纽约房产税

購買紐約房產如何獲得房產稅減免?

對於所有在紐約擁有房產的人來說，房產稅可以說是一筆較大的日常開銷。隨著紐約房市的火爆，房產稅也跟著一路飆升，但是很多人對於房產稅還是處於一知半解的情況，究竟房產稅的用途在哪裡？有哪些需要注意的地方？如何獲得房產稅減免？

房產稅也就是俗稱的地稅，所有在紐約擁有房產的人都要繳納房產稅，這些房產稅用於教育、健康福利、以及政府機構（警察、消防、衛生、管教）等。房產稅，是由紐約市財政局每年估算一次，在每年的1月份，業主會收到財政局寄出的物業價值年度通知書（Notice of Property Value），物業價值年度通知書上面會列出屋主房產的市場價值，評估價值等用於計算房產稅的數據。3月15日前，業主可以向紐約市稅務委員會提出申訴，或者申請個人減免。在五月份左右，財政局就會發佈最終評估卷。

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紐約地產稅高嗎？

很多在紐約市買房的人，都會感嘆紐約的房價要大大高於美國其他地區，但事實上紐約市的房產相對與整個美國還是需要比較偏低的，因為紐約市的很大一部分屋主是國際買家，紐約市也希望用相對低的房產稅來鼓勵國際買家。

「房星計劃」全稱「紐約州學校稅減免計劃」

自住房減免：這個是給家庭年收入低於50萬的，並且房屋是屋主的自住房（大約每年減免$200）。

年長者優惠減免：所有65歲以上年長者的家庭年收入不可超過$8.3萬，並且是屋主的自主房（大約每年減免$400）

年長者房主減免：所有65歲以上的年長者，家庭年收入不可超過$3.7399萬，並且是屋主的自主房（每年減免金額取決於收入）

殘障房主減免

退伍軍人減免

殘障或見義勇為減免

房產稅所有的減免不是政府自動的，需要所有符合條件的屋主自己向政府申請減免才可以享有減免。屋主需要向紐約市財政局www.nyc.gov/finance申請。很多屋主由於可能沒有意識到這點，以至於多付了房產稅都沒意識到。

更換地址要通知紐約市財政局，避免因換地址而收不到地稅賬單

如果沒有交地稅，財政局會有4次通知，如果置之不理，三年中只要超過1000元的，財政局會把地稅的欠費交到銀行，由銀行追討，甚至扣押房產進行拍賣。

長者減免地稅，但將房產加上孩子的名字，導致不符合減免條件，被財政局追討地稅。因此產權轉名等要小心。

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紐約$1億豪宅房稅不及$100萬公寓引爭議

紐約市的財產評估機制實在令人訝異，有能力以一億美元買下俯瞰中央公園美景公寓的買主，所付的豪宅稅相當於該公寓僅值650萬元。

有紐約最昂貴公寓樓之稱的「One57」因其充滿爭議的稅務減免優惠，價值一億元的頂層(penthouse)豪華公寓最後僅需繳納1萬7268元房產稅，相當於該房產成交價的0.017%

地產網「Revaluate.com」的數據顯示，有紐約最昂貴公寓樓之稱的「One57」因其充滿爭議的稅務減免優惠，價值一億元的頂層(penthouse)豪華公寓最後僅需繳納1萬7268元房產稅，相當於該房產成交價的0.017%。

相比之下，在附近東52街224號公寓樓買下一套102萬元公寓的買主，房產稅卻需繳納2萬4279元，為成交價的2.38%。而即便「One57」不享有稅務減免，這座頂層公寓的房產稅也只要37萬6472元，僅為成交價的0.376%。

「Revaluate」的首席執行長加爾卡（Max Galka）稱這一數據「難以置信」。他指出，買下全紐約十座最昂貴公寓的買主，其支付的房產稅所占成交價的比率遠比那些購買便宜公寓的買家低。

業內專家認為，這一現狀的罪魁禍首是紐約市評估公寓市場價值的方法太過複雜。房產估價機制主要由周邊出租公寓每平方呎的收入為基礎。

加爾卡說，儘管紐約市對房產的估值往往為市價的20%，但那十座最昂貴公寓的估值卻僅為實際價值的3%至6.8%，這些房產在本財年也只帶來93萬5000元的財政收入。如果這些「天價」房產能以成交價的1.29%繳房產稅，市府將獲得近900萬元的稅收。

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紐約富豪面臨新煩惱 750萬美元豪宅1年房產稅18萬

聽聞坐擁6000多平方呎豪宅、幾畝精心修剪的草坪，庭院裡有游泳池和網球場的富人，也有房產稅上漲的煩惱，實在令人難以萌生同情。不過紐約市郊斯卡斯岱爾（Scarsdale）Heathcote大街的「有錢」居民就正為他們「飆升」的房產稅大喊不公。

紐約斯卡斯岱爾的房產稅「飆升」

紐約時報報導，斯卡斯岱爾市政府在去年對全鎮的房產進行45年來的首次重新估值，許多居民的房產稅因此一路飆升，有些地區的房產稅更翻倍上漲。

家住8800平方呎都鐸式豪宅的50歲理財經理沃克斯（Michael Wachs），就是面臨房產稅漲價的不滿屋主之一。經過去年9月的重新估值，他的房屋價值由530萬元增至750萬元，豪宅稅也由每年12萬5000元增至18萬元。目前他正與其他735名屋主一起，在紐約州法庭對於估值不公提訴，控訴當局為給當地市政府「找錢」而提高他們的房產稅。

常年入選「美國最富裕小鎮」榜單的斯卡斯岱爾，擁有1萬7000多位居民，家庭收入中位數(family median income)達29萬1542元，以其一流的公立學校及豪華的公園與市立泳池設施聞名，乘火車前往曼哈坦中城也不過半小時。可這恰好也說明重估房產就如「潘朵拉的盒子」，一有變動就引起眾多問題，以致有很多的小鎮選擇不對房產再估值，而是讓價值停留在多年前。

事實上，通過提前算好政府和學校運營的預算，以及逐年提高每個人的稅率，這些小鎮確實得以「倖免於」房產重新估值。但不公平也由此劇增。許多與鄰居擁有類似房產的屋主卻需繳納更多的稅。因此，屋主開始通過法律手段挑戰之前的估值，更讓充斥著「稅收複審（tax certiorari）」專家的行業應運而生。久而久之，政府發現他們一面因這些房產稅複審案還給屋主數百萬元，一面又需提高稅率彌補這一損失。因此，還不如重新對所有房產進行估值，既可證實政府出具的稅務帳單公平無誤，又可減少這些質疑房產稅的案件。

另外，屋主頻繁整修房屋，房產價值升級，但是，屋主很少主動向市府提報房屋價值已經提升，這也使得政府間接從中損失房產稅。最終，像Pelham、Rye、Bronxville和Mamaroneck這些富裕小鎮都開始重新全面評估房產，斯卡斯岱爾、Ossining、Greenburgh及其他小鎮也緊隨其後。

沃克斯在其質疑房產稅的控訴中指出，他借助「資訊自由法(Freedom of Information Act)」查看的29份房產評估報告中，包括他自己房產在內的23份報告都是在估值後又被政府改動。而評估員對此解釋說，某些房產估值報告存在改動是因為「收集和輸入數據的過程出現錯誤，以及不合理的銷售對比。但都屬於評估員權利範圍內的合法改動」。

不過重估房產的政策雖有「千夫所指」，也有人對此表示歡迎，因為他們的房產稅在重估後下降。另有政府官員呼籲屋主以積極心態面對房產稅漲價，因為「這意味著你的房子很值錢」。

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紐約市房產稅大增屋主有望享受500美元退稅

紐約市的房產稅今年大幅上升，市議員準備提出一項法案紓解民困，給予屋主一年退稅500元的優惠。

「紐約郵報」報導，布碌崙市議員崔馬克 (Mark Treyger)和布朗士市議員瓦卡 (James Vacca)預計將重提彭博時代一項廣受歡迎的房產退稅計畫。

這項計畫每年退回400元給屋主，但在2008年經濟衰退打擊下取消。

從那時起，經濟有所改善。市議員表示，紐約市財庫在2015至2016會計年度的預算中，足以負擔這項退稅計畫。

崔馬克說：「房產稅減免是(保護)中產階級的必須議程。」

他說：「中產階層是紐約的支柱，而他們現正陷於困境。」

經過新的估值後，全市物業的市值上升9%到9882億元，房產稅也會跟著房屋增值而水漲船高，跟著上升。

瓦卡估計500元的退稅計畫將使紐約市減少收入3億元，這對紐約市790億元的預算影響不大。

這項退稅計畫將針對小業主，包括擁有公寓的屋主在內。

瓦卡說，如果沒有退稅，他擔心屋主會把提高了的房產稅轉嫁到租戶身上。

瓦卡說：「我們很高興看見物業增值。但是，我們希望民眾有能力負擔房產稅，繼續住在這裡。」

他補充說：「耆老、固定收入的市民和移民，已交不起房產稅。紐約市正面對負擔能力的危機。」

根據財政部的初步估值，一家庭房屋的房產稅今年平均將增加228元，合作公寓平均上升448元，共有公寓更將增加448元。

市議會議長馬麗桃 (Melissa Mark-Viverito)說，她會審查有關法案，它將於未來幾周推出。

白思豪市長的發言人拒絕置評。

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美國紐約房價大漲房產稅也水漲船高

「紐約郵報」報導，由於紐約市的房價大漲，市民今年將要繳交更多房產稅。

日前公布的美國房價房產初步估值，顯示全市106萬814個物業的市值，上升9%到9883億元，增幅比去年的6.6%高。

財政局透露，一家庭房屋的房產稅平均增加228元，但合作公寓和共有公寓的增幅更大。

由於合作公寓和共有公寓的市值上升10.86%，因此評估的稅項也較一家庭房屋重。

財政局的分析顯示，合作公寓的房產稅平均豪宅稅增加448元，而共有公寓更大增838元。

曼哈坦的豪華公寓的房產稅增幅更大，合作公寓平均增加817元，共有公寓增加1150元。

與此同時，曼哈坦昂貴的一家庭連棟屋，房產稅增加得最厲害，達2131元。

白思豪政府歡迎房產市值大增，視之為好消息。

財政局局長吉哈 (Jacques Jiha)說：「由於全面需求強勁，房地產市場在銷售及租賃均保持穩健。」

紐約市有33個社區，一家庭房屋的市值大幅上升逾20%。布碌崙的火紅社區包括：卡羅花園 (Carroll Gardens)、皇冠高地、展望高地、貝德福-史岱文森、布許維克、綠點和威廉斯堡；曼哈坦的熱點包括中哈林和東哈林、雀兒喜和Kips Bay。

財政局將於5月敲定房產估值，一家庭房屋的屋主可在3月16日前提出異議，其他種類房屋的屋主必須在3月2日前提出上訴。

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紐約州州長宣布減稅計劃紐約房產稅最多可減2000美元

根據紐約州長葛謨14日公布的一項17億元全面性寬減計畫，紐約屋主支付的房產稅最高可能減少2000元，而租客也可節省多達750元。

紐約州長葛謨提出降低房產稅計畫

葛謨在霍夫斯徹大學 (Hofstra University)演講時說，物業稅(property tax)減免將是他第二任州長任期開始時的最優先預算項目，正如他在首任時一樣。

他宣稱：「倘若紐約成為全國的稅都，長遠來說是沒有前途的。」

他說：「年輕人為甚麼要出走？是因稅重。企業為甚麼要撤離？也因稅重。」

在葛謨的房產減稅計畫中，共有130萬個業主合資格獲減房產稅，紐約市占了20萬9000個。

這些退稅將根據收入而定，業主的收入上限是25萬元，租戶的收入上限是15萬元。

屋主支付的房產稅若超過收入6%，便有資格獲得減稅。

紐約市的屋主估計平均可獲減免房產稅872元。

紐約市郊長島納蘇郡的房產稅比其他地方高得多，因而房產稅平均可望減少1208元。

全州約有100萬名年收入不到15萬元的租戶，其中紐約市的租戶將有資格獲房產稅寬減多達750元，州內其餘地方的租戶將有資格獲寬減最多500元。

葛謨說，他與共和黨領導的州參議會和民主黨掌控的州眾議會磋商預算時，將會致力推行減稅計畫。

他說，他在第一任期內把房產稅的年度增幅上限定為2%，及後凍結房產稅率，這次的計畫是延續他第一任州長的減稅行動。

他說：「這次將會是首次實際減稅。」

葛謨去年亦提出退稅給租戶，但被州議會攔阻。

葛謨說，這項計劃可能「分階段」實施，可能需時超過一年。

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