Tag: 李峻铭

新世界在西貢沙下項目，上月中再次遭城規會否決其發展計劃。先後在 2007 年、2014 年及 2018 年都同樣遭到否決的命運。當中西貢的交通流量不足，經常在周末及繁忙時間出現交通嚴重擠塞的情況，相信是致命原因之一。

其實在發展商只是以 1.467倍的地積比率發展，已經相當保守。以這項目的地點，5 分鐘步行時間就可以到達西貢市中心，相當方便，相信會受到西貢居民歡迎。但西貢的交通死結，一拖就十多年，道路未能擴建，區內個別居民一直在抗議加寬出市區的道路，令區內的發展項目停滯不前。如果交通改善的話，西貢尚有不少可供發展的土地，中國香港人的居住環境也有望改善。

另一邊廂，日出康城在周末有新盤開售，差不多“一Q清袋”。即日售出超過 500 個單位，其中一個賣點，就是在樓盤入伙時，有新建大橋可以直接到藍田，令日出康城的交通有重大的改善，也見證了交通對物業的重要性。

其實，西貢的情況，並不是個別的例子。未來住宅土地供應重鎮，洪水橋及古洞地區，都是缺乏交通配套，這兩區的發展密度偏低。元朗至上水段的火車路線，遲遲未見動工計劃。洪水橋只靠輕鐵提供服務，遠遠追不上人口的增加！

當今政治形勢，明日大嶼計劃很難推行，政府宜更早應變，加強交通配套，加建鐵路。一方面可推動經濟，也大大增加周邊土地的發展密度。鐵路上蓋一向受歡迎，安居才能樂業，人心穩定，也是特區當務之急，重中之重！

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最近中國香港因國安法的制訂，建制派及反對派均唇槍舌劍、不斷交鋒、爭取民意。究竟國安法實施之後，香港會變成怎樣？悲觀的會選擇賣樓移民；樂觀的，就會認為有人辭官歸故裡、有人漏夜趕科場。香港即使經過一輪震蕩，東方之珠仍會屹立不倒。這跟 1967 年的暴動、 1997 年回歸的情況差不多。筆者認為香港的國安法只是中美兩個大國在博奕下的產物，對物業價值影響短暫。

關鍵問題是中美角力，誰是贏家？最近筆者在看一本書《Has China Won? The Chinese Challenge to American Primacy》，是前新加坡駐聯合國大使馬凱碩著述。當中提出不少精辟見解，書中提到美國是一個財閥當道的社會，造成嚴重的財富不均。中國則實行精英主義，不斷努力消滅貧窮。今次的疫情，正好反映在精英主義下的高效率，令人民感到更安全。其實中國自 587 年隋朝實施科舉制度，令社會不同階層的人，不論背景、貧富皆可以透過科舉制度選拔成為“士大夫”，亦即是現代的公務員制度。精英施政，在中國已經有超過 1,400 年歷史。

相反，疫情之下的美國，處處向錢看，經濟比人命重要，固然未能有效控制疫情散播，也進一步暴露白人與黑人之間的種族及經濟矛盾。

書中作者更指出，以往歐美國家都有自信，其自由民主的思想及文化制度，具有舉世優越性。其他國家，包括中國的人民，在世界越來越開放及一體化的環境下，會受到自由氣息的影響及感染。但當今美國圍堵中國的出發點，是害怕中國的強大，害怕中國的文化，反過來影響世界。就像過去幾千年以來，中國同化了周邊不同的民族一樣。香港是中國的一部份。中國好，香港才會好！筆者也相信中國會打贏這一場世紀之戰，香港的地位及經濟自然可以更上一層樓，物業的價值當然水漲船高。

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當中國香港遭受疫情影響、失業率上升，各行各業生意大受打擊之際，樓價應該大幅下跌，才符合預期。但事實上，物業市場交投自農歷年過後，一個月比一個月暢旺。無論成交量及成交價也在節節上升，當中以 1,000 萬元以下的上車盤或首次換樓市場，尤其暢旺。

物業需求在疫情下，一定有所影響，只是遞減了的需求仍然遠遠超過供應量，令形勢惡化！翻開報章，今天地產版的要聞是“一手空置稅立法，恐本屆難完成”。根據報導，至今年 3 月底數字，共有 1 萬個一手空置單位。如果空置稅通過，發展商要每年付 5% 樓價，非常可觀，肯定對發展商產生壓力，短期有助供應不足的問題。疫情加上社會運動，立法會停擺，法例雖然已經在 2018 年 6 月公布，接近兩年仍未完成立法。要趕在今年 7 月完成三讀通過，否則法案就會自動失效。以後又要重新提交，重頭再做，不知又要拖至何年何月何日了。

另一項政府重點計劃——土地共享計劃，也在 5 月 5 日開始接受申請，希望提供誘因給發展商，令農地加快興建公屋及私樓。可惜，至今仍未有任何申請遞交，計劃極可能得不到發展商響應。

至於重頭戲“明日大嶼”，需要近萬億費用。在疫情下港府已動用近 4 仠億儲備救市，是否有財力去推動明日大嶼？相信又變成不可能的任務。留待下任特首處理，不了了之的機會極高。

再看看疫情下的私樓動工量，今年首季只有 900 伙，大幅下跌 8 成，可預見在未來 2023 年後，私樓落成量會大打折扣。

除了私樓外，居屋供應也遠遠追不上需求。剛剛公布今年會開售 4 個屋苑，共近 7,000 單位。比計劃中的 9,100 伙，欠了 2,100 伙。更重要這 7,000 伙也是遠期樓花，預計在 2023 年中入伙。為了確保交數，利用“透支”未來的供應，可見形勢險峻。

雖然疫情、國安法令物業市場蒙上一層陰影，但筆者還是鼓勵有能力、有自住需要的朋友，還是及早上車為妙。香港仍會是一顆東方明珠，在供不應求的形勢、全球放水、低息環境下，樓價仍是易升難跌！

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由於疫情影響，大家不能外出旅行，被迫留在家中，多了陪伴家人。餐廳高危，唯有在家進食。劇院關門，唯有訂閱 Netflix。工作上，減少面對面會議，改在運用 Zoom 網上進行。海外物業展銷也大部分取消，改為進行 Webinar。部分文職甚至可以完全在家工作，世界各地的生活模式進行了翻天覆地的改變。中國香港過往實在太方便，今次因形勢所迫，反而有助了網上或線上活動的認受性。網上購物、網上訂餐，將會大行其道。政府有見及此，也立即推出“遙距營商計劃”（D-Biz），資助中小企變身，適應新時代的來臨。

疫情也為地產代理帶來新的變革機遇。買家透過線上查詢量大增，也帶動線上睇樓的需求。最近大家會發現在臉書或代理網站都增加了大量影片，方便買家可以遙距睇樓。也有大型代理推出新服務讓客戶及代理一同分享相同的虛擬實境樓盤片段，共同線上睇樓，讓代理可即時提供資訊予客戶，也可以邊睇邊提問，代理就可以實時回答。這些科技，並不是什麼新事物，外國固然已有提供，在中國內地及台灣也有這類服務。只是香港以往太方便，只要去到地產街，便有大量真人代理為你服務，這也變相窒礙了行業的數碼科技發展。

行業過往只集中使用人海戰術，今天會隨著疫情而變化。只要愈來愈多客人來自線上，如何在數碼環境上競爭，便會是取勝關鍵。不要忘記，客戶在線上的一舉一動，只要運用適當的工具，都可以成為有用的數據，站在促成交易的效率來說有莫大幫助。

筆者估計，疫情即使消失，科技帶來的方便，是不可逆轉。代理行業將毫無疑問進入數碼年代，並將展開競爭的新一頁！

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財爺陳茂波剛宣布中國香港首季 GDP 下跌 8.9%，為有紀錄以來最大跌幅。他更形容「出口、消費及投資開支的『三頭馬車』都『死火』」。大家走到街上，尖沙咀、銅鑼灣、旺角、中環等旅客旺區，都發覺大量吉鋪。香港經濟絕無疑問已進入深度衰退。

話雖如此，過去周末長假，無論一手或二手的住宅成交宗數，都大幅回升。單單周六、日，10 大屋苑就有超過 30 宗成交，創下七年以來最旺的周末。在沒有大型新盤，一手盤只賣貨尾的情況下，四天假期也錄得 240 宗一手成交。

成交暢旺之餘，更出現多組買家一齊出價、搶盤的情況，令成交價屢屢破頂。第一城細單位錄得 618 萬高價、粉嶺中心 3 房也錄 705 萬破頂價。根據前線同事反映，買家的入市信心強，他們眼見疫情不但未令樓價大幅下跌，反而擔心疫情過後，樓價會再進一步上升。所以還是未等得疫情完全受控，已經急不及待搶購入市。

筆者也多次強調，當今樓市受辣招影響，扭曲了供求關系。經過十年辣招的實施，住宅市場已經由用家及長線投資者主導。疫情之下，新盤未能如期推出市場，市場上只有貨尾及二手業主貨供應，可售樓盤供應有限！而市場上卻存在大量上車及換樓的剛性需求，住宅供不應求情況，更形嚴重！

疫情初期，曾引發少量業主減價，也吸引了買家出動找跌價筍盤。當他們深入實地了解市場之後，便發覺實情，跌價筍盤寥寥可數，甚至已經一去不復返。

再者，過往辣招正令買家首期大增，不少買家因而卻步。但政府去年底放寬了按保（按揭保險），800 萬以下可做九成按揭；1,000 萬以下可做八成按揭，令購買力一下子釋放出來。所以樓市熱鬧只集中在 1,000 萬以下的物業為主；而3,000萬以上的豪宅、工商鋪等等其他類別物業，仍然是一潭死水，價格下跌的壓力仍大！

筆者估計，當疫情穩定下來，政府取消「限聚令」，發展商再推一手新盤。一旦新盤供應重現市場，有助平抑一下樓市的抗奮，住宅樓價無論大跌或大幅 V 型反彈，機會相信都不大！

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在疫情下，歐美澳大部分地區都在停擺、封城。地產代理不能進行實地看房，大部分買賣、租賃交易都停止了。中國香港較為幸運，控制疫情有效。雖有“限聚令”，但只限4人以上而已。物業交易仍然可以進行，當然交易都是限於用家市場，投資者活躍的工商鋪市場出現不景氣，也是自然不過的事情！

當疫情平靜下來之後，物業投資會有甚麼影響？在中國香港，筆者接觸到不少買家，他們都在擔心，疫情帶來央行的無限QE及零利率。又是2008年的翻版，大量資金流入房地產市場，進一步推高樓價，這似乎是市場的共識！

但筆者認為今次疫情會對不同類型物業，帶來不同程度的影響。

以住宅為例，除了旅游、零售、餐飲重災區外，在政府各種授助措施下，一般打工仔受到的影響有限。雖然失業率上升，降低了需求，但供應嚴重不足，供求不平衡情況，仍會持續。反而筆者覺得疫情令買家更喜歡近郊低密度的住宅，尤其交通較方便的區份；市區人口密集，較易感染病毒，將不利於市區住宅的需求。在外地，地方更大，情況會更明顯。鄰近醫院將也是一個好賣點。

至於工商鋪物業，雖然是重災區，但物流、倉庫，尤其是數據中心，卻受益良多。當大客都留家工作，網上購物、網上會議都大大增加。上述的需求，這些新物業涉及金額都非常龐大，非一般投資者可直接參與。作為散戶，也可以透過 REIT（房托）進行投資。不過，商場、寫字樓的需求在疫情過後也似難以復元！大家要投資的話，宜更加謹慎。

相反，一些另類物業例如：學生宿舍、護老院舍，並不一定與經濟情報直接掛勾，也許更值得大家留意關注。

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由於疫情影響，全球經濟活動大幅減少，令原油的需求大幅減少，價格也當然不斷下降。過去一個月，美國5月原油期貨，大多數在20美元左右浮動。但萬萬想不到，在4月21號的凌晨，亦是5月期貨的結算日，可以跌至負37.63美元收市。即是買家買入原油，不獨不用付款，賣家還要支付每桶37.63美元予買家。其中原因之一，當然是全球的原油儲存設備已經用盡，即使賣家不收錢，買家也要付出高昂的貯存費用。

大家應該知道，很多航空公司都有在為其原油做對衝，原來概念是預先預訂原油，並固定了價格，防止一旦油價大幅上升，避免造成虧損。但過去幾個月，原油需求大減，航空公司的油庫都已經滿溢，無法再接收到期的原油。唯有被迫一定要沽出平倉！即是用21日的收市價做結算，計算賺蝕。

市場上，也有不少投機者，在20美元左右沽出原油期權。收回7元的期權金，本以為最多油價跌至零，也是損失13元而已。但負37.63美元收市價令他們每桶損失超過50美元。雖然這個負值只是曇花一現，但是已血流成河。

大家可以覺得，中國香港散戶一向很少買賣原油期貨，損失有限，但今次的影響可以很廣泛。油公司固然首當其衝，貸款給油公司的銀行也要大幅撥備，甚至由於跌幅太快太急，經紀行“Call Margin”也還不及。客戶固然破產，經紀行也難獨善其身，隨時要承擔額外損失，所以即使你賭賺了，但若經紀行倒閉了，贏家能否收到錢也難說！

所以，散戶投資金融產品，除了必須了解產品涉及的風險後，還無可避免要兼顧“交易對手”（Counterparty Risk）的風險。金融產品統統都是紙上富豪，一旦發行商倒閉，大家都損失慘重。

疫情過後，利息超低，當資金要尋找出路，直接購買磚頭或直接買實金，免除“交易對手”的風險，似乎更安全。

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全球各國央行都在利用量化寬松（QE）政策去救市，但今次跟 2009 年不同，今次的“黑天鵝”是瘟疫。各國封城，人與人保持隔離，令經濟活動陷於停頓，實體經濟嚴重受損。2009 年，受重創的是金融市場，銀行面臨倒閉，也刺破了美國的房地產業泡沫。只要政府 QE 推出，穩定了金融市場，實質經濟活動，並沒有受到嚴重影響。

今次危機單靠金融政策，並不足夠。所以各國政府也推出不同的財政支援政策。中國香港也推出近 3000 億的防疫基金，美國也推出 2 萬億的應急計劃。

中國香港有豐厚的財政儲備，問題不大。美國可以無限量印刷美元，除非美元崩潰，否則也是長印長有。但全球其他國家，尤其新興市場，就未必有這種資格。長貧難顧，如果疫情一路拖下去，復元的時間就拖得愈長。

另外，疫情也令各國發現全球化的風險。例如，口罩、呼吸機等物資，大部分都是“世界工廠”——中國生產。一旦中國出事，未能生產或者不能出口，全球都會出現缺貨。疫情過後，大家都會為重要物資分散風險，甚至建立自己本地的供應鏈。中國的出口會受到一定程度影響，中國香港轉口貿易也一定受到拖累。

當疫情打擊經濟活動，人民的收入減少，瘟疫同時令各國對全球化失去信心。當各國都“各家自掃門前雪”的話，制成品的成本，自然提高。糧食等重要物資也可能各自囤積，售價自然漲得更厲害。

經濟停滯不前、失業率高，但物價卻高居不下，也即是出現“滯脹”現像。人民生活水平大倒退，絕對是人間悲劇。當然這是筆者向最壞處的極端想法，“去全球化”不是那麼容易。

過去幾十年，當各國人民都習慣了價廉物美的產品，要走回頭路也不是易事。只是大家要留心“去全球化”的趨勢，對全世界、對中國、對香港，都有密切的影響，不可不防！

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