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(简体中文) 澳大利亚的联排住宅是项糟糕的投资？
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(简体中文) 美国房产类型众多，哪种备受青睐？
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認識英國房產：6大種類 2大投資方式，您要怎麼選？
國人最大夢想，就是買房成家，當決定去英國移民，也一定很想買個英國房子，安心定居。不過英國樓房種類很多元化，跟國內很不一樣，不如在英國置業前，先來認識英國房子6個大類：
一、大廈公寓（Flat / Apartments）
在英國城市中，最多的房子類型， 房價也最實惠，如果是新樓房（New Homes）價錢就會比舊樓貴20-30%。英國新樓都會包新裝修，而且九成是開放式廚房，而且包送雪櫃、洗衣機、焗爐等設備，只須買簡單家具即可入住。
不過買大廈公寓，一般只有租賃業權（Leasehold），故須要定期交地租（Ground Rent），亦須要交物業管理費，不過英國物業管理水准不差，新樓的清潔與保安水平都可讓人安心。
二、房屋（House）
英國房屋可分為獨立式房屋（Detached House）和半獨式房屋（Semi-Detached House）兩大類。
獨立式房屋（或別墅），有2至3層，它整楝跟鄰戶是完全分開，通常有前後獨立花園，花園面積可大至100平方米，部分甚至有溫室或池塘，另外還有私人車庫及獨立室外儲物屋。
而半獨式房屋（或別墅），跟獨立式房屋的唯一分別，就是房子的一邊會跟鄰戶相連，故又名雙拼房屋（或別墅），私隱度稍遜獨立式。
House多位處市郊，故深得愛靜、愛園藝的英國人喜歡，不過房價也相對較貴。
三、單層房屋（Bungalow）
跟House一樣，同樣分獨立和半獨立（雙拼）兩種，但Bungalow一般只有一層，由於不須上下樓梯，出入較方便，故往往是老年居客的首選。
Bungalow多位處環境優美地方，故價格頗高，但租金回報率也是最高。
四、排屋（Townhouse）/ 小排屋（Terraced House）
排屋有大有小，但都是房子跟房子密集相連，一排接一排。大排屋一般有兩三層，由5至10楝房子相連，每楝有獨立花園和車位（或車房），有睡房2至4個，另有客廳、廚房。
而小排屋就更密集，每排有10座房子以上，而前花園都很小，後面亦只有後院（Yard），它們大都築建於維多利亞時代，但結構堅固，多為政府房舍。
五、政府福利房（Council House）
國內有廉租房，英國也有類似的公營房屋，並分多個類型，當中最常見就是Council House。能在私人市場見到的都俗稱Ex-council House，都有一定年期，但價錢會低於市價，如非當地人便很易誤以為是“筍盤”；由於Council House環境復雜，安全風險較高，日後出售房子也難有好價，故投資者必須緊慎。
六、鄉村屋（Cottage）
英國的鄉村屋Cottage，可小至只有兩三房間，也可大至擁有幾十間大房，並大都位處鄉郊，是鄰近森林、農場、湖泊、海濱等自然景觀的老房子，通常都歷史悠久。這類Cottage除可自住，很多亦會改建成家庭旅館，在旅游旺季時可當「B&B」出租。但要留意是老房子維修費不便宜，如是政府保護建築，更不能隨意改動，當中利弊要考慮清楚。
相關【居外百科】內容：英國房市常見的房產類型詳解
此外，在研究不同投資策略時，可能會遇到在國內比較少見的術語，今篇先為大家挑選兩個較常見的術語，讓大家盡快入門。
BTL：Buy To Let
可以理解為以租養房，是買入持有的策略（Buy and Hold Strategy），一般為賺取長期現金流量和資産淨值（equity）的最有效方法。
BTL包含的風險最小，比較容易獲得貸款，易於管理。對於在英國尚未有信用足跡（credit footprints）的新投資者來說，可能比較難獲取BTL貸款，即使有，利率相當高，故此另有策略為Buy in Cash and Rent it out，即是先以現金買入再出租，然後約在6個月後，再對此房產進行再融資（refinance）。
新投資者也可以考慮Buy, Refurbish, Refinance，即是買入-翻新-再融資。同樣，先以現金購買物業，再做外觀裝修工程，甚至大一點的改動例如增設額外房間，然後在數個月內再融資。透過這個策略，投資者可以獲得大量資金，因為翻新後的物業的價值會有所提升，尤其如果當初是以低於市場價值（below market value）的價格購買，資產收益（equity gain）就會很大。
要采取這個策略，重點是向Mortgage broker及測量師證明物業增值，可以照片作前後對比，以展示當中的功夫。然而，翻新及增值的房產，不必然要在昂貴地段，只要附近有工作機會，自然有住屋需要，也值得投資翻新。當有了再融資的資本，投資者就可以建立您的投資組合。在技術上，如果以現金購入物業的話，一般不用等6個月，惟這是英國業界不言而喻的規則，所以絕大多數人會等待6個月後才重新融資。
相關【居外百科】內容：英國買房投資buy to let…這10點都做到，可以穩賺不虧
BTS：Buy to Sell
也可以理解為Flip，就是買入物業，然後迅速以更高的價格出售，這策略通常涉及翻新（refurbishing），但並非絕對。有些人以巨額折扣購買房子，再迅速以更高價格放回市場出售。當然，買家需要有充分理由證明為何物業值得有更高售價，答案不可能為資本增值（capital growth），因為由買入到賣出僅僅相隔幾個月，資本難以短期增值。這也是那麼多人以翻新來增值的原因。
比較起BTL創造長期現金流的投資者，采取BTS的會希望在數個月內獲取一筆過收入。
哪個策略更適合？難以一概而論，倒真要視乎需要而定，畢竟，世界上從來沒有什麼一刀切的萬用投資策略。
參考來源：東網、香港01
在英國投資房產，要了解自己的需要及目標，找到適合的策略，這往往建基於不同因素，例如個人財務狀況、風險取態、目標、抱負、可運用時間、技能、經驗、信用評級、短期或長期收益等，因人而異。
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柬埔寨房產投資最強攻略（一）外國人產權與房產類型
在外國投資的世界裡，柬埔寨往往不受關注。許多人傾向於視它為一個飽受戰爭蹂躪的小國，在人口、財富和發展方面落後於鄰國。然而，這個前沿市場實際上是亞洲最適合房地產投資者的地方之一。它的經濟規模雖小，但很有彈性，而且這個國家20多年來沒有經歷過經濟衰退。
金邊位於這一驚人增長的中心，吸引了國際商業的關注。許多人將其與30年前的曼谷相提並論。鑒於曼谷的爆炸性增長，投資者應該注意。這座城市還以其熱鬧的街頭市場、令人驚嘆的法式建築和歷史悠久的寺廟吸引著外籍人士。鑒於這種吸引力，精明的投資者開始湧向金邊，以驚人的低價購買有利可圖的房地產。
外國人通常購買兩種類型的房產——商鋪公寓（店屋）和住宅公寓。鋪面公寓通常可以進行裝修、出租和轉售以獲得豐厚的回報。而公寓住宅則沒有那麼高的利潤，但它們更容易擁有和維護。因此，本指南的重點是公寓住宅單元，而不是其他類型的房產。
外國人在柬埔寨的房產所有權
柬埔寨是東南亞少數幾個讓外國人擁有財產相對簡單的國家之一。事實上，它可以說是整個地區最國際投資者歡迎的國家。
進入柬埔寨並在那裡建立一個企業是簡單而有效的。一年的簽證只需要250美元和幾天的時間，而且柬埔寨的企業可以有100%的外資所有權。
購買房地產可能會比較復雜，這要看您要找什麼。外國人可以很容易地購買公寓單位的分層產權，所以許多人傾向於這些發展項目。
對於其他類型的房產，法規變得更加復雜。外籍人士必須通過柬埔寨的土地控股公司或公民購買這些房地產。
此外，柬埔寨對土地和建築物使用“硬”和“軟”的混合產權。硬產權是正式進入國家政府土地登記處的。另一方面，軟產權則在地方政府登記。
應該購買住宅公寓還是商鋪公寓？
想投資金邊房產的外國人通常會考慮兩種選擇——標准公寓或商鋪公寓。
接下來我會詳細說明，金邊公寓的價格可能過高。在某些地區，市場甚至已經過飽和。公寓的回報率並不總是最好的——尤其是與裝修商鋪公寓的收益相比。
舊殖民建築中未裝修的單位可能是新公寓價格的一半，面積的兩倍。如果您願意投入一些額外的工作（法律和其他方面），您可以從出租或出售翻新的商鋪公寓獲得高額回報。
然而，柬埔寨的外國人所有權法律使得購買商鋪比公寓更困難。外國人可以直接擁有公寓，但要想擁有其他房產，他們必須擁有一家土地控股公司。
鑒於這種繁文縟節，你應該考慮你是在尋找一個住宅還是投資。店屋的購買和裝修都需要時間、精力和投入；公寓的回報率可能較低，但作為外國人，他們更容易購買和擁有。
編譯自Invest Asian
疫情過後物業投資風向轉？｜居外專欄
在疫情下，歐美澳大部分地區都在停擺、封城。地產代理不能進行實地看房，大部分買賣、租賃交易都停止了。中國香港較為幸運，控制疫情有效。雖有“限聚令”，但只限4人以上而已。物業交易仍然可以進行，當然交易都是限於用家市場，投資者活躍的工商鋪市場出現不景氣，也是自然不過的事情！
當疫情平靜下來之後，物業投資會有甚麼影響？在中國香港，筆者接觸到不少買家，他們都在擔心，疫情帶來央行的無限QE及零利率。又是2008年的翻版，大量資金流入房地產市場，進一步推高樓價，這似乎是市場的共識！
但筆者認為今次疫情會對不同類型物業，帶來不同程度的影響。
以住宅為例，除了旅游、零售、餐飲重災區外，在政府各種授助措施下，一般打工仔受到的影響有限。雖然失業率上升，降低了需求，但供應嚴重不足，供求不平衡情況，仍會持續。反而筆者覺得疫情令買家更喜歡近郊低密度的住宅，尤其交通較方便的區份；市區人口密集，較易感染病毒，將不利於市區住宅的需求。在外地，地方更大，情況會更明顯。鄰近醫院將也是一個好賣點。
至於工商鋪物業，雖然是重災區，但物流、倉庫，尤其是數據中心，卻受益良多。當大客都留家工作，網上購物、網上會議都大大增加。上述的需求，這些新物業涉及金額都非常龐大，非一般投資者可直接參與。作為散戶，也可以透過 REIT（房托）進行投資。不過，商場、寫字樓的需求在疫情過後也似難以復元！大家要投資的話，宜更加謹慎。
相反，一些另類物業例如：學生宿舍、護老院舍，並不一定與經濟情報直接掛勾，也許更值得大家留意關注。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
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想投資日本房產？這9種房產類型你要懂！
隨著中國內地旅客到日本旅游的人次大幅升高，華人赴日投資地產的熱忱也水漲船高，資料顯示，國內投資人近兩年來在購入日本房的增幅是歷年來的多倍，也隨之日元的貶值，這股投資熱忱更為濃烈，加上2020東京奧運會的即將來臨，令許多境外投資人對日本房地產市場增值充滿前所未有的期望。下面小編就簡單介紹一下日本不動產投資9大類別：
1. 單身公寓
從投資金額、簡單化程度和收益性了解，單身公寓的性價比是最高的。
特別是東京23區內單身者人數持續上升，租戶易尋，只要是地理位置好的物件，租金的保持能有所保障，買賣交易價格就不會有過大浮動，有著變現極為快的特性。
與輕型木結構的一幢公寓樓比照，單身公寓的劃分性更好。要是置辦多了，將來面對孩子的資產承繼、分配時也更為簡單化。
想要回報率力、變現力、節稅力這3點兼具的物件，優先選擇單身公寓。
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2. 輕型木結構或輕量鐵骨造整幢公寓樓
輕型木結構或輕量鐵骨造的整幢公寓樓，是土地擁有者的典型性鐘愛。
鑒於銷售市場也已經明確，新建輕型木結構或輕量鐵骨造公寓樓時，還可以和大中型房屋制造商進行報價比較，也便於下單。大中型房屋制造商在建工後也會有一次性租賃服務，對方會列出各種各樣情形模似，極為周到。因而，在管理層面上無需特別擔憂。
正由於這種投資很容易，也是承繼措施的效果，因而會擔憂供應過盛。另外，一次性租賃的空房保障也是可能會降低房租。因而，20-30年後的回報率也是可能不按照當初的方案進行。
投資輕型木結構或輕量鐵骨造整幢公寓樓，雖然較為簡單，但必須做好相應的風險性准備。
3. 定期租地事業
自1992年創立定期租地至今，選擇這種投資方法的人逐漸增多。其中，租地期間較短、回報率較高的事業用定期借地的人氣值很高。這種形式不涉及到房屋建築投資，因而風險性極低，更還可以長期性獲取平穩的地租收益，因而在土地擁有者中極為熱門。
地產的投資風險絕大多數是由房屋建築造成的，因而無須持有房屋建築也可以獲取收益的定期租賃事業，對不願承擔風險的人而言是很有魅力的。
可是，進行定期租地投資時會有受限條件，能進行定期租地事業的人，大部分只限於“祖上有地”的。
4. 停車場
停車場是臨時運用、收益性低的土地，對於初期投資，且投資低的人是較好的選擇。特別是當自身持有土地，卻沒有更好的活用形式時，首先暫定為計時停車場是最合適的。計時停車場是土地暫定運用中回報率最高的。
專業投資人中，也是以10%左右的利率購入土地進行停車場事業的人。可是，購入土地物件自身是極為困難的。
5. 家庭居所型公寓樓
作為投資，家庭居所型公寓樓會先被用於租賃，隨後作為物件售賣。當租客離開後，還可以作為普通級的家庭型公寓樓進行高價售賣。如同自己把房屋租給別人一樣，收取租金，極為簡單化。
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可是，這種物件的需求人數比單間公寓樓少，很難遇到合適的，這是弊端。另外，這種反復購入和售賣的投資方法，也算作投資人中的高級篇。
6. 一戶建
在擔憂整幢輕型木結構公寓樓供應過盛時，相對而言，由於供給量少而受到關注的是一戶建的租賃。 一戶建是單個家庭的住房，因而和持有多戶住房的公寓樓比照回報率較低。 比照一戶建和整幢輕型木結構公寓樓的模似回報率，整幢輕型木結構公寓樓更勝一籌，因而一戶建一般不會被作為優先選擇投資。這樣一來，供給量少是理所應當的。
關於一戶建租賃，雖然必須進行一些改裝，可是比起再次購入物件，投資總額要少得多，因而收益性會更好。投資總額低，收益性高，很合適前期試著投資的人。在一定程度上積攢出來的錢，再投資到單間公寓樓也不晚。
7. 整幢公寓樓
這種整幢公寓樓是鋼筋混凝土建築的共同住房。既然是整幢公寓樓，用地相對寬敞，並且所需投資總額較大，這針對前期試著且投資低的人，投資難度系數就較為高。可是，這種整幢公寓樓也可以一次性租賃，也比較容易。
鑒於征收土地等原因，為了節省稅費而想換成億單位的地產時，建議最合適購入東京都、大阪內的整幢公寓樓。在東京都內，數億日元的整幢公寓樓買賣交易頻繁，銷售市場已明確。物件便於尋找，便於購入，是大額投資人的理想化選擇。
8. 商業樓店鋪樓
持有商業建築主要用途土地的人，總是會由於怎樣有效性運用而煩憂。當然，東京23區內的一等地除外。盡管商業樓租戶比住宅的租價單價高，收益性也高。但是，搬離的風險性很高，下一位租賃者也很難尋找。因而，商業樓大樓招攬租賃戶的難度系數十分高，並不適用於初中級投資者。
在商業樓類的租賃戶中，判定“地鐵站前立地不適合做生意”的租賃戶在提升，因而地鐵站周圍的商業樓大樓的租賃戶招租者也在增長。商業樓招租變得越來越難。不必只局限於高收益率，選取長期性能夠賺取租價的形式說不定更為合適。
9. 寫字樓
在近郊區，辦公室需求量比商店需求量還要低。縱然在首都圈核心城市的地鐵站前，也比較難尋找事務所租賃戶。在郊外的地鐵站前，能租事務所部分的只有輔導班和門診所。如果門診所未滿足樓層負荷等房屋建築規格，則無法入住。盡管也有律師事務所和稅務師事務所等需求量，但現實情況是使用面積需求量小，租價也低。新建之初，縱然有租賃戶在，經歷換房後出現空房間，一直保持空著的寫字樓的也不少。
日本買房相對於國內有何優劣勢？小編覺得能夠總結為以下三點：
1. 房產價格穩定性
國內近些年房價的爆增，和近年中國政府對投資房產現行政策的調控，促使國內的房地產市場有許多的不穩定因素出現。初期在中國市場獲得盈利的海外風投公司近些年也陸續在投資方向上開始進行調整。總得來說，現階段日本房產市場的增漲，是在市場經濟環境下出現的自然升幅，符合現階段大的經濟形勢。另外，完善的房地產登記制度和高額的增值稅率，也一定程度上抑制了暴漲暴跌，能夠充分的保護所有權保值。
2. 資產的所有權特性
和國內的房地產使用權相對比，日本的房地產無論是山林土地，還是公寓、商業樓大樓購買後全是所有權特性（除了明確標注借地權特性之外），既能夠永久擁有及繼承。
3. 投資回報率高
投資回報率高也是吸引專業投資房產人士的一個關鍵魅力。近些年盡管房價出現一定升幅，表面的收益收益率也可以確保在5%～6%左右，這在現階段亞洲關鍵國家和地域裡居於前列。據相關數據統計分析顯示，上海現階段的房地產投資回報率約2%～3%。
另外，在日本投資房產的多元性，也可以讓一些有運營經驗的投資者，通過自主經營實現更高的投資回報率。舉個例子：投資酒店・民宿。依據相關調研數據統計分析，日本國關鍵房地產投資比例2019年有所改變。其中辦公室類投資房產占總投資的47%，商業樓設施投資占總投資的25%。而酒店・民宿類可經營型地產的投資比例持續上升的趨勢，已達到10%，究其原因就是2020年東京奧運會舉辦及日元貶值的大背景。另一個要因是近些年日本旅游總數的激增，促使酒店的可提供數量缺乏。
來源：瑞麥說房
責編：Zoe Chan
英國房市常見的房產類型詳解
當前的英國房市中，有哪些類型的房源可供中國買家選擇？且看居外網為大家帶來的英國房市最常見的房產類型詳解。
壹、現代公寓/樓房（投資首選）
現在倫敦有很多待售的現代公寓樓，如雨後春筍般湧現在著名的泰晤士河畔，大部分小區周邊具有完善的配套設施，例如飯店和便利店等，為住戶的日常生活提供便捷。房型使用面積從1室1廳的45~55平方米，到2室2廳的65~85平方米不等。近年來興建的現代公寓有偏重小戶型的趨勢，而房齡稍微長的公寓往往會提供更大的居住空間（約大10~20%）。
這些新樓盤因為價格較低，交通便利，升值前景樂觀，而成為房產投資類型的首選之壹。2居室現代公寓壹般配有2衛2浴，從而為房屋出租提供極大的優勢。
現代公寓樓通常沒有永久產權，只有99年/125年使用產權 （Leasehold）。此外，不同小區現代公寓的物業費也多少不均，壹套2居室，壹般每年須交大約1000~2000鎊（1~2萬人民幣）的物業管理費。物業配套設施如果奢華，例如兼有私人的遊泳池，健身中心或門衛的高檔小區，所收取的物業費會相應升高。因此，這些細節也須被囊括到房產投資報告中加以慎重分析商榷。
二、聯排別墅
在19世紀，1930到1950年間，密集的聯排別墅在英國許多城市包括倫敦建成。這些聯排別墅通常是由多套兩三層的相同結構的別墅左右緊密相接，每套別墅戶型壹般為3~4居室1廳1廚2衛，使用面積約為100~130平方米，尤其受到許多需要在市區上班的家庭的青睞。與同時期的古典式公寓相似，此類聯排的老房子也具有古典風格的珍貴特色。
聯排別墅的優勢在於有後花園，雖然可能不太大（壹般約10~15米長），但在寸土寸金的倫敦，室外空間是及其珍貴和吸引人的。聯排別墅壹般具有永久產權。很多聯排別墅都經過擴建，通常是別墅後墻外擴（後花園的面積相對減小）或是房頂改造。房頂的改造很常見，通常為別墅增加1室1衛，從而使房產本身大幅增值。
聯排別墅的劣勢在於通常也沒有停車的車庫，停車需停在門前馬路邊上。噪音和保暖系數可能比同等現代別墅略差。
當然，市場上也有新建待售的聯排別墅，但此類房子比較缺稀，因為大部分地產商近年來著重在城市興建現代公寓樓盤（“flats”亦稱“apartment”）。
三、湯耗子（Townhouse）
“湯耗子”是townhouse的音譯，也稱“唐豪斯”，屬於聯排別墅的壹種。粗略可以再細分為古典式（壹般非常宏偉的建築）和現代（從1970年開始）興建的兩種類型。古典式的湯耗子多位於倫敦市中心（相當於北京壹環），使用面積高達250~450平方米。黃金地段加上奢侈的面積必然導致此類別墅昂貴的價格。
湯耗子與其他聯排別墅的主要區別在於它樓層多，壹般3~5層高，所以使用空間較大。壹般每棟房子都有獨立的花園和車庫。
近代湯耗子更為搶手，主要因為別墅具有優秀的保暖性，隔音性，多間衛浴設施，以及充裕的停車空間。湯耗子可以帶來很高的的租金回報，不但可以整棟房子出租，還可以以房間為單位出租。劣勢包括需要經常上下樓梯。
四、獨棟別墅
幾乎每壹個英國居民都夢想擁有自己真正的獨棟別墅，即獨門獨院的別墅，上下左右前後都屬於獨立空間，具有高度私密性，房屋周圍有寬敞的院落，前後花園。別墅的面積不等。因為此類房子占地面積大，多數房屋建在土地相對便宜的地域，例如城市邊緣或是城市近郊，而在市中心很少見。因所在地域不同，獨棟別墅的房價差異很大。比起同區域同等聯排別墅，獨棟別墅的價格可能高出25%~50%。
五、半獨立別墅
此類別墅壹般是將壹棟獨棟別墅分為左右兩套獨立的住房，中間公用壹面墻。所以比獨棟別墅稍遜壹籌，但比起聯排別墅要優越的多。當然價格也居中。每套住房壹般都有自己的私人車庫，獨立的花園。
六、平房式別墅
這類房型通常只有壹層，因為所有的房間都在壹個層面上，不需要上下樓梯，所以成為了老年人的首選。相關數據表明平房式別墅的租金回報率是所有房屋類型中最高的，平均高達7.2%。
本文根據英國金鼎置業資料整理而成，在此表示感謝！