投資者已經不像以前那樣樂意付高價來購買紐約的公寓樓了。曼哈頓96街南側的公寓資產價格相對於租金收入略有下降，而城市其他區域的公寓價格也失去了上漲的勢頭。
城市裡的公寓樓依然有買主——相比去年同期，投資者今年上半年花費了更多的錢來購買公寓。而數筆金額龐大的交易，例如Brooksville Co.和Rockpoint Group的合資企業以1.55億美元收購布魯克林的小星城（Starrett City）的那筆交易，正在推高銷售額。隨著利率上升，投資者已變得越來越謹慎。
紐約一家調查公司Real Capital Analytics（RCA）的高級副總裁Jim Costello說道：“沒有人願意支付最高的價格。”
資本化率上升
在曼哈頓大部分地區，投資者為房地產支付的價格的上漲速度已經跟不上房租上漲的速度了。紐約一家商業房地產服務公司Ariel Property Advisors表示，2018年上半年，曼哈頓96街南側每套公寓的平均價格為79.8萬美元（約549萬元人民幣）。相比去年70.9萬美元（約488萬元人民幣）的水平，公寓的平均價格有所提升。
然而，根據Ariel Property Advisors的統計結果，2018上半年，公寓樓的平均資本化率已從去年3.53%的水平上升至3.80%。
“利率環境使得人們對資本化率的預期變得更高，從而對物業定價造成了一定的壓力，”Ariel的總裁兼創始人Shimon Shkury說道。
市政府官員也開始向城市物業租賃法規的執行和監督投入了更多精力。這可能會打消潛在買家在租金管制建築中提高租金的念頭。
從總體上看，相對於曼哈頓的租金收入，公寓的估值依然在上升，只是速度非常緩慢。RCA提供的曼哈頓公寓物業數據顯示，2018年第二季度，投資者承擔的資本化率為3.6％。相比一年以前，這項指標略有下降（去年為3.7%）。
紐約外圍區域物業第二季度的資本化率稍有變化，現已跌至4.4%（去年同期為4.6%）。
大額交易推高投資金額
2018年上半年，紐約市的公寓銷量有三分之一來自6筆交易，這6筆交易的交易額都超過了1億美元。這些交易的總額為19.1億美元。相較之下，去年同期只有一筆交易的銷售總額超過1億美元。
根據RCA的數據，2018上半年，投資者共花費了28億美元來購置曼哈頓的公寓，相比去年的16億美元出現了大幅上漲。但與2015和2016年上半年投資者所花費的40億美元相比，這個數字算不上十分可觀。
Costello說：“業主可能覺得自己的公寓樓還能以過往的價格出售，或者認為自己還能獲得融資……他們沒有積極行動的動力。”
投資者一反常態，開始花費更多錢在曼哈頓外行政區外購買公寓樓。2018年上半年，他們花費31億美元在布魯克林區、皇後區、斯塔滕島和布朗克斯購買公寓，而去年這些地區只售出了價值為20億美元的公寓。然而，2016年和2015年上半年，這個數字分別為33億和35億美元，依然高於目前的水平。
布魯克林區小星城出售
交易額占今年房地產交易總額（截至目前）將近三分之一的一筆大交易產生於外行政區。Brooksville和Rockpoint斥巨資購買了小星城，一個位於布魯克林，面積遼闊，包含5881套公寓的經濟適用型住宅建築群。
自1974年以來，賣家Starrett City Associates一直擁有著這一片高大的棕褐色公寓樓。許多公寓的陽台都可以觀賞到牙買加灣附近的景色。賣家還包括美國總統唐納德·特朗普，他持有小星城4%的股份。
這筆交易還包含一個附帶條件：在未來幾十年內，把公寓的價格維持在低收入的紐約居民可以負擔的水平。小星城就第8節租金補貼簽訂的聯邦合同將持續到2049年，並於2054年正式參與紐約州的Mitchell Lama計劃，該計劃專為中等收入家庭提供經濟實惠的租賃和合作住房。
布魯克林小星城（Starrett City）的一套經濟型公寓正在居外網上出售。公寓位於二樓，包括社區停車區的停車位、2間大臥室、一間用餐廚房、一間起居室/餐廳組合、兩間完整的浴室和一個陽台。房價僅為30.8萬美元（約¥205萬）。
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來源：National Real Estate Investor
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
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