在俄羅斯購房如何做到合法、無風險？

本文開篇，我先講一個事實，無論是憲法，還是聯邦法律都沒有限制外國人擁有、使用和處置俄羅斯聯邦境內不動產的權利。也就是說，外國人可以以自然人的身份購買和擁有一套房產——一套住宅或公寓、個人住房建設（個人住房）用地、或補充耕作用地。

外國人可以以自然人的身份在俄羅斯購買房產

禁止外國公民獲得：

• 農業用地（只能出租）；
• 邊境地區的土地；
• 底土、大陸棚和森林；
• 國家自然保護區內的土地；
• 國防工業、交通基礎設施所在領土；
• 在封閉的行政區域內（可在政府決議（05.07.2001）第508號決議中查詢相關城市和地區的列表）

俄羅斯聯邦外交部

注：俄羅斯某些城市體制特殊，禁止外國人購買房地產。例如，克拉斯諾雅茨克（Krasnoyarsk）區域城市：熱列茲諾哥爾斯克（Zheleznogorsk）、澤列諾戈爾斯克（Zelenogorsk）、桑尼（Sunny）以及莫斯科區內部分城鎮，如伍萊西漢（Vlasikha），日出城（Sunrise）、星城（Star City）、青年城（Youth）， 在上述的政府法令中，可以查到內容詳盡的列表。

購房交易法律問題

獲得俄羅斯國籍或永久居留權的外國房地產買家不享有任何優惠或有利條件。他們可以在俄羅斯聯邦居留期間進行房產注冊，但不享有任何特殊待遇。

在俄羅斯購房需經過聯邦注冊、地籍以及制圖服務部門（The Federal Service for State Registration， Cadastre and Cartography， 簡稱“Rosreestr”）審批，審批流程各地一致。注冊員必須核實買家是合法居留在俄羅斯境內。

以下為合法居留的法律依據：

• 簽證；
• 移民卡；
• 永久居留；
• 臨時居留證

獲得俄羅斯國籍或永久居留權的外國房地產買家不享有任何優惠或有利條件

外國人買賣房產時必須攜帶身份證明文件，文件上需附帶海牙認證（印章），並譯成俄語且需經過公證認證。海牙認證證書（Apostille Certificate）簽發地應與個人證件簽發地一致。該證書適用於《海牙公約》（Hague Convention）成員國。個人身份證明文件應經大使館辦理認證：首先應由居住國外交部出具證明，再交俄羅斯聯邦外交部審核。

買家可通過中介購買房產。按照個人身份證明文件條列出具委托書。對於外國人買家而言，通過一位俄羅斯律師購買房產更適當。首先，不需要翻譯委托書，其次，免去機關名稱差異（如BTI、司法部等）。

注：外國人委托房產交易需配偶（妻子）出具書面的、並經公證認證的同意書。

合同語言以及房產糾紛

起草買賣合同需用俄羅斯語。為買方的利益起見，需理解所有的細微差別和微妙之處。一般來說，有關房地產的糾紛需在其所在地解決。有關房地產維護、保護和使用的規範已載入俄羅斯立法

外國買家購買房產時應檢查：

• 不動產所有權和房產文件（當前業主的所有權和收購證書）
• 財產留置權（抵押、扣押等）；
• 所有共有業主的同意；
• Rosreestra中包含的信息（跟蹤房地產歷史）。

稅金

稅法區分俄羅斯聯邦稅法區別對待居民納稅人和非居民納稅人，後者受到特殊待遇。房地產租賃或出售所得必須支付30%的稅金。非居民納稅人不享有房產減免和福利。

注：為了避免30%的稅金，以及獲得福利和減免，外國人可以將房產作為禮物送給一名俄羅斯國籍親屬，如妻子。親屬之間以捐贈名義的轉讓無需納稅。親屬出售該房產就可以享受優惠利率，從而避免繳稅（根據俄羅斯聯邦稅法，如果公民擁有房產所有權的年限超過3年，本人則無需繳納所得稅）。這個方案不違反法律，除非親屬關系是虛構的。

國家從土地使用中所得紅利根據各地區利率計算得出。外國人也需繳納該項稅收。
 
因此，外國人與俄羅斯公民一樣，可享有不動產產權以及履行相關義務。外國公民可以自由投資城市或郊區房地產。

俄羅斯村莊

上述內容僅適用於外國人以個人名義進行的房產交易以及登記。另一個選擇是在俄羅斯聯邦境內開設公司，將房產所有權登記在公司名下。此選項有一定的優勢，但投資者需付出額外費用成本。

 

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