過去兩年，國際油價被攔腰斬半，加拿大産油大省阿爾伯塔省的省會城市卡爾加裏市失業率飙升一倍。同時，工資下降，消費者開支縮減，樓市銷售生意低迷。然而，這裏的房價卻幾乎沒有變動。
卡爾加裏經濟衰退失業率倍增 爲何房價就是不跌根據卡爾加裏地産局(Calgary Real Estate Board)的數據，今年以來，雖然銷售量下跌，卡城的平均房價是479,464元，與2014年平均房價相比，只下跌了0.5%。
這是怎麽回事呢?分析師解釋，有多個因素支持當地的房價。
據加拿大廣播公司新聞網(CBC News)獲取的阿省財政部內部文件，阿省經濟衰退初期，數萬名在阿省工作的工人是來自其他省份，他們並不在阿省交稅，也沒有進入阿省房地産市場，在裁員潮中，這些人已經離開阿省。
外來勞工潮的增長與消退
財政部的備忘錄稱，這些外省人在阿省並不擁有住房，因此當他們離開時，當地房地産市場受到的衝擊比預期小。同時，這些人的離開，也把阿省經濟的負面影響分散到其他省份。
根據財政部的文件，阿省工作的外省人數于2013年時達到15萬人，是10年前的一倍多，其中有7萬至8萬人從事油氣行業以及相關的建築業。但是在油價崩盤後的10個月，約有5.6萬人離開了阿省，返回自己的家鄉。
租房市場的衝擊
地産投資網絡(Real Estate Investment Network)高級分析師Don Campbell指出，外來工人對租房市場的影響更受到關注。這些工人的住房狀況很特別。他們並不真正介入房地産市場，而是長期住在油田營地(camps)。在工休時間，他們往往飛回自己家鄉所在的省份，或者回到阿省租住的公寓，這些公寓單位一般都是幾個人合租。
出租房的空置率在這些人離開後開始上升，最初是出現在Grand Prairie、Slave Lake和Fort McMurray等靠近油田的小鎮，之後在大城市顯現。
目前，卡爾加裏的房屋空置率已高達4.3%，空置房屋從去年的8300個單位，增加到21000個單位。數據顯示，自2010年以來，卡城首次出現人口流動負增長，輸出人口比輸入人口多了6500人。
與此同時，該市自住房屋的數量卻增加了3700戶，增至逾32.3萬戶。這說明很多離開卡城的人都是租房者，而不是房屋擁有者。
卡爾加裏大學公共政策系經濟學教授Ron Kneebone(下圖)指出，外來人口的離開，對于仍然留在阿省工作或求職的人士是個好消息。他說：“油氣業興旺的年頭，阿省的周薪水平比其他省份高200至300元，隨著外省人的離開，本地工人的工資不至于大幅回落。”
可能正是這些因素支撐了卡爾加裏的房價，並沒有如其他經濟指標那樣一路下滑，但是分析師認爲，房價遲早還是會下跌。
Campbell指出，經濟衰退已經進入第二年，未來6個月至一年，市場信心繼續下降，這時房價將出現更明顯的跌幅。
艾德蒙頓的證券分析師Hilliard MacBeth也表示認同。他說，當出租房數量增加，租金開始下降時，賣房的壓力就會增加，這時是真正對房價産生影響的時候。
（據加拿大家園報道）