第三部分：投资出租物业(下篇)
这一篇，继续和大家介绍常见的在加拿大投资出租物业的方式，适用人群及相应的投资攻略。出租物业投资者有的看中的是其保值，增值潜力，有的是资产回报率(ROI)及储蓄功能，了解自己的投资目标、收益率、投资期、风险度是一个非常重要步骤。以下提供的一些投资出租房的方式，是我个人工作的一些总结，未必尽录，仅供参考。
3. 以租养地，看中地皮升值潜力
适宜人群：资本较多；对房市熟悉，敏感；有较高的风险承受力
投资目的：看重地段，社区的升值潜力
投资攻略： 购买黄金地段的旧屋，先以租养房，等待时机转手。
无论哪个城市，都有所谓的黄金地段，通常是闹中取静，环境优美，成熟富庶的社区。这些社区拥有这个城市独一无二的地理位置，房价也相对较高，特别是改造更新过的时尚，多功能的豪宅。对当地社区熟悉的：旧屋改建商(House Flipper)， 房地产中介， 小建筑商或装修公司业主都喜欢留心这样的机会。一旦此社区有价位合适的旧屋让出，他们会先买下出租，等待合适时机，或直接转手或改造后挂牌上市。
现在也有不少经济实力较好的移民，在未打算长期定居加拿大时，已经先投资买下当地好地段的旧房，交给出租物业管理公司打理，待自己长住时再进行彻底改造。
这种类型的出租，通常租金回报要求不是很高，主要用来抵销房屋的日常开销和维护费用。关键是此地段和新房的增值潜力，在房市好的时候，此种投资非常活跃。
注意：加拿大对主要住所的面积有一定限制。一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。按正方型地块来算，差不多就是233英尺X 233英尺，或者71米X 71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你主要住所需要这么大面积是必须的，否则你的住宅将不能保持主要住所的性质。
4. 投资多单位的出租物业
适宜人群：对当地出租市场已有了解，资本雄厚，了解税务，法律，融资基本常识
投资目的：看重租金收入，现金流及物业的保值，增值能力
投资攻略：购买物业前需做好物业，法律，税务的全面调查。购买后，如同一份全职工作，如自己有正业，建议使用专业管理公司
买房出租，首先要考虑的是市政的规划(Zoning)，规划分很多等级，从独立屋(Single family)到双拼(Duplex)，三拼(Tri Plex)，四拼(Four Plex )等等。一栋整体物业可出租给两个家庭为Duplex；可出租给三个家庭为Tri Plex，依此类推。一般来说，四拼以下的，属于民用住宅(Residential)；四拼以上的，就属于商用住宅(Commercial)了。
以空置率考虑， 从4、5个单位的物业开始上手，空置风险较2、3个单位的物业反而小，因为一般情况下，几户租客同时搬走的情况发生比率低，所以现金流相对稳定。
我的Tips：
如果选择投资一幢中小型出租公寓(Multi-Units Apartment)：
1) 要看外观是否吸引租客，设施是否满足现今租客的要求：比如足够停车位，有洗衣，烘干等设施。
2) 地段是否接近公共交通，商场，学校或医院 ；物业所在社区的安全排名；该地段的物业升值潜力。
3) 查看经过会计师审核的近几年财务报表，了解该物业的现金流，地税，折旧，查看收入，支出是否合理 。
4) 做物业检测 (inspection) ，查看物业的各种系统是否运作良好, 是否有结构性的大问题，近5年的设备更新清单，物业是否有虫害(Bed Bugs) 或霉菌(black mold) 的问题。
5) 查看物业的消防及Hydro的检查报告，查看是否是政府批准的合法出租物业 。
6) 了解现在的租客，确定此社区是否是你喜欢投资的客户群，是否过去有过投诉。
7) 计算资本回报率，咨询你的理财师和税务师，研究各种融资的的机会及方式。
最后，对新房东的两点建议：
1) 请建议你的租客购买租客保险(Tenant Insurance)；建议房东购买第三方责任险，保额最少为100万，
2) 采用标准的租赁合同文本，根据房东，房客，物业情况增加相应附加条款，比如：允许的实际租住人数、维护责任划分、转租或分租、提前退租、续租、定期房屋检查等项目说明，以保护双方的利益。
以下信息摘录自加拿大CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)2013春季房屋租赁市场报告，以供参考：
1) 加拿大主要大城市中，空置率最低的是爱德门顿(Edmonton)1.2%和卡尔加里(Calgary)1.2%;
2) 其他主要城市的空置率：科隆纳(Kelowna)4.8%，温哥华(Vancouver)2.9%；维多利亚(Victoria)3.4%；多伦多(Toronto)1.6%。
3) 加拿大主要大城市中，平均两睡房公寓月租金最高的是温哥华(Vancouver)$1255；卡尔加里(Calgary)和多伦多并列第二$1202.
Liya CHEN简介
现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师，拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标，Liya一直为客户提供卓越的个性服务，根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力，量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等，并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析，定能为每一位加拿大的房地产投资者提供强而有力的支持。
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