在对2016年俄罗斯房市进行预估之前，让我们回顾一下2015年市场行情。一年前，俄罗斯央行将贴现率大幅提到17%，无数俄罗斯人涌进商店、银行，场景几乎如同世界末日即将到来，顺便说一下，当时石油价值为60美元/桶。
2015年，全俄罗斯房地产总交易额比专家估计的低42%，房价同比下降15%。
通常来说，市场危机将建构新的生存战略——通过提高技术、立法和金融。有趣的是， 2015年的情况不是如此，尽管房地产市场刚性情况。
2015年
俄罗斯房价同比下降15%
现在让我们来谈谈2016年的俄罗斯房市。
决定房地产市场未来的主因：油价
有一种观点认为，预测房地产价格只需了解预测油价的趋势。下图表显示了全俄罗斯房产每平方米平均价格与原油价格（美元）之间的相关性。
1994年—2015年全俄罗斯房产每平方米平均价格与原油价格（美元）之间的相关性
图表显示与之对应的两条线走势几乎一致。记住，4-6个月内，房地产价格将对油价的变化有反应。可以假设，未来俄罗斯房地产价格将下降，即使油价缓慢上升。
供过于求
但并不是所有房地产的定价是基于石油报价。相对而言，石油价格——它是一种需求，几乎不依赖于内部因素。但石油报价是可以分析和预测。如今俄罗斯房地产市场面临着典型的生产过剩、供过于求的问题。最近几个月，这一点尤其明显。
如今
俄罗斯房地产市场供过于求
生产过剩、供过于求的问题可以通过出口给其他地区或国家解决，但对于房地产而言，这是一个非常大的问题。
此外，俄罗斯房地产市场还面临着生产周期长得问题。过去一两年开建的所有项目要到明年以后才进入市场。
如今，据保守估计，俄罗斯待售房产（所有类型） 面积平摊到每位俄罗斯公民上就超过2平方米。实际情况超过这个标准的两倍。相比之下在2011年这一数字为0.85平方米。最值得注意的是，我们预期2016年年底这个数字将增加。因此，供应过剩这个问题将令房价下降。
影响市场的因素
影响房地产价格以及交易量的趋势还有一个重要因素——金融市场情况。总的来说，贴现率（以及抵押贷款利率），以及美元显然是与石油价格挂钩。这就是预测石油价格也是预测俄罗斯关键财务指标的原因。
另外还有一个因素——房地产价格预期。了解这个价格预期的关键是分析2015年的11月和12月的市场趋势。这段期间市场非常稳定和平静，不像往常一样销售繁忙。此外，考虑到季节性因素，可以说2015年最后两个月的销售动态比正常水平低得多。
投资者一波一波地离开房地产市场。当然，这种情况只是暂时的，一旦价格达到一定水平，投资者将重新进入市场，从而反映出对未来价格的普遍观点，但是不能保证明年价格走势如其预期。
总结
俄罗斯房产价格下降或有利潜在买家
如果未来石油平均价格将在每桶40至55美元的范围之间，最有可能出现的场景是房产价格下降10%。随着石油价格的进一步下降，房地产价格下降幅度将更明显。
对于潜在买家而言，这些趋势通常是有利的：减少住房成本、增加选择以及改善服务。
总的来说，2016年房地产市场，需注意以下因素的变化：
- 需求结构的变化，导致价格走低。抵押贷款购买房产的数量增长强劲，其中需求最旺的是经济型住房。2015年第四季度，中级住房和商业房地产在经历需求下降。
- 租赁住房的开发。此前考虑到租赁住房盈利低，开发商退出这个领域。但是现在银行、开发商和私人投资者都将目光转向这个业务。
- 技术开发。在过去的五年里，建设领域涌现了许多成本低、效率快的新技术，但它们没有实际应用。如今，实现这些技术，从而降低施工成本将成为至关重要的问题。
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