美國放寬35年地產法 海外買家享減稅優惠

美國奧巴馬總統上週五(18日)簽署美國國會通過的聯邦政府2016財年預算法案,避免聯邦政府關門的窘境。國會通過這份包含逾6千億美元減稅法案的同時,亦通過「2015年保護美國人免於高稅法」(Protecting Americans from Tax Hikes Act of 2015,以下簡稱免高稅法),將原本即將到期的多項抵稅規定予以暫時延長或永久延長,減免美國納稅人及企業的稅賦負擔。在這些抵稅規定中,有一項規定使外國投資人亦獲抵免稅的優惠待遇。

美國國會上週通過的減稅計劃,其中一項放寬美國1980年實施至今的「外國人投資美國不動產法案」(FIRPTA),未來「合格境外養老基金」(qualified foreign pension funds)將享有美國本地退休基金的待遇,免除FIRPTA的所有稅賦。預料此項放寬,將為美國房地產市場引進更多的外國資金

彭博社(Bloomberg)12月18日報導,免高稅法放寬美國1980年實施至今的「外國人投資美國不動產法案」(Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA),未來「合格境外養老基金」(qualified foreign pension funds)將享有美國本地退休基金的待遇,免除FIRPTA的所有稅賦。預料此項放寬,將為美國房地產市場引進更多的外國資金。

根據FIRPTA法,外國人即非美國公民、沒有美國綠卡的海外個人或者公司,在出售位於美國的不動產時,買方應預扣房款的10%作為賣方未來申報美國所得稅的預扣款。根據美國全國房地產投資信託協會(National Association of Real Estate Investment Trusts)的統計,如果加計其他聯邦政府、州政府稅賦,外國人賣房後所要負擔的稅賦約為房款的60%。

FIRPTA法案對不動產的定義包括了土地、樓宇、以及任何與該土地有關的財產,甚至包括石油、天然氣和礦產;另外,取得美國不動產控股公司(USRPHCs)的股權也相當於投資了美國的不動產。

FIRPTA對「合格境外養老基金」的定義是,該外國基金受外國政府的約束,並依規定向其政府報告;有關其之設置系提供員工退休或養老福利,其退休收益不超過5%,且在外國國內無論是捐款或投資收入都享有免稅規定。

由於全球經濟衰退,外國投資者紛紛湧向收益相對較高且較穩定的美國房地產市場,包括辦公大樓、商場、公寓及倉庫等,這股趨勢已推升美國房地產的價格。

另外,免高稅法同時也放寬外國退休基金在美國持有公開交易的「地產投資信託」(Real Estate Investment Trust, REIT)的份額,由5%提高到10%,在這個比例以下可豁免FIRPTA的規定。

根據地產資金分析公司(Real Capital Analytics Inc)資料顯示,今年美國房地產交易金額總計為4,830億美元,其中784億美元來自外國資金,約佔16%。另據紐約一家地產研究機構資料,今年外國退休基金約投入75億美元在美國房地產市場,約相當於外國資金的10%。

地產資金分析公司表示,2009年美國房地產交易的外國資金僅47億美元,而2002到2012年外國資金的比例,平均每年約僅8%。

全國房地產投資信託協會執行長費特加特(Jim Fetgatter)表示,本項修法將帶來巨大的改變,毫無疑問地會促進外國對美國不動產的投資,應會帶來數千億美元的外國投資。

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