Tag: 俄罗斯购房

在對2016年俄羅斯房市進行預估之前，讓我們回顧一下2015年市場行情。一年前，俄羅斯央行將貼現率大幅提到17%，無數俄羅斯人湧進商店、銀行，場景幾乎如同世界末日即將到來，順便說一下，當時石油價值為60美元/桶。

2015年，全俄羅斯房地產總交易額比專家估計的低42%，房價同比下降15%。

通常來說，市場危機將建構新的生存戰略——通過提高技術、立法和金融。有趣的是， 2015年的情況不是如此，盡管房地產市場剛性情況。

2015年俄羅斯房價同比下降15%

現在讓我們來談談2016年的俄羅斯房市。

決定房地產市場未來的主因：油價

有一種觀點認為，預測房地產價格只需了解預測油價的趨勢。下圖表顯示了全俄羅斯房產每平方米平均價格與原油價格（美元）之間的相關性。

1994年—2015年全俄羅斯房產每平方米平均價格與原油價格（美元）之間的相關性

圖表顯示與之對應的兩條線走勢幾乎一致。記住，4-6個月內，房地產價格將對油價的變化有反應。可以假設，未來俄羅斯房地產價格將下降，即使油價緩慢上升。

供過於求

但並不是所有房地產的定價是基於石油報價。相對而言，石油價格——它是一種需求，幾乎不依賴於內部因素。但石油報價是可以分析和預測。如今俄羅斯房地產市場面臨著典型的生產過剩、供過於求的問題。最近幾個月，這一點尤其明顯。

如今俄羅斯房地產市場供過於求

生產過剩、供過於求的問題可以通過出口給其他地區或國家解決，但對於房地產而言，這是一個非常大的問題。

此外，俄羅斯房地產市場還面臨著生產周期長得問題。過去一兩年開建的所有項目要到明年以後才進入市場。

如今，據保守估計，俄羅斯待售房產（所有類型） 面積平攤到每位俄羅斯公民上就超過2平方米。實際情況超過這個標准的兩倍。相比之下在2011年這一數字為0.85平方米。最值得注意的是，我們預期2016年年底這個數字將增加。因此，供應過剩這個問題將令房價下降。

影響市場的因素

影響房地產價格以及交易量的趨勢還有一個重要因素——金融市場情況。總的來說，貼現率（以及抵押貸款利率），以及美元顯然是與石油價格掛鉤。這就是預測石油價格也是預測俄羅斯關鍵財務指標的原因。
 
另外還有一個因素——房地產價格預期。了解這個價格預期的關鍵是分析2015年的11月和12月的市場趨勢。這段期間市場非常穩定和平靜，不像往常一樣銷售繁忙。此外，考慮到季節性因素，可以說2015年最後兩個月的銷售動態比正常水平低得多。
 
投資者一波一波地離開房地產市場。當然，這種情況只是暫時的，一旦價格達到一定水平，投資者將重新進入市場，從而反映出對未來價格的普遍觀點，但是不能保證明年價格走勢如其預期。

總結

俄羅斯房產價格下降或有利潛在買家

如果未來石油平均價格將在每桶40至55美元的範圍之間，最有可能出現的場景是房產價格下降10%。隨著石油價格的進一步下降，房地產價格下降幅度將更明顯。

對於潛在買家而言，這些趨勢通常是有利的：減少住房成本、增加選擇以及改善服務。

總的來說，2016年房地產市場，需注意以下因素的變化：

1. 需求結構的變化，導致價格走低。抵押貸款購買房產的數量增長強勁，其中需求最旺的是經濟型住房。2015年第四季度，中級住房和商業房地產在經歷需求下降。
2. 租賃住房的開發。此前考慮到租賃住房盈利低，開發商退出這個領域。但是現在銀行、開發商和私人投資者都將目光轉向這個業務。
3. 技術開發。在過去的五年裡，建設領域湧現了許多成本低、效率快的新技術，但它們沒有實際應用。如今，實現這些技術，從而降低施工成本將成為至關重要的問題。

 

Alex Nabokov專欄全集

 

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本文開篇，我先講一個事實，無論是憲法，還是聯邦法律都沒有限制外國人擁有、使用和處置俄羅斯聯邦境內不動產的權利。也就是說，外國人可以以自然人的身份購買和擁有一套房產——一套住宅或公寓、個人住房建設（個人住房）用地、或補充耕作用地。

外國人可以以自然人的身份在俄羅斯購買房產

禁止外國公民獲得：

• 農業用地（只能出租）；
• 邊境地區的土地；
• 底土、大陸棚和森林；
• 國家自然保護區內的土地；
• 國防工業、交通基礎設施所在領土；
• 在封閉的行政區域內（可在政府決議（05.07.2001）第508號決議中查詢相關城市和地區的列表）

俄羅斯聯邦外交部

注：俄羅斯某些城市體制特殊，禁止外國人購買房地產。例如，克拉斯諾雅茨克（Krasnoyarsk）區域城市：熱列茲諾哥爾斯克（Zheleznogorsk）、澤列諾戈爾斯克（Zelenogorsk）、桑尼（Sunny）以及莫斯科區內部分城鎮，如伍萊西漢（Vlasikha），日出城（Sunrise）、星城（Star City）、青年城（Youth）， 在上述的政府法令中，可以查到內容詳盡的列表。

購房交易法律問題

獲得俄羅斯國籍或永久居留權的外國房地產買家不享有任何優惠或有利條件。他們可以在俄羅斯聯邦居留期間進行房產注冊，但不享有任何特殊待遇。

在俄羅斯購房需經過聯邦注冊、地籍以及制圖服務部門（The Federal Service for State Registration， Cadastre and Cartography， 簡稱“Rosreestr”）審批，審批流程各地一致。注冊員必須核實買家是合法居留在俄羅斯境內。

以下為合法居留的法律依據：

• 簽證；
• 移民卡；
• 永久居留；
• 臨時居留證

獲得俄羅斯國籍或永久居留權的外國房地產買家不享有任何優惠或有利條件

外國人買賣房產時必須攜帶身份證明文件，文件上需附帶海牙認證（印章），並譯成俄語且需經過公證認證。海牙認證證書（Apostille Certificate）簽發地應與個人證件簽發地一致。該證書適用於《海牙公約》（Hague Convention）成員國。個人身份證明文件應經大使館辦理認證：首先應由居住國外交部出具證明，再交俄羅斯聯邦外交部審核。

買家可通過中介購買房產。按照個人身份證明文件條列出具委托書。對於外國人買家而言，通過一位俄羅斯律師購買房產更適當。首先，不需要翻譯委托書，其次，免去機關名稱差異（如BTI、司法部等）。

注：外國人委托房產交易需配偶（妻子）出具書面的、並經公證認證的同意書。

合同語言以及房產糾紛

起草買賣合同需用俄羅斯語。為買方的利益起見，需理解所有的細微差別和微妙之處。一般來說，有關房地產的糾紛需在其所在地解決。有關房地產維護、保護和使用的規範已載入俄羅斯立法

外國買家購買房產時應檢查：

• 不動產所有權和房產文件（當前業主的所有權和收購證書）
• 財產留置權（抵押、扣押等）；
• 所有共有業主的同意；
• Rosreestra中包含的信息（跟蹤房地產歷史）。

稅金

稅法區分俄羅斯聯邦稅法區別對待居民納稅人和非居民納稅人，後者受到特殊待遇。房地產租賃或出售所得必須支付30%的稅金。非居民納稅人不享有房產減免和福利。

注：為了避免30%的稅金，以及獲得福利和減免，外國人可以將房產作為禮物送給一名俄羅斯國籍親屬，如妻子。親屬之間以捐贈名義的轉讓無需納稅。親屬出售該房產就可以享受優惠利率，從而避免繳稅（根據俄羅斯聯邦稅法，如果公民擁有房產所有權的年限超過3年，本人則無需繳納所得稅）。這個方案不違反法律，除非親屬關系是虛構的。

國家從土地使用中所得紅利根據各地區利率計算得出。外國人也需繳納該項稅收。
 
因此，外國人與俄羅斯公民一樣，可享有不動產產權以及履行相關義務。外國公民可以自由投資城市或郊區房地產。

俄羅斯村莊

上述內容僅適用於外國人以個人名義進行的房產交易以及登記。另一個選擇是在俄羅斯聯邦境內開設公司，將房產所有權登記在公司名下。此選項有一定的優勢，但投資者需付出額外費用成本。

 

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