牛年剛至，在此恭祝各位牛年身體健康，心想事成，生活愉快！在新春期間，大家都不約而同會評估一下牛年的樓市走勢。
牛年的特點是小陽春提早來臨，所以在新春期間，無論一手或二手成交都比往年顯著增加！這跟疫情導致中國香港人無法外游、唯有留港消費不無關系，也令到市場上的評論一致向好！樂觀者甚至估計住宅樓價今年可升高達 15%。
筆者也不反對，在全球各國央行大力量化的背景下、疫苗又開始注射、經濟即將重啓的樂觀情緒，有助進一步推高資產價格的預期。
不過，筆者也要提醒大家，中國香港的情況並非一面倒樂觀。除了經濟因素，政治形勢也是影響樓價的重要因素，尤其是 BNO 簽證移民會令多少港人移民？又會令多少物業被拋售？以上因素都會令住宅樓價有重大影響。
根據英國內政部的估計，大約有 32 萬人會在未來 5 年計劃移民英國。因為有資格申請 BNO 的人口有 290 萬，若連同直系親屬，可以高達 540 萬人移民。以藍黃四六比例計算，便有 324 萬人有機會考慮移民，估計真正會落實的又不會高於 10%，即有 32.4 萬人左右會落實移民。
以 32.4 萬人計算，平均 3 個人一個家庭， 5 年內共有 10.8 萬個家庭移民，平均每年有 2.16 萬個家庭。第一個問題是：這類家庭擁有物業的比例？以筆者國際物業部同事的彙報，有關英國移民置業的查詢實在不少，但以年輕人占比較大，經濟實力一般，在英國當然考慮租住物業多於自置物業。
中國香港整體有一半家庭擁有自置物業，所以筆者估計這類移民英國的家庭會低於 50% 的平均數。大家不妨大膽估計是 30% 至 40%，每年便有 6,480 至 8,640 個住宅單位，因 BNO 移民而放在市場出售。以 2020 年二手住宅有 41,000 宗成交計，占比為 15.8% 至 21%，這個數字對樓價的影響就可大可小！
如果樓市興旺，就以新春前的市況來說，問題不大。額外 20% 的供應，只會令樓價上升的速度減慢而已；但一旦市況逆轉，例如新冠病毒變種、疫苗失效等負面因素出現，額外 20% 的供應就會有頗大壓力。
這 20% 的額外供應，若是 1,000 萬以下的物業，因需求強大，消化問題也相當容易；反之，若是屬 2,000 至 5,000 萬的中價物業，因首期要求高，需求已經長期積弱，發展商一手也有大量存貨。若要急售套現移民，唯有割價，筆者就不甚樂觀，對市場的衝擊，就會明顯加大！
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