近段時間，澳大利亞政府接連的限購令讓不少海外購房者猝不及防：先是銀行的限貸政策，接著購房印花稅也提高了。按照“買漲不買跌”的說法，這些限購政策是不是說明澳洲房市正處於水深火熱中？現在是不是投資的好時機呢？
4月30日，《每日經濟新聞》記者走訪了壹家正在北京舉行“看房會”的澳大利亞墨爾本房地產公司，銷售人員告訴記者，“當前僅是澳洲的幾大銀行發出 限貸 ，但花旗等銀行並不限貸。”
不過從7月1日起，澳大利亞維多利亞州將向海外購房者收取的印花稅將從原來的3%上調至7%。
買漲不買跌，不少中國投資者看到“限貸又提稅”，會順理成章地認為澳洲樓市正處火熱期，反而在為時不多的窗口期加速了在當地投資房產的進程。但記者查閱並詢問相關人士後發現，當地限貸的主要原因是由於抵押物估值過低，銀行為了避險。
而調稅本身也與當下市場並無直接關聯。壹位澳洲房產銷售告訴《每日經濟新聞》記者，“政策的背景是為公平，因為澳大利亞本地人上繳的稅費在維持道路、景觀、環保等各項公共服務，而海外購房者享受了這些服務，但並沒有與本地人壹樣上繳過這類稅費。”
墨爾本是海外投資客們鐘愛的熱門城市之壹
澳洲公寓項目在華火爆造勢
看起來相當優惠的購房條件、較高的回報（房租）預期，以及永久產權的屬性，在此前刺激壹大批海外買家在澳大利亞“搶購”公寓式房產。
而現在，澳大利亞房地產商們更加緊了在華的房產推銷活動：4月份在2016北京春季房地產展示交易會上，澳大利亞主要大城市的地產商集體亮相，進入5月，又將有數家地產商陸續登陸廣州等地進行推廣。
4月30日，《每日經濟新聞》記者參加了壹場由墨爾本本地房地產開發商直接組織的看房會，約100平方米的辦公區域內，約有五六家看房者，而在壹旁的桌子上，放了約20份預約登記看房者的資料。
就在記者與銷售代表討論戶型的時候，剛剛談過的壹個70平方米小戶型公寓傳出“已售”的消息。
“我們是面向全球市場銷售的，印尼、馬來西亞、新加坡的客戶都很多。”銷售代表這樣告訴《每日經濟新聞》記者，“這也意味著，住在墨爾本市中心區域公寓住宅裏的基本都不是本地人，本地人壹般會選擇郊區別墅，價格更便宜，而且房間更多，適合壹家四五口人居住。”
澳大利亞外資審查委員會（FIRB）統計數據顯示，2013至2014年，中國首次成為澳洲第壹大海外投資來源國，中國投資者對澳投資高達277億澳元，其中超過40%（約124億澳元）的投資進入了澳洲房地產市場。
事實上，澳大利亞從悉尼、布裏斯班到墨爾本等人口集中的城市中，CBD區域的公寓住宅多數被海外投資者購走。
“墨爾本市中心區域都是高樓公寓式住宅，別墅則分布在近郊。”上述銷售代表表示，“住在公寓裏的多為年輕的CBD上班族或學生，目前壹居室房租接近每周400澳元（約2000元人民幣）。”
通過現場實際了解記者發現，買樓花（期房）-建成後出租收租金-轉手賣掉賺取差價，已成為大多數購入澳洲房產的海外投資者選擇的盈利模式。
“以這套套內81平方米含壹車位的二居室為例，總價71萬澳元（約355萬元人民幣），首付10%，余款到2018年項目完成後壹起給付，委托我們租賃，第壹年保證房價5%的租金返還，第二年起隨行就市。”
上述銷售代表告訴《每日經濟新聞》記者，“按照現在租房行情推算的話，屆時每個月約可得到1萬元租金收入。墨爾本市區內壹套三居室在幾年前還僅僅只賣60多萬澳元，所以如果轉手賣掉的話，有壹定的升值空間。”
澳洲各大銀行在澳洲政府的壓力下，規定海外人士（沒有永久居留權）投資澳洲房產的，壹律不發放貸款
“限貸”背後風險需引起關註
投資300多萬元，兩年後開始每月收1萬元房租，轉手賣掉還有得賺，聽起來好像很美好。但事實上，恐怕海外購房者們不僅需要拿出計算器來計算收益率，更需要警醒當地房產下跌的風險。
中國外國專家局澳籍專家資質、國際註冊高級理財規劃師劉磊曾撰文指出，因CBD公寓風險加大，包括墨爾本和悉尼在內多個地區的公寓都進入了澳大利亞AMP銀行的“黑名單”中。
文章認為，墨爾本及布裏斯班近城區（CBD及五公裏範圍內）高層公寓、學生公寓高度過剩，價格下行可期，2016年第壹季度，悉尼住宅中位房價下降1.5%至99.58萬澳元，公寓中位房價下降0.7%至65.62萬澳元，悉尼百萬中位房價已成為歷史。
市場研究集團BIS Shrapnel預測，悉尼房價漲幅未來12個月將減速，可承受力被推向極限。缺乏供應和投資者需求將使悉尼下財年的房價增速減至7%。而到2018年6月前，房價可能下跌4%，報告甚至認為，經過通脹調節後，房價未來3年中實際可能下跌6%。
此前，《悉尼晨鋒報》4月份消息稱，澳洲各大銀行在澳洲政府的壓力下，規定海外人士（沒有永久居留權）投資澳洲房產的，壹律不發放貸款，尤其是針對首都堪培拉的物業。
同月，澳大利亞維州州政府稱，將從7月1日起提高海外購房者收取的印花稅，從原來的3%上調至7%。
而在交割期到來時，如果海外買家沒有及時給付足額的尾款，則將面臨之前所交的10%訂金被全部沒收的局面，因此貸款發放的收緊，更加劇了這種風險。
在劉磊看來，銀行收緊貸款往往是由於抵押物估值過低，或抵押物市場未來漲勢不明顯，因此投資者應參考銀行的貸款政策，對澳洲樓市進行研判。
前有限貸、後有調稅，澳洲房產還有投資價值嗎？
“應當區分對待CBD區域公寓和別墅。”劉磊認為，“黃金海岸、墨爾本等地的別墅區域具備增長潛力。”
據《每日經濟新聞》記者了解，目前墨爾本近郊區域內的別墅地塊約為255平方米的土地售價20多萬澳元，房屋建造費用約為17萬澳元，且政府並不對小地塊進行每年需繳的征稅，僅有市政費等年費，總體成本對比市中心區域的公寓住宅，性價比無疑更高。
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（據每日經濟新聞）