曼哈顿“亿万富豪”街的One57豪华康斗楼以高价房闻名于纽约市。谁能想到，这么昂贵的住宅开发商竟然也是减免税政策421-a的受惠者？最近，纽约“独立预算办公室”（Independent Budget Office，IBO）专门以One57为例，研究了421-a法案的成效问题。
421-a法案开始于1971年，当时的目的是为了鼓励开发商建设住宅楼。到了80年代，纽约市政府注意到很多免税政策都被用来建设曼哈顿的高档住宅，于是几度对421-a法案进行修改，此法案后来成为专门鼓励开发商建设可负担住房的政策。
为了得到421-a优惠，开发商有两个选择。一是从建造廉价住房的开发商手中购买证书，后者则用卖证的钱在别的地方来盖廉价房；二是开发商可以在同一个地点 建设一部分数量的可负担住房，所谓的80/20政策，即开发商至少要把20%的面积用来造可负担住房，在这样的条件下开发商可以根据421-a法案获得税 务减免，即在10年到30年不等的时间里免缴房产税。
由于421-a的成本太高，对它的争议一直不断。所以在2006至2008年间，纽约市政府取消了421-a证书制度。但是以前颁发的一些老证书仍然有效。所以就出现了“用老证书建新房子”的现象。One57就是这其中的一例。
One57的开发商以590万美元的价格从一个布朗士的可负担住宅开发商手中，购买到了10年的421-a房产税减免待遇。布朗士的开发商则用这590万美元建造了66个可负担住宅。
“独立预算办公室”的研究发现，One57在十年免税中给自己节约了56.6%的房产税，共计6,560万美元。如果把这些钱用来在布朗士造可负担住房，也就 是说，如果不给One57按421-a政策提供减免待遇，把从One57收上来的税以现金的形式来补贴可负担住房的开发商，可以建设367套住房；如果换 作如今的80/20政策，可建设266套住房；再如果换作另外一种补贴政策420-c，即给慈善组织建设低收入者住房的60年免税政策，One57的 421-a省下来的房产税可以建造320套住宅。
“独立预算办公室”的结论是：相对于纽约市所有其他的减免税政策，421-a这个政策的成本最高。当然，其他的政策，比如现金补贴，存在着审批时间过长等问题。但是421-a政策到年底是否应该再延长，的确是纽约市应该仔细探讨的问题。
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