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日本的房地產投資在2020年的開局可謂強勁，但隨著新冠病毒的爆發和蔓延，給全球的資本市場帶來巨大壓力，日本的房地產市場於2月下旬起也開始被市場的恐慌情緒波及，J-REIT（日本房地產投資信托基金）遭遇一輪下跌，雖然較其他市場更快企穩和上揚，截至4月中旬，仍有超過一半的J-REIT較資產淨值有20%的折讓或更低；有分析指出，金融機構，尤其是區域性銀行歷來偏好持J-REIT，但由於疫情許多金融機構為了阻止其年度虧損，而在三月財年末的臨近被迫進行拋售。但同時，這次的下跌，對長期投資者而言卻是積極的，這是他們期待已久的折扣購買機會。

目前全球市場的不確定性達到前所未有的水平，日本的房地產由於其防御性特征而繼續受到投資者歡迎。有數據表明，收購有上升趨勢，規模較小的實體可能成為目標，而J-REIT間的整合也將會變得普遍，如Star Asia和SakuraREIT目前正在合並中。

為了抵抗疫情對經濟的不利影響，各國政府和央行紛紛推出超強刺激政策，特別是美國此次采取了超常規的降息和刺激手段，全球利率進一步降低，政府債券收益率的壓縮將進一步增加包括J-REIT在內的日本房地產的吸引力，收益率息差的擴大將可能成為推升日本房地產投資的主因之一。

J-REIT及各類別走勢圖（截至4月中旬）

風險披露：
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資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
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上周金融界最轟動的消息，自然是匯豐銀行宣布停止派息。匯豐是中國香港的發鈔銀行，大部分盈利都是來自香港。雖然其股價因業績欠佳，一直不斷下跌，但因派息穩定，一向被長線投資者熱棒，香港自然也有大批擁躉。筆者也接觸過些業主，賣樓後將樓款買入匯豐。隨後收到的股息一半已經足夠租樓；另一半股息可給生活所需，今次肯定損失慘重！

其實，這種情況未算最慘，坊間有所謂“投資學院”、“業主會”等教導小投資者，利用低息環境高杆杆原理，借入貸款購買匯豐或高息債券作投資。當投資市場風平浪靜的時間，自然可增加利益。但一旦遇上金融動蕩的時間，匯豐或債券跌價，銀行追收貸款補倉，接著斬倉，所有投資化為灰燼，甚至帶來一身債務也說不定。

除了買匯豐收息外，不少投資者也會買入REIT（Real Estate Investment Trust，即房地產投資信托基金）來作長遠收息的用途。一向以來，REIT都屬於較穩定的資產，派息及借貸都有嚴格的規定。今次疫情下，也有不少REIT成重災區。

長實旗下屈臣氏在歐洲的香水零售店ICI Paris XL，與業主發展租務糾紛，源起於租客引用“不可抗力”原因拒付租金。不少REIT的資產都是大型商場，商戶種類眾多，租客實力一向很強。今次疫情，商場被迫關門，所有不同商戶通通難逃劫數。所以凡是商場型的REIT的股價也是大幅下跌，部分只餘下資產值的三成，息率高達10%以上。

在派息甚至零息的年代，投資自然免不了。否則，又遭通帳蠶食購買力。但凡有回報的資產都有風險，投資者必須清楚風險所在，自己要肯定能夠承擔才進行，方為上政策。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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