第三部分：投資出租物業(下篇)
這一篇，繼續和大家介紹常見的在加拿大投資出租物業的方式，適用人群及相應的投資攻略。出租物業投資者有的看中的是其保值，增值潛力，有的是資產回報率(ROI)及儲蓄功能，瞭解自己的投資目標、收益率、投資期、風險度是一個非常重要步驟。以下提供的一些投資出租房的方式，是我個人工作的一些總結，未必盡錄，僅供參考。
3. 以租養地，看中地皮升值潛力
適宜人群：資本較多；對房市熟悉，敏感；有較高的風險承受力
投資目的：看重地段，社區的升值潛力
投資攻略： 購買黃金地段的舊屋，先以租養房，等待時機轉手。
無論哪個城市，都有所謂的黃金地段，通常是鬧中取靜，環境優美，成熟富庶的社區。這些社區擁有這個城市獨一無二的地理位置，房價也相對較高，特別是改造更新過的時尚，多功能的豪宅。對當地社區熟悉的：舊屋改建商(House Flipper)， 房地產仲介， 小建築商或裝修公司業主都喜歡留心這樣的機會。一旦此社區有價位合適的舊屋讓出，他們會先買下出租，等待合適時機，或直接轉手或改造後掛牌上市。
現在也有不少經濟實力較好的移民，在未打算長期定居加拿大時，已經先投資買下當地好地段的舊房，交給出租物業管理公司打理，待自己長住時再進行徹底改造。
這種類型的出租，通常租金回報要求不是很高，主要用來抵銷房屋的日常開銷和維護費用。關鍵是此地段和新房的增值潛力，在房市好的時候，此種投資非常活躍。
注意：加拿大對主要住所的面積有一定限制。一般說來，所占的土地面積不能超過0.5公頃或1.25英畝。按正方型地塊來算，差不多就是233英尺X 233英尺，或者71米X 71米。如果土地面積超標，必須要有足夠的理由顯示你主要住所需要這麼大面積是必須的，否則你的住宅將不能保持主要住所的性質。
4. 投資多單位的出租物業
適宜人群：對當地出租市場已有了解，資本雄厚，瞭解稅務，法律，融資基本常識
投資目的：看重租金收入，現金流及物業的保值，增值能力
投資攻略：購買物業前需做好物業，法律，稅務的全面調查。購買後，如同一份全職工作，如自己有正業，建議使用專業管理公司
買房出租，首先要考慮的是市政的規劃(Zoning)，規劃分很多等級，從獨立屋(Single family)到雙拼(Duplex)，三拼(Tri Plex)，四拼(Four Plex )等等。一棟整體物業可出租給兩個家庭為Duplex；可出租給三個家庭為Tri Plex，依此類推。一般來說，四拼以下的，屬於民用住宅(Residential)；四拼以上的，就屬於商用住宅(Commercial)了。
以空置率考慮， 從4、5個單位的物業開始上手，空置風險較2、3個單位的物業反而小，因為一般情況下，幾戶租客同時搬走的情況發生比率低，所以現金流相對穩定。
我的Tips：
如果選擇投資一幢中小型出租公寓(Multi-Units Apartment)：
1)要看外觀是否吸引租客，設施是否滿足現今租客的要求：比如足夠停車位，有洗衣，烘乾等設施。
2)地段是否接近公共交通，商場，學校或醫院 ；物業所在社區的安全排名；該地段的物業升值潛力。
3)查看經過會計師審核的近幾年財務報表，瞭解該物業的現金流，地稅，折舊，查看收入，支出是否合理 。
4)做物業檢測(inspection) ，查看物業的各種系統是否運作良好,是否有結構性的大問題，近5年的設備更新清單，物業是否有蟲害(Bed Bugs)或黴菌(black mold)的問題。
5)查看物業的消防及Hydro的檢查報告，查看是否是政府批准的合法出租物業 。
6)瞭解現在的租客，確定此社區是否是你喜歡投資的客戶群，是否過去有過投訴。
7)計算資本回報率，諮詢你的理財師和稅務師，研究各種融資的的機會及方式。
最後，對新房東的兩點建議：
1)請建議你的租客購買租客保險(Tenant Insurance)；建議房東購買協力廠商責任險，保額最少為100萬，
2)採用標準的租賃合同文本，根據房東，房客，物業情況增加相應附加條款，比如：允許的實際租住人數、維護責任劃分、轉租或分租、提前退租、續租、定期房屋檢查等專案說明，以保護雙方的利益。
以下資訊摘錄自加拿大CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)2013春季房屋租賃市場報告，以供參考：
1)加拿大主要大城市中，空置率最低的是愛德門頓(Edmonton)1.2%和卡爾加里(Calgary)1.2%;
2)其他主要城市的空置率：科隆納(Kelowna)4.8%，溫哥華(Vancouver)2.9%；維多利亞(Victoria)3.4%；多倫多(Toronto)1.6%。
3)加拿大主要大城市中，平均兩睡房公寓月租金最高的是溫哥華(Vancouver)$1255；卡爾加里(Calgary)和多倫多並列第二$1202.
Liya CHEN簡介
現任加拿大帝國銀行宏才服務資深理財師，擁有7年的投資理財經驗。以讓客人在加拿大生活高枕無憂為努力的目標，Liya一直為客戶提供卓越的個性服務，根據客人的財務狀況、投資目標及其風險承受能力，量身定制各種投資計畫。她擅長於戰略財務規劃、退休規劃、財富管理、投資組合管理、投資策略和諮詢資產配置、保險、融資分析和組合等，並以豐富卓越的專業知識進行全面透徹的研究分析，定能為每一位加拿大的房地產投資者提供強而有力的支援。
多倫多好房推薦
Liya CHEN專欄全集請瀏覽：
歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論