全球动荡不安 美国商用房市逆风成长

全球动荡不安 美国商用房市逆风成长

就今年第三季度而言,可能造成商用楼房市降温的原因众多,包含全球金融市场的波动、中国市场经济放缓、美元迅速贬值等等,此外,货币政策也是原因之一。

然而,经过时间证明,面对众多考验的美国房地产市场并没有被打垮,仍努力地逆流而上。报告显示,从美国商用楼占用率和获利来看,2015年第三季度是本年度表现最好的一季。

根据高纬环球(Cushman & Wakefield)的今年第三季度报告,显示目前全美的商用楼需求量仍高于新建案的数量,商用楼空置率正朝着13%的低标迈进。随着科技产业蓬勃发展,持续带动市中心商业区(CBD)房产的整体涨幅。

全美多项经济指数稳步增长

虽然上半年全球经济面临重重阻力,但事实上并非造成美国第三季度国内生产毛额(GDP)下降(1.5-2%)的主因。今年第三季许多企业仍在努力摆脱上个季度(2015 Q2)存货激增留下的阴影。除此之外,其他的经济指数看来还算乐观。

例如,消费者信心指数在9月时上升至本年新高、汽车销量持续飙升、住房率也开始增长。换句话说美国正大步跨越全球金融动荡,逐步迈向稳定。

办公室就业增长率近几个月来成长缓慢,但全美整体的职缺量仍属纪录新高。在8月开放的540万个就业机会当中,有近四分之一为办公室行业。职缺是创造就业机会的预兆,这代表未来将有更多办公空间的需求,因此全美商用楼房地产市场前景被看好。

全美前10名商业地产需求量最高的城市。办公室吸纳量(Office Net Absorption)工业厂房吸纳量(Industrial Net Absorption)MSF:百万平方英尺

2015年第三季当中,办公空间需求量其实稍微下降了一些,全美吸收17.3百万平方英尺(Million Sq. Ft.),大约比上个季度少了10%,但仍算是美国经济增长(Economic Expansion)*期间较有力的季度之一。

由于需求量相当和新建办公空间不足的问题相抵,让整体商用楼房产空置率下降了0.2%,由第二季度的14.4%降至14.2%。

因为空置率下降,进一步刺激了更多新建案的开发,至今年9月底,有为数95.1百万平方英尺的空间正用于兴建新的商业用楼。加权平均租金成长率也在第三季度上升,与去年同期相比增长4.7%。全美约有百分之90的租屋市场呈现正成长,这其中更有百分之40比去年同期增长了5%。

2015第三季度办公室地产需求量达17.3百万平方英尺(MSF)。空置率从上个季度下降至14.2%

办公楼需求增大 经济前景看好

根据Real Capital Analytics调查,年初至今商用楼投资的销售金额总计达946亿美元,比去年同期高出27.6%。

以市场份额来看,虽然私募资金(Private Capital)仍然是主要的投资来源,外资投进美国房地产市场的金额已经突破了去年新创下的最高纪录,相比整整成长了73%。

全美各地市中心商业区(CBD)的销售依然表现亮眼,年初至今已比去年多了13%。郊区的商用楼交易量更是急速飙升,上涨了43%。

尽管今年全球经济出现了不少动荡,美国经济增长预计可能一直持续到明年,不论未来美联储最后是否决定调涨利率。毕竟,经济成长是决定商用楼市场走向的关键因素,依目前的观察,办公室行业的就业成长率持续保持强劲,加上新建案供应量不给力情况下,将会造成办公用楼租金持续攀升的压力。

不受经济逆风情况加剧的影响,美国的经济和商用楼市场算是够稳固可以撑过此非常时期,MarketBeat报告认为,美国的6年经济增长(US Six-Year Economic Expansion)将得以持续。

注:

经济增长(Economic Expansion):

经济增长定义为一国家或地区在一段时间内经济活动增加,也包含生产的商品和服务的提供量。经济增长代表经济规模和生产能力升高,可以反映出一个国家或地区的经济实力,经济增长一般常用国内生产总值(GDP)作为测量标准。

高纬环球(Cushman & Wakefield):

高纬环球是知名的私人房地产谘询服务公司,与戴德梁行已合并,提供商业房地产服务。高纬环球定期更新市场观点、经济趋势、市场动态和投资指南等研究报告。

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(互联网资讯综合整理)

 

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