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在對2016年俄羅斯房市進行預估之前，讓我們回顧一下2015年市場行情。一年前，俄羅斯央行將貼現率大幅提到17%，無數俄羅斯人湧進商店、銀行，場景幾乎如同世界末日即將到來，順便說一下，當時石油價值為60美元/桶。

2015年，全俄羅斯房地產總交易額比專家估計的低42%，房價同比下降15%。

通常來說，市場危機將建構新的生存戰略——通過提高技術、立法和金融。有趣的是， 2015年的情況不是如此，盡管房地產市場剛性情況。

2015年俄羅斯房價同比下降15%

現在讓我們來談談2016年的俄羅斯房市。

決定房地產市場未來的主因：油價

有一種觀點認為，預測房地產價格只需了解預測油價的趨勢。下圖表顯示了全俄羅斯房產每平方米平均價格與原油價格（美元）之間的相關性。

1994年—2015年全俄羅斯房產每平方米平均價格與原油價格（美元）之間的相關性

圖表顯示與之對應的兩條線走勢幾乎一致。記住，4-6個月內，房地產價格將對油價的變化有反應。可以假設，未來俄羅斯房地產價格將下降，即使油價緩慢上升。

供過於求

但並不是所有房地產的定價是基於石油報價。相對而言，石油價格——它是一種需求，幾乎不依賴於內部因素。但石油報價是可以分析和預測。如今俄羅斯房地產市場面臨著典型的生產過剩、供過於求的問題。最近幾個月，這一點尤其明顯。

如今俄羅斯房地產市場供過於求

生產過剩、供過於求的問題可以通過出口給其他地區或國家解決，但對於房地產而言，這是一個非常大的問題。

此外，俄羅斯房地產市場還面臨著生產周期長得問題。過去一兩年開建的所有項目要到明年以後才進入市場。

如今，據保守估計，俄羅斯待售房產（所有類型） 面積平攤到每位俄羅斯公民上就超過2平方米。實際情況超過這個標准的兩倍。相比之下在2011年這一數字為0.85平方米。最值得注意的是，我們預期2016年年底這個數字將增加。因此，供應過剩這個問題將令房價下降。

影響市場的因素

影響房地產價格以及交易量的趨勢還有一個重要因素——金融市場情況。總的來說，貼現率（以及抵押貸款利率），以及美元顯然是與石油價格掛鉤。這就是預測石油價格也是預測俄羅斯關鍵財務指標的原因。
 
另外還有一個因素——房地產價格預期。了解這個價格預期的關鍵是分析2015年的11月和12月的市場趨勢。這段期間市場非常穩定和平靜，不像往常一樣銷售繁忙。此外，考慮到季節性因素，可以說2015年最後兩個月的銷售動態比正常水平低得多。
 
投資者一波一波地離開房地產市場。當然，這種情況只是暫時的，一旦價格達到一定水平，投資者將重新進入市場，從而反映出對未來價格的普遍觀點，但是不能保證明年價格走勢如其預期。

總結

俄羅斯房產價格下降或有利潛在買家

如果未來石油平均價格將在每桶40至55美元的範圍之間，最有可能出現的場景是房產價格下降10%。隨著石油價格的進一步下降，房地產價格下降幅度將更明顯。

對於潛在買家而言，這些趨勢通常是有利的：減少住房成本、增加選擇以及改善服務。

總的來說，2016年房地產市場，需注意以下因素的變化：

1. 需求結構的變化，導致價格走低。抵押貸款購買房產的數量增長強勁，其中需求最旺的是經濟型住房。2015年第四季度，中級住房和商業房地產在經歷需求下降。
2. 租賃住房的開發。此前考慮到租賃住房盈利低，開發商退出這個領域。但是現在銀行、開發商和私人投資者都將目光轉向這個業務。
3. 技術開發。在過去的五年裡，建設領域湧現了許多成本低、效率快的新技術，但它們沒有實際應用。如今，實現這些技術，從而降低施工成本將成為至關重要的問題。

 

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