日本房地產投資的Arbitrage戰略｜居外專欄

房地產投資是否有必勝之法。經常在網上以及廣告當中看到使用【必勝法】作為口號的房地產商。我個人認為把【必勝】或【絕對賺錢】等作為宣傳口號的房地產公司是需要注意的。

不過，可以用吸取知識以及積攢經驗來大幅度增加房地產投資成功的可能性。房地產投資當中可以稱為有效的戰略之一就是Arbitrage戰略。

說到房地產投資，種類有單身公寓到一棟公寓·辦公樓·酒店等多種多樣。今天就講一下在房地產投資當中最普遍的單身公寓的投資。先讓我們吸收一下有關房地產投資的基本知識。

房地產投資有購買·運營·出售三個過程。很多的投資家認為購買一個投資用房地產就覺得投資已經完成。其實，到運營·出售過程結束之後才可以說一個投資完成。其中，出售的過程作為房地產投資出口戰略的重要點，什麼時候·以什麼價格·什麼形式出售會影響整個房地產投資效果。

虛擬貨幣或FX交易當中會常聽到Arbitrage，其實在房地產投資當中Arbitrage戰略也非常有用。想有效的利用Arbitrage戰略，首先要理解什麼是Arbitrage。

Arbitrage是什麼？

Arbitrage是指交易規則不一樣的交易市場當中利用同樣的商品或類似的商品的價差來獲取利益的交易。Arbitrage也可以稱作套利交易。

在國內外舉辦的說明會當中，我會經常給大家講有關Arbitrage(套利交易) 的歷史故事。在日本，江戶時代1公斤金子可以交換5公斤銀子。同時期，在歐洲1公斤金子可以交換15公斤的銀子。在這裡，先不要考慮運輸費等費用，只注重交換規則而試想的話可以得出以下結論。

從日本拿1公斤的金子移到歐洲換取15公斤的銀子

把15公斤的銀子拿到日本換取3公斤的金子

再把3公斤的金子拿到歐洲換取45公斤的銀子

再把45公斤的…

像這樣，利用規則不同的市場交易特性獲取利益。Arbitrage(套利交易)的利用不只是在金融商品當中，在房地產投資當中也非常的有效。

怎麼利用Arbitrage做房地產投資戰略

在單身公寓市場當中，可以按市場價格把交易市場分為以下幾種。

新建市場
中古市場
自住市場
投資市場（租賃用市場）

如上圖所表示，新建市場價格要高於中古市場價格。另外，自住市場價格要高於租賃用市場價格。在這裡新建的比中古價格高是容易理解。那自住為什麼會比租賃用高呢？相比投資物件流通時一般是由投資回報率決定，而在購買自住房地產時，則會考慮到妻子的喜好·小孩的學校·離老家近等，比起投資回報率更多的會去考慮主觀的感情因素。因此，一般在價格上自住的會比投資高20%左右。

那麼，具體在房地產投資上怎麼利用Arbitrage戰略呢？

上述當中，可以知道中古市場的投資物件價格應該是最低的。根據Arbitrage(套利交易)，要是可以把中古市場的投資物件轉換為新建的自住的物件的話理論上是可以出售最高的價格。不只是理論上，在實際的操作當中也積攢了很多成功經驗。

首先，購買投資物件（租賃用物件）在運營期間收取租金。等租賃人退租之後變為空室的話，利用全裝修，把中古投資市場轉換為新建自住的交易市場。