自居外名家專欄推出以來，許多用戶通過我們、或直接與專欄作家聯系，希望專欄作家能幫他們解答海外各國投資的相關問題，涉及海外購房、移民、留學等各個方面。為此，我們從中精選出壹批頗具代表性的問題，刊登與此，希望能為更多讀者的海外投資提供參考。
如您有關於海外買房、移民方面的難題，歡迎來信，我們將與專欄作家團隊共同為您解答，完全免費！您的海外投資難題，居外專欄作家為您解答！
1、Q ：我是澳洲的永久居民，已經遞交了父母的移民申請，現在正在排隊。現在父母看中了壹套二手的房子，正準備在兩年內拆掉原來的房子，建兩幢房子的理由來申請FIRB的批準。 現在我的問題是，如果得到FIRB批準的父母以外國人的名義買下了房子，但如果父母在今年內拿到澳洲的居民身分，那是不是可以不拆房子， 不再受外國投資者的購房限制呢？
A ：通常來講，買家獲得永久居住權後，不再受到 FIRB許可下的限制。 但壹般我們不建議買家通過這種方法購房。 且目前由於FIRB法案正在修正中，不確定因素較多。 同時建議妳父母獲得永居時應當通知FIRB委員會。
居外點評： 相信大家對在澳洲買房第壹個想要知道的問題是：外國投資者是否有權在澳洲買房？簡單來說，外籍人士完全可以在澳洲境內購房的。 其實澳洲政府是非常歡迎海外投資的，因為澳洲是壹個地廣人稀的國家，來自海外的投資為澳洲的經濟發展帶來許多機會。 這壹點，從澳洲投資審批委員會（即Foreign Investment Review Board，簡稱“FIRB”）的相關政策就能看出來。 澳洲政府對外國投資者在澳洲買房的具體相關規定，可閱讀楊泱律師的專欄文章：http://www.juwai.com/news/66684.htm
2、Q：楊泱律師：妳好！ 看了妳的“省錢還能自選戶型——談怎樣在澳大利亞買地建房”很感興趣。 我馬上就要退休了，很想能到澳洲買地建房養老，不知道能否可以？
A：目前澳大利亞政策是允許海外人士到澳購地建房的。 貸款細節則需要根據買家自身情況做出進壹步判別。
居外點評： 對於有能力到澳大利亞買房投資的海外買家來說，除了購買常規房產物業外，買地造房，或收購農場實現在國內無法完成的“地主夢”，都是不錯的投資選擇。為此，澳大利亞持牌律師楊泱就如何在澳大利亞買地造房和購買農場這兩個話題進行講解：http://www.juwai.com/news/80902.htm
3、Q：海外投資者是否可以購買原業主重新建造的房屋（舊房屋推倒重建）？
A：海外人士是可以購買全新物業的，如果推倒重建的物業符合此要求，則可以通過申請購買。
居外點評：在澳洲對外國投資法規的限制下，海外投資者在澳洲必須購買新房，只有在如下情況下才能購買澳洲的二手房：他們打算再細分地塊，建造2套房產；他們可推倒重建那些“已遭廢棄、無法居住的”房產。
4、Q：請問我太太是澳洲公民，我是中國公民，我們想在墨爾本買二手房，那麽據說需要以我太太的名義去購買才可以，我的問題：我是否可以加進房產證，如果我加進來，是否還算澳洲公民購買還是海外投資？ 還可以買二手房嗎？
A：如果妳的太太是澳洲公民（永居持有者不在此範圍），且兩位以自然共有權益（ joint tenancy）的聯名方式購買澳洲房產（包括二手房）是有豁免不需要提出申請的 ； 如果以妳本人名義買房，則只能購買新房或空地，並需要遞交買房申請。
居外點評： 如果澳洲房地產是共同擁有，即此房產沒有全部所有人的簽字不可出租或轉賣。
5、Q ：前壹陣，壹個墨爾本的房產中介朋友介紹了當地的期房公寓給我，壹開始覺得還不錯，因此交了500澳元定金，之後中介發了份房產銷售合同給我，讓我簽字，並在壹個月之內支付房產總價的10%。 由於我在中國國內，只能簽字後掃描件郵件給他了，未寄正本。 壹周後，我收到他的合同電子版，開發商已經在上面簽字。 但當時已經不準備買了，所以向中介提出，但中介稱開發商態度強硬，聲稱我已經過了冷靜期，如果我不支付10%押金的話，可能要起訴我。
1、在維州，合同的電子版是否有效?
2、如果合同的電子版有效，那麽合同生效之日是開發商簽署之日，還是我收到合同電子版的郵件之日 ？
3、冷靜期 的起始之日是開發商簽署合同之日，還是我收到其簽署的合同電子版的郵件之日 ？
A： 1、簡單來說，簽名電子版是有效的。但壹般會由雙方（或其代表律師）事先聯系協商好，並在規定時間內補上簽名原件。
2、合同生效日為最後壹位合同方簽署合同的日期。 在買房過程中，壹般都是買家先簽合同，賣方後簽。 所以合同生效日應為賣方簽名的日期，這個日期也會在合同上顯示。 請看壹下收到的賣方簽署的合同以及其中寫明的日期。
3、壹般情況下，冷靜期由合同生效日開始計算。 過了冷靜期後，買家不可再取消合同。
居外點評： 澳洲買房絕大多數情況下雙方都有自己的代表律師。妳的代理律師不光要向妳解讀合同內容，還涉及到後續很多房產過戶的問題。 請趕快聯系自己的律師了解妳的權益和義務。
6、Q：想了解壹下多倫多公寓出租情況。
A ：多倫多的公寓出租市場非常良好，其公寓出租市場空置率 2014年第4季度低到0.8%-2.1%，應因各個區域或不同的樓盤，會有壹些區別。多倫多的公寓出租，基本上沒有現金流，想通過公寓出租獲得現金來生活是不現實的。
在過去 10年，多倫多的公寓價格每年能有8%-12%的升幅，預見未來其長幅將會低於前十年。 多倫多的公寓出租所得租金，在支付首期（ 20%-30%）後，大都能完全抵消公寓的所有開銷，即是個長期投資的好市場，投資者不僅可坐享房屋的升值，還能有人給妳供房。
購買多倫多的公寓，銀行借貸率低到 2.85%-3.09%，應因借貸年限和信用紀錄好壞而有不同，有力於利用銀行的錢，拱桿原理來做長線投資。
多倫多的公寓出租市場，應因不同的區域和樓盤，其情形會很不同，只能具體各個案例分析，歡迎具體資料提供後，進壹步詳解。
居外點評： 多倫多租賃公寓市場看好的原因很簡單，就是多倫多任務作機會多，人口增長快。 大多倫多的供租賃用的公寓空置率相當低，長年維持在1%左右，市中心的空置率更低；而房租增長很快，出租公寓相當有利可圖。大多倫多地區的公寓租金地區差價也極大，在最熱門的市中心卑街（Bay St.）壹帶，新建共管公寓大樓內的兩睡房單位月租可達將近3000加元，比多倫多東北和西北地區的同樣單位高出約壹倍。了解更多：http://www.juwai.com/news/112113.htm
7、Q：我想咨詢澳洲貸款房產，多久不還房貸會被強制拍賣。我家裏前些年買了套公寓，壹直弟弟在澳洲管理，最近剛回來才說有半年多沒有還房貸了，聽說會被銀行強制執行拍賣，需要律師專業意見，能否等到過完年回去壹次性還上。 萬分感激。 謝謝！
A ：謝謝來信。這種情況比較麻煩，如果壹旦上了銀行黑名單以後貸款都會有問題，信用記錄也會非常不好。 請盡快提供客人全名，物業地址，銀行名稱，並授權我們向銀行確定事態具體情況，以便及時采取行動，看能否和銀行協商補上欠款。
居外點評： 信用紀錄的好壞直接影響著妳未來的財務決策。小到簽約手機，大至買車、買房的貸款申請。 壹般金融機構對於信用不好的客戶通常比較謹慎，甚至有時候直接拒絕服務。 反之，良好的信用報告有利於為妳獲得更優惠的利率。 貸款經理人在妳申請貸款之前都會通過妳的信用報告和信用紀錄進行評估。了解更多：http://www.juwai.com/news/48746.htm
8 、Q ：您好，目前我正在了解有關澳洲房產投資的事宜。 我在澳洲地產商的網站上，看到了他們的房地產基金投資產品，我想向您請教壹下：
1、澳洲地產商因開發住宅型樓盤需要，壹般向銀行借貸的還貸利息是多少百分比？
2、澳洲地產商以基金形式對房產進行銷售，請問這樣的操作目的是什麽？是為了少向銀行貸款麽？
3、請問在澳洲，房地產基金都有哪些運作形式？ 對外國投資者有什麽門檻限制？
A：感謝您的來信，對於您的問題我簡答回答如下：
1、根據不同的項目條件（例如，購房金額、貸款金額、還款能力、已有貸款等）銀行會給出不同的貸款條件及利息。大型的項目需要預約銀行經理商談項目利息及條件。
2、設立信托基金的目的最主要為規避風險及避稅。 其實不光是地產項目，商業運作通過信托的模式來運作都會有很多利處。 當然，對於買家來說，將會很難追索開發商的責任。
3、信托大致可分為單位信托（Unit Trust），自由裁量信托（Discretionary Trust）及混合信托（Hybrid Trust）。 設立信托基金的基本要求與公司類似，主要看控制權是否在海外人士/公司手中。
居外點評： 澳洲重大投資者簽證（ SIV）的改革現已實施！ 其中部分政策修訂涉及到來信讀者所提及的房地產基金。
查看 SIV PIV的政策變動細則：http://www.juwai.com/news/123093.htm
9、Q ：我和先生對澳洲房產感趣，有幾個問題想請教下：
1、 新西蘭公民能夠在澳洲買二手房嗎？ 並且不住在澳洲以後，必須要將房子賣掉嗎？
2、新西蘭永居能夠在澳洲買二手房嗎？ 並且不住在澳洲以後，必須要將房子賣掉嗎？
A：新西蘭公民是可以在澳洲購買二手房的，大部分情況不需要申請許可（例外情況例如，購買農業用地或商業房屋等）。 目前沒有規定需要在離開澳洲後出售該房屋。 簡單來說，新西蘭永久居民被視為海外人士，所以不能隨意在澳洲購房，都需要進行申請。
居外點評： 根據《澳洲海外投資政策》，新西蘭公民在澳洲的居住不受法律規定的任何時間限制。 更多關於外國投資者在澳洲買房投資的相關規定的詳解，請瀏覽：http://www.juwai.com/news/66684.htm
10、Q ：請問，悉尼的哪個區域公寓機會大，墨爾本西南區別墅有投資價值嗎？
A：悉尼 、墨爾本都是澳洲最好的城市 。悉尼公寓的優勢在於其租金回報；而墨爾本的西南區別墅就像十年前的浦東，海邊的項目處於價格窪地，今後的潛力不可限量！ 澳洲土地私有，所以，包括澳洲當地人都是投資有土地的別墅。
居外點評： 很多澳洲人都覺得房子很貴，尤其是在悉尼和墨爾本，但在外國買家眼中並非如此。 澳元貶值令澳洲房子對海外買家更有吸引力，尤其是中國、新加坡和中國香港等地的投資者，他們不壹定追求短期的升值，只是想找個地方安放資金。 悉尼和墨爾本房價增幅強勁，年比增長率分別是18.4%和11.5%。了解更多：http://www.juwai.com/news/141041.htm
11、Q：我們是457簽證持有者，請問買二手房是只可以買壹套自住嗎，如果再買壹套是否可以？
A ：457簽證持有者可以在澳買壹套二手房自住，不可以投資出租。 如要購房作為投資出租使用，則只能購買樓花或者新房。
居外點評：4