民意。究竟国安法实施之後，香港会变成怎样？悲观的会选择卖楼移民；乐观的，就会认为有人辞官归故里丶有人漏夜赶科场。香港即使经过一轮震荡，东方之珠仍会屹立不倒。这跟 1967 年的暴动丶 1997 年回归的情况差不多。笔者认为香港的国安法只是中美两个大国在博奕下的产物，对物业价值影响短暂。

关键问题是中美角力，谁是赢家？最近笔者在看一本书《Has China Won? The Chinese Challenge to American Primacy》，是前新加坡驻联合国大使马凯硕着述。当中提出不少精辟见解，书中提到美国是一个财阀当道的社会，造成严重的财富不均。中国则实行精英主义，不断努力消灭贫穷。今次的疫情，正好反映在精英主义下的高效率，令人民感到更安全。其实中国自 587 年隋朝实施科举制度，令社会不同阶层的人，不论背景丶贫富皆可以透过科举制度选拔成为“士大夫”，亦即是现代的公务员制度。精英施政，在中国已经有超过 1,400 年历史。

相反，疫情之下的美国，处处向钱看，经济比人命重要，固然未能有效控制疫情散播，也进一步暴露白人与黑人之间的种族及经济矛盾。

书中作者更指出，以往欧美国家都有自信，其自由民主的思想及文化制度，具有举世优越性。其他国家，包括中国的人民，在世界越来越开放及一体化的环境下，会受到自由气息的影响及感染。但当今美国围堵中国的出发点，是害怕中国的强大，害怕中国的文化，反过来影响世界。就像过去几千年以来，中国同化了周边不同的民族一样。香港是中国的一部份。中国好，香港才会好！笔者也相信中国会打赢这一场世纪之战，香港的地位及经济自然可以更上一层楼，物业的价值当然水涨船高。

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当中国香港遭受疫情影响丶失业率上升，各行各业生意大受打击之际，楼价应该大幅下跌，才符合预期。但事实上，物业市场交投自农历年过後，一个月比一个月畅旺。无论成交量及成交价也在节节上升，当中以 1,000 万元以下的上车盘或首次换楼市场，尤其畅旺。

物业需求在疫情下，一定有所影响，只是递减了的需求仍然远远超过供应量，令形势恶化！翻开报章，今天地产版的要闻是“一手空置税立法，恐本届难完成”。根据报导，至今年 3 月底数字，共有 1 万个一手空置单位。如果空置税通过，发展商要每年付 5% 楼价，非常可观，肯定对发展商产生压力，短期有助供应不足的问题。疫情加上社会运动，立法会停摆，法例虽然已经在 2018 年 6 月公布，接近两年仍未完成立法。要赶在今年 7 月完成三读通过，否则法案就会自动失效。以后又要重新提交，重头再做，不知又要拖至何年何月何日了。

另一项政府重点计划——土地共享计划，也在 5 月 5 日开始接受申请，希望提供诱因给发展商，令农地加快兴建公屋及私楼。可惜，至今仍未有任何申请递交，计划极可能得不到发展商响应。

至於重头戏“明日大屿”，需要近万亿费用。在疫情下港府已动用近 4 仠亿储备救市，是否有财力去推动明日大屿？相信又变成不可能的任务。留待下任特首处理，不了了之的机会极高。

再看看疫情下的私楼动工量，今年首季只有 900 伙，大幅下跌 8 成，可预见在未来 2023 年后，私楼落成量会大打折扣。

除了私楼外，居屋供应也远远追不上需求。刚刚公布今年会开售 4 个屋苑，共近 7,000 单位。比计划中的 9,100 伙，欠了 2,100 伙。更重要这 7,000 伙也是远期楼花，预计在 2023 年中入伙。为了确保交数，利用“透支”未来的供应，可见形势险峻。

虽然疫情丶国安法令物业市场蒙上一层阴影，但笔者还是鼓励有能力丶有自住需要的朋友，还是及早上车为妙。香港仍会是一颗东方明珠，在供不应求的形势丶全球放水丶低息环境下，楼价仍是易升难跌！

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由於疫情影响，大家不能外出旅行，被迫留在家中，多了陪伴家人。餐厅高危，唯有在家进食。剧院关门，唯有订阅 Netflix。工作上，减少面对面会议，改在运用 Zoom 网上进行。海外物业展销也大部分取消，改为进行 Webinar。部分文职甚至可以完全在家工作，世界各地的生活模式进行了翻天覆地的改变。中国香港过往实在太方便，今次因形势所迫，反而有助了网上或线上活动的认受性。网上购物丶网上订餐，将会大行其道。政府有见及此，也立即推出“遥距营商计划”（D-Biz），资助中小企变身，适应新时代的来临。

疫情也为地产代理带来新的变革机遇。买家透过线上查询量大增，也带动线上睇楼的需求。最近大家会发现在脸书或代理网站都增加了大量影片，方便买家可以遥距睇楼。也有大型代理推出新服务让客户及代理一同分享相同的虚拟实境楼盘片段，共同线上睇楼，让代理可即时提供资讯予客户，也可以边睇边提问，代理就可以实时回答。这些科技，并不是什麽新事物，外国固然已有提供，在中国内地及台湾也有这类服务。只是香港以往太方便，只要去到地产街，便有大量真人代理为你服务，这也变相窒碍了行业的数码科技发展。

行业过往只集中使用人海战术，今天会随着疫情而变化。只要愈来愈多客人来自线上，如何在数码环境上竞争，便会是取胜关键。不要忘记，客户在线上的一举一动，只要运用适当的工具，都可以成为有用的数据，站在促成交易的效率来说有莫大帮助。

笔者估计，疫情即使消失，科技带来的方便，是不可逆转。代理行业将毫无疑问进入数码年代，并将展开竞争的新一页！

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财爷陈茂波刚宣布中国香港首季 GDP 下跌 8.9%，为有纪录以来最大跌幅。他更形容「出口丶消费及投资开支的『三头马车』都『死火』」。大家走到街上，尖沙咀丶铜锣湾丶旺角丶中环等旅客旺区，都发觉大量吉铺。香港经济绝无疑问已进入深度衰退。

话虽如此，过去周末长假，无论一手或二手的住宅成交宗数，都大幅回升。单单周六丶日，10 大屋苑就有超过 30 宗成交，创下七年以来最旺的周末。在没有大型新盘，一手盘只卖货尾的情况下，四天假期也录得 240 宗一手成交。

成交畅旺之馀，更出现多组买家一齐出价丶抢盘的情况，令成交价屡屡破顶。第一城细单位录得 618 万高价丶粉岭中心 3 房也录 705 万破顶价。根据前线同事反映，买家的入市信心强，他们眼见疫情不但未令楼价大幅下跌，反而担心疫情过後，楼价会再进一步上升。所以还是未等得疫情完全受控，已经急不及待抢购入市。

笔者也多次强调，当今楼市受辣招影响，扭曲了供求关系。经过十年辣招的实施，住宅市场已经由用家及长线投资者主导。疫情之下，新盘未能如期推出市场，市场上只有货尾及二手业主货供应，可售楼盘供应有限！而市场上却存在大量上车及换楼的刚性需求，住宅供不应求情况，更形严重！

疫情初期，曾引发少量业主减价，也吸引了买家出动找跌价笋盘。当他们深入实地了解市场之後，便发觉实情，跌价笋盘寥寥可数，甚至已经一去不复返。

再者，过往辣招正令买家首期大增，不少买家因而却步。但政府去年底放宽了按保（按揭保险），800 万以下可做九成按揭；1,000 万以下可做八成按揭，令购买力一下子释放出来。所以楼市热闹只集中在 1,000 万以下的物业为主；而3,000万以上的豪宅丶工商铺等等其他类别物业，仍然是一潭死水，价格下跌的压力仍大！

笔者估计，当疫情稳定下来，政府取消「限聚令」，发展商再推一手新盘。一旦新盘供应重现市场，有助平抑一下楼市的抗奋，住宅楼价无论大跌或大幅 V 型反弹，机会相信都不大！

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在疫情下，欧美澳大部分地区都在停摆丶封城。地产代理不能进行实地看房，大部分买卖丶租赁交易都停止了。中国香港较为幸运，控制疫情有效。虽有“限聚令”，但只限4人以上而已。物业交易仍然可以进行，当然交易都是限於用家市场，投资者活跃的工商铺市场出现不景气，也是自然不过的事情！

当疫情平静下来之後，物业投资会有甚麽影响？在中国香港，笔者接触到不少买家，他们都在担心，疫情带来央行的无限QE及零利率。又是2008年的翻版，大量资金流入房地产市场，进一步推高楼价，这似乎是市场的共识！

但笔者认为今次疫情会对不同类型物业，带来不同程度的影响。

以住宅为例，除了旅游丶零售丶餐饮重灾区外，在政府各种授助措施下，一般打工仔受到的影响有限。虽然失业率上升，降低了需求，但供应严重不足，供求不平衡情况，仍会持续。反而笔者觉得疫情令买家更喜欢近郊低密度的住宅，尤其交通较方便的区份；市区人口密集，较易感染病毒，将不利於市区住宅的需求。在外地，地方更大，情况会更明显。邻近医院将也是一个好卖点。

至於工商铺物业，虽然是重灾区，但物流丶仓库，尤其是数据中心，却受益良多。当大客都留家工作，网上购物丶网上会议都大大增加。上述的需求，这些新物业涉及金额都非常庞大，非一般投资者可直接参与。作为散户，也可以透过 REIT（房托）进行投资。不过，商场丶写字楼的需求在疫情过後也似难以复元！大家要投资的话，宜更加谨慎。

相反，一些另类物业例如：学生宿舍丶护老院舍，并不一定与经济情报直接挂勾，也许更值得大家留意关注。

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由於疫情影响，全球经济活动大幅减少，令原油的需求大幅减少，价格也当然不断下降。过去一个月，美国5月原油期货，大多数在20美元左右浮动。但万万想不到，在4月21号的凌晨，亦是5月期货的结算日，可以跌至负37.63美元收市。即是买家买入原油，不独不用付款，卖家还要支付每桶37.63美元予买家。其中原因之一，当然是全球的原油储存设备已经用尽，即使卖家不收钱，买家也要付出高昂的贮存费用。

大家应该知道，很多航空公司都有在为其原油做对冲，原来概念是预先预订原油，并固定了价格，防止一旦油价大幅上升，避免造成亏损。但过去几个月，原油需求大减，航空公司的油库都已经满溢，无法再接收到期的原油。唯有被迫一定要沽出平仓！即是用21日的收市价做结算，计算赚蚀。

市场上，也有不少投机者，在20美元左右沽出原油期权。收回7元的期权金，本以为最多油价跌至零，也是损失13元而已。但负37.63美元收市价令他们每桶损失超过50美元。虽然这个负值只是昙花一现，但是已血流成河。

大家可以觉得，中国香港散户一向很少买卖原油期货，损失有限，但今次的影响可以很广泛。油公司固然首当其冲，贷款给油公司的银行也要大幅拨备，甚至由於跌幅太快太急，经纪行“Call Margin”也还不及。客户固然破产，经纪行也难独善其身，随时要承担额外损失，所以即使你赌赚了，但若经纪行倒闭了，赢家能否收到钱也难说！

所以，散户投资金融产品，除了必须了解产品涉及的风险後，还无可避免要兼顾“交易对手”（Counterparty Risk）的风险。金融产品统统都是纸上富豪，一旦发行商倒闭，大家都损失惨重。

疫情过後，利息超低，当资金要寻找出路，直接购买砖头或直接买实金，免除“交易对手”的风险，似乎更安全。

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全球各国央行都在利用量化宽松（QE）政策去救市，但今次跟 2009 年不同，今次的“黑天鹅”是瘟疫。各国封城，人与人保持隔离，令经济活动陷於停顿，实体经济严重受损。2009 年，受重创的是金融市场，银行面临倒闭，也刺破了美国的房地产业泡沫。只要政府 QE 推出，稳定了金融市场，实质经济活动，并没有受到严重影响。

今次危机单靠金融政策，并不足够。所以各国政府也推出不同的财政支援政策。中国香港也推出近 3000 亿的防疫基金，美国也推出 2 万亿的应急计划。

中国香港有丰厚的财政储备，问题不大。美国可以无限量印刷美元，除非美元崩溃，否则也是长印长有。但全球其他国家，尤其新兴市场，就未必有这种资格。长贫难顾，如果疫情一路拖下去，复元的时间就拖得愈长。

另外，疫情也令各国发现全球化的风险。例如，口罩丶呼吸机等物资，大部分都是“世界工厂”——中国生产。一旦中国出事，未能生产或者不能出口，全球都会出现缺货。疫情过後，大家都会为重要物资分散风险，甚至建立自己本地的供应链。中国的出口会受到一定程度影响，中国香港转口贸易也一定受到拖累。

当疫情打击经济活动，人民的收入减少，瘟疫同时令各国对全球化失去信心。当各国都“各家自扫门前雪”的话，制成品的成本，自然提高。粮食等重要物资也可能各自囤积，售价自然涨得更厉害。

经济停滞不前丶失业率高，但物价却高居不下，也即是出现“滞胀”现象。人民生活水平大倒退，绝对是人间悲剧。当然这是笔者向最坏处的极端想法，“去全球化”不是那麽容易。

过去几十年，当各国人民都习惯了价廉物美的产品，要走回头路也不是易事。只是大家要留心“去全球化”的趋势，对全世界丶对中国丶对香港，都有密切的影响，不可不防！

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